ГРОМКИЕ ИМЕНА: По следам Wal-Mart

- Работаем с крупными банками. Около 70% в проектах составляют кредитные средства на условиях проектного финансирования. В Питере сотрудничаем с Газпромбанком. Среди партнеров – Сбербанк, ВТБ, Eurohypo, “Райффайзен”. В Красноярске и Уфе банк-участник пока не определен, центры только строятся, и мы рассматриваем несколько предложений, итоги будут известны через месяц. Остальные проекты будем подавать на рассмотрение в банки не раньше, чем начнем строительство.

Глобальный проект строительства сети региональных торгово-развлекательных центров (ТРК) “Июнь” в России на $800 млн, для которого и был основан холдинг, попал в управление непосредственно к сыновьям Муцоева Алику и Амирану. Наверное, к самым молодым топ-менеджерам коммерческой недвижимости. Младший брат и один из совладельцев компании – Амиран занимается стратегическими вопросами, по его словам, он настроил компанию на довольно агрессивную позицию на рынке. В недалеком будущем он видит “Регионы” самодостаточной и крупной девелоперской структурой, бренд которой узнаваем в любом городе и название которой в сознании людей никак не связано ни с имиджем “богатых наследников”, который навязывают братьям СМИ, ни с политической деятельностью родственников. Но “дайте нам даже пять лет – и мы будем первыми на рынке торговых центров”, убеждает Амиран Муцоев.

- Торговые центры в регионах становятся просто какой-то модной темой. Их хотят строить многие девелоперы, например

“РосЕвроДевелопмент”, “Корпорация А. Н. Д.”, “Торговый квартал”, Mall Management, “Ташир”, DVI Group, да и не только они. Не смущает конкуренция?

- Многие компании заявляют, что хотят строить торговые центры. Но позиция некоторых из них меня, честно говоря, удивляет: порой создается впечатление, что они кидаются на то, что считается выгодным по какому-то общему мнению. Изучая ситуацию в некоторых крупных городах, мы обнаруживали, например, по три проекта больших торговых центров от разных девелоперов на одной улице. Непонятно, как будут уживаться три комплекса по 40 000 кв. м и выше в нескольких сотнях метров друг от друга. Такие планы, например, мы видели в Новосибирске. Кстати, обратите внимание: некоторые компании только заявляют о проектах, но ничего еще не построили.

На мой взгляд, ниша торгцентров разных форматов в нашей стране будет развиваться активно еще лет пять. Пока в этом секторе не хватает профессиональных девелоперов, такие компании можно по пальцам пересчитать. С теми профессионалами, которых вы перечислили, всегда можно сесть за общий стол и договориться. А неумелых девелоперов я конкурентами не считаю.

- Можете назвать долю регионального рынка ТЦ, которую занимает ваша компания?

- Прямо сейчас затрудняюсь ответить. Надо садиться и детально считать, заказывать анализ.

- Почему все-таки торговые центры в регионах? Построите ли когда-нибудь ТЦ в Москве?

- Лично я вообще верю в проекты недвижимости в России, и даже больше, чем в некоторые другие секторы экономики. В Московском регионе и России потенциал рынка недвижимости очень большой. Если исходить из того, сколько приходится торговых площадей на 1000 человек, то в России это примерно 19 кв. м, а в развитых странах Европы – 300–600 кв. м. То же самое можно сказать и о других сегментах недвижимости. Пока еще есть возможность приобретать участки в хороших районах провинциальных городов. Почти все более-менее крупные российские города быстро развиваются. И если в регионах период от покупки участка до ввода ТЦ в эксплуатацию занимает 2,5 года, то в столице это может быть намного дольше.

- Знаете, как о вас с братом пишут? Называют “наследниками престола”, “богатыми сынками”, для которых папы создали компанию. Особенно много было заголовков вроде “Дети “Системы” пойдут в регионы”, когда группа компаний “Регионы” была образована в структуре АФК “Система” и когда вы стали управлять ею вместе с сыном Владимира Евтушенкова Феликсом.

- Ну хорошо, что вы подметили, что так журналисты говорят, а не люди, с которыми мы работаем на рынке.

- Известно, что вы окончили Финансовую академию в Москве и бизнес-школу за рубежом. Где именно?

- Действительно, я учился в Финансовой академии при правительстве РФ на факультете финансового менеджмента. Дипломная работа у меня была на тему инвестиционной привлекательности предприятий металлургической отрасли. А до этого учился в Box Hill School в Лондоне.

- Как же вы оказались на рынке недвижимости?

- Не сразу. Когда я еще на 4-м курсе Финансовой академии учился, мы со старшим братом создали компанию по материально-техническому снабжению предприятий черной и цветной металлургии. Я взял под свое шефство постоянное наращивание ассортимента поставляемой продукции. Брат больше занимался финансово-управленческими задачами. Начали мы искать офис для своей компании и как-то натолкнулись на старый особняк в Милютинском переулке. Это было года четыре назад, когда цена продажи такого здания была очень низкая. Особняк показался нам интересным, мы решили попробовать поработать с ним как с объектом недвижимости – реконструировать и сдать в аренду. Мы с братом заказали маркетинговый анализ целесообразности приобретения этого здания, а также прогноз развития рынка недвижимости на два года. Составили бизнес-план, срок окупаемости от эксплуатации особняка был рассчитан на пять лет. Взяли кредит в банке и у родителей. Но рынок недвижимости так быстро вырос, в том числе и цены на аренду – аж на 100% увеличились ставки. Так что срок окупаемости у нас сократился до 3,5 года, после чего мы погасили все кредиты. На сегодняшний день цена этого особняка уже очень велика. Года три назад цена продажи за 1 кв. м в подобном особняке была $2500, сейчас это $10 000–12 000. И в тот момент я для себя понял: интересный бизнес, почему бы в него не пойти. Одновременно прошел курс обучения в одной из московских школ недвижимости – понравилось.

Получается, что на этот рынок меня привело стечение обстоятельств. Но вот в проект “Регионов” по созданию сети торгово-развлекательных центров в городах России мы вошли совсем даже не спонтанно. Если бы вы знали, какая громадная работа была проделана, прежде чем вообще создавать эту компанию! Мы провели маркетинговый анализ 32 городов России, и причем анализ довольно-таки детальный, вплоть до изучения динамики рождаемости в каждом из районов крупных городов. Проанализировав все показатели, мы поняли, что идея “Регионов” вполне осуществима.

- Давайте решим окончательно навязчивый вопрос о разделе бизнеса с АФК “Система” и “Системой-Галс”. Не было ли разделение бизнеса хитрым PR-ходом, после которого о вашем холдинге узнала почти вся страна?

- Нет, это не было целенаправленным пиаром. Вместе мы проработали примерно год. Я застал это время (пришел почти сразу после образования “Регионов” в “Системе” в 2004 г. директором по развитию). Где-то через год “Система” вышла из проекта. Мое мнение о том, почему мы разделились: “Система” решила укрепить позиции в тех сегментах, где уже давно работает, не распыляясь, как говорится, на другие глобальные проекты. Ее девелоперская организация специализируется, как вы знаете, на многих сегментах рынка коммерческой недвижимости. Компания же “Регионы” пока будет развивать только сеть торгово-развлекательных центров (ТРК).

- Честно говоря, о бренде “Регионы” долгое время ничего не было слышно.

- Первые годы мы были нацелены на развитие бизнеса – на покупку земельных участков под строительство. И считали, что рано объявлять о сделках и проектах. Те участники рынка, кому надо, знали о нас. Все потенциальные арендаторы и банки были проинформированы. Теперь, когда мы стали развивать купленные участки, то начали больше сообщать о себе. Сейчас мы стремимся к публичности, к тому, чтобы наш бренд узнавали.

- Холдинг создавался совместно владельцами “Системы” и теми предпринимателями, которые в настоящий момент входят в совет директоров “Регионов”?

- Можно сказать, что так. На паритетных началах, 50% на 50%.

- Акционеры “Системы” полностью продали вам свою долю в “Регионах” или часть их капитала в компании осталась?

- Они продали нам все свои 50% акций. И сейчас к бизнесу как АФК “Система”, так и ее девелоперского подразделения “Система-Галс”, “Регионы” не имеют отношения.

- Значит, единственное, что вас теперь связывает, – это принадлежащий им бренд “Детский мир”. Именно этот оператор в качестве якоря арендует площади во многих ваших ТРК. Скажите, “Регионами” владеет в основном ваша семья: вы, старший брат, ваш отец и его родной брат?

- Акционеры нашей компании – это ряд физических лиц. В будущем, когда выйдем на IPO и станем информационно более открытыми, вы узнаете их имена.

- К IPO в последнее время тоже все стали готовиться. Как скоро вы собираетесь появиться на бирже?

- IPO – это плюс для многих компаний. Еще один инструмент привлечения денег, который позволяет организациям более агрессивно развиваться. Но подготовка к выходу не означает, что сегодня ты решил, а завтра – на бирже. При грамотном подходе к IPO можно готовиться в течение пяти лет. Точное время выхода для себя еще не определили.

- Нам известно, что стратегию развития компании вы разрабатываете на много лет вперед. То есть вы всегда стремитесь как бы предвидеть, где, что и как вы будете строить и через пять, и через 10 лет?

- Компания “Регионы” разрабатывает стратегию своего развития на 10 лет вперед. Каждый год мы хотим видеть, как нам развиваться и в какой момент какие решения принимать. Такой подход в основном работает во многих зарубежных компаниях. Год назад, к примеру, мы распланировали, что наш максимум в регионах достигнет 1,1 млн кв. м к 2012 г. Но это не значит, что все планы реализуются с точностью до метра – объектов может появиться и больше. Учитывая все земельные участки, которые мы уже приобрели, и все то строительство, которое ведем, получается, что к 2010 г. мы опередим первоначальную задачу. Развитие компании у нас идет довольно-таки агрессивно. Сейчас работаем в 12 регионах. Первый торговый центр сети “Июнь” открылся в Питере.

Приведу в пример одного великого стратега, отвлекшись немного от нашего холдинга. Показателен пример работы Wal-Mart. Когда Сэм Уолтон создавал свою сеть, он написал в стратегии на много лет вперед, что компания будет приобретать земельные участки в тех районах городов, которые будут развиваться по генеральному плану в следующие 30 лет. Он покупал участок в центре будущих районов задешево. А через 10 лет эти площадки стоили уже на вес золота.

Приведу теперь наш пример. Тот же город Мытищи. Мы приобрели 10 га земли на пересечении Волковского шоссе и ул. Мира потому, что именно в эту сторону развивается город. Справа от нашего участка группа компаний “ПИК” строит около 1,5 млн кв. м жилья. До покупки площадки мы очень подробно изучили генплан, провели целых три маркетинговых анализа и пришли к мнению, что на этом участке целесообразно строить ТРК.

- Расскажите подробнее о структуре холдинга. В ГК “Регионы” входят “Регионы-Девелопмент” и “Регионы-Менеджмент”. Насколько эти ведущие компании зависимы и независимы друг от друга?

- Если говорить о руководстве компаниями, то у “Регионы-Менеджмент” свой руководитель, который не зависит от управляющего “Регионы-Девелопмент”, и наоборот. Юридически это две разные структуры. Но они делают общее дело. “Регионы-Девелопмент” занимаются покупкой, развитием проектов, а в это время “Регионы-Менеджмент” проводят маркетинговый анализ, тендер среди арендаторов, принимают участие в разработке архитектурной концепции. После чего “Регионы-Девелопмент” становятся владельцем построенного комплекса, а “Регионы-Менеджмент” управляют объектом. Остальные необходимые услуги мы берем по максимуму на аутсорсинге. Пусть каждый профессионал занимается своим делом. Например, чтобы построить комплекс, заключаем договор с генподрядчиком в каждом регионе, проводим тендер на выбор технического заказчика, маркетолога, брокера и т. д. В Питере арендаторов для “Июня” подбирала компания Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. Сотрудничаем также с DTZ, Jones Lang LaSalle.

- С какими генподрядчиками предпочитаете работать, ведь не так много качественных услуг на рынке?

- В Санкт-Петербурге мы проводили очень большой конкурс и выбрали Renaissance Construction – местную строительную компанию, финансовый оборот которой – около $1 млрд. Они строят сейчас все “Меги” в России. В Красноярске наш тендер выиграла довольно крупная местная компания “Сибиряк”. Во всех регионах уже сформировались пулы хороших генподрядных организаций. Привлекать строительные компании федерального уровня нецелесообразно, потому что стоимость строительства будет дороже, не у каждого же генподрядчика есть филиал в нужном регионе.

- “Регионы” собираются остаться владельцем всех построенных ТРК в будущем или все же планируют продавать наиболее успешные центры?

- Пока в планах у нас нет продажи ТРК и скорее всего не будет. Развитие компании – это довольно-таки большая и долгая работа, которая займет не пять и не 10 лет. Кто знает, может, мы в будущем будем выходить и на зарубежный рынок недвижимости.

- Земельные участки у “Регионов” все в собственности?

- Не везде. В Питере у нас инвестконтракт с городом. В Красноярске – то же самое, здесь участок нам выдали на три года, на период проектирования и строительства. В Мытищах мы приобрели землю в собственность, в Уфе – пока тоже на период проектирования и строительства. Мы всегда при возможности оформляем участок либо в собственность, либо в аренду на 49 лет. В каждом городе получается по-разному, везде разные условия вхождения на рынок, в регионах получить землю в собственность попроще, чем в Москве.

- Правильная ли у нас информация о том, что “Регионы” будут создавать сеть ТРК “Июнь” в 32 городах России, причем общая площадь каждого центра будет от 50 000 кв. м? И в этот проект потребуется вложить в течение пяти лет около $800 млн?

- В целом планы остаются такими. Если говорить о развитии наших ТРК с точки зрения формата, то смотрите: на рынке сейчас распространено четыре формата – районный, городской, региональный и суперрегиональный. Мы строим почти все эти форматы – городские, региональные, районные и иногда суперрегиональные центры. Это комплексы от 30 000 до 120 000 кв. м. Например, в Питере это 46 000 кв. м, в Красноярске – 70 000 кв. м.

В Санкт-Петербурге у нас районный ТРК в районе Ржевка с численностью населения 400 000 человек. В Красноярске зона влияния – весь центр и часть города. Участок занимает уникальное местоположение: на пересечении основных магистралей, связывающих исторический центр города и Советский район – новый деловой центр, – а также левобережье Красноярска с крупнейшим на правобережье Ленинским районом и двумя другими районами правого берега. В Уфе масштаб торгового центра – 38 000 кв. м, он районный. В Омске – 132 000 кв. м, это региональный, близкий

к суперрегиональному формату. В Мытищах (110 000 кв. м) – городской комплекс. В Череповце (38 000 кв. м) – по объему районный, но так как мы построимся в городе первыми в таком современном стиле, то комплекс будет городской. Когда кто-то еще из девелоперов придет и отберет у нас часть аудитории, то наш ТРК станет районным. В Волгограде (45 000 кв. м) – городской, так как наш комплекс находится в центре города. В Саратове (120 000 кв. м) – суперрегиональный ТЦ в центре города. Мы даже не считаем конкурентом “Мегу”, которая тоже в Саратове и Омске собирается строиться, потому что у нас есть часть своей аудитории, которую “Мега” вряд ли заберет. Ее потребителями будут, например, люди, едущие на дачу или в IKEA. Все остальное, что нужно населению, будет у нас: гипермаркет, товары для дома, большая развлекательная часть с роллердромом, катком, скалолазной стеной. В саратовском и омском “Июне” будет также 167 магазинов. Через три года у нас будет уже девять функционирующих ТЦ. А через четыре года должно появиться не меньше 12.

Мы решили осваивать в том числе города, где есть градообразующие предприятия. Тот же Череповец. Еще один важный фактор, по которому оцениваем города, – доходы населения. Если рассмотреть Череповец, то средняя заработная плата там – 18 000 руб. Кроме “Регионов” в Череповце никто из девелоперов еще не объявлял о строительстве ТРК. Хотя там, я считаю, очень благоприятный климат для внешних инвесторов, у администрации правильный подход ко всем компаниям, инвестирующим в недвижимость города. Ведь при формате 36 000 кв. м мы еще и создаем почти 3500 рабочих мест. Не знаю, как у других инвесторов принято, а у нас в каждом городе владельцем ТРК является дочерняя компания, которая там же, в регионе, платит налог на имущество, земельный налог, а также часть налога на прибыль.

- Какие еще города Подмосковья будете осваивать?

- Будем развивать несколько направлений. Например, строить ритейл-парки, ряд торгово-развлекательных комплексов – на Новой Риге, на трассе Ростов – Дон, Киевском шоссе, всего около 4–5 районов Подмосковья охватим.

- Вы все время говорите, что ваши ТРК будут строиться по типовым проектам. Что вы имеете в виду под типовым проектом? Какое-то свое эксклюзивное предложение?

- Я не имею в виду как раз стандартную коробку, которая ставится на каждом участке в каждом городе. Если говорить о планировке здания, то мы разрабатываем ее индивидуально для той или иной площадки. Для нас важен единый, корпоративный стиль оформления интерьеров, единый сетевой бренд и стандарт обслуживания в ТРК. Другие детали нашего типового проекта – это цветовая гамма, внутренняя отделка, перечень арендаторов, схемы циркуляции покупательских потоков в здании, архитектурная концепция. Говоря “типовой формат”, мы имеем в виду еще и какой-то наш эксклюзивный перечень услуг, который будем предоставлять посетителям во всех городах. Люди знают, что в развлекательной части мы часто устраиваем боулинг и фитнес, что у нас есть супермаркет и большой магазин детских товаров. Если подробнее о внутренней концепции, то на 1-м этаже мы обычно размещаем гипермаркет, ряд магазинов. На 2-м этаже у нас магазины одежды, обуви, белья, в каких-то случаях – магазины электроники, также несколько кафе. На 3-м этаже оборудуем боулинг на 36 дорожек, фитнес-клуб, фуд-корт, детские товары, кинотеатры – ведем переговоры с разными операторами киноиндустрии.

Миссия компании – строительство не самых больших и дорогостоящих комплексов, но грамотно продуманных, правильно организованных, с удачным составом арендаторов.

- Каким образом финансируются проекты?

- Если вернуться к Подмосковью, как будут выглядеть ритейл-парки, чем они будут отличаться от ТРК?

- В формате ритейл-парка состав арендаторов будет чуть меньше, чем в ТРК, и на 20% меньше услуг. В первую очередь там разместятся большой гипермаркет, магазин товаров для дома, “Детский мир” и спорттовары, а также небольшой внутренний фуд-корт, несколько магазинов разного профиля. В ритейл-парк люди ходят целенаправленно – в магазин товаров для дома, в гипермаркет или в “Детский мир”. Человек заходит в спорттовары, покупает, что ему надо, и уходит. В торгово-развлекательный комплекс приезжают часто просто провести время, на целый день. Приятно ведь пройтись по разным магазинам, посмотреть интересный фильм в кинотеатре, полазать с ребенком по скалодрому и посидеть в ресторане.