ГРОМКИЕ ИМЕНА: Девелопер в сапогах

Сейчас непрофильные девелоперы уже никого не удивляют. Но для 1997 г., когда корпорация “Эконика” решила заняться сначала риэлторской деятельностью, а потом строительными проектами, это было нехарактерно. Почему вы решили заняться недвижимостью?

Если бы я сказал, что мы просчитали стратегию развития нашей страны на 10–15 лет вперед и сделали правильный вывод, то это не было бы правдой. Мы занимались бизнесом, который изначально был диверсифицирован. К моменту основания “Сити – XXI век” в наш холдинг входили “Эконика-обувь” и компания “Эконика-Техно”, которая вот уже 15 лет работает на рынке промышленного и строительного оборудования. Где-то 50% клиентов “Эконика-Техно” – это строительные компании. Однако на решение заняться недвижимостью повлияло в первую очередь стечение обстоятельств.

Каких именно?

Определенные контакты, знакомые, которые вовремя рассказали о том, как развивается рынок недвижимости. Внутри корпорации была дискуссия, надо ли идти в недвижимость. Но, сравнив наш рынок и рынки крупных столиц Европы и мира, мы получили две интересные цифры, которые и помогли принять решение. Мы сравнивали, во-первых, стоимость 1 кв. м: в Москве на тот момент она составляла примерно $400, а в Мадриде, Нью-Йорке, Париже – на порядок выше и постоянно росла. Во-вторых, соотношение числа жителей столицы и имеющейся в городе жилплощади, т. е. обеспеченность населения жильем. В Москве этот показатель также был в десятки раз меньше, чем в странах Западной Европы. Мы оптимистично решили, что Москва, а затем и Россия в целом будут развиваться в этом же направлении, и в итоге не ошиблись.

Вы серьезную аналитическую работу провели в тот момент. Этим занимаются целые институты.

Мы получили от них эти данные, нам не надо было делать их работу.

Ваша корпорация развивает три направления бизнеса. Расскажите, как с течением времени менялись их прибыльность и их роль?

Преимущество диверсифицированной структуры в том, что мы получаем доход с разных рынков: когда-то одни рынки более прибыльные, потом – другие. В разные периоды, включая кризис 1998 г., мы учитывали давление внешней среды на бизнес и в зависимости от этого строили нашу деятельность. Если какое-то направление испытывало трудности, то это компенсировалось другим. Например, с точки зрения недвижимости в то время мы больше выиграли, чем проиграли. В период кризиса мы проинвестировали серьезные средства, успев “поймать” достаточно дешевые цены.

А средства свои или заемные?

И свои, и заемные.

Кто помогал вам, вы с какими-то банками работали?

Мы достаточно активно работаем с такими банками, как “Авангард”, “Судостроительный”, в последние года три – со Сбербанком.

Сбербанк в последнее время активно кредитует девелоперов?

Да, и у него заметно изменились стиль управления и отношение к клиентам. Раньше были бюрократические сложности (медленно и тяжело работала структура банка), а в последние 3–4 года, с приходом новой команды, топ-менеджмента [президента Андрея Казьмина], они повернулись лицом к клиентам. Не только центральный офис, но и филиалы нам постоянно звонят, предлагают новые услуги, продукты. Это очень хорошо.

В тот момент вы рискнули своими деньгами, считая, что принимаете правильное решение? Хотя, наверное, тогда было непонятно, что ожидает рынок недвижимости.

Да, но время подтвердило [нашу правоту]. Недвижимость на самом деле – один из секторов с наибольшей стабильностью.

А когда было легче заниматься недвижимостью – в конце прошлого века или сейчас? Что изменилось помимо улучшения ситуации с финансированием?

Самое важное – меняется потребитель. Он стал более профессиональным, более образованным и подготовленным. Если раньше мы удовлетворяли самые необходимые потребности, то сейчас требования выросли. Люди смотрят уже не только на внутреннюю планировку, но и на архитектуру, иногда даже заглядывают в котлован, если покупают [квартиру] в строящемся доме, проверяют, бетона там много или мало. Начинают разбираться в инженерии, понимая, что качество – это не только то, что видно сверху, но на самом деле это применяемые в строительстве технологии и инженерное устройство. На переговоры с застройщиком приходят с юристами, изучают договоры, их последствия.

Вы изначально работаете, ориентируясь на массового клиента, не элитного. Почему?

Кстати, еще одно из серьезных изменений рынка: он активно сегментируется. На мой взгляд, компаний, занимающихся сразу многими сегментами рынка недвижимости (премиум, бизнес-класс и т. д.), будет становиться все меньше и меньше. Хотя сейчас их еще достаточно много, так исторически сложилось. Для нас интересен средний класс. Мы считаем, что это потенциально наиболее растущий рынок. Сейчас согласно данным некоторых исследований средний класс составляет в России процентов 10–15, а в странах Западной Европы – 60–70%. На мой взгляд, это очень перспективный сегмент.

Вы надеетесь, что опять угадаете – так же, как с ценами на недвижимость?

Да, будем надеяться. Сегментация на рынке будет продолжаться. Будет появляться все больше специализированных компаний.

В последнее время многие компании, которые специализировались на жилье, начинают заниматься проектами в сфере коммерческой недвижимости. Вы в эту сторону не смотрите?

Мы уже идем по этому пути. “Сити – XXI век” занимается проектами комплексной застройки – она включает и объекты социальной инфраструктуры, и коммерческую недвижимость. Это не только встроенно-пристроенные помещения, но и небольшие торговые центры, что называется, районного масштаба. Они также рассчитаны на средний класс.

Вы можете поподробнее рассказать об этом коммерческом направлении? Какой объем средств вы в него инвестируете по сравнению с жильем?

Пока не готов говорить об этом подробнее. Могу сказать, что на сегодняшний момент инвестиционный портфель “Сити – XXI век” составляет около 600 000 кв. м, сюда входит и жилая недвижимость, и коммерческая. За 2–3 года мы планируем довести его до 1 млн кв. м. Прирост должен быть больше, чем убывание. Надо еще учитывать, что даже один крупный проект может довести эту цифру до 1 млн кв. м.

Мы стараемся наращивать инвестиционный портфель, хотя нас интересует не гигантомания, а возможности создания уникального продукта. Наши планы потребуют инвестиций около $1 млрд.

Это очень приличные инвестиции.

Они рассчитаны на 5–7 лет. Понятно, что это будут и собственные, и привлеченные средства.

Вы сказали, что вас интересует возможность создания уникального продукта. Что вы вкладываете в это понятие?

Потребитель должен находить в них что-то, что он не может найти в других проектах. На самом деле это комплексное решение – сочетание внутренних и внешних планировок, инфраструктуры, благоустройства, месторасположения, видовых характеристик, технологий. Например, в [наших объектах в] Ленинском районе Московской области “Сити – XXI век” одной из первых применила вентилируемые фасады – это сразу, резко подняло проект в глазах потребителей. Вот что-то подобное мы и собираемся делать. Это не значит, что компания хочет придумать что-то фантастическое и неожиданное – это невозможно, – но вполне реально в данном конкретном месте предложить какое-то уникальное решение, которое будет важно для потребителя при принятии решения.

А почему вы сконцентрировались на Московском регионе?

Раньше, в 90-е гг., вообще был только рынок Москвы и рынок других стран. Остальные [региональные] рынки, в том числе и Московской области, стояли. Сейчас идет обратный процесс. Потенциал возможностей, наличие земельных участков в Подмосковье гораздо выше [чем в Москве]. Но есть очень серьезный ограничивающий фактор – прежде всего коммуникации. В Московской области очень много участков, которые вообще лишены коммуникаций. Строительство в чистом поле очень сильно удорожает проект, прибавьте к этому и большие проблемы с энергетикой.

Вы в Подмосковье участки в собственность приобретаете, на которых строите?

По-разному. Мы идем скорее от инвестиционной привлекательности участков, чем от условия оформления их в собственность.

Сейчас вы рассматриваете возможности выхода на региональные рынки, в частности Ярославль, Петербург, Краснодар. Почему именно эти регионы? Не боитесь конкуренции с другими столичными застройщиками, которые активно осваивают эти города?

С точки зрения конкуренции, мне кажется, больше, чем в Москве, нигде конкуренции нет. Другим городам еще предстоит пройти этот путь. Прежде всего мы исходили из вопросов инвестиционной привлекательности. Компания уже выросла с профессиональной точки зрения, и этот выбор – в большей степени плод работы маркетологов.

Но у нас нет намерения как можно быстрее начать региональные проекты. Увеличение инвестиционного портфеля требует построения качественной организационной структуры “Сити – XXI век”, чтобы эффективно переваривать все эти проекты, работать над себестоимостью, сроками реализации проектов и т. д. Это для нас сейчас более важно.

Сейчас много компаний быстро и активно идет в регионы. Вдруг вы не успеете?

Успеем.

Какие-то конкретные очертания ваша заинтересованность в регионах уже приняла? Вы можете рассказать о новых региональных проектах “Сити – XXI век”?

Мы пока изучаем конкретные участки в Ярославской и Ленинградской областях, в Краснодарском крае. Рассматриваем проекты и жилой, и коммерческой недвижимости. После изучения рынков в этих регионах мы пришли к выводу, что они одинаково привлекательны. Например, в Ярославле квартиры уже продаются по $4000 за 1 кв. м.

Для себя мы определили параметры: если выходить в регион, то с проектом от 30 000 до 50 000 кв. м – это для жилья. Ведь усилия, чтобы реализовать проект в 15 000 кв. м, будут такими же, как и для проекта в 50 000 кв. м.

В коммерческой недвижимости вы будете концентрироваться на торговых объектах?

Да, одним из наших приоритетных направлений будет строительство торговых центров. Но хочется отметить еще одну интересную тенденцию. Если раньше наши [соотечественники] покупали недвижимость за границей, то сейчас обратный процесс: интерес к московской недвижимости проявляют иностранные частные инвесторы. Например, в последнюю встречу с Демисом Руссосом мы разговорились на эту тему, и он проявил интерес к недвижимости в Москве. Сейчас мы готовим для него предложение по квартире в столице.

Мне кажется, этот год не очень хорош для инвестиционных частных покупок на рынке жилья Москвы.

Да, он немножко опоздал. Понятно, что лучше было покупать в 2005-м – начале 2006 г.

Сейчас инвесторы рассматривают как более благоприятный вариант Подмосковье. Это правда?

У подмосковной недвижимости хороший потенциал роста. Цены 1 кв. м за квартиры в домах “ближнего круга” в $2000 – это немного. Рост до $3000–4000 в хороших проектах возможен достаточно быстро.

Сейчас какое направление деятельности вашей корпорации наиболее прибыльное?

Сейчас, конечно, это недвижимость. По результатам 2006 г. [инвестору] можно было вообще ничего не делать, вложить деньги в квартиру и дожидаться, когда цены поднимутся – на 70% и более. Но мы не строим каких-то иллюзий, мы понимаем, что это проходит и надо думать не просто о капитализации, а о создании качественного продукта. Конкуренция растет. Выход [на рынок] непрофильных инвесторов – банков, нефтяных, металлургических компаний и т. д. – все больше портит рынок.

Эти структуры рассматривают недвижимость как некий инвестиционный продукт, не больше.

Да, но более правильно для рынка было бы, если бы компании, которые хотят заработать на недвижимости, использовали, например, ПИФы. Если кто-то хочет освоить определенный участок, вложить деньги в конкретный проект, лучше для его реализации привлекать профессионала-девелопера. Тогда рынок не будет рушиться. А они сейчас пытаются формировать свои [девелоперские] структуры. И, думаю, сталкиваются здесь с рядом кадровых проблем. На рынке идет бешеный хантинг, эти структуры переманивают кадры у девелоперских компаний, которые вырастили собственных специалистов, вложили в них деньги. Но, наверное, через какое-то время этот период пройдет. Профессиональная структура формируется долго – годами нарабатываются опыт, навыки, конкурентные преимущества. И со временем непрофильные девелоперы поймут, что можно зарабатывать по-другому, не обязательно изначально формировать [собственную] девелоперскую структуру. Такие примеры на рынке уже есть. Хотя для кого-то это будет удавшейся возможностью создать успешную девелоперскую компанию. Бума на рынке недвижимости, какой был в прошлом году и который, наверное, и подтолкнул всех к таким шагам, может больше не быть. Ситуация будет более спокойной, конкуренция – более жесткой, поэтому желание многих структур выходить на этот рынок и формировать на нем свой бизнес, мне кажется, пройдет.

Вы упомянули, что будете проводить некую реструктуризацию “Сити – XXI век”. Можете рассказать об этом поподробнее?

Я не говорил о реструктуризации, речь идет о построении и развитии эффективной организационной бизнес-структуры.

А разве сейчас она неэффективна?

На данном этапе она эффективна. Но этим постоянно надо заниматься, чтобы соответствовать требованиям рынка. Учитывая, что количество проектов растет, необходимо делегировать полномочия проектным управляющим, одновременно сохраняя центральную управляющую компанию – мобильную, принимающую быстрые решения и оперативно реагирующую на изменения внешней среды. Раньше потребность в этом была меньше, сейчас число проектов увеличивается, они развиваются в разных сегментах жилой и коммерческой недвижимости, в дальнейшем будут задействованы и регионы. Поэтому существующая система управления уже вызывает некоторые вопросы, к ней предъявляются более высокие требования, и по содержанию она будет несколько другая. Соотношение централизованных и децентрализованных функций изменится.

Возвращаясь к проблеме кадров... Сейчас модно приглашать специалистов из регионов. Как у вас обстоит с этим дело?

Приглашение региональных специалистов для “Сити – XXI век” пока нехарактерно, это больше, наверное, касается других отраслей бизнеса корпорации. Для девелоперской компании, которая строит объекты в Москве и области, очень важно, чтобы люди, в ней работающие, знали специфику этих регионов, имели необходимые полезные контакты. Специалистов с мест мы будем привлекать, когда начнем реализовывать региональные проекты.

Это логично, там своя специфика и чужаков не очень любят.

Да, конечно. Необходимо применять технологии, наработанные в столице, но при этом использовать местные кадры. Сейчас у нас есть предложения от компаний, которые занимались инвестированием в подмосковную землю и не хотят идти в девелопмент. Таких предложений становится достаточно много.

А можете назвать эти компании?

Нет. Переговоры еще не закончились, это не только наша коммерческая тайна.

Проблема лендлордов, которые скупили гектары подмосковных земель, а теперь не знают, что с ними делать, существует на рынке давно.

Некоторые пошли по пути создания девелоперских структур. Но успешных примеров реализованных проектов мы пока видим мало. Потому что это разные навыки: одно дело – скупка, а другое – создание продукта. Нашу компанию всегда больше интересовало созидание, а не просто зарабатывание денег. Создание продукта требует соответствующей организации бизнеса. Зарабатывать деньги можно и по-другому. Наши дочерние компании “Эконика-обувь” и “Эконика-Техно” тоже создают продукт.