НА АСФАЛЬТЕ: Долговечный ширпотреб

На долю квартир, расположенных в панельных и блочных домах несовременных серий, по данным информационно-аналитического агентства Rway, приходится примерно 60% от всего предложения столичного рынка недвижимости. Из них квартиры в панельных и блочных домах этажностью от 6 до 14 этажей составляют 40%, а от 15 до 16 этажей – 20%.

Панельные районы

Современная Москва – город, в основном застроенный панельными и блочными домами из сборно-железобетонных конструкций (ЖБК). “Такие дома так распространены в Москве, что легче назвать районы, где их нет”, – говорит Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу компании “Домострой”. Пик активного строительства многоэтажных домов из ЖБК начался в 70-х гг. XX в.

“До 1990-х гг. панельное домостроение было очень распространено, так как позволяло возводить дома с гораздо большей скоростью, чем кирпичные, а другой технологии, за исключением строительства из блоков, тогда не было”, – поясняет Денисова. И до сих пор еще не разработана ни одна технология, которая могла бы на равных соперничать по скорости с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

К середине 1990-х гг. в Москве сложилось несколько основных зон, где велось строительство панельных многоэтажек, наиболее крупные среди которых – Строгино, Митино (СЗАО), Крылатское (ЗАО), Бескудниково, Лианозово (САО), Отрадное, Медведково, Свиблово, Бибирево, Бабушкинский (СВАО), Новогиреево, Выхино, Кузьминки (ЮВАО), Ясенево, Беляево, Коньково (ЮЗАО), Бирюлево, Орехово-Борисово, Зябликово, Центральное и Южное Чертаново (ЮАО), Новокосино, Вешняки, Ивановское, Восточное Измайлово, Гольяново (ВАО).

За прошедшие годы панельные районы стали обжитыми, что в масштабах города важное преимущество. “Плюсом таких районов можно назвать развитую инфраструктуру и транспортную доступность”, – говорит Алексей Шленов, заместитель генерального директора “Миэль-Брокеридж”. Местоположение дома и транспортная доступность являются наиболее важными характеристиками для успешной продажи квартир в типовых панелях”, – дополняет Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации “Инком-Недвижимость”.

Однотипное разнообразие

Первые многоэтажки, возведенные из ЖБК, широко представлены на вторичном рынке недвижимости столицы, но эксперты предпочитают их не идентифицировать по названиям серий, ограничиваясь высотой этажа и какими-то внешними характеристиками: “белая 12-этажная башня”, “дом со скошенными балконами” и т. д. Хотя каждый дом представляет собой серийную разработку, имеющую особые характеристики.

Например, в индустриальном домостроении используются панели двух типов – железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной 300 мм – трехслойные (бетон – утеплитель – бетон). Керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола также состоят из трех слоев, изготавливаются толщиной 300–400 мм и по тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см.

Самые первые дома из ЖБК были 9-этажные, хотя в некоторых районах есть объекты высотой 6–8 этажей. 9-этажные дома серии 1-515/м по внешнему виду очень похожи на серию пятиэтажных домов 1-515. Для наружных стен использовались такие же трехслойные панели толщиной 300 мм, как и при возведении хрущевок. Перекрытия выполнялись из железобетонных панелей толщиной 140 мм. Для внутренних перегородок между квартирами использовались гипсобетонные панели по 160 мм, а внутри квартир перегородки выполнялись из гипсобетонных панелей толщиной 120 мм. В отличие от пятиэтажек в подъездах установили один пассажирский лифт и мусоропровод. Особенность дома – в нем только 2- и 3-комнатные квартиры общей площадью 44 и 50–57 кв. м. Кухни у всех квартир маленькие – 6–6,2 кв. м, но высота потолков более-менее приемлемая – 2,64 м. Самыми удачными в доме считаются 2-комнатные квартиры, так как комнаты в них изолированные.

9-этажные дома серии 1-515/ш по конструктивным особенностям практически не отличаются от серии 1-515/м. Разница лишь в том, что в доме установлен грузопассажирский лифт, имеются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. 1-комнатные квартиры маленькие, их общая площадь составляет всего 35 кв. м. Самыми удачными считаются 3-комнатные квартиры. В них все комнаты изолированные, коридор – 9 кв. м, кухня – 8 кв. м, тогда как в остальных квартирах – по 6 кв. м.

В 9-этажных блочных домах серии 11-18/9 есть лифт и мусоропровод. Они состоят из 1- и 2-комнатных квартир с двумя вариантами планировки. Существенные недостатки – совмещенные санузлы, низкие потолки (2,5 м) и маленькие кухни (5,2–5,4 кв. м).

Панельные дома серии 11-49 имеют рядовые и торцевые секции. Особенность дома в том, что балконы расположены в торце и по центру фасада дома. Без балконов – 1-комнатные и 2-комнатные квартиры с линейной планировкой. Высота потолков – 2,65 м. Санузлы раздельные во всех квартирах, кроме 1-комнатных. Самые удачные в доме – 4-комнатные квартиры, где применено новое для того периода решение – зонирование квартиры на гостевую и приватную зоны. Но кухня – всего 6 кв. м.

Дом серии 1605/9 состоит из 1-, 2- и 3-комнатных квартир. Во всех квартирах, за исключением 1-комнатных, предусмотрены лоджии. Лифт в доме один – грузопассажирский, на межэтажных лестничных площадках находится мусоропровод. Высота потолков – 2,64 м. Самая большая кухня – 8 кв. м – в 1-комнатной квартире, в остальных – по 6,4 кв. м. Преимущество серии в том, что во всех квартирах изолированные комнаты.

Панельная серия 1605 – 12-этажная. Техническое оснащение дома отличается от 9-этажных домов лишь наличием второго пассажирского лифта. На лестничной клетке находятся одна 1-комнатная, две 2-комнатные и одна 3-комнатная квартиры. Потолки – 2,64 м. Во всех квартирах есть встроенные шкафы. Самой удачной в доме признана 2-комнатная квартира общей площадью 44 кв. м. В ней хотя и небольшая кухня – около 7 кв. м, но при каждой изолированной комнате есть лоджия площадью 6 и 3 кв. м. Для сравнения: в 3-комнатной квартире общей площадью 63 кв. м лоджия всего одна – 2,5 кв. м.

В 12-этажном панельном доме серии 11-57 два пассажирских лифта, мусоропровод. Квартиры 1-, 2- и 3-комнатные. Потолки – высотой 2,64 м. Кухни маленькие, в 1-комнатной квартире – всего 6,7 кв. м, а в 3-комнатной – 7,2 кв. м. Комнаты в квартирах изолированные, а санузлы раздельные. В 3-комнатных квартирах предусмотрены две лоджии, в остальных – по одной.

Блочные 12-этажные дома серии 11-18 по основным характеристикам идентичны девятиэтажкам серии 11-18/9. Разница в планировках квартир. Представлено по одному варианту 1- и 3-комнатных квартир и три варианта 2-комнатных квартир. В 3-комнатных и смежной 2-комнатной квартире по два балкона. В 1-комнатной квартире площадь кухни – 9,7 кв. м, а в 2-комнатных в зависимости от планировки – 9,0, 6,7 и 6,3 кв. м. В 3-комнатной квартире хотя и смежно-изолированные комнаты, но кухня 9 кв. м, просторный коридор, два балкона.

Панельные дома серии П-30 возводились высотой 12 и 14 этажей. Они состоят из торцевых и рядовых секций с различными вариантами размещения квартир и оснащены двумя пассажирскими лифтами и мусоропроводом. Высота потолков – 2,64 м, санузлы раздельные, кухни – 8–8,6 кв. м. В 4-комнатной квартире общей площадью 75 кв. м три лоджии, а окна выходят в две стороны дома.

Типовая серия И(209)А – 14-этажная блочная башня. В доме коридорная система, на одном этаже находится семь квартир: две 1-комнатные, четыре 2-комнатные и одна 3-комнатная, окна которой выходят на три разные стороны. В квартире большой балкон, который проходит вдоль кухни и изолированной комнаты, и стандартный балкон в одной из смежных комнат.

Панельный дом П-4 – башня высотой 16 этажей. В квартире из двух комнат кухня – 8,4 кв. м, из трех – 9,8 кв. м, а из четырех – 8,4 кв. м. Самая удачная – 4-комнатная общей площадью 93 кв. м. с изолированными комнатами и двумя балконами. Единственный недостаток – небольшая кухня для такого метража.

Панельные дома серии П-42 возведены из керамзитобетонных однослойных панелей толщиной 350 мм белого и бледно-зеленого цвета. Внутренние стены и перекрытия железобетонные толщиной соответственно 350 и 140 мм, межкомнатные перегородки – 120 мм. Дом коридорного типа состоит из 2-, 3- и 4-комнатных квартир. Отличие дома – удачные даже по сегодняшним меркам планировки квартир. Все комнаты изолированные, кухни – 8,4–9,2 кв. м, раздельные санузлы, в 4-комнатной квартире их два, в ванной комнате предусмотрено место для установки стиральной машины, у всех квартир есть лоджии. Эксперты отмечают, что при разработке этой серии домов проектировщики учли все недостатки типового жилья, сооружаемого ранее.

Самую растиражированную серию П-44 начали строить в конце 1970-х гг. и собирали почти 20 лет. Наружные стены домов серии П-44 выполнены из трехслойных панелей толщиной 300 мм с утеплителем, а внутренние (140 и 180 мм) – железобетонные, несущие. Снаружи дома облицованы керамической плиткой. Предусмотрены пассажирский и грузопассажирский лифты, мусоропровод. Дома типовой серии состоят из рядовых и угловых секций. В рядовой секции расположены четыре квартиры: 1-комнатная – 37,8 кв. м, две 2-комнатные – 50 и 57 кв. м и 3-комнатная – 73 кв. м. В угловой секции – две 1-комнатные и две 3-комнатные квартиры таких же площадей, как и в рядовой секции. Площадь кухонь – 8–10 кв. м. Самой удачной признана 3-комнатная квартира, которая состоит из трех изолированных комнат, большой кухни 10 кв. м, холла и лоджии.

Нашествие железобетона

Лидируют по объемам предложения квартир в панельных и блочных домах, по данным “Инком-Недвижимости”, ЮВАО, ЮАО и СВАО. Абсолютный чемпион – ЮВАО: здесь 86% панелей от всех предлагаемых к продаже в округе квартир. В ЮАО на долю панели приходится 79% предложения, а в СВАО – 70%.

Не секрет, что панельные и блочные многоэтажки, построенные более 20 лет назад, устаревают и теряют привлекательность для потребителей. Самые серьезные проблемы доставляют старые инженерные системы и коммуникации. “А для типового панельного вторичного жилья особенно характерна зависимость ликвидности продаваемых квартир от состояния коммуникаций”, – отмечает Лидия Гречина.

Нередки случаи, когда межпанельные швы оголяются и зимой промерзают стены. Серьезными недостатками эксперты считают планировки первых панельных и блочных домов, в частности маленькие кухни, крохотные санузлы. “В некоторых домах санузел настолько мал, что не вмещает стандартную ванну, – сокрушается Ольга Денисова. – Да и стиральную машину не поставишь в ванной комнате”.

Но спрос на квартиры в панельных и блочных домах старой постройки все равно сохраняется. Как отметил генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев, в клиентских заявках редко указывается серия или этажность панельного дома, хотя в некоторых случаях называют нежелательные типовые серии. В большинстве случаев в черный список попадают 9-этажные блочные или мелкопанельные дома 1960–1970-х гг. постройки. “С другой стороны, на подобные предложения ориентируются многочисленные иногородние клиенты в силу того, что только девятиэтажки и 5-этажные хрущевки – приемлемые варианты по бюджету”, – подчеркивает он.

Алексей Шленов считает, что спрос на квартиры в старых многоэтажках вне зависимости от серии примерно одинаков. Немного меньше востребованы квартиры в домах из девяти или 12 этажей, физически и морально устаревшие, с маленькими квартирами. “К тому же контингент проживающих в этих домах таков, что не всегда вызывает желание поселиться по соседству”, – говорит он.

По словам Николая Андреева, генерального директора компании “Пересвет-Недвижимость”, на фоне остальных наибольшим спросом пользуются квартиры в 14–16-этажных панельных домах постройки 1980–1990-х гг. “Данные квартиры более удобной планировки: большой холл, кухня – от 8 до 10 кв. м, нет проходных комнат”, – отмечает он.

Леонтьев считает, что панельные дома высотой 12, 14, 16 этажей, построенные в 1990-х, по качественным характеристикам лишь незначительно отличаются друг от друга и позиционируются в одной ценовой категории. А спрос на подобные предложения во многом зависит от общей ситуации на рынке недвижимости. “В 2006 г. в условиях динамичного роста стоимости жилья неликвидные квартиры активно скупались, тогда как на данный момент на рынке недвижимости возобновилась тенденция зависания подобных предложений”, – подчеркивает он.

Основное – цены

Основным конкурентным преимуществом предложений в старых панельных и блочных домах является сравнительно низкая цена. По сравнению с монолитными или кирпичными домами квартиры в панельных и блочных многоэтажках меньше по площади, что определяет более низкую конечную стоимость.

По словам Лидии Гречиной, за три года жилье в типовых панелях подорожало в среднем на 169%. В январе – феврале 2004 г. средняя цена предложения составляла около $1540 за 1 кв. м, в феврале 2007 г. – уже $4142 за 1 кв. м. По данным аналитического консалтингового центра “Миэль”, за 2005 г. ценовой прирост составил 35,7%, за 2006 г. – 82,6%. Средняя удельная цена предложения квартир в панельных и блочных домах в феврале 2007 г. составила $4270 за 1 кв. м. Самые высокие цены – в категориях “улучшенная панель” ($4390 за 1 кв. м) и “типовая панель” ($4277 за 1 кв. м). Наименьший уровень средних цен зафиксирован в сегменте “панель с малой кухней” ($4217 за 1 кв. м).

Сергей Леонтьев считает, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе значительного роста цен на квартиры в панельных и блочных домах не ожидается. “Применительно к сегменту домов этажностью от 12 и выше возможны незначительные коррекции цен, лишь немного превышающие уровень инфляции, тогда как 9-этажные дома достигли своего ценового потолка”, – говорит он. По мнению Александра Крапина, руководителя информационно-аналитического агентства Rway, к концу лета реальные цены сделок на такие квартиры снизятся на 10–15% относительно пиковых значений осени 2006 г.

Но в компании “Миэль-Брокеридж” считают, что с учетом отложенного неудовлетворенного спроса, благоприятной макроэкономической ситуации и традиционной привлекательности рынка недвижимости все же есть вероятность возобновления роста цен и на данный тип жилья, но ближе к осени. “Рынок жилья сам по себе очень инертен, и резких скачков в сторону роста или падения средних цен при существующем объеме предложения ожидать не приходится”, – говорит Лидия Гречина.