ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Функция управления


Доходы и проблемы

Российский рынок коммерческой недвижимости постепенно выравнивает унаследованный от прошлого дисбаланс спроса и предложения на современные офисные, торговые, производственно-складские помещения. Характерными чертами становятся увеличение числа участников во всех сегментах рынка, последовательное наращивание масштабов бизнеса, стоимостных и объемных показателей по всем направлениям деятельности. Одновременно повышается уровень сложности реализуемых проектов.

В таких условиях на первый план закономерно выходит функция управления объектами недвижимости, на которой сфокусированы интересы всех игроков рынка. Пока, к сожалению, многие инвесторы и собственники не уделяют этому должного внимания и обходятся без привлечения профессиональных управляющих компаний. Однако увеличивающееся предложение коммерческих площадей неизбежно обостряет конкуренцию. А значит, малейшие ошибки позиционирования объекта, неверно выбранная стратегия и тактические просчеты в управлении могут в скором времени обернуться для владельца существенными потерями доходов или, более того, поставить под вопрос саму целесообразность иметь такую проблемную собственность.

Показатель определенной зрелости рыночных отношений в том, что сейчас услуги по управлению – property management оказывает практически каждая крупная компания в сфере коммерческой недвижимости. Не является исключением и наше управление коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость”. Один из примеров нашего подхода к решению проблем клиентов стало предложение по управлению портфелем активов частных клиентов – private property management (РРМ), нацеленное на развитие уникального сегмента хорошо известной рынку услуги. РРМ – это органичное дополнение пакета таких услуг, как брокеридж, консалтинг, оценка, управление объектами во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Кому нужно

Интенсивный рост рынка недвижимости сопровождается широкой диверсификацией направлений деятельности многих собственников. Оборотной стороной этих процессов становится появление у них достаточно большого числа непрофильных активов – как правило, сравнительно небольших объектов коммерческой недвижимости, требующих тем не менее постоянного внимания, затрат времени, материальных и финансовых ресурсов.

Главная специфика новой для российского рынка услуги РРМ – в ориентации на частных клиентов. С этим, собственно, связано и оригинальное название – private property management, данное специалистами нашей компании по аналогии с популярными услугами private banking. Типичный представитель этой категории собственников – состоявшийся предприниматель (банкир, производственник, представитель малого бизнеса), владеющий непрофильными активами в виде объектов недвижимости. Иногда сюда же можно добавить и частных лиц – владельцев компаний, чей основной бизнес не связан со сферой недвижимости.

У них, как правило, нет времени, опыта и желания непосредственно заниматься текучкой: взаимоотношениями с арендаторами, техническим обслуживанием, организацией эффективной системы учета и налогообложения. Оптимальный выбор для таких клиентов – доверить профессионалам ведение дел по управлению объектом, обеспечивающее максимальную текущую доходность, а еще лучше – постоянно растущую прибыльность.

Преодолеть конфликт интересов

Другая важная особенность услуги PPM заключена в объектах недвижимости, представленных нежилыми помещениями размером, как правило, от 100 до 2000 кв. м (хотя этот показатель достаточно условен), расположенными в одном или двух уровнях в жилых домах на основных городских магистралях. Данный массовый формат в настоящее время очень популярен у предприятий торговли и сервиса, банков и страховых компаний для организации прямого выхода на розничного потребителя.

Казалось бы, желающих управлять столь востребованными коммерческими площадями найдется немало. Но практика показывает, что здесь интересы собственников и управляющих компаний не всегда совпадают. Парадокс в том, что актуальному для собственников и арендаторов формату коммерческой недвижимости профессиональные управляющие компании в большинстве случаев предпочитают крупные бизнес-центры, торговые, офисные, производственные и жилые комплексы.

Причина такого прохладного отношения заключена прежде всего в небольшом размере объектов. Любая управляющая компания работает за процент или фиксированную ставку. То есть ее доход напрямую зависит от величины объектов, увеличиваясь пропорционально площади. Объективная же реальность такова, что накладные расходы при достижении определенной величины объекта перестают расти в той же пропорции. Например, для управления объектом в 2000 или 10 000 кв. м необходимо создавать примерно одинаковую административную структуру.

Для специалистов нашего управления, традиционно специализирующегося на работе с объектами недвижимости любого масштаба, услуги по управлению даже сравнительно небольшими помещениями являются естественным развитием продуктового ряда. Внедрение услуги РРМ доказывает, что расхождение интересов собственников и управляющей компании можно преодолеть за счет более эффективной организации делового сотрудничества.

Внимание к мелочам

Первый шаг к достижению максимального экономического результата – проведение глубинного анализа и выработка стратегии использования каждого объекта. Сделать услугу РРМ эффективной позволяет четкое понимание специфики такой деятельности и реальных потребностей клиентов. В основе нашего подхода лежит принцип разумной достаточности.

Действительно, для эксплуатации встроенно-пристроенных помещений достаточно скромных размеров не нужно создавать штат обслуживающего персонала, как для крупного офисного или торгового центра. Многие функции, включая клининг и инженерию, можно передать на аутсорсинг, часть работ по эксплуатации небольшого объекта выполняется арендаторами самостоятельно. В то же время обязательные условия – увеличение текущей доходности, оптимизация финансовых потоков и отчетности, рост капитализации объекта недвижимости на перспективу. Отметим, что минимальный срок заключенных на данный момент договоров составляет три года.

Стоимость услуг управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость” составляет 10–15% от чистого операционного дохода. Таким образом, мы замотивированы на максимальную доходность объекта и снижение издержек на его содержание. Главная цель – рост капитализации принадлежащих клиенту объектов недвижимости за счет проведения комплекса мероприятий, включая подтверждение юридической чистоты, реконцепцию объекта, необходимую реконструкцию инфраструктуры (например, организация парковочных мест, новые энерго- и телекоммуникационные возможности) или ремонт помещений, снижение эксплуатационных расходов, совершенствование договорных отношений с арендаторами, оптимизацию взаимодействия с коммунальными службами и надзорными органами.

В качестве примера можно привести объект в Омске, который уже более двух лет находится у нас в управлении. Это двухуровневое помещение, бывший советский продуктовый магазин, площадью 2000 кв. м на первой линии одного из основных проспектов Омска. Мы помогли собственнику купить это помещение и выступили в качестве управляющей компании. Изначально это был совершенно неэффективный объект – плохая планировка (на 1-м этаже при площади 500 кв. м торговый зал составлял лишь 200 кв. м), высота потолков – 2,2–2,3 м, затопленный подвал, плохие коммуникации, отсутствие парковки, но – идеальное месторасположение.

Во-первых, мы организовали парковку, согласовав ее с городской администрацией. Во-вторых, высушили и углубили до 3 м подвал, увеличив тем самым общую площадь помещения практически вдвое, заменили все коммуникации. В-третьих, нашли арендатора – им стал один из крупнейших московских розничных банков. Теперь это главный офис банка не только в Омске, но и во всем Сибирском регионе. Это двухуровневый объект с эксплуатируемым подвалом, парковкой и одной из самых высоких арендных ставок в городе. Таким образом, мы не только повысили капитализацию объекта, но и снизили срок его окупаемости.

Внимание к каждой мелочи, грамотное решение административных, налоговых, юридических проблем – все это в комплексе позволяет вывести управление портфелем непрофильных активов частных клиентов на принципиально новый уровень. В большинстве случаев нашей команде специалистов за год удается более чем в два раза увеличить прибыльность объекта, рост капитализации может достичь 120%.

Перспективы

Внедрение новой для России услуги по управлению частными активами прежде всего помогает высвободить занятые в непрофильной деятельности финансовые, временные и материальные ресурсы клиентов. Появляется возможность управления портфелем, объединяющим объекты из разных сегментов рынка (торговой, офисной и жилой недвижимости) и разных регионов страны. У нас сейчас находятся в управлении два загородных объекта в Подмосковье, которые мы получили одновременно с коммерческими помещениями, но все-таки это скорее исключение, чем правило, так как в основном услуга PPM направлена на управление портфелем в сфере коммерческой недвижимости.

Лучшим подтверждением актуальности РРМ для собственников и арендаторов нежилых помещений является высокая динамика ее развития. Стоимость портфеля текущих объектов за 2006 г. выросла в 3 раза – с $6 млн до $18 млн. В настоящее время под нашим управлением находятся объекты площадью от 100 до 1000 кв. м. При этом прослеживается тенденция к увеличению размеров объектов.

Постоянно растет число управляемых объектов, среди арендаторов которых – один из ведущих отечественных розничных банков, известные медицинские клиники, крупнейшая московская сеть магазинов спортивной одежды, крупные ритейлеры в сегменте отделочных материалов и другие авторитетные финансовые компании и сетевые структуры. Достаточно представительна география услуги, включая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Барнаул, Омск.

Автор – руководитель проекта private property management управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость”. Статья написана специально для “Ведомостей”.