НА АСФАЛЬТЕ: Гаражная фата моргана
Руководители города пытаются ударить по дефициту строительством новых машино-мест. Или делают вид, что пытаются. Инвесторы стремятся заработать на ситуации и включаются в гаражное строительство. Но парадокс – строящиеся паркинги оказываются невостребованными. Отдельные сегменты гаражной программы правительства не работают в реальном рынке. Бизнесмены теряют деньги.
В столице в начале года открылся новый крупный гаражный объект – двухуровневый подземный паркинг на 637 машино-мест на пл. Гагарина. Стоянка принадлежит городу, строительство обошлось в 350 млн руб. бюджетных денег, по данным московского строительного комплекса. Это именно паркинг без каких бы то ни было дополнительных функций – торговой или офисной. Днем стоянка служит временным пристанищем для машин, а ночью – хранилищем автомобилей местных жителей. Для желающих арендовать здесь место постоянно правительство предлагает платить 4800 руб. в месяц.
Пользу перехватывающих стоянок город решил продемонстрировать на практике, совершив этот инвестиционный подвиг – строительство паркинга на пл. Гагарина. Но идея не исчерпана: градоначальники планируют привлекать в подобные проекты частных инвесторов. В департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города (ДГПР) за 2006 г. в документацию о целевой гаражной программе внесено 82 участка, на которых планируется строительство перехватывающих стоянок. Места для них отведены на транспортно-пересадочных узлах в районе станций метро. Парковки запланированы рядом со ст. м. “Печатники”, “Теплый Стан”, “Водный стадион”, “Ботанический сад”, “Полежаевская”, “Петровско-Разумовская”, “Домодедовская”, “Ясенево”. Срок окупаемости таких проектов может составлять около 10 лет, честно предупреждают инвесторов чиновники. А инвесторы в Москве не привыкли к долгосрочным инвестициям в недвижимость, напоминают аналитики. Еще один недостаток для владельца и управляющего – боксы в перехватывающем паркинге не разрешат продавать.
В условиях дефицита парковок в столице гаражные многоэтажки стали еще одной надеждой правительства. Предприниматели, однако, не считают безусловно удачной идею строить как перехватывающие стоянки, так и отдельно стоящие многоярусные наземные или подземные гаражи. Реализация проектов, по словам инвесторов-практиков, затягивается на много лет, машино-места раскупаются медленно, в итоге многоэтажки выходят нерентабельными.
Рынку задали программу
Столица обеспечена машино-местами крайне неравномерно. Меньше всего парковок в Центральном округе, там потребители обеспечены ими лишь на 25%, говорят эксперты “Миэля”, которые проводили специальное исследование гаражного рынка столицы для одного из своих клиентов. В ЮВАО население обеспечено гаражами (всех типов) только на 35%. Примерно так же обстоят дела в ЮАО, ВАО и Зеленограде. В ЗАО граждане обеспечены гаражами на 38%, в СВАО – на 41%, в САО – на 43%, в ЮЗАО – на 46%, в СЗАО – на 48%.
В 1990-х гг. московским правительством была разработана целевая гаражная программа. Всего в перечне программы около 1700 адресов, среди них – проекты парковок разных типов и классов, объяснили в ДГПР. Паркинг на пл. Гагарина – один из адресов базового перечня.
Новые адреса появляются, когда находится инвестор для строительства гаража. Изначально все участки под строительство гаражей внесены в градостроительные планы районов. Один из свежих перечней составлялся на 2005–2007 гг. (постановление № 45-ПП от 25.01.2005). Однако факт внесения адресов в перечень не означает, что на указанных участках действительно будут построены гаражи, – так говорят сами чиновники, объясняя, что не каждый инвестор способен довести проект до конца.
В то же время суть гаражной программы заключается в привлечении по максимуму денег частных компаний на строительство паркингов. Городская администрация даже освободила всех гаражных инвесторов от необходимости прокладывать инженерные коммуникации за собственные деньги – обычное обременение для девелоперов, строящих жилье. Первый заместитель руководителя ДГПР Константин Королевский говорит, что в Москве для девелоперов гаражей открываются большие перспективы: “Когда в городе будут снесены все пятиэтажки, а потом и девятиэтажки и на их месте вырастут новые дома, гаражи все еще будут строиться”.
Почти что люкс
Многоэтажный отдельно стоящий гаражный комплекс не считается самым дешевым вариантом парковки. По дороговизне строительства многоярусный наземный паркинг можно поставить на 2-е место после дорогих подземных стоянок в Центральном округе. По информации от инвесторов, стоимость строительства наземных комплексов в центре Москвы достигает $10 000 за 1 кв. м.
Себестоимость наземных паркингов, по результатам исследований Vesco Consulting, варьируется по округам от $3000 до $5000 в зависимости от стоимости земли в районе и от проекта здания. К примеру, в ЮЗАО инвестиции в строительство одной из многоярусных стоянок на 500–600 машино-мест составили $2,5–2,7 млн. В Подмосковье строительство обходится дешевле – около $2000–2500 за машино-место.
Что касается цен продажи, то, например, в современных многоэтажных паркингах ЮАО и соседних округов они находятся на уровне $19 000–50 000 за место, по данным компании “Миэль-Недвижимость”. Так, в 4-этажном паркинге на Мячуковском бульваре, вл. 21, машино-место площадью 14,3 кв. м стоит $47 000. Помимо собственно боксов и охраны клиентам предлагается в числе услуг мойка. На ул. Юных Ленинцев в 6-этажном комплексе с охраной, мойкой и лифтом площадь машино-места – 24 кв. м, цена за него – $40 000. На Волгоградском проспекте, 145, подземный паркинг с охраной и видеонаблюдением предлагает места по 22 кв. м по цене $47 000–50 000. В многоэтажном паркинге cо стандартным набором услуг в Новокосине (26 кв. м) продаются места по $29 500.
По данным Vesco Consulting, стоимость машино-места на этапе строительства в ЦАО составляет около $20 000–50 000 в подземных паркингах. В построенных и сданных в эксплуатацию подземных боксах – $40 000–90 000. В многоярусной стоянке на нулевом этапе строительства места стоят от $12 000 до $30 000. Готовое предложение – от $15 000 до $40 000. На 2-м месте по дороговизне – ЮЗАО и ЗАО. Далее – СЗАО, САО, СВАО, ВАО и остальные округа Москвы. В процессе строительства гаражного объекта ставки продажи в нем подрастают на 50–60% (цена растет по мере достройки объекта), если боксы предлагает сам застройщик. И на 40% цена вырастает, если такие боксы продает частный инвестор-перекупщик.
С начала реализации гаражной программы в городе построено 23 000 машино-мест в отдельно стоящих многоярусных паркингах (один средний гаражный комплекс рассчитан на 200 боксов), по данным ДГПР. 90% этих проектов создавались на деньги частных инвесторов.
Решающее место
По словам генерального директора компании “Лафер” Валерия Шахова, на 90% успешность многоярусной стоянки зависит от места ее расположения. По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, многоуровневые стоянки в центре города, где кипит жизнь, идет оживленная торговля и бывает много машин, будут пользоваться высоким спросом. Особенно выгодны парковки в составе многофункциональных комплексов. Большую часть прибыли их владельцам может принести почасовая сдача боксов в аренду – такая услуга востребована в центре.
Стоимость аренды бокса в подземном паркинге торгового центра “Атриум” составляет 50 руб. за час и доходит до 300 руб. при аренде на сутки. Услугами этой стоянки пользуется около 10 500 автовладельцев в неделю, по данным пресс-службы торгцентра, при среднем времени пребывания машины в паркинге 2–3 часа. Таким образом, стоянка приносит владельцам более 4 млн руб. в месяц.
Многоярусные парковки включены во все масштабные подземные проекты последних лет. Среди них проект “Стройинком-К” – реконструкция пл. Тверской Заставы. В проект инвестор собирается вложить $180–200 млн, под землей будет сооружена многоуровневая подземная стоянка на 1410 мест. Другой пример – стоянка в подземном пространстве Пушкинской площади, рядом с кинотеатром “Пушкинский”. Для реализации проекта правительство Москвы и турецкий холдинг MNG учредили компанию “Торгово-досуговый центр “Тверской”, где городу принадлежит около 25%. MNG вложит в проект от $80 млн. Парковочные ярусы здесь вместят 850–1000 машино-мест. Под ул. Тверской мэрией запланировано еще пять подземных стоянок.
Законы центра не распространяются на спальные районы, где потребитель жаждет постоянных гаражей и предпочитает вместо аренды покупку машино-мест (хотя встречается и аренда, в среднем ставка равна $200 за место в месяц). Основная проблема изолированных гаражных многоэтажек в спальных районах – их себестоимость. “В Северном Бутове мы столкнулись с реакцией жителей на цены, – рассказывает менеджер по маркетингу компании “С-Холдинг” Оксана Басова. – В одном из наших изолированных подземных паркингов машино-место продается в среднем по $40 000. Так покупателям это кажется дорогим удовольствием. Но девелопер не может снизить ставки из-за высокой себестоимости объекта”.
Город играет в гараж
“Мы всегда найдем возможность привлечь инвестора в гаражный проект”, – утверждает Константин Королевский. Например, всех инвесторов гаражей правительство решило стимулировать льготами. В их числе освобождение от выкупа права аренды земельного участка, понижение ставки аренды земли до 3% от базовой ставки арендных платежей на период строительства гаража-стоянки и 10% – на период эксплуатации. Правительство компенсирует девелоперам затраты на строительство городских магистральных инженерных коммуникаций и сооружений. Освобождает от оплаты долевого участия в строительстве городских питающих центров, сетей, объектов инженерного обеспечения. Доля города в гаражных проектах составляет 20%.
По словам Королевского, задача тех, кто руководит гаражной программой, – в том, чтобы удовлетворить спрос на машино-места в каждом квартале Москвы. “Исходя из этого, мы определяем, какой тип паркинга лучше построить – отдельно стоящий или встроенный в здание, многоуровневый подземный или многоярусный наземный и т. д. Иногда мы считаем, что в том или ином месте нужен отдельно стоящий гараж. Но инвестору это может быть невыгодно. Поэтому важно найти золотую середину – снабдить паркингами территорию, но так, чтобы не ущемить интересы инвестора”, – рассуждает он.
Станут ли многоэтажки бизнесом
Но инвесторы, уже получившие опыт реализации гаражных проектов, не советуют коллегам по рынку вкладывать деньги в многоярусные паркинги. На каком-то этапе город действительно дает льготы, но усложняет процесс оформления недвижимости в собственность, жалуются они. “На практике не чувствуется, что город заинтересован в гаражном строительстве и привлечении в него инвесторов настолько, насколько об этом говорят чиновники и как об этом написано в программах”, – делится Валерий Шахов.
Правительство в Москве играет в рынок. Действия горадминистрации направлены на то, как бы собрать побольше показателей выполнения плана в цифрах по округам, а не на контроль реальной ситуации, считают руководители частных строительных компаний. Никого не интересует, эффективными ли с экономической точки зрения получаются гаражные проекты в тех или иных районах.
Известно несколько компаний, строящих наземные и подземные гаражи в Москве. Фирма “Исик Плюс” строит гаражи в ЮВАО, о чем регулярно сообщает префектура. Всего у компании четыре проекта, два многоярусных паркинга уже возведены, еще два – в процессе строительства. Один из них – многоэтажный гараж на 88 мест на Волжском бульваре, квартал 113 А. Компания “Инконика” будет строить подземный гараж-стоянку на пр-те Академика Сахарова, а также наземный паркинг в Большом Предтеченском переулке, вл. 21, за счет собственных и привлеченных средств (об этом сказано в целевой гаражной программе). Организация “Лафер” построила стоянку на ул. Бакунинской, 57–69. У компании “Базис” два достроенных наземных комплекса в Восточном округе столицы и несколько в проектах.
Валерий Шахов сетует на сложность многоярусных проектов. Гараж на ул. Бакунинской – пока единственный у “Лафер”. Его строительство затянулось: достроить и продать боксы удалось к концу 2003 г., оформить же в собственность объект компания не может до сих пор по вине городских структур.
С начала 1990-х гг. “Лафер” занималась гаражным бизнесом. В то время площадки еще не разыгрывались на тендерах. Участок на Бакунинской компания нашла сразу после кризиса, в 1999 г., и предложила городу проект. Адрес сразу же был включен в базовый перечень гаражной программы. “Я не взялся бы за этот проект, если бы в 1999 г. знал, что он так затянется”, – рассказывает Шахов. Гараж на Бакунинской размещен не слишком удачно: рядом промзона и мало жилых домов. Площадка давно была определена городскими архитекторами как место для современного паркинга – раньше на ней находилась хаотичная автостоянка. На данный момент все боксы в гараже удалось продать, последние – по $20 000–25 000.
Компания “Базис”, по словам ее гендиректора Анатолия Рябского, достраивает два больших многоярусных наземных паркинга по 1000 мест каждый – в Марьино, микрорайон 11, корп. 118, и в Люблино, микрорайон 12, корп. 44. Марьинский комплекс компания собирается сдать в эксплуатацию в I квартале 2007 г., люблинский – в первом полугодии. Затем “Базис” приступит к трем другим площадкам в ВАО.
Как рассказал Рябский, “Базис” существует на рынке 15 лет и участвовал за это время в самых разных проектах: строил жилые дома, выводил промзоны, работал застройщиком в Улан-Баторе... “Мы всегда стараемся быть в той или иной городской программе. Это как в фигурном катании: надо откатать обязательную программу – и тогда можешь участвовать в произвольной. Оба наших гаража – в Марьино и Люблино – можно считать произвольной программой. Около трех лет назад мы выиграли тендер”, – говорит Рябский. Однако эти проекты не получились высокоприбыльными. “Основное, что мы здесь почерпнули, – ценный опыт. Мы поняли, что нельзя браться в спальных районах за такие гигантские гаражные объекты. Если бы наши гаражи находились, например, на Тургеневской площади, они пользовались бы более высоким спросом. В этих двух проектах мы вряд ли получим серьезную прибыль”, – оценивает он результат.
Боксы в Марьине и Люблине продаются в среднем по $15 000–18 000. Пока парковки в марьинском комплексе распроданы на 60%, в люблинском – на 10%. “Три года назад мы все же взялись за эти площадки, ведь самое опасное в строительстве – не иметь задела на будущее. После завершения зданий на Рубцовской набережной у нас не было новых участков”, – признался Рябский. В настоящий момент компания “Базис” помимо гаражного строительства участвует в жилищном проекте “Интеко” на Русаковской набережной, где получила 10% доли проекта.
Трудно представить в Москве компанию, которая зарабатывала бы только на многоярусных отдельно стоящих гаражах, считают инвесторы-практики. По мнению Рябского, так могла бы выжить только искусственно созданная компания, например, в структуре столичного правительства. Для нее бы отводились удобные участки без конкурса.
Помимо долгого оформления документации Валерий Шахов называет ряд причин не в пользу “многоярусного бизнеса”: дорожает себестоимость строительства, в том числе из-за роста цен на стройматериалы, а ставки аренды и цены продажи повышать нельзя, так как гаражи уже сейчас реализуются “в час по чайной ложке”. Покупать парковку даже в ЦАО люди не хотят дороже чем за $25 000. Менее $10 000 себестоимость одного машино-места в таком паркинге, как на Бакунинской, быть не может. Кроме того, 20% площадей надо отдать городу. А в центре от инвестора требуют еще и удачный архитектурный проект.
В отдаленных районах владельцы гаражей спешат продать построенные боксы. “Есть компании, которые специализируются на аренде боксов – это отдельный бизнес, – делится мнением Оксана Басова. – Но существуют компании-девелоперы другого уровня, которым постоянно надо вкладывать прибыль от построенных объектов в новые площадки”. “Не продавать, а сдавать в аренду места в многоярусных гаражах может быть более интересно для бизнесмена, так как пустовать парковки не будут. Но тогда надо приготовиться к длительному сроку окупаемости”, – комментирует Олег Репченко.
На взгляд Рябского, строить гаражные многоэтажки в районах массовой застройки следует из простых и дешевых конструкций, а не из монолитного железобетона, чтобы снизить себестоимость и повысить окупаемость. Как вариант – в столице стали появляться механизированные паркинги, которые представляют собой мобильные боксы в несколько этажей. Ячейки для машин могут опускаться на землю, чтобы машина заехала на площадку, и подниматься вверх. Такие паркинги можно пристраивать к жилым зданиям, это рациональное использование территории. На площади, достаточной для обычной стоянки двух автомобилей, можно разместить 40 машин с помощью механизированной парковки, и требуется лишь один оператор для обслуживания системы. Конструкция легко демонтируется и переносится. Цена продажи машино-места в механизированном гараже составляет $10 000. Аренда – до 100 руб. в час. Но, по словам Оксаны Басовой, эта “находка” почему-то крайне тяжело претворяется в жизнь.
По словам Олега Репченко, цена продажи в изолированных многоэтажных гаражах может остаться в ближайшие годы на том же уровне, так как она уже близка к критической для покупателя отметке. Цены же аренды в округах, возможно, постепенно подрастут до $300 за место в месяц. “Если уж строить изолированный комплекс, то лучше в составе ГСК”, – считает Репченко.
Многоуровневая стоянка по схеме ГСК (гаражно-строительный кооператив) возводится дольщиками – участниками кооператива, каждый из которых нуждается в боксе и потому вкладывает в стройку собственные деньги. В построенном комплексе участник оформляет гараж в собственность. Основные положения программы отражены в постановлении № 791 от 23.09.2003 “О ходе реализации городской целевой программы гаражного строительства и перспективах ее развития”. Инициативу инвесторов рассматривают управы и префектуры и дают или не дают свое одобрение на строительство. Товарищество строителей и собственников гаражей получает стройплощадку вне конкурса и не отдает долю города в реализованном объекте, кроме тех случаев, когда машино-мест получается больше, чем участников кооператива.
По данным “Миэля”, рыночная цена одного машино-места в центре столицы в ГСК составляет $10 000–20 000. К примеру, бокс на два машино-места площадью 36,8 кв. м в ГСК-34 “Крылатское” продается за 60 000 руб., по данным Arendator.ru. Бокс же в многоэтажном кирпичном ГСК у ст. м. “Отрадное” размером 2,9 х 5,9 м продается по $16 000. Что касается арендных ставок, то, например, гараж размером 6 х 4 м в районе ст. м. “Динамо” в кооперативном комплексе с круглосуточной охраной сдается на длительный срок за 3000 руб. в месяц.
Ярус для катка
“Если какие-то машино-места не удастся реализовать по назначению, то компания “Базис” готова сдавать целые этажи в паркингах под склады. Один этаж в паркингах в Марьине и Люблине занимает около 5000 кв. м. И уже есть клиенты, желающие приобрести место под склады”, – рассказал Анатолий Рябский.
Инвесторы все чаще сходятся на том, что и в спальных районах многоэтажные гаражи должны выполнять какие-то дополнительные функции, делая проект более доходным. Рябский такие гаражи называет “трансформерами”. Очевидно, что в крупном комплексе все машино-места вряд ли выкупят. На крыше такого паркинга можно делать, например, катки, а в подвальных этажах – боулинг-центры или теннисные корты. Но слишком жесткие ТЭО не позволяют инвесторам внедрять подобные ноу-хау. Если гараж нагружается дополнительными функциями, то необходимо получать дополнительные согласования, а это месяцы работы над проектом, подтверждает Басова. Новые согласования превращаются для инвестора в дополнительные месяцы работы над проектом.
Надежда на жилье и центр
Наиболее прибыльными считаются паркинги внутри жилых домов. Для владельца дома паркинг выгоден тем, что места в нем всегда реализуются как самостоятельный инвестпроект. Боксы собственник может продавать и сдавать в аренду как жильцам дома, так и всем желающим. Ставки продажи и аренды боксов в составе жилых домов растут вместе с ценами на квартиры и подчиняются законам рынка жилья, говорят эксперты.
По данным исследовательского центра IRN.ru, в элитных новостройках и новых домах бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) цена продажи бокса в среднем составляет $97 000. В зоне от ТТК до МКАД цена приближается к $56 000. Стоимость бокса в комфортных жилых домах в зоне 5 км от МКАД остается в пределах $27 000. В Подмосковье, в 5–30 км от МКАД, цена бокса в жилом доме составляет около $19 000.
Как рассказал ведущий консультант Kirsanova Realty Владимир Говорин, в среднем цена машино-места в элитных домах достигает $100 000–150 000. В домах на Патриарших прудах, Остоженке, Арбате, Пречистенке качество и цена квартиры напрямую влияют на ставки в подземном паркинге. Еще три года назад машино-места в элитке стоили $40 000–70 000.
Риэлторы до сих пор вспоминают случай с дефицитом машино-мест в элитном доме на ул. Новый Арбат, 29. Часть боксов в паркинге этого дома выкупил соседний банк, а наиболее состоятельные жильцы, в частности звезды российской эстрады, приобрели на этапе строительства по 10 машино-мест для собственных парков автомобилей. В результате те из жильцов, кто остался без боксов, готовы были выкупить их по $200 000–250 000. Самая скромная квартира в 120 кв. м в этом здании стоила $1,1 млн.