НА АСФАЛЬТЕ: Столичная монополия

Девелоперы не примут отказ

По данным Russian Research Group, площадь столичных промышленных территорий сегодня – 15 000 га, 16% территории города. Для сравнения: общая площадь лесопарковых зон составляет всего лишь 13%. Все освободившиеся до 2020 г. площади должны были пойти под строительство жилья. Однако... “С согласия Юрия Лужкова больше строительства негосударственного жилья на месте промзон не будет”, – заявил 1 марта 2007 г. на конференции “Редевелопмент промышленных зон” Алексей Шепель. Начальник управления градостроительных программ жилищной политики департамента градостроительной политики сказал, что теперь все свободные площади промзон правительство Москвы резервирует под строительство муниципального жилья.

В качестве основной причины принятия властями подобного решения называется все та же экономия пространства: негосударственное жилье занимает больше места, чем муниципальное. Ведь коммерческие инвесторы должны на 3,5 кв. м еще построить 1 кв. м социального жилья. К тому же при коммерческой застройке необходимо, например, зарезервировать в два раза больше машино-мест. “Если вы собрались строить там жилье, – говорит Алексей Шепель о промышленных территориях, – хочу предостеречь будущих инвесторов: купить промышленную землю через коррумпированных чиновников сейчас невозможно”.

Реакция девелоперов на подобное заявление московского правительства была далеко не однозначной. Так, к примеру, Анатолий Морозов, генеральный директор “МИАН-Девелопмента”, категорически заявил, что подобная инициатива обречена на провал. “Средства на строительство муниципального жилья берутся от продажи коммерческого жилья: не будет одного – не будет и другого. Для того чтобы программа строительства муниципального жилья шла успешно, городу нужно выстраивать долговременные взаимовыгодные отношения с инвесторами”, – заявил Морозов.

Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании “М.О.Р.Е.-Плаза”, также счел подобную инициативу властей труднореализуемой, если не невозможной. “Решение правительства города использовать площадки, освободившиеся после вывода промышленных предприятий, исключительно для возведения муниципальных домов кажется не самым обоснованным в условиях нынешнего дефицита участков под строительство. Кроме того, при рассмотрении подобных ограничений возникает множество вопросов юридического и финансового характера, в частности как правительство будет решать вопросы взаиморасчетов с нынешними владельцами – ведь большинство предприятий приватизировано”, – считает Михайлов.

Менее категоричен в своих оценках Денис Семыкин, генеральный директор компании “Новая площадь”. Хотя и он говорит, что подобная инициатива московского правительства вызывает двойственную реакцию. “С одной стороны, это нормальная забота о муниципальных нуждах, которую и должен проявлять город. Если у города нет возможности (не хватает территории) реализовывать социальные проекты, то нельзя говорить и о развитии коммерческого строительства. А в Москве, как мы знаем, ситуация с социальным жильем просто катастрофическая, люди стоят в очереди годами. Поэтому желание [мэра Москвы Юрия] Лужкова выделить площади именно под социальную застройку вполне объяснимо”, – комментирует эксперт. С другой стороны, по его словам, очевидно, что крупнейший мегаполис не может существовать без развития коммерческого сегмента и это процитированное высказывание не объясняет, как будет развиваться коммерческое жилье, строители которого испытывают такой же дефицит площадок. “В этой ситуации неизбежны постепенные ограничение предложения и рост цен в столице”, – прогнозирует Семыкин.

По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, подобное решение хотя и не идеально, но возможно. “Но нужно учитывать, что промзона промзоне рознь. Например, на месте завода “Каучук” в Хамовниках строить жилье бизнес- и элитного класса более выгодно, чем муниципальное жилье, в то время как на окраине города строительство жилья экономкласса будет более оправданным решением, чем строительство жилья бизнес-класса”, – комментирует эксперт.

Не так страшен черт...

Впрочем, позднее Шепель скорректировал свое категоричное заявление. Теперь, по его словам, чтобы легально начать строительство жилья на месте бывших промзон, девелоперам понадобится согласование с Москомархитектурой, а затем – с департаментом градостроительной политики. “Мы готовы работать, а вернее – разрабатывать промтерриторию совместно с “белыми” рейдерами и инвесторами”, – заявил Шепель.

Другое разумное решение для девелоперов в подобной ситуации предложил Денис Семыкин. По его словам, адекватной реакцией будут уход девелоперов на региональные рынки и диверсификация бизнеса. “Собственно, учитывая тот факт, что в Москве площади уже исчерпаны и даже того, что там осталось под предприятиями, не хватит для удовлетворения всех потребностей, девелоперы все равно будут вынуждены переключиться на Подмосковье”, – говорит эксперт.

Немаловажен, по мнению Семыкина, и такой фактор: если стоит задача увеличить в 2–3 раза ВВП, то неизбежно и количество желающих работать и жить в Москве увеличится в разы. А по количеству жилья Россия и даже Москва все еще прилично отстают от цивилизованных стран. “Таким образом, мы снова приходим к тому, что резерв участков под застройку в Москве исчерпан и нужны альтернативные бизнес-центры за городом и жилые центры с замкнутой инфраструктурой, чтобы люди могли работать и жить без привязки к центру Москвы”, – резюмирует Семыкин.

В то же время для муниципалитетов идея Лужкова и Шепеля крайне позитивная. По официальным данным, 198 000 очередников сегодня требуется 10 млн кв. м, и реорганизация промышленных объектов может хотя бы частично решить эту проблему. По оценкам департамента жилищной политики, на территории промзон возможно организовать строительство 8 млн кв. м жилья, т. е. решить проблему очередников более чем на две трети.

С другой стороны, кроме территории для решения проблемы потребуются еще и деньги, а их, если ограничить коммерческое строительство, можно взять только из столичного бюджета, который и так расписан с точностью до копейки. “Освоение таких больших площадей без привлечения серьезных инвестиций видится достаточно проблематичным, так как их вывод требует значительных финансовых ресурсов: перенос производства за пределы города, рекультивация земель, возведение объектов, создание социальной и транспортной инфраструктуры”, – комментирует ситуацию президент коммуникационной группы “Медиа-Шторм” Алексей Исаев.

“За счет каких средств правительство Москвы собирается осуществлять строительство муниципального жилья и как быть с уже заявленными проектами по застройке промзон?” – задает вопрос Алексей Остробородов, директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании.

Впрочем, без денег инвесторов строить трудно, но и наличие инвестора – не панацея. Как отмечают чиновники, зачастую бывает непросто достигнуть взаимопонимания с частными компаниями по вопросам перепрофилирования. Так, Алексей Шепель привел в качестве примера такого непростого взаимодействия свою дискуссию с потенциальными инвесторами редевелопмента промзоны в Южном округе столицы. “Инвесторы предлагали построить 4 млн кв. м жилья, 12 млн кв. м инфраструктуры, 6 млн кв. м офисных площадей, однако выяснилось, что строительство невозможно в связи с нежеланием инвесторов реконструировать дорожную часть района”, – посетовал чиновник.

Если завтра война

Если все-таки идея сохранить земли под застройку муниципальным жильем победит и решение, озвученное Шепелем, будет закреплено законодательно, какой эффект оно будет иметь для рынка?

По мнению Александра Исаева, учитывая тот факт, что промзоны являются одним из последних территориальных резервов, новость о запрете на строительство коммерческого жилья не может благоприятно отразиться на развитии рыночной ситуации. “Ведь основной причиной бурного роста цен в прошлом году явилось отсутствие достаточного объема предложения на фоне высокого спроса. Статистика последних лет подтверждает положительную динамику в строительстве, однако все больше жилья отдается под социальные нужды (национальные и городские программы) и с каждым годом предложение коммерческого жилья на рынке сокращается”, – говорит Исаев.

Алексей Остробородов считает, что, если такие решения будут оформлены законодательно, рынок столичной недвижимости ждет новый рост, обусловленный сокращением предложения. Кроме того, он так же, как и Семыкин, уверен, что такие действия приведут к смещению активности застройщиков в сторону Московской области и регионов.

Впрочем, Константин Ковалев считает подобную инициативу правительства своеобразным способом снижения стоимости жилья, а также резервирования участков земли под строительство жилой недвижимости, которая будет отдаваться городу. “В Москве была принята программа сноса 5-этажного жилого фонда, рассчитанная до 2010 г. Но куда переселять жителей, не всегда понятно, тем более уже давно решено, что границы Москвы дальше расширяться не будут. В этой ситуации освобождаемые промзоны являются хорошими участками для муниципального строительства”, – говорит Ковалев.

По словам Ковалева, так как сейчас все компании, которые строят в Москве, – частные, то полного запрета на строительство коммерческого жилья не будет. Скорее всего, по мнению эксперта, идея выльется в существенное увеличение доли города в строящихся зданиях, а также количества обременений, налагаемых на девелоперов (строительство объектов социального назначения, замена коммуникаций). Ведь это отдельная статья доходов для города. “Все получится как с коммерческой недвижимостью – на территории ЦАО официально существуют ограничения на строительство офисных зданий площадью более 5000 кв. м, однако офисные помещения такой и большей площади по-прежнему возводятся”, – считает он.

Хотя работы по выводу промпредприятий за пределы города ведутся в столице уже несколько лет, застройщики берутся за перенос заводов крайне неохотно. И причины этого ясны без дополнительных объяснений. Даже обанкротившиеся заводы не желают переезжать за пределы МКАД и зарабатывают деньги, сдавая площади другим организациям. А застройщикам-энтузиастам руководство этих предприятий выдвигает такие условия, согласно которым доход последних просто равен нулю.

Кроме того, всем участкам, находившимся под промпредприятиями, необходима рекультивация, за счет которой стоимость проекта может увеличиться в несколько раз. Например, на площадке в районе Очаково, где располагался завод, производящий резину, планировалось построить офисный центр, однако экологическая экспертиза показала наличие в грунте тяжелых металлов. Необходимо было снять слой грунта толщиной около 6 м и вывезти его, найдя для него место. Понятно, что подобные задачи также отрицательно влияют на рентабельность проекта.

Если к этим факторам добавятся еще и искусственные ограничения, устанавливаемые правительством Москвы, будь то окончательный запрет на строительство или просто рост обременений, можно с уверенностью прогнозировать, что все заводы надолго останутся на своих местах. А вот куда пойдет рынок – вопрос пока открытый.