ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Налоги с потолка
В одном из последних эфиров программы “Времена” обратился к этой теме уважаемый телеведущий Владимир Познер. Посмотрев передачу, можно сделать вывод, что в целом наше общество не готово к таким переменам, более того, даже у собравшихся в студии уважаемых людей нет четкого понимания проблемы.
Новый налог на недвижимость коснется каждого, кто имеет крышу над головой. Принципиальный вопрос: зачем это нужно? Существуют некие теоретические соображения о том, что налог на имущество и отдельный налог на землю хуже, чем единый налог на недвижимость. Убедительных доказательств, что это так, не существует. В мире немало стран, которые благополучно пользуются налогом, аналогичным существующему у нас, установленному БТИ. Тем не менее решили, что оценка БТИ, так называемая историческая стоимость, нам теперь не подходит и надо применить рыночную оценку стоимости, как, например, в США и ряде стран Европы.
Что такое историческая стоимость и что такое рыночная стоимость? В первом случае мы определяем стоимость объекта по тому, сколько затрачено на его строительство. Эта оценка достаточно объективная. Рыночная цена – это та цена, за которую объект недвижимости будет продан, если его продавать бесконечное количество раз. И здесь уже оценка приобретает некую условность, субъективность. Если один и тот же объект продается редко, то вводится понятие аналогичного объекта, а средняя цена по продажам аналогичных объектов – это и есть рыночная стоимость.
Зададимся вопросом, с какой точностью в России можно определить рыночную стоимость. Ведь если мы действительно хотим, чтобы эта величина играла хозяйственную роль и стала основой для налогообложения, то понятно, что она должна быть точно измерена. Брать налоги с величины, которая измерена весьма приблизительно, просто нельзя, с этим, думаю, спорить никто не будет.
Вновь обратимся к опыту развитых стран Европы и США, где рынок недвижимости существует столетия. Там погрешность измерения рыночной стоимости жилой недвижимости составляет примерно 10%. Насколько больше будет погрешность у нас, зависит от объема сделок по аналогичным объектам. Вспомним в связи с этим известный математикам и статистикам закон больших чисел: где больших чисел больше, там измерение точнее; если же больших чисел недостаточно, то и статистика будет неточной. Объем ежегодных сделок у нас примерно раз в 10 меньше, чем в других странах. Время, за которое сделки можно суммировать, т. е. осуществлять усреднение с коррекцией, у нас не 200 лет, как в Англии, например, а в лучшем случае лет 10 лет. Соответственно, объем информации, который мы можем задействовать для получения средних рыночных стоимостей, в 100 раз меньше. Значит, средняя погрешность по стране будет примерно 100%!
Эти теоретические выводы подтверждает и практика. Эксперимент по переходу на новую систему налогообложения проводился Минфином в Твери, Великом Новгороде и еще двух регионах. Непосредственный анализ массивов данных показывает, что после нескольких лет работы погрешность оценки составляла примерно 30% по отклонениям от модели. Следовательно, и здесь реальная погрешность будет около 100%, т. е. чью-то квартиру недооценят в два раза, а чью-то переоценят вдвое. Делаем вывод: переход к такой величине, которая измерена с очень низкой точностью, безусловно, потребует неких взаимоотношений между чиновниками и людьми. И понятно, что тот, кто имеет адвоката и деньги, получит минимальную оценку, а обычные люди окажутся с оценкой скорее всего существенно большей. Появится очередная возможность для взяток.
Утверждать, что новая величина стоимости существенно точнее, чем величина оценки БТИ, не берутся даже сами разработчики новой системы. Поэтому они предлагают такой вариант: если с точки зрения оценщика информация по сделкам с недвижимостью достаточная, он оценивает по рыночной стоимости, если нет – идет по варианту, по сути повторяющему оценку БТИ. На практике под этот второй вариант подпадает 90% объектов, т. е. фактически все вернется на круги своя. Будут потрачены деньги – а это почти $0,5 млрд; граждане подпадут под очередную волокиту взаимоотношений с чиновниками, а результат окажется примерно эквивалентным тому, который имеется сегодня.
Оставшиеся 10% наверняка подпадают под рыночную оценку – та недвижимость, что довольно часто продается и покупается в больших городах, в Москве и Санкт-Петербурге. Для простых горожан величина налога окажется значительной, какие бы вычеты и налоговые ставки ни обещали. В США, например, налог на недвижимость является основным муниципальным налогом, его средняя величина составляет 2,3% от рыночной стоимости. Если применить такой расчет к Москве, окажется, что владелец средней квартиры в центре города рыночной стоимостью около $500 000 должен платить налогов $12 000 в год. Нам говорят, что ставки будут не более 0,1%, т. е. максимум 15 000 руб. в год. Но, во-первых, для многих людей и это слишком большая сумма, во-вторых, поверить в то, что власть ограничится невысокими процентами, трудно. Глава Минэкономразвития Герман Греф говорит, что новая система приведет к снижению цен на жилье, так как рынок пополнится. Следовательно, есть ожидание того, что человек, для которого налог в $1000 ежемесячно окажется неподъемным, вынужден будет продать квартиру в центре и купить что-нибудь подешевле.
Идея нового налога на недвижимость находится в ряду таких же несвоевременных, как и новый Жилищный кодекс. Во всех странах мира работает принцип “собственность обязывает”. Сама идея правильная, но не надо забывать: у нас стоимость жилья выше, чем в основном в Европе, а доходы раз в 20 ниже. До тех пор, пока доля зарплат в ВВП страны будет составлять 15–20%, да при этом и сам ВВП невелик, реализация подобных проектов окажется под сомнением. Иначе можно и до революции дожить.
Автор – председатель Национального совета по оценочной деятельности, лидер общероссийского общественного движения “Развитие предпринимательства”. Статья написана специально для “Ведомостей”.