НА АСФАЛЬТЕ: Весенняя диалектика


Успешный и удачливый агент по недвижимости Владимир Федоров (основную часть его продаж составляют объекты от $1 млн) мечтает о собственном проекте. Построить с партнерами жилой комплекс. На одном из островов невской дельты. Небольшой – может быть, на сотню квартир. Но чтобы с качественным архитектурным решением, с дизайном от Филиппа Старка, соответствующей инженерией, с водным такси до центра по Неве. Чтобы клиентам было не стыдно показать. “В Петербурге уже есть люди, готовые платить по $30 000–40 000 за 1 кв. м. Но я пока ничего не могу им предложить, – говорит Федоров. – Важно, чтобы тенденции, которые сейчас начинают определять элитный рынок, закрепили не тупой виток удорожания, а новое качество жилья”.

Элитка с изъянами

До сих пор элитные объекты в Петербурге профессионалы практически всегда сопровождали какими-либо оговорками. Да, квартира замечательная, но коммуникации... (это можно сказать практически о любом предложении из старого фонда). Дом на Фонтанке – но из блоков. Дом у арки Генштаба – но без парковки. Дом на Итальянской, но потолки – 2,5 м.

Безупречных предложений нет. Но цены на те объекты, которые есть, демонстрируют новый уровень притязаний.

Квартира от СК “Возрождение Санкт-Петербурга” на Большой Морской, 4, 200 кв. м, 3-й этаж, продается по 16 900 у. е. за “квадрат” (у. е. – 31 руб.). То есть бюджет покупки – свыше $4 млн. Продан таун-хаус на Константиновском проспекте – $2,5 млн. Квартира на Дворцовой набережной, 10 (выходит еще и на Миллионную улицу, 11), – 500 кв. м, двухуровневая, с хорошей входной группой – ушла за $5 млн. Квартира на наб. Кутузова, 26, реализована за $5,5 млн.

Дворцовая, 16, – так называемый дом Зайкова. Здесь был Английский клуб, потом жил член Политбюро и первый секретарь обкома Зайков, дом реконструирован, отчасти перестроен. 500-метровая квартира, выставленная на продажу, занимает половину 4-го этажа (дом 5-этажный). Вид на Петропавловку. Цена – $30 000 за 1 кв. м. Это, наверное, рекордный для Петербурга уровень.

“Сделки по $15 000 за 1 кв. м и выше перестали быть разовыми и исключительными. Планку устанавливает “Парадный квартал” (комплекс, который “Возрождение Санкт-Петербурга” возводит у Таврического сада. – “Ведомости”), там сейчас 6000 у. е. за 1 кв. м, но надо учитывать, что полностью квартал будет сдан только в 2014 г.”, – говорит Федоров.

Долевку прижимают

В марте постановлением правительства Федеральная служба по финансовым рынкам назначена осуществлять госрегулирование “в области долевого строительства и иных объектов недвижимости”. А на местном уровне главным контролером стала новая структура комитета по строительству – отдел контроля и надзора в области долевого строительства. Возглавил отдел Александр Меденцев.

Первоочередная задача нового подразделения, по словам Александра Меденцева, – составить полный реестр объектов, которые начали строиться после вступления в силу 214-ФЗ. Затем будет начата тотальная проверка.

Отдел, считает Меденцев, не доложен быть “карательной структурой”. Однако в его полномочия входит “содействие привлечению должностных лиц строительных компаний к ответственности за нарушения”.

Сначала нарушителям направят уведомления. Затем могут последовать занесение в черный список, огласка в прессе, крупные штрафы, привлечение руководителей к административной ответственности. Крайняя мера – это приостановка деятельности компании (крайняя – потому что затрагивает интересы дольщиков). В первую очередь, разумеется, проверки пройдут в компаниях, которые уже были замечены в нарушениях.

Неторопливый Сбербанк

На федеральном уровне банковское сообщество выступило с инициативой – сделать банк универсальным посредником между гражданином (дольщиком) и строительной фирмой. В Петербурге эта схема уже реализована, заключены первые сделки. При этом она не является обязательной и единственной.

Девелоперская компания Setl City строит в Московском районе, у пересечения Краснопутиловской и Варшавской улиц, жилой комплекс бизнес-класса “Континенталь”. Срок сдачи комплекса – III квартал 2008 г. Функции генподрядчика выполняет Строительное управление “Петербургская недвижимость”.

Кирпично-монолитное здание будет состоять из трех секций, плавно сужающихся кверху. Проектом предусмотрены фасадное остекление, отделка фасада натуральным и искусственным камнем. Проект здания выполнила “Архитектурная мастерская Тирских”. Общая площадь комплекса – 16 149 кв. м, в нем расположатся 250 квартир. Стоимость 1 кв. м – $2571–4306.

Проект неплохой (в Московском районе вообще строят немного). Но главная изюминка не в архитектурных решениях, а в системе оплаты и перехода прав. На продажах жилья в комплексе “Континенталь” обкатывается принципиально новая для Петербурга схема фондирования. Участники проекта заявили о ней более года назад, первые продажи состоялись в марте.

По соглашению, подписанному Сбербанком и строительной группой, банк кредитует строителей. Причем ставка по кредиту уменьшается в зависимости от суммы, накопленной на счетах покупателей.

Покупатель открывает в Сбербанке накопительный счет. Первоначальный взнос может составить от 10% до 30% стоимости жилья. На средства покупателя даже начисляются небольшие проценты. Затем счет пополняется в соответствии с графиком, согласованным с застройщиком: ежеквартально, ежемесячно – как удобнее. Полная сумма должна быть внесена к моменту регистрации права собственности на квартиру.

Плюсы этой схемы очевидны: риски застройщика существенно выше, чем риски Сбербанка. То есть покупатель за свои деньги спокоен. Тем более что он может их забрать, если передумал или не справляется с платежами. Важно, что застройщик заинтересован в соблюдении сроков.

Существенный минус – серьезный размер регулярных взносов (в варианте покупки жилья в “Континентале” всю сумму надо выплатить примерно за полтора года). Естественным дополнением этой схемы была бы ипотека, т. е. заклад построенной квартиры или – еще удобнее – получение кредита под “право требования”.

Генеральный директор Setl City Василий Селиванов говорит: “Совершенно логично с нашей стороны было бы предусмотреть в новой схеме место для ипотеки. Мы активно работаем над этим: в банке формируются соответствующие регламенты, так что запустить ипотечное кредитование мы планируем примерно со второй половины этого года”.

Второй проект Setl City, который будет реализован по этой схеме, – комплекс “Южная корона” в Московской районе.

Левиттаун под Колпино

Весной этого года начинаются строительные работы на стройплощадке рядом с Колпино – стартует проект “Новая Ижора”. Организатор проекта – компания “Балтрос”.

Территория площадью 285 га приобретена у сельскохозяйственного кооператива “Детскосельский”. Категория – земли населенных пунктов, генеральный директор “Балтроса” Олег Еремин подчеркивает: эта земля изначально принадлежала юридическому лицу, здесь нет паевых рисков. По генплану здесь разрешена малоэтажная застройка.

Принципиально важен масштаб – 5000 домовладений. Это будут панельные односемейные дома. На готовом фундаменте такой дом устанавливается за день. Речь пока идет о пяти типах домов: самый маленький – около 90 кв. м, самый большой – 133 кв. м.

Еремин подчеркивает: это не коттеджный поселок, а полноценный городской квартал для постоянного проживания. Правда, таких кварталов в Петербурге еще не было.

Домовладение: дом с небольшим участком (машину поставить, газон завести), полноценная инженерия (электричество, вода, центральная канализация, газ, телефон, Интернет, кабельное телевидение). Социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиника, магазины.

Себестоимость будущего жилья не разглашается (да, по сути, пока и неизвестна – на этом этапе трудно учесть все затраты, а аналогов нет). Еремин уверен, что жилье в “Новой Ижоре” будет дешевле, чем продукция городских ДСК (типовая панель). 90% готовности дома достигается в заводских условиях.

Сейчас заканчивается градостроительное проектирование “Новой Ижоры”, его выполняет омская компания ИТП “Град”. “Это оказалось серьезной проблемой, – говорит Еремин. – У нас такого просто никогда нигде не проектировали. Элитные поселки на 20–30 коттеджей за забором – это пожалуйста. А такого массового проекта просто еще не было”.

Генподрядчик проекта – специально созданная компания “СлавИнжСтрой” (входит в состав холдинга “Балтрос”, как и домостроительный комбинат в Пушкине).

Проект ориентирован на средних петербуржцев и, по-видимому, станет серьезной альтернативой многоэтажной застройке.

Будущий спрос на дома в “Новой Ижоре” прогнозировать сложно. Практически одновременно с проектом “Балтроса” запускается первый жилой комплекс в квартале “Балтийская жемчужина”, чуть позже стартуют и другие крупные проекты.

Илья Еременко, генеральный директор ЦРП “Петербургская недвижимость”, считает, что это не станет серьезным препятствием: “Подобные объекты строятся не сразу, а очередями. Получается, что на рынок одновременно выходит не 1 млн кв. м жилья, а порядка 100 000–150 000 кв. м, такой объем даже не способен восполнить спрос, он только компенсирует определенную его часть. Тем более что с выходом на рынок масштабных проектов будет активнее развиваться ипотека”.

Кроме того, заявленные крупные проекты жилой застройки не столь жестко конкурируют между собой – это жилье разных ценовых категорий, концепции проектов различны, а покупательские потоки в различных сегментах практически не пересекаются. Помимо всего прочего, крупные проекты застройки “полярны” – их возведение запланировано в разных частях Петербурга.

“Есть вещи, которые сложно предсказать, – считает Олег Еремин. – Прогноз спроса – как раз из этой области. Но мы уходим в перспективную нишу: наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. Собственно, то, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии – конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство – взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос”. Первые 200–300 домов должны появиться в “Новой Ижоре” уже в этом году.

Закладная на поместье

До последнего времени финансисты весьма настороженно относились к кредитованию загородных объектов. Тем более строящихся. Кредиты под будущие коттеджи предоставлялись в тех случаях, когда банк сам являлся участником проекта (инвестором). Такая схема реализуется в поселке “Янино” (Национальный резервный банк) и комплексе “БельВиль” (“Еврофинанс Моснарбанк”).

Кредитовать под залог земельных участков банки избегали, тем более что большинство строящихся под Петербургом коттеджных поселков расположено на сельхозземлях, где образовано ДНП или садоводство.

В конце марта случился прорыв. Банк “КИТ Финанс” и компания “Особняк”, входящая в группу ЛСР, заявили о старте совместной ипотечной программы. С апреля любой объект в коттеджных поселках, которые строит “Особняк”, можно приобрести в кредит.

Важно, что нет различия в условиях кредитования на этапе строительства и после оформления объекта в собственность. Залогом на первом этапе становятся право требования плюс земельный участок. По отдельности эти объекты в ипотеке встречаются: право требования закладывается при получении кредита на квартиры в городских новостройках, земля – обычный предмет залога в пригороде и в строительном бизнесе. Вариант их сочетания, похоже, используется впервые. Затем кредит переоформляется на построенный дом.

Условия предоставления займов довольно гуманны. Размер первого взноса – от 10% стоимости объекта по договору. Ставка по рублевым кредитам – 11,75% годовых, срок – до 30 лет. Валютные займы предоставляются под 9,75% на срок до 15 лет. Максимальная сумма – 60 млн руб. “Особняк” строит четыре поселка: “Жемчужина Разлива” в Курортном районе, “Элегия”, “Новый мир” и “Парквэй” в Репино-Ленинском (Выборгский район Ленобласти).