Земля нарасхват
По словам генерального директора ГК “Титул” Максима Федотова, последние семь лет участки в Екатеринбурге и окрестностях ежегодно дорожают на 100%. “Но цены на землю все равно занижены, есть огромный потенциал для их роста”, – уверяет он. Его слова косвенно подтверждают данные столичной консалтинговой компании Vesco Consulting. По их оценкам, средняя стоимость одной сотки земли в 30-километровой зоне от Екатеринбурга составляет сейчас $1352. В то время как у соседей в Челябинске этот показатель равняется $3305. Специалисты инвестиционно-девелоперской компании “АЛУ” уточняют, что стоимость хороших земельных участков – на берегу водоема, в лесном массиве – в Екатеринбурге составляет $3000–4000 за сотку. По их прогнозам, до 2008 г. земля будет дорожать до 150% в год, после чего темпы снизятся до 25–30%.
Директор “СВ. Недвижимости” Светлана Щербинина объясняет такой бурный рост цен маленьким объемом предложения и растущим спросом. “Земельных участков на рынке очень мало, поэтому спросом пользуются даже очень ветхие дома, представляющие ценность только из-за земли, на которой они расположены”, – рассказывает она.
Помимо развития земельного сегмента на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга участники рынка отмечают и бурное развитие сегмента коттеджных поселков. “Покупательские предпочтения уральцев меняются в пользу более качественного жилья с современной инфраструктурой в поселках организованной застройки”, – считают в компании “Комстрин”, реализующей в Екатеринбурге проект коттеджного поселка “Карасьеозерск-2”. По данным Vesco Consulting, общий доход потенциальных покупателей загородной недвижимости составляет $2,7 млрд, их сбережения – $546 млн. Потенциальный покупательский спрос консалтеры оценивают в $182 млн, а предложение на рынке – в $142 млн. По мнению директора по развитию компании Алевтины Орешко, эти цифры свидетельствуют о том, что через год-два рынок коттеджных поселков Екатеринбурга будет близок к насыщению. В АЛУ приводят другие данные. По их цифрам, потенциал спроса – примерно 9000–10 000 домохозяйств, а удовлетворен он сейчас не более чем на 15%.
Удовлетворять спрос обираются не только девелоперы, заявившие в общей сложности свыше 40 проектов в сфере загородной недвижимости, но и администрация Екатеринбурга. По словам вице-мэра города по строительству Владимира Крицкого, администрация делает акцент на два момента: первое – развитие площадок под строительство индивидуального жилья, второе – постепенное трансформирование коллективных садов в жилые поселки. “Первая ласточка – это бывший коллективный сад “Каменюшка”, представители которого обратились к нам с просьбой разрешить перестройку сада. Этот процесс будет исключительно добровольным и будет осуществляться собственниками земельных участков”, – рассказывает чиновник.
В новых строящихся поселках на первое место выходит концепция объекта как основа успешности проекта, уверена Орешко. Менеджер проектов компании “ДВ-проекты” Ксения Марченко включает в понятие концепции следующие составляющие: цели проекта, маркетинговые исследования, описание сути, особенности объекта, архитектурно-планировочные решения, экономическое обоснование, юридическую схему работы и описание рисков. Орешко перечисляет основные ошибки, которые допускаются при формировании концепции: копирование других объектов; неслаженная работа маркетологов и архитекторов; экономия на придомовом участке; несоответствие цены домовладений местоположению или классу объекта; плохая экология или расположение поселка вблизи промышленных зон и автотрасс; неверная информация о поселке; перегруженность его инфраструктурой, которая может привести к серьезному увеличению эксплуатационных расходов.
В компании “Комстрин” уточняют, что говорить о перегруженности инфраструктурой в поселках под Екатеринбургом можно будет не скоро. Пока основная проблема – отсутствие даже заявленных коммуникаций и услуг. “Местные застройщики обещают развитую инфраструктуру в строящемся поселке, но в процессе строительства данные обещания не сдерживают – возможно, неверно рассчитывают финансы или боятся того, что она не окупится”, – объясняют в компании. Сам “Комстрин” намерен построить в “Карасьеозерске-2” общеобразовательную школу, детсад, административный центр с торговой зоной, спортивно-оздоровительный центр, гараж и т. д.
Федотов объясняет отсутствие инфраструктуры на местах тем, что для ее окупаемости поселок должен включать не менее 50 домовладений, а формирование инфраструктуры должно идти уже после его заселения – с учетом пожеланий всех жителей. В “Комстрине” возражают, говоря о необходимости параллельного строительства коттеджей и “обслуживающих” объектов. В проекте компании параметры инфраструктуры и благоустройства определяются на основании разработанной концепции, а также с учетом опыта компании по реализации коттеджного поселка “Зеленый Мыс” в Подмосковье.
Заместитель генерального директора компании “Корин” Сергей Логвиненко добавляет, что важной проблемой заявленных поселков помимо недостатка объектов соцкультбыта является отсутствие предварительных расчетов по эксплуатации домов. “Мы обзвонили все компании, предлагающие коттеджи к продаже, и только в двух нам смогли сказать хотя бы примерно, во сколько обойдется содержание жилья. А ведь это один из основных вопросов у потенциальных покупателей”, – отмечает Логвиненко.