НА АСФАЛЬТЕ: Инвесторы, очнувшиеся от грез

Риэлторы заговорили о том, что московские новостройки теряют свою привлекательность в глазах инвесторов, что те переориентируются на загородную недвижимость – квартиры в подмосковных городах и земельные участки без подряда. Правда, если рынок городского жилья в Подмосковье активно пополняется – не в последнюю очередь силами столичных застройщиков, – то ликвидную землю найти все труднее.

Чего не знает статистика

Тема инвестиционных квартир сродни мифу, считает Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties. Хотя существование инвесторов на рынке не подвергается сомнению, однако точной статистики, сколько же квартир скупается ради извлечения прибыли, нигде не найти. Отсюда такой разнобой в оценках: кто-то считает, что инвестиционными являются 40% сделок, кто-то осторожничает и называет цифры в 25–27% и даже 10%.

Дальше всех в своих оценках пошло московское правительство, заявив, что до 60% квартир скупается покупателями-немосквичами, читай – иногородними инвесторами. “Страшилками о заезжих спекулянтах власти пытаются снять с себя ответственность за сложившуюся парадоксальную ситуацию, когда город, расположенный не на острове, не зажатый высокими горными грядами и глубокими ущельями, смертельно задыхается от недостатка земли под застройку и от дефицита социально-инженерной инфраструктуры”, – отмечает Рзаев.

Дефицит жилья, особенно жилья качественного и по разумным ценам, к сожалению, является на современном московском рынке безусловной реальностью. Хотя за 2006 г. столичный стройкомплекс отчитался о введенных 5,3 млн кв. м новостроек, тем не менее 1,8 млн кв. м из них пошли на социальные нужды (жилье для очередников, военнослужащих и т. п.), а значительная доля оставшейся “коммерческой части” была раскуплена еще на этапе строительства.

Покупка на этапе котлована, кстати, является типичным поведением не только для инвесторов, но и для обычных покупателей, стремящихся сэкономить: до недавнего времени разрыв в цене между готовым жильем и квартирой в доме на нулевом цикле был весьма значительным. Сейчас, к сожалению и тех и других, разница нивелируется.

Девелоперы против спекулянтов

Знаменитый закон “Об участии в долевом строительстве...”, призванный улучшить ситуацию на первичном рынке, повлиял на девелоперов не так, как ожидали его разработчики. “Застройщики теперь изначально устанавливают высокую стоимость квартир на начальных этапах строительства”, – описывает новую тенденцию Вера Лукина, директор департамента городского жилья Vesco Realty. По ее словам, если 1,5–2 года назад от закладки фундамента до сдачи новостройки госкомиссии жилье дорожало на 60–80%, то к началу 2007 г. разница в цене сократилась до 35–40%.

Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости IntermarkSavills, объясняет это тем, что большинство застройщиков используют сейчас банковское финансирование: оно дороже, чем деньги соинвесторов, поэтому стоимость квартир на начальном этапе строительства максимально приближена к стоимости готового жилья.

Вера Лукина добавляет, что девелоперы к тому же не хотят терять прибыль из-за посредников и частных инвесторов. По наблюдениям Vesco Realty, квартиры в новостройках частными продавцами предлагаются на 5–15% дешевле, чем самой строительной компанией. Например, в ЖК “Дом на Мосфильмовской” (девелопер – “Дон-Строй”) квартиры от застройщика продавались в марте в среднем по $13 400 за 1 кв. м, тогда как по договору переуступки прав их можно было приобрести по $10 200 за 1 кв. м.

Андрей Ровкач, руководитель инвестиционных проектов HomeHunter, называет такое поведение частных продавцов инвестиционной стратегией. “Помимо общерыночного роста стоимости недвижимости частные инвесторы играют и на регулярном изменении, читай – повышении цен самими девелоперами, что в итоге позволяет получить доходность от 60% годовых”, – подсчитывает Ровкач.

Столичные застройщики, не привыкшие снижать цены, вынуждены принимать различные меры, чтобы привлечь покупателей на свою сторону. “Дон-Строй”, к примеру, объявил о проведении “Весенней акции”, в рамках которой предложил клиентам до конца марта приобрести в “Доме на Мосфильмовской” квартиры со скидкой 8%. А компания “Баркли”, известная своей нестандартной рекламой, развесила по городу перетяжки, предлагая их предъявителям дисконт в 5%.

Круг инвесторов сужается

По оценке Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости”, ситуация, сложившаяся сейчас на рынке столичного жилья, не только привела к уменьшению числа инвесторов, но и изменила, если можно так выразиться, их качественный состав. “В этом сегменте остались только покупатели, которые рассматривают недвижимость как способ консервации средств, и профессиональные частные инвесторы, получающие доход от ценовых скачков на каждой последующей стадии реализации проекта”, – объясняет он.

По данным МИАН, с начала года происходит значительный выброс инвестиционных квартир. “Например, в феврале объем предложения на вторичном рынке увеличился на 30%, а за 20 дней марта вырос еще на 20%, что не может объясняться только фактором сезонности”, – аргументирует Кудрявцев.

На столичном рынке все отчетливее просматривается тенденция к его стагнации. Колебания доходности в десятые доли процента в месяц делают вложения в недвижимость все менее популярными по сравнению с 2006 г.

“Инвесторы ищут альтернативные источники получения большей прибыли, нежели московская недвижимость. Инвестиции в “ветхое” жилье в настоящее время скорее убыточны”, – говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций “Пересвет-Девелопмента”. Он призывает вкладывать денежные средства на ранних стадиях строительства в качественное жилье бизнес-класса – именно такое строит “Пересвет-Девелопмент”. Баранов признает тем не менее, что “с некоторых пор компания отмечает снижение покупательского интереса к своим московским предложениям”. Причиной этого он называет “достижение предела покупательской способности”.

Тимур Баткин, заместитель генерального директора “Дон-Строй Риэлти”, излучает оптимизм, продолжая утверждать, что “вложениям в рынок недвижимости нет альтернативы”, а для инвесторов “нет других безрисковых инструментов”. Начало стагнации Баткин называет сигналом к покупке, а не к продаже: “Люди понимают – дальше будет только дороже, а при такой ситуации инвесторы всегда подхватят рынок”.

Наоборот, Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard, говорит, что динамика инвестиционных покупок с 2005 г. к началу 2007 г. претерпела серьезные изменения. “В первой половине 2006 г. число покупок квартир с инвестиционными целями было лишь не намного меньше, чем в предыдущем году. Во второй половине года количество таких сделок заметно уменьшилось. Эта тенденция продолжается и в 2007 г.”, – утверждает эксперт.

По его мнению, уменьшение числа инвестиционных сделок связано не только со “стабилизацией” – так аналитик предпочитает называть стагнацию, – но и с вымыванием с рынка наиболее ликвидных продуктов: маленьких и дешевых 1-комнатных квартир и 3-комнатных квартир небольшой площади. По словам Владимира Кудрявцева, такая ситуация характерна почти для всех секторов рынка недвижимости.

“Инвестиционное жилье – как правило, 1- или 2-комнатная квартира экономкласса в новостройке, обладающая высокой ликвидностью. Плюс есть небольшой круг инвесторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости и вкладывающих капиталы в качественное элитное жилье площадью от 45 до 120 кв. м”, – считает Рзаев. “В 80% случаев инвесторы выбирают наиболее востребованные рынком квартиры площадью 100–150 кв. м, – подтверждает Ровкач. – Приобретение небольших студий или многокомнатных апартаментов – довольно редкие случаи. В крупных жилых комплексах предпочтение отдается квартирам на верхних этажах, тогда как в небольших домах в историческом центре – квартирам с видами на памятники, набережные и т. п.”.

Идеальной для инвестора Владимир Кудрявцев считает возможность приобрести квартиру за минимальные деньги в проверенной новостройке на этапе котлована. Объект должен относиться к точечной застройке и располагаться в обжитом спальном или престижном районе Москвы.

Стабилизация цен, отмечают специалисты Vesco Realty, сказалась и на снижении привлекательности инвестиционной покупки квартиры с использованием заемных средств, ведь помимо выплат по кредиту и различных комиссий банку частному инвестору пришлось бы отдать еще 2,5% от его общей стоимости за страхование объекта. Подобная схема оправданна при ежемесячном подорожании недвижимости на 5–10%, которое наблюдалось, например, в I–III кварталах 2006 г.

Перепродажа, а не аренда

В настоящий момент перепродажа даст инвестору больший доход, чем сдача в аренду, утверждают риэлторы Paul’s Yard. “Аренда остается непопулярной, поскольку арендные ставки хоть и растут каждый год, но по-прежнему составляют не более 5% годовых, а значит, не успевают даже за темпами инфляции”, – подтверждает и Сергей Баранов.

Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, соглашается, что сейчас выгоднее перепродавать, но обнадеживает инвесторов, что диспропорция в доходах от аренды и продажи будет длиться недолго, а арендные ставки будут расти.

Недоступная “элита”

Отказывая в инвестиционной привлекательности дешевому жилью, эксперты осторожно оценивают и перспективы дорогих квартир. “На рынке элитной недвижимости слишком высока ставка за квадратный метр”, – говорит Алена Бригаднова. Правда, в течение последних лет ситуация изменилась: количество сделок, совершаемых в инвестиционных целях, возросло. Сейчас оно составляет примерно до 15% от общего количества сделок, по оценке эксперта.

По словам Ольги Твороговой, генерального директора компании Soho Realty, количество инвестиционных покупок в сегменте дорогого жилья по сравнению с прошлым годом ощутимо снизилось. “Сейчас доля таких сделок в общей структуре продаж скорее всего не превышает 10–15%, а летом 2006 г. этот показатель доходил до 50%”, – отмечает она. Огромный рост цен, который будоражил инвесторов и стимулировал их активность, остался в прошлом, сфера их интересов сместилась в сторону рынка загородного жилья.

Сейчас, по подсчетам Бригадновой, минимальная цена, по которой предлагается 1 кв. м в доме, претендующем на звание de luxе, начинается от $9000, а в районе “золотой мили” – все $15 000. Цены впечатляют. Как признавался ранее “Ведомостям” один из бизнесменов, в середине 1990-х он приобрел квартиру на Остоженке по цене $800 за 1 кв. м.

“Порог входа [на рынок элитного жилья] постоянно растет”, – признает Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills. По его словам, еще в начале 2006 г. в центре Москвы можно было найти строящиеся объекты, предлагавшиеся по цене менее $5000 за 1 кв. м, – правда, это были квартиры на нижних этажах и практически без каких-либо документов. Люди, что называется, верили честному слову застройщика или же надеялись в случае чего использовать какие-то свои каналы если не для получения недвижимости, то хотя бы для возврата денег. Сейчас, по словам Шаталова, минимальные цены начинаются от $7000 за 1 кв. м. Он отмечает, что купившие квартиру в начале 2006 г. могли в полной мере порадоваться росту ее стоимости в десятки процентов – особенно в первой половине года. В 2007 г. темпы роста элитной недвижимости, по оптимистичному прогнозу Шаталова, не превысят 15–20%.

Алексей Кудрявцев говорит, что с элитными объектами работают только профессионалы высокого уровня, часто выходцы из крупных риэлторских агентств. Как правило, спекуляции с недвижимостью являются для них основным источником дохода. Такую “специализацию” риэлтор объясняет двумя причинами: “С одной стороны, накладывает отпечаток масштаб инвестирования, с другой – только профессионалам под силу получить доход от реализации такого объекта, хотя потенциально все возможно – в этом сегменте каждый объект уникален, а понятие справедливой цены практически отсутствует”.

“При желании частного инвестора получить максимальную прибыль имеет смысл инвестировать в объекты элитной недвижимости на нулевом цикле строительства, – советует Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. – Предпочтения покупателей зависят от их финансовых возможностей”. Решение, на какой стадии строительства лучше расставаться с деньгами, принимается каждым покупателем индивидуально. Козлов говорит, что в этом они руководствуются степенью своего доверия компании-застройщику и готовностью идти на риск.

“Основные опасности в инвестировании в новостройки подстерегают покупателя на этапе оформления юридических документов по сделке. К приобретению недвижимости в недостроенном доме нужно относиться с предельным вниманием, несмотря на очевидную выгоду. Фактически жилья еще нет, зато вполне вероятно изменение проектного решения”, – предостерегает Козлов. К тому же случаи, когда на этаже, где предполагается сделать, к примеру, четыре квартиры, продаются якобы спроектированные 10, были довольно частыми в столице – особенно до вступления в силу закона о долевом строительстве. Сказать, что покупатели полностью застрахованы от них сегодня, будет преувеличением.

Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, утверждает, что в мировых столицах, и в том числе в Москве, инвесторами всегда будут востребованы элитные кварталы в историческом центре. “Даже в случае возникновения кризиса на всем рынке недвижимости элитные районы страдают в меньшей степени, а зачастую вообще не подвержены рискам. Показательны события 1998 г.: дефолт стал причиной падения цен на недвижимость экономкласса на 20%, в то время как цены на элитное жилье лишь временно прекратили свой рост”, – делает экскурс в недавнюю историю Тейн. Она настаивает, что “самый правильный способ получения максимальной доходности от инвестирования средств в жилую недвижимость – это покупка квартиры в элитном районе нашей столицы... или “городах-брендах” Восточной Европы”.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, однако, наблюдает в последнее время “переход потенциальных инвесторов с элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса”. По ее словам, пока что эта тенденция не носит ярко выраженного характера, однако клиенты все больше интересуются проектами бизнес-класса, доходность которых достаточно высока, а “порог входа” ниже. Литинецкая говорит, что минимальная цена за 1 кв. м в домах бизнес-класса составляет около $5000. По подсчетам Гурьевой, в элитном сегменте цена покупки в Москве – не менее $1 млн.

Прочь из Москвы

В “Пересвет-Девелопменте” наблюдают активизацию продаж на рынке Подмосковья. По мнению Валеха Рзаева, сейчас интересны капиталовложения в жилье с долгосрочной перспективой, в том числе в подмосковных городах и недорогих поселках таун-хаусов, “если инвестор является не простым рантье, а занимается предпринимательской деятельностью с доходностью в своем бизнесе от 20% годовых”. По словам эксперта, такой инвестор покупает высоколиквидные квартиры, затем сдает их в аренду и одновременно использует как залоговый инструмент для получения в банке кредита по привлекательной ставке. Кредитные деньги пускаются в оборот для развития собственного бизнеса, ежемесячная аренда постепенно покрывает расходы на приобретение квартиры, а реальная стоимость квартиры, остающейся в его активе, ежегодно растет, как минимум на несколько процентов превышая инфляционную планку.

Марина Дыкина, PR-директор УК “Северо-Запад”, говорит, что “пригород или ближнее Подмосковье могут стать прекрасной альтернативой московской недвижимости”. Правда, она предпочитает говорить не о перетекании инвесторов с одного рынка на другой, а о расширении их возможностей.

“Вложения в землю – это надежные инвестиции, имеющие тенденцию к росту в цене, – напоминает прописную истину Дыкина. – На примере коттеджных поселков, реализуемых нашей компанией, можно сделать вывод о том, что сейчас растет спрос на участки под ИЖС без подряда на строительство”. Такие участки интересны и потенциальным покупателям элитной загородной недвижимости, и частным инвесторам, которые обычно выставляют их на продажу по завышенным ценам, когда поселок практически полностью готов. Разница в стоимости участка без подряда и пакета “дом плюс участок” составляет не менее 40%, говорит Марина Дыкина.

Екатерина Тейн, говоря о получении максимальной доходности от инвестирования в загородную недвижимость, отмечает, что реализация инвестобъекта может занять длительный период времени – рынок активно развивается, число предложений на нем увеличивается. По оценке Vesco Realty, сейчас в Подмосковье на разных этапах строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. Чтобы собственность, предназначенная для перепродажи, не зависала, Тейн советует выбирать, “во-первых, исключительно ликвидные направления, во-вторых, только современные проекты нового формата, предлагающие комплексное развитие территории, грамотную концепцию, прекрасную инфраструктуру и качественные дома с правильными планировочными решениями”.

Наталья Манько, маркетолог “Пересвет-Реал Эстейт”, утверждает, что “наиболее выгодными инвестициями является покупка земельных участков в коттеджных поселках бизнес- и элит-класса на дорогих и престижных направлениях – рублево-успенском, новорижском, калужском, киевском, дмитровском – с благоприятной экологической обстановкой, живописными пейзажами, до 30 км от МКАД”. Тем не менее один из риэлторов на условиях анонимности заявил “Ведомостям”, что “сейчас на рынке загородной элиты не все о’кей”.

“Огромное число предложений. Хороших – единицы. Рынок перенасыщен чем попало. Такого количества покупателей, сколько предлагается объектов, нет. Потому сейчас для любой риэлторской компании главное – клиентская база. Есть клиент – будут продажи. Рассчитывать, что можно найти покупателя, еще не купившего домик на Рубле [Рублево-Успенском шоссе], не приходится. Цены на существующие поселки максимальны. Заработать инвестору на “20/71” или “Бенилюксе” уже почти невозможно”, – говорит источник “Ведомостей”.

Соглашаясь, что загород сейчас наиболее оптимален для инвестиций и что самый ликвидный продукт здесь – участки без подряда, анонимный собеседник “Ведомостей” заявляет, что “свободных хороших участков на рынке практически нет”. Валех Рзаев отмечает, что в конце 1990-х гг. появилась плеяда земельных инвесторов из числа крупных финансово-промышленных групп и их владельцев, а сейчас сформировался пул инвесторов в загородное жилье, особенно недорогие таун-хаусы в организованных и благоустроенных поселках ближнего Подмосковья.

Потенциальным резервом для себя риэлторы, работающие на загородном рынке, считают так называемый средний класс с бюджетом $0,5 млн. По их оценке, таких клиентов сейчас колоссальное количество при полнейшем отсутствии нужных им объектов. Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”, говорит, что в 2006 г. 70% предложения на рынке представляли собой объекты в элитных поселках и поселках бизнес-класса, а наиболее востребованными у 70% покупателей были дома в сегменте экономкласса. “Это зеркальное несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что большинство дорогих поселков продаются годами, а объекты экономкласса в ближнем Подмосковье исчезли из листингов”, – резюмирует Чукаева.

“У покупателей больше всего востребованы коттеджи по 250–350 кв. м на участках в 15–30 соток”, – говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Оценивая возросший спрос, участники загородного рынка прогнозируют развитие в 2007 г. сегмента поселков экономкласса. Строиться они будут преимущественно в 40–60-километровой зоне от МКАД на восточных направлениях. Доходность частных вложений в подобные объекты может достигать 70–100%.