ДОХОДНОЕ МЕСТО: Cобственность с барского плеча

Планы федеральных властей выставить два объекта, в которых пока сидят верхняя и нижняя палаты парламента, на торги до сих пор актуальны. Но скорее всего продажи начнутся после парламентских выборов – такое уточнение внес управляющий делами президента России Владимир Кожин в начале 2007 г. Эту информацию подтверждают в пресс-службе управделами президента, об этом говорится также в материалах официального интернет-сайта Совета Федерации. Верно и то, что нижнюю и верхнюю палаты ожидает переезд в новое здание Парламентского центра, что и стало одной из причин для продажи старых офисов. Место для нового здания на 200 000 кв. м общей площади выбрано рядом с Белым домом (здание правительства РФ) на площадке, которую занимает стадион “Красная Пресня”, и через дорогу от “книжки” мэрии Москвы. Планирующийся объем инвестиций в новый офис – $300–400 млн. Затраты на строительство государство хочет компенсировать за счет продажи зданий Госдумы и Совета Федерации.

Правда, жители окрестных домов на Пресне были очень недовольны новостью о строительстве, отстаивали один из старейших стадионов Москвы и проводили митинги в знак протеста. Да и депутаты Госдумы не раз предлагали выбрать другой участок. Парламентский центр хотели построить и в “Москва-Сити”. Однако он будет рядом с Белым домом, подтвердил пресс-секретарь, советник управделами президента РФ Виктор Хреков. Инициатива найти новое здание исходила, по его словам, от самого же парламента. И причины этого вполне объяснимы: две палаты пора посадить вместе, а не на разных улицах, здания, в которых они сейчас находятся, морально устарели, да и окажутся депутаты и сенаторы поближе к Белому дому. А с жителями “вопрос урегулировало правительство столицы”. Управлению делами поручено разрабатывать концепцию Парламентского центра. Подготовкой к продаже старых зданий Госдумы и Совета Федерации, по словам Хрекова, займется Министерство экономического развития и торговли РФ, об этом неоднократно сообщал Кожин. Девелопер и генподрядчик для реализации проекта пока не выбран (судя по всему, девелопером будут структуры управделами, а среди генподрядчиков будет проведен тендер). Строительные работы на участке не начинаются уже около двух лет. Хреков не исключает, что это из-за длительной подготовки к выборам – не до недвижимости сейчас.

Почем Госдума?

Предложения купить Госдуму или Совет Федерации от властей поступают нечасто. Но мнения о привлекательности этих сооружений у игроков рынка разделились. Одни считают, что каждое из зданий будет по-настоящему лакомым кусочком в самом центре. Другие обращают внимание, что купить и “привести в порядок” эти объекты под силу единицам среди инвесторов. Третьи говорят, что большой минус зданий – их советская планировка и инженерия, так что не все проекты реконструкции могут быть рентабельными.

“Что касается покупки госсобственности на конкурсной основе, то, вероятно, такие объемы будут продаваться не по частям, а целиком”, – делится точкой зрения Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Capital Group. Заместитель генерального директора девелоперской компании MosCityGroup Сергей Тюрин уверен, что подобное предложение будет иметь спрос среди участников рынка, а именно – среди крупных инвесторов. Но оба объекта потребуют реконструкции. Наверняка будет открытый конкурс с определенными инвестиционными условиями: собственник в лице той или иной организации, согласовав реконструкцию старого или строительство нового здания во всех инстанциях, выдвинет уже новую концепцию на продажу. Одним из условий этого конкурса станет возмещение покупателем затрат, которые понесет организация – подготовитель конкурсных материалов. Инвестору же наверняка будет интересно не здание, а земельный участок под ним. Так что “в будущем не избежать вопроса о его деликатном сносе”.

Как говорит Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank, это предложение может быть интересно крупным финансово-промышленным холдингам. Здания отлично расположены, об офисе рядом с Кремлем мечтают многие компании. Так что если Госдуму да и Совет Федерации кардинально реконструировать, то можно устроить в них и офисы класса А. Цена продажи 1 кв. м офисного помещения в Госдуме, например, составляет сейчас около $5000. После проведения высококлассной реконструкции (по $2000–3000 на 1 кв. м) ставка может подняться до $10 000 за 1 кв. м. Есть вариант и без серьезной реконструкции: оба здания можно продолжать эксплуатировать какое-то время в том виде, в каком они есть. Кроме офисного назначения, по мнению Закревского, зданию Госдумы можно найти широкое применение – организовать в нем какой-нибудь культурный центр, конгресс-холл…

Но директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева довольно сдержанно высказывается при оценке привлекательности зданий для инвесторов. “Мы можем только предполагать, в каком они состоянии. Место их расположения – прекрасное. Но дать оценку, по какой ставке Госдума или Совет Федерации могут быть выставлены на торги, сложно. Любой инвестор, прежде чем купить здание, сначала будет заказывать маркетинговое исследование”, – рассказывает она. Будущему инвестору нужно детально изучить это предложение. Провести техническую и архитектурную экспертизу зданий. Ясно, что планировка советских сооружений и их инженерные системы не идеально подходят для офисных зданий класса А. Главный же плюс зданий кроме местоположения – это их большой объем. Такой масштаб хорош для создания какого-нибудь многофункционального комплекса с гостиничной и офисной составляющей. Из расчета расходов на реконструкцию и будущих доходов от эксплуатации зданий можно делать выводы об актуальной цене их покупки на рынке сейчас. При минимуме вложений в объекты они будут жизнеспособны как бизнес какое-то короткое время, так как концепция их устарела со всех точек зрения. Но у будущего владельца есть вариант получать доходы от здания в существующем виде недолгий период времени, а потом оборотные средства вложить в капитальную реконструкцию. Можно также заложить приобретенный объект в банке и получить кредит на его перестройку. Окупаемость проектов различных многофункциональных центров на этих местах скорее всего составит не более трех лет. Но не у каждой компании хватит ресурса, чтобы выкупить и перестроить эти парламентские корпуса, подчеркивает Афанасьева. И не исключено, что устраивать офисы класса А в этих госзданиях окажется нерентабельно.

“В новом качестве здание Госдумы можно использовать как многофункциональный комплекс, учитывая, что там есть столовая, занимающая огромную площадь, залы заседаний… Залы заседаний, кстати, могут быть интересны как место для выставок, – рассказывает Сергей Тюрин. – Инвесторам выгоднее будет все снести и построить новый многофункциональный, может быть, даже гостинично-выставочный комплекс. Но реконструкция здания будет дорогой”.

Президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский высказал мнение, что торги должны быть честными и открытыми для всех желающих инвесторов. Другой вопрос – у каждой ли компании хватит технологических ресурсов, чтобы реализовать на купленных площадках новые проекты. Президент Mirax склоняется к тому, что оба эти здания надо скорее всего снести и построить на их месте что-то новое, нежели проводить их реконструкцию. Технологически это способны совершить 7–8 компаний в России, среди которых такие, как “Хохтиф”, “Энка”, Capital Group, “Дон-Строй”, “Интеко”. А чтобы понять, кто располагает соответствующими финансовыми возможностями, достаточно просмотреть рейтинги Forbes.

Уже сама готовность государства продать эти здания – правильный шаг, считает Полонский, так как госорганы и не должны владеть и управлять большим количеством недвижимости или принимать активное участие в жизни рынка. Это не принято в цивилизованном мире. Во Франции, например, в бюджет поступает только 4% доходов от операций с недвижимостью, у нас же в стране, наверное, более 50%. “А идею эту – о продаже Госдумы и Совета Федерации – еще я сам предлагал правительству года два назад. Видимо, мнения участников рынка все-таки дают свои ростки в администрациях”, – поделился Полонский. Он считает, что на месте нынешних парламентских зданий можно устроить неплохой отель, частные апартаменты, торговый центр… Многое зависит от того, какую доходность будут приносить те или иные секторы рынка коммерческой недвижимости через 3–4 года.

В Минэкономразвитии найти ответственного за организацию торгов не удалось. В многочисленных его департаментах вопрос переадресовывали из одного отдела в другой, говоря каждый раз, что “это не в их компетенции”, или удивляясь. По-видимому, распоряжение еще не дошло до специалистов министерства. И даже в центральной пресс-службе этого госоргана не смогли сказать, когда же парламентские офисы начнут продавать.

Парламент-переселенец

Верхняя палата парламента не всегда располагалась в здании на Большой Дмитровке, 26. Какое-то время здесь был Дом прессы, из которого всю прессу довольно быстро перевезли, спохватившись, наверное, что место слишком хорошее и подойдет больше государственным структурам. Но последним в этом помещении что-то не нравится. Еще в 2002 г. спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявлял, что руководство верхней палаты подыскивает новый офис. Мотивировал он недовольство зданием тем, что 13 кв. м, приходящихся на каждого сенатора с двумя помощниками, слишком тесны. И тогда же палата обратилась к управлению делами президента с просьбой найти для нее новое место. Правда, Миронов говорил, что новое здание строить не обязательно. Но, видимо, существующих и подходящих под потребности госслужащих кабинетов в городе не нашлось.

Сейчас не вся верхняя палата помещается на Большой Дмитровке. Например, часть структур Совета Федерации расположилась в “книжке” на Новом Арбате, 19. Еще одна площадка есть на Цветном бульваре, вл. 2, в 1990-х гг. она была на балансе у Совета Федерации, который разместил там свой центр обучения избирательным технологиям и парламентскую библиотеку. Три корпуса в 30 000 кв. м – значительно меньше

по площади, чем офис на той же Большой Дмитровке. Но можно считать, что это тоже пример продажи собственности парламента частным инвесторам или репетиция перед большими торгами, так как теперь площадку приобрела компания Capital Group. Ее коммерческий директор Алексей Белоусов подтвердил, что холдинг возводит на этом месте многофункциональный комплекс “Легенда Цветного”, в котором наряду с апартаментами и офисами разместится парламентская библиотека, находящаяся в ведомстве управления делами президента. В советские времена на этой площадке стояло здание общественно-политического центра Московского горкома КПСС. Оно было реквизировано Верховным советом России в августе 1991 г. и передано Парламентскому центру России, а через три года – Совету Федерации.

Возможно, из-за “Легенды Цветного” в сознании общественности произошла путаница, в результате которой сложилось мнение, что новый офис обеих палат парламента переедет на Цветной бульвар, а не на Красную Пресню. Из-за того, что кто-то узнал о многофункциональном назначении “Легенды Цветного”, пошел слух о фитнес-центре, боулинге, торговом центре и т. д в проекте Парламентского центра. Но будущая “Легенда Цветного” и будущий Парламентский центр на Красной Пресне – два разных проекта. “К нашей концепции [строительства] на месте стадиона “Красная Пресня” планы Capital Group не имеют никакого отношения”, – подчеркнул Виктор Хреков.

“Мы бы тоже участвовали в возведении нового Парламентского центра, если бы нас пригласили”, – не скрывает Сергей Полонский. По его мнению, частным компаниям рынка недвижимости надо передать и другие функции работы над этим проектом: разработку концепции, девелопмент, управление. “Ни управделами, ни какие-то другие структуры госвласти не являются профессиональными участниками рынка. Начинаются выборы, и им уже не до проектов. И это неудивительно, потому что они и не должны этим заниматься по законам развитых государств”, – говорит он. По оценке Полонского, если новый парламентский офис все-таки будет строиться в объеме 200 000 кв. м общей площади, то в него потребуется вложить не менее $500 млн. Полонский также заявил, что Mirax Group будет участвовать во всех тендерах, связанных с этими проектами.

Энциклопедия чиновника

Из недавних опытов с государственной недвижимостью в Москве можно вспомнить пример с гостиницей “Россия”. Продолжается и обсуждение подробностей переезда московского правительства со старых мест в современный комплекс на территории “Москва-Сити”. На открытии выставки MIPIM в этом году глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин объявил, что новое здание для аппарата правительства будет построено через 2,5 года. Планы московских властей в этом проекте

менялись несколько раз. В итоге стоимость проекта доросла до $2 млрд и проекту потребовался серьезный частный инвестор. В 2002 г. градоначальники заявляли, что комплекс будет размером 217 000 кв. м, а инвестиции в него потребуются в объеме $260 млн. Как рассказал сотрудник стройкомплекса, близкий к проекту, объемы увеличились сначала до $1 млрд, а теперь – и до $2 млрд не только из-за того, что в новое здание планируется перевести максимальное количество структур, сидящих сейчас разрозненно по всему городу, но и потому, что “аппетиты растут”, штат специалистов расширяется с каждым годом, да и сами офисы для чиновников, если их строить по последнему слову техники, стоят дорого.

Сначала план был такой: взять кредиты на строительство у банков и коммерческих компаний под залог старых помещений всех министерств и ведомств московского правительства, которые планируют переезжать, а потом сдать в аренду или даже продать эти здания кредиторам. Но от этой идеи чиновники отказались. Потянуть большую стройку они смогут, если их профинансирует очень сильный частный инвестор или группа инвесторов, а взамен правительство продаст им часть офисов в новом комплексе.

Сотрудник из стройкомплекса подозревает, что и у парламента РФ могут возникнуть похожие проблемы в процессе переездов и новой стройки. Пока новая мэрия находится на стадии проекта и для желающих инвесторов готовится тендер. Будет освобождаться и здание-“книжка” мэрии на Новом Арбате. Эту высотку правительство скорее всего продаст на аукционе. А вот легендарный дом на Тверской, 13, основной аппарат правительства хоть и покинет, но в частные руки не отдаст. Власти хотят оставить его в городской собственности для проведения разных церемоний.

Госслужащих периодически посещают идеи, слегка шокирующие общественность. Так, в начале века зампредседателя Госстроя Николай Маслов предлагал все госорганы разместить в одном центральном районе. В частности, в здании гостиницы “Москва” посадить Совет Федерации и соединить его тоннелем с нынешним офисом Госдумы. В Доме Пашкова устроить Минкультуры, а в здании факультета журналистики МГУ – Минобразования. К счастью, идея не нашла влиятельных единомышленников. А вот слухи о том, что факультет журналистики все-таки будет переезжать, витают в массах, но они пока официально не подтверждены.

Городом, богатым на продажи госзданий, стал и Санкт-Петербург. Летом 2006 г. горадминистрация продала на торгах универмаг “Пассаж” компании “СТ Групп”, сделку консультанты оценили в $150–200 млн. В 2005 г. контрольный пакет акций гостиницы “Октябрьская” за $50 млн приобрела структура, близкая к банку “Викинг”. А Международный банковский институт на Невском проспекте до сих пор судится с новым владельцем своего здания – компанией “Люка Инвест”. Компания купила дом в прошлом году за $17,5 на торгах, но у института на эти помещения ранее был заключен договор аренды до 2041 г.