ДОХОДНОЕ МЕСТО: В поисках места работы
Масштабы местного офисного рынка по-прежнему несопоставимы со столичным. Специалисты компании Colliers International (Петербург) оценивают совокупное предложение качественных площадей, соответствующих международным стандартам, примерно в 420 000 кв. м, включая и объекты класса В (данные на начало 2007 г.). Информацией об объеме и структуре сделок, заключенных за год с офисными помещениями, городские аналитики не располагают и строят выкладки на изучении заявок потенциальных клиентов бизнес-центров.
В процентном отношении доля арендаторов, которым необходим действительно просторный офис, на петербургском рынке все еще невелика. Например, по данным компании Becar Realty Group, в секторе бизнес-центров класса В всего 15% заявок на аренду приходится на помещения от 500 кв. м. У деловых комплексов категории А доля таких клиентов выше – почти 20%. Правда, лидерами спроса остаются офисы от 100 до 300 “квадратов” (около 40% поступающих заявок для зданий уровня А- и примерно 27% – для В-класса).
Однако действующим деловым центрам, загрузка которых приближается к 100%, как правило, просто нечего предложить крупным компаниям. Поэтому в этом сегменте рынка ощущается явный дефицит площадей. Найти даже 500-метровое свободное помещение весьма проблематично. Если же запросы предпринимателей измеряются четырехзначным метражом, а таких на петербургском рынке все больше, им в большинстве случаев придется расстаться с мыслью о скором новоселье. Основная надежда состоятельных арендаторов – строящиеся бизнес-центры высокого класса, которые, как правило, обзаводятся якорными клиентами уже к моменту сдачи в эксплуатацию. Девелоперы готовы предложить арендаторам свободные планировки и не ограничивают их в запросах. В результате практически все крупные сделки с офисами заключают именно владельцы деловых новостроек.
Уже зафиксированы случаи, когда один арендатор целиком занимает все здание. Причем тяга к гигантомании особенно заметна в секторе дорогих объектов классов А и В+. Солидные клиенты не скупятся, когда речь идет о респектабельном офисе. Зачастую они спокойно опровергают один из основных законов продаж: чем крупнее опт, чем больше скидка. Нет. Наоборот, за большие площади просят больше денег.
Это напоминает ситуацию начала 1990-х гг., когда новорожденные российские предприниматели пытались “по дешевке” завезти мясо из Америки или Аргентины: купим сразу 2 млн т – будет огромная скидка, на мелкооптовых продажах хороший навар сможем получить. Не выходило. Такая масштабная заявка только провоцировала взвинчивание цен на местном рынке.
С другой стороны, собственники многих бизнес-центров признаются: с якорными арендаторами работать не только удобнее, но и выгоднее. Хотя специфические риски тоже присутствуют.
Кто на новенького?
Первым из офисных комплексов высокого уровня, сознательно сделавшим ставку на крупных клиентов, стал River House (класс В+), введенный в эксплуатацию весной 2005 г. В роли инвестора выступил столичный холдинг “Промсвязьнедвижимость”. Бизнес-центр площадью около 12 000 кв. м, расположенный на углу Аптекарской набережной и ул. Академика Павлова, в течение нескольких месяцев был поделен между восемью арендаторами, каждый из которых взял более 1000 кв. м.
В 2005 г. в новом бизнес-центре класса А “Невский, 38” (полезная площадь – 6700 кв. м) обосновались “Вэб-инвест Банк” (2500 кв. м) и инвестиционный банк “КИТ Финанс” (3200 кв. м).
В 2006 г. арендаторы с большими запросами окончательно вошли в фавор у девелоперов. Вот лишь несколько примеров заключенных сделок.
Рекорд прошлого года (впрочем, не побитый до сих пор) установила компания “Сан Майкросистемс СПб” – дочерняя структура корпорации Sun. Она заняла около 6000 кв. м в Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице. Этот бизнес-центр, позиционированный как объект категории В+, разместился в реконструированном здании, которое прежде занимала фабрика одежды “Первомайская заря”. Владельцы предприятия приняли решение о выводе производства с площадки 1,6 га, расположенной на периферии исторического центра. Последние цеха переехали отсюда прошлым летом. Инициатором проекта выступил член совета директоров компании Дэвид Келлерманн, в честь которого и назван комплекс. Реконструкция фабричных корпусов началась в 2004 г. Введенная в эксплуатацию офисная площадь уже составляет около 15 000 кв. м. В планах девелопера – создать здесь деловой квартал на 48 000 кв. м с многоярусным паркингом. Суммарные затраты на реализацию проекта оцениваются в $15–20 млн.
Сделка с “Сан Майкросистемс СПб” была совершена при участии компании Maris Properties. Эта фирма входит в ассоциацию с CB Richard Ellis / Noble Gibbons, являясь ее эксклюзивным представителем на Северо-Западе. Sun Microsystems – один из корпоративных клиентов CB Richard Ellis.
Договор с якорным арендатором заключен на пять лет. Он отчасти выступил в роли соинвестора, вложив значительные средства в оборудование и отделку своего офиса. Сумма арендной платы не разглашается. Цена предложения составляла на тот момент $300 за 1 кв. м в год. Сейчас свободные площади в Kellermann Center сдаются по 480 у. е. за 1 кв. м. “Когда мы подписывали контракт, ставка не была существенно ниже рыночной”, – комментирует генеральный директор Maris Properties Борис Мошенский.
“Такое просторное помещение понадобилось потому, что мы являемся research development – центром корпорации и занимаемся разработкой программного обеспечения, – рассказывает Григорий Лабзовский, генеральный директор ООО “Сан Майкросистемс СПб”. – Мы изначально набирали в штат около 300 специалистов и закладывали возможность дальнейшего развития. В результате площадей все равно оказалось недостаточно. В 2007 г. рассчитываем расширить офис еще примерно на 1000 кв. м. Вопрос о приобретении здания в собственность не ставился, поскольку это не вписывается в стратегию материнской компании. Владение объектами недвижимости – отдельный бизнес, отвлекающий от основного вида деятельности”.
Найти такое крупное помещение в Петербурге, по словам Лабзовского, оказалось непросто. К тому же у компании был ряд специфических требований к электрическим мощностям, нагрузкам на перекрытия и т. п. “Процесс оформления сделки занял около полугода. Еще примерно год мы ждали, когда завершится реконструкция здания”, – вспоминает Григорий Лабзовский. Девелоперу пришлось подстраиваться под требования якоря, и в результате повысился класс объекта в целом. Например, в здании была смонтирована централизованная система кондиционирования.
В конце прошлого года в эксплуатацию был сдан бизнес-центр класса А “Лангензипен” на Дивенской улице (Петроградская сторона). Собственник и девелопер проекта – управляющая компания “Теорема”. На сегодня это один из самых крупных в Петербурге офисных комплексов высшего уровня. Его арендопригодное пространство – около 10 200 “квадратов”.
Прежде на этом участке располагалось предприятие “Знамя труда” (до революции – завод Лангензипена). Этот фабрикант и дал имя бизнес-центру. В 1990-е предприятие прекратило свое существование. УК “Теорема” весной 2004 г. приобрела два бывших фабричных корпуса – недострой советской эпохи, а также памятник краснокирпичной заводской архитектуры конца XIX в., находящийся под охраной государства. 5-этажный исторический корпус (6500 кв. м) был реконструирован. Бывшая же незавершенка превратилась в эффектный 7-этажный арт-объект (общая площадь – 7200 кв. м). Новое здание “Лангензипена” спроектировал архитектор Сергей Чобан, который живет и работает в основном в Германии. Самый известный из его российских проектов – высотный комплекс “Федерация” на территории “Москва-Сити” (разработан совместно с Петером Швегером). Архитектор предложил выполнить фасад здания из 3D-стекла с внутренней подсветкой, на котором при помощи цифровой печати изобразить греко-римские орнаменты по технологии немецкой фирмы Okalux. Эти изыски обошлись инвестору примерно в 2,5 млн евро (при общей стоимости проекта – около $15 млн). Однако он пошел на них вполне сознательно – в расчете на респектабельных арендаторов, которым польстит уникальность объекта. Ставка оказалась верной. Еще на стадии строительства был заключен договор с Балтинвестбанком, который на 15 лет занял сразу три уровня в новом здании (примерно 3300 кв. м). Среди других якорей – компании “Синтез Девелопмент” (2000 кв. м), “Евросиб” (1500 кв. м), “Доктор Web” (1070 кв. м).
От мелкой нарезки помещений отказались сознательно. “У крупных арендаторов бизнес значительно стабильнее, и платят они, как правило, вовремя. Скидок “за опт” мы практически не даем. Если арендатор хочет сэкономить, мы предоставляем ему базовую отделку и предлагаем за свой счет расставить перегородки, выполнить электрическую разводку и т. п.”, – поясняет генеральный директор УК “Теорема” Борис Жуков.
Все помещения в “Лангензипене” уже заполнены. Базовая арендная ставка в “стеклянном” здании – 18 000 руб. за 1 кв. м в год, краснокирпичный корпус оценен скромнее – в 12 600 руб.
Среди офисных центров, вышедших на рынок в 2006–2007 гг. и заключивших контракты с арендаторами площади на 2000–3000 кв. м, – “Густаф” (класс А), “Призма”, “Румба”, “Истен” (класс В) и др.
Офис без соседей
Крупные арендаторы охотно занимают небольшие бизнес-центры целиком. Так, БЦ Cerean (класс В) достался компании “Рексофт” (специализируется на программном обеспечении). Он построен на ул. Пархоменко, 10, корп. 2, на месте бывшей обувной фабрики, корпус которой приобрела корпорация “Адвекс-РОССТРО”. Общая площадь 6-этажного здания – 3145 кв. м. Управляет им дочерняя структура “Адвекс-РОССТРО” – компания “Адвекс-Траст”.
Сразу три подобные сделки заключил в 2006–2007 гг. холдинг “Империя”, который развивает в Петербурге сеть бизнес-центров категорий А и В+, работающих под одной вывеской – “Сенатор”. Этот бренд объединяет уже девять комплексов общей площадью более 70 000 кв. м.
В конце 2006 г. в “Сенаторе” на Садовой улице, 10, новоселье справил Импэксбанк, входящий в Raiffeisen Group. Он полностью арендовал историческое 5-этажное здание (2500 кв. м), расположенное рядом с Невским проспектом, под головной петербургский офис. Сделка была заключена еще до сдачи объекта в эксплуатацию.
Договор оформлен на пять лет. Арендная ставка не разглашается. В розницу офисные помещения выставлялись на рынок по 600 у. е. з 1 кв. м в год (1 у. е. = 33 руб.). Офисы были переданы арендатору под ключ. Специализированные помещения вроде сейфового хранилища банк отделал сам за собственный счет.
Оптом расходится и другой деловой комплекс класса В+, который “Империя” создает на ул. Профессора Попова, 37 (Петроградская сторона), на бывшей площадке фабрики “Россиянка”. В 2004 г. инвестор приобрел корпуса неработавшего предприятия (около 6000 кв. м) и право аренды участка в 1,8 га. Общая площадь комплекса, сочетающего реконструированные и новые здания, – около 40 000 кв. м. Два фабричных корпуса уже полностью отремонтированы. Первый (около 2100 кв. м) прошлым летом арендовала компания “Натурпродукт”. А недавно была заключена сделка с банком “Русский стандарт”, занявшим второй отдельно стоящий корпус площадью 2400 кв. м. Договор заключен на пять лет. Официально заявленная ставка по этому объекту – 468 у. е. за 1 кв. м в год. По словам управляющего сети бизнес-центров “Сенатор” Валерия Хламкина, за здание конкурировали несколько претендентов: “Спрос на просторные офисы наблюдается как раз в верхнем ценовом сегменте. Еще несколько лет назад подобные сделки были редкостью, о каждой потом еще полгода говорили, а теперь это обыденность. Скоро, наоборот, арендаторам, которым требуется всего 100 кв. м, будет трудно найти место в приличном бизнес-центре, потому что собственники ориентируются на крупных клиентов”.
Уникальное для петербургского офисного рынка предложение готовит ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”. В состав элитного жилого комплекса “Парадный квартал”, который девелопер возводит на участке в 10 га, расположенном рядом с Таврическим садом, войдут шесть 4-этажных отдельно стоящих офисных зданий (по 4600 кв. м). По уровню отделки и оборудования они будут претендовать на класс А. Каждый особнячок предполагается сдать одному арендатору на длительный срок, нарезать их на блоки инвестор пока не намерен. Уровень арендных ставок еще не определен.
Оптовые выгоды
“Для бизнес-центра, как и для торгового комплекса, важно привлечь якорного арендатора, который создаст ему соответствующий имидж и снизит риски девелопера. А затем можно заняться и мелкой офисной нарезкой”, – считает управляющий партнер “Ай Би Групп” Сергей Игонин.
Большинство собственников и УК согласны, что крупный арендатор сулит дополнительные прибыли. “Сдать Cerean целиком оказалось выгоднее, чем нарезать помещения на блоки, как мы собирались, – комментирует гендиректор компании “Адвекс-Траст” Елена Афанасьева. – “Рексофт” арендовал не только полезные площади, но и помещения общего пользования”.
Это основной финансовый довод, который приводится в пользу оптовых клиентов. Если они занимают этаж (не говоря уже о целом здании), то, как правило, платят по единому тарифу и за сами офисы, и за коридоры, и за санузлы. Нередко такие компании, не желая пускать посторонних, берут на себя и заботы по уборке площадей.
Естественно, “оптовики” требуют индивидуального подхода и скидок. Однако на фоне неудовлетворенного спроса на крупные площади существенных поблажек им ждать не приходится. “Максимум, на что можно рассчитывать – скидка в пределах 5–10% от базовой ставки, – говорит руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО “Менеджмент-компания ПСБ” Марина Шарова. – Сознательно ухудшать финансовые показатели объектов, чтобы привлечь якорного арендатора, неразумно”. (МК ПСБ управляет несколькими офисными комплексами разной категории, в том числе и “Невским, 38”.)
Зато крупный клиент может рассчитывать на другие бонусы, например на дополнительные места на дефицитной парковке. При обсуждении цены договора учитывается его срок, а также затраты нового “жильца” на ремонт и отделку площадей. “Банковский офис, к примеру, требует дополнительных расходов на оборудование депозитария, сейфовых хранилищ, кассового узла, на соблюдение специальных требований по пожарной безопасности. Поэтому для каждого крупного арендатора вырабатывается своя схема оплаты. Прежде чем говорить о конкретных скидках, мы должны понимать экономику клиента в целом”, – поясняет Хламкин.
Впрочем, у медали есть и оборотная сторона. Потенциальные якоря капризны. “Мы подсчитали, что при поиске крупного арендатора теряется примерно 50% потенциальной выручки на этапе экспозиции”, – говорит заместитель председателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. Еще одна очевидная опасность: если якорь покидает объект, это наносит серьезный удар по бюджету бизнес-центра. “Естественно, мы учитываем такой риск и стараемся нивелировать его за счет условий договора. Например, если арендатор хочет съехать, он должен сообщить об этом не позднее чем за полгода. В контракт закладываются также штрафные санкции и различные механизмы компенсации”, – делится опытом Марина Шарова.
“Безусловно, спрос на офисные площади будет укрупняться. Причины очевидны: улучшение общеэкономической ситуации, расширение действующих бизнесов и появление новых, приход в Петербург московских, региональных и международных компаний. В столице офис площадью 500–1000 кв. м давно считается нормой. Придем к этому и мы”, – полагает директор департамента офисной недвижимости Becar Realty Group Алексей Чижов.
По оценке экспертов Colliers International (Петербург), спрос на качественные офисные площади будет увеличиваться в городе примерно на 15–20% в год.
Интересную точку зрения высказывает Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний “Бестъ” (в ее активе – несколько готовых и реализуемых офисных проектов): “Сегодня многие крупные компании с мировыми именами отказываются от открытия филиала в Петербурге, потому что не могут найти подходящего офиса площадью 10 000–20 000 кв. м. Им нужно заселиться в него сразу, а не ждать несколько лет, пока девелопер построит здание. Поэтому рынок спокойно поглотит и офисную башню “Газпрома”, и “Морской фасад”, и другие масштабные проекты. Благодаря им в городе наконец сформируется нормальная рыночная ситуация”.