ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Неподатливая земля

Наведение порядка в этой системе станет гвоздем программы в 2007 г. – главным делом для центральных аппаратов департаментов московского правительства и для всех территориальных объединений регулирования землепользования (ТОРЗ). Часть этого глобального проекта – резервирование и изъятие земельных участков для госнужд у частных лиц и предприятий. Но собственники не готовы без боя расставаться с имуществом. Тем более что законодательство часто на их стороне.

Совершенствование системы подразумевает, собственно, что власти на всех уровнях определятся, кто из них какие процедуры будет выполнять в процессе оформления прав на землю, различных сделок с ней, а также во время разграничения собственности и изъятия участков. Переход к цивилизованным формам работы предполагает создание единого реестра земельных участков города – причем госслужащие мечтают сконструировать некую “умную” информационную систему, доступную всем департаментам правительства, в которой будут содержаться сведения о каждом клочке столичной земли.

Одним словом, и в городе, и в структурах московского правительства пришло время навести порядок. Потому на “хозактиве” (так и хочется вспомнить приснопамятные партхозактивы) дискуссии между представителями департамента земресурсов, департамента имущества, Мосгордумы и федеральных органов власти шли в основном в трех направлениях. О том, как функционально использовать земли Москвы и какие законодательные документы для этого уже есть. Как создать городскую систему, которая будет эффективно управлять процессами использования земли. И, конечно, как помочь территориальным представительствам департамента земимущества на местах.

Тотальная реконструкция

Тысячи гектаров земли используются нерационально – находятся под нерентабельными предприятиями, старыми складами, в долгосрочной аренде под временными постройками, заняты под огороды, дачные участки или хаотичные “гаражные города”. Логично было бы часть таких земель вернуть в собственность города.

Изъятие земель у частников и компаний для строительства более целесообразных объектов на тех или иных территориях приравнивается чиновниками к так называемым государственным нуждам. Чаще всего эти случаи касаются строительства жилья и реже всего – объектов социально-бытовой инфраструктуры. Обычно по случаю каждого изъятия в связи с возведением какого-то нового объекта выходит соответствующее постановление или распоряжение правительства. Так было в истории с застройкой Южного Бутова (№ 837-РП от 29.04.2004 “Об изъятии для государственных нужд земельных участков, попадающих в зону строительства на территории пос. Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы”). Перечень случаев, когда участки земли изымаются правительством в связи с государственно важными проектами, четко определен в таких документах, как Градостроительный, Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации. По словам Виталия Можаровского, партнера компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, госнеобходимостью не является строительство жилья или объектов коммерческой недвижимости (сначала жилищные проекты входили в перечень, но потом этот пункт был исключен). Список целей государственной важности достаточно ограничен. “Но удивляет, что горадминистрация считает себя уполномоченной в принятии решений о целесообразности строительства объектов недвижимости в тех или иных районах на правах участника рынка. Правительство не может быть игроком в бизнесе или маркетологом, разрабатывающим концепции проектов”, – считает Можаровский.

Если говорить о нормативных документах общего характера, касающихся понятия и правил изъятия земель, то это, например, городской закон “О землепользовании и застройке в г. Москве”, или “Об основах градостроительства”, или распоряжение мэра “О порядке изъятия в г. Москве земельных участков и возмещении при этом причиненных убытков”. В середине февраля 2007 г. было принято новое постановление – “О взаимодействии органов исполнительной власти Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков...” (проект подготовил сам же департамент земельных ресурсов). Однако юристы считают, что этот документ не должен затрагивать права собственников земельных участков, так как он прежде всего носит процедурный характер и регламентирует взаимоотношения властных органов разных уровней в процессе изъятия территорий. Владельцам же земли, интересующимся своими законными правами, юристы рекомендуют обратиться в первую очередь к федеральным документам.

В распоряжении мэра “О порядке изъятия в Москве земельных участков и возмещении при этом причиненных убытков” говорится, что “участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении граждан, постоянном (бессрочном) и срочном пользовании, аренде (субаренде) у граждан и юридических лиц, могут быть изъяты у них в случае возникновения государственных и муниципальных (городских) нужд, необходимости реализации установленных городским законодательством приоритетных задач (градостроительных приоритетов) развития территорий города. Принудительное изъятие земель, используемых с нарушением законодательства, досрочное расторжение договоров аренды земель в связи с необходимостью использования (предоставления) этих земель для государственных и муниципальных (городских) нужд производятся в соответствии с гражданским законодательством. Изъятие земельных участков у их собственников осуществляется в порядке выкупа или по решению суда”.

Но в недрах департаментов разрабатывается целая программа по изъятию городских земель у обладателей прав на них. В ближайшее время детали программы будут обсуждаться в Москомархитектуре, сообщил глава департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев. Подготовительные работы будут завершены в первом полугодии 2007 г. В решениях об изъятии будет указываться, у кого участки отбираются и кому предоставляются, а также основные условия изъятия и нового владения землей, включая возмещение убытков, в общем, все по закону. По словам Дамурчиева, все эти действия должны в итоге облегчить жизнь добросовестным землепользователям и проучить недобросовестных (к вопросу о тех же самовольных захватах участков). Новое постановление “О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города по вопросам, касающимся изъятия земельных участков...” прописывает процедуру порядка резервирования земель для нужд города в том числе за счет изъятия уже занятых кем-то территорий.

По Гражданскому кодексу РФ собственник объектов недвижимости, которые находятся на изымаемом участке, и землевладелец или землепользователь должен быть оповещен за год об ожидающей его процедуре. Что касается выкупа участка, находящегося в собственности, то эта операция возможна лишь с согласия владельца. Собственник может распоряжаться участком – продать его или построить на нем что-то – с момента принятия решения об изъятии земли и до момента изъятия. Однако такие возможности касаются идеальных ситуаций, когда московская земля находится в частных руках, что пока большая редкость, замечает Виталий Можаровский. В остальных случаях, как и написано во всех законах, город компенсирует пользователю территории утраты в связи с потерей недвижимости (тех сооружений на земле, которые были построены до принятия решения об изъятии). Но почти все юристы сомневаются, что компенсация выплачивается потерпевшим в денежном выражении и по рыночным ставкам. Чтобы определить адекватный размер компенсации, нужен независимый оценщик. Как объяснил мэр столицы Юрий Лужков на одном из последних заседаний правительства.

Стоимость же участков должна оценивать независимая от городской администрации, но государственная организация. Юристы сомневаются, что государственный оценщик может быть полностью независим от влияния правительства. А любой здравомыслящий человек понимает: эта система может работать столь же эффективно, как ОТК на советских заводах, когда зарплату и премию контролерам начислял директор предприятия.

Виталий Можаровский также поясняет, что до сих пор не сформированы земельно-имущественные комплексы – речь идет о площадках под теми зданиями, в которых несколько или много собственников (гаражные комплексы, например). Соответственно, городу выплачивать компенсацию вроде бы некому. А руководитель департамента готового бизнеса коллегии адвокатов “Князев и партнеры” Алексей Курганов обращает внимание, что оценка участка в процессе изъятия чаще всего носит субъективный характер.

Если обладатели прав на землю не соглашаются с изъятием или размерами компенсации, они могут обратиться в суд. Однако Виталий Можаровский не помнит прецедентов, когда в суде речь шла о целесообразности изъятия земли. Чаще спор разгорается из-за размеров компенсации.

Волнения на местах

Виктор Дамурчиев на последнем “хозактиве” пообещал, что в 2007 г. департамент с помощью территориальных органов зарегистрирует права собственности на 8000 земельных участков. Увеличит объем площадей городских угодий, официально оформив их. И будет активнее защищать земельно-имущественные интересы города в судах.

Муниципальные чиновники как бы страдают от того, что федеральные законы оказываются на стороне частных собственников, а не защищают интересы территориальных властей. По мнению представителей ТОРЗ, очень много участков в разных округах столицы находится в аренде или временном пользовании у жителей и частных организаций необоснованно. Например, когда некапитальные строения занимают территорию, во много раз превышающую объемы самих строений. Особую головную боль доставляют чиновниками земли, занятые гражданами Москвы под огороды, находящиеся в бессрочном пользовании или в длительной аренде. Не дает покоя и малый бизнес, который то тут то там понастроил некапитальных сооружений в виде магазинов, кафе или небольших офисов из быстровозводимых конструкций. Существуют федеральные законы, которые защищают армию владельцев огородов, гаражей и некапитальных построек. Тот же ФЗ № 93 от 30.06.2006 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества. Благодаря этому документу ФЗ от 21.07.1997 № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” дополнен статьей 25.3 “Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества”. Статья эта отстаивает права граждан, владеющих приусадебными участками и огородными сотками, гаражными комплексами, подсобными хозяйствами и т. д. По статье во многих случаях для объектов, на строительство которых не требуется разрешения, не нужен и кадастровый план земельного участка – собственнику такого объекта не обязательно предоставлять кадастровый план для того, чтобы официально оформить госрегистрацию имущества.

Руководители ТОРЗ не любят ФЗ № 93. Как рассказал руководитель территориального объединения регулирования землепользования Северного округа Москвы Андрей Синицын, на подведомственной ему площади уже появились первые собственники земли в Юрове и Куркине. От приусадебных соток жители не откажутся, хотя их участки явно превышают нормативы. В ТОРЗ Восточного округа – проблемы с владельцами многоярусных гаражей. А ТОРЗ Южного округа жалуется на трудности с освобождением площадок, находящихся во временном пользовании, особенно таких, где располагаются некапитальные сооружения. Руководитель территориального объединения Южного округа Андрей Ефимов предлагает ввести дополнительные законы о некапитальных объектах – такие, чтобы их собственники не могли оформлять права на долгосрочную аренду земли. Особенно начальника волнуют временные учреждения игорного бизнеса. Одно из таких зданий находилось на участке земли в 300 кв. м, и, когда владельца попросили освободить территорию, он успел заключить договор долгосрочной аренды. Местные власти подали иск в суд. Но суд вынес решение в пользу частного собственника, не учитывая при этом, что строение слишком маленькое для такого большого участка. Нужен закон, который связал бы сами понятия “движимое имущество – некапитальный объект” и “недвижимое имущество – капитальный объект”.

Из практики

Самым известным изъятием больших территорий земли для московских горнужд, кроме проекта жилищного строительства в Южном Бутове, из социально значительных проектов стала прокладка Третьего транспортного кольца, считают участники рынка. Проводилось изъятие и во время строительства района Куркино. Назначение ряда участков было изменено, и они были переведены в госсобственность при строительстве автотрасс и подъездных путей к аэропортам “Шереметьево”, “Внуково”, при расширении Ярославского шоссе от Рижской площади в Москве до подмосковного Пушкина. При реализации проектов коммерческой недвижимости крупнейшим примером перевода земли в распоряжение московских властей на подготовительном этапе остается территория делового центра “Москва-Сити”.