ВДАЛИ: Железобетонные активы

Плоды глобализации

По прогнозам компании Deloitte, инвестиции в коммерческую недвижимость в 2007 г. по-прежнему останутся наиболее надежными по сравнению с вложениями в акции, облигации и иные активы. Эксперты Deloitte обращают внимание на возросшее во всем мире стремление инвесторов к приземленным, материально выраженным активам. Это подтверждают и исследования банка ING, аналитики которого считают, что в ближайшие год-два коммерческая недвижимость останется хорошим инвестиционным выбором.

Такую притягательность коммерческой недвижимости они объясняют просто: несмотря на замедление темпов роста мировой экономики, движение вперед продолжается на уровне, достаточном для того, чтобы покупка недвижимости была интересной. Кроме того, вклады в коммерческую недвижимость становятся наименее рискованными, а сами инвесторы – более искушенными в поисках объектов с максимальной отдачей.

Своим устойчивым ростом сегмент коммерческой недвижимости в значительной степени обязан притоку капитала, что, однако, понизило доходность, говорится в докладе ING. Объем этого рынка вырос с 2003 по 2005 г. почти на 25% и приблизился к $8,8 трлн. С 2004 г. по 2005 г. вложения в недвижимость были стабильными. К примеру, капиталовложения в Юго-Восточную Азию выросли на 38% и достигли $264 млрд, а в США – на 9% до $480 млрд.

В 2006 г., по предварительным оценкам, вложения в Юго-Восточную Азию составили около $370 млрд, в США – приблизительно $520 млрд. Почти во всех странах коммерческая недвижимость продолжает приносить неплохие доходы. В то же время ожидается, что в 2007 г. дивиденды уже не будут такими высокими, как в предыдущие годы. Аналитики ING считают, что в целом 2007 год будет благоприятным для вкладов в коммерческую недвижимость.

Конкуренция за активы в виде зданий по всему свету увеличивается. На некоторых рынках приобретение качественных построек становится проблематичным и инвесторы действуют агрессивно в поиске и покупке прибыльной недвижимости. В то же время капиталы, поступающие в сферу коммерческой недвижимости,

не только увеличиваются по объему, но и становятся интернациональными по характеру.

По данным ING, трансграничные инвестиции (капиталы из других стран) составили 44% от всех прямых капиталовложений в первой половине 2006 г. Из них на США приходится около 25%, или $33 млрд, на Британию, Германию и Францию – в общей сложности свыше 40%, или более $57 млрд. В Азии по трансграничным инвестициям лидируют Япония, Китай и отдельно – китайская свободная экономическая зона Гонконг.

Как свидетельствуют исследования AFIRE (ассоциация, объединяющая 200 крупных инвесторов из 17 стран, специализирующихся на вложениях в недвижимость), в прошлом году Лондон оставался главным объектом трансграничных инвестиций, Нью-Йорк занял 2-е место, Париж – 3-е, Вашингтон – 4-е, Токио – 5-е.

США – любимое место направления иностранных капиталов: 77% международных инвесторов отдали в 2006 г. предпочтение США и только 23% назвали другие государства, указывается в докладе AFIRE. Респонденты полагают, что Австралия в ближайшей перспективе будет главным инвестором в недвижимость США, потеснив Германию, которая лидирует в этом отношении с 1999 г.

Индия – вторая по привлекательности страна (в 2005 г. – 6-е место), Китай – третья. Если брать только Азию, то на 1-м месте – Япония, на 2-м – Китай, Индия – на 3-м, Сингапур и Гонконг делят 4-е место. В мировом соперничестве столичных городов все привлекательнее для зарубежных вкладчиков становится Стокгольм – с 29-го места в 2005 г. он переместился на 8-е.

Эксперты приводят также такой немаловажный для инвесторов прогноз: прозрачность и ликвидность рынков коммерческой недвижимости будут повышаться. В частности, это относится к странам, которые сейчас занимают не лучшие позиции на шкале рисков.

По состоянию на 2006 г. аналитики ING отнесли 22 рынка недвижимости в низкую категорию рисков. Это США, Япония, Британия, Германия, Франция, Канада, Италия, Австралия, Испания, Голландия, Швейцария, Бельгия, Швеция, Норвегия, Гонконг, Ирландия, Сингапур, Финляндия, Австрия, Португалия, Дания и Новая Зеландия.

К средней степени риска отнесены Южная Корея, Мексика, Тайвань, Греция, ЮАР, Польша, Малайзия, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения. Рынками с высокой степенью риска названы Китай, Бразилия, Россия, Индия, Турция, Таиланд, Индонезия, Аргентина, Чили, Венесуэла, Румыния, Колумбия, Перу, Филиппины и Вьетнам.

По оценкам экспертов ING, 86,4% мировой коммерческой недвижимости находится в зоне низкого риска, 4% – в зоне среднего риска и 9,7% – в зоне повышенного риска.

Любопытный комментарий дается применительно к России: заманчиво, но рискованно. Между тем, как отмечают аналитики корпорации CB Richard Ellis (CBRE), московский рынок коммерческой недвижимости, в частности офисный, растет как на дрожжах и предложение никак не поспевает за спросом. По их мнению, такая тенденция продолжится.

Вообще, спрос на офисы наблюдается во многих городах. Согласно данным CBRE в 2006 г. на шести главных мировых рынках из 12 отмечалось увеличение объема инвестиций в офисные здания более чем на 30% по сравнению с 2005 г. В основном это относится к Европе и Юго-Восточной Азии. В Азии в этом отношении отличился Пекин, куда было вложено $3,7 млрд, затем следуют Шанхай ($2,8 млрд) и Сингапур ($2,7 млрд). Продолжают удивлять Лондон, куда поступило $27,6 млрд инвестиций, Нью-Йорк (более $23,3 млрд) и Париж ($21,2 млрд).

Париж – законодатель цен

Европейской финансовой и деловой столицей всегда считался Лондон. Но, похоже, его позиции пошатнулись. Во всяком случае, все больше компаний, включая финансовые, открывают и расширяют свои офисы в Париже, что сказывается на ценах. Согласно исследованиям Urban Land Institute (ULI) и PricewaterhouseCoopers (PwC), проведенным в начале текущего года, Париж лидирует в списке европейских городов, наиболее привлекательных для инвесторов в 2007 г. Во французской столице максимальную прибыль от вложений можно получить при минимуме рисков.

К 2012 г. Париж собирается поразить мир новым небоскребом в 68 этажей стоимостью $1,2 млрд, который вырастет в районе “Ля-Дефанс”. Аналитики компании Invesco утверждают, что это офисное здание будет весьма кстати, ведь коэффициент свободных площадей понизился в пригородах Парижа до 6,5%. По их мнению, в течение ближайших пяти лет арендная плата во французской столице будет повышаться ежегодно на 5,86%.

Между тем по результатам опроса ULI и PwC Лондон в прогнозируемых вложениях на 2007 г. уверенно занял 2-е место, а Стокгольм – 3-е. В первую десятку вошли два немецких города – Мюнхен (4-е место) и Гамбург (9-е). Среди других наиболее привлекательных для инвесторов мегаполисов, вошедших в группу лидеров, – Лион, Мадрид, Барселона, Стамбул и Москва.

Исследования показали, что в европейский сектор коммерческой недвижимости поступают большие капиталы из Азии, Австралии и с Ближнего Востока.

Аналитики ожидают, что самую большую отдачу в этом году можно получить от вложений в европейские торговые центры. Выгодными будут также инвестиции в отели и расположенные в центральных частях городов многоцелевые офисные здания.

Коммерческая недвижимость становится активом мирового класса, в прошлом году в нее было вложено $600 млрд. В то же время легких дивидендов от недвижимости, как в последние годы, ожидать не стоит. Инвесторам придется обратить больше внимания на умелое управление активами и добиваться хороших оперативных показателей, чтобы увеличить отдачу, считают эксперты. По их убеждению, в целом поток инвестиций в коммерческую недвижимость не только не иссякнет, но и в перспективе будет усиливаться. Это связано с тем, что количество качественных свободных помещений сокращается, а строить новые становится накладно из-за повышения цен на землю, строительные работы и материалы, говорится в отчете ULI и PwC.

Новый Свет потускнел

Экономика США в конце 2006-го – начале 2007 г. замедлила свой рост по сравнению с периодом, который длился с 2004 по 2006 г. (первое полугодие). Во втором полугодии прошлого года рост ВВП в годовом исчислении составил 2,1% (в первом полугодии прошлого года – 4,1%).

Относительно перспектив американского экономического роста у специалистов нет твердых мнений. С одной стороны, они считают вероятным, что как минимум в первой половине текущего года замедление продолжится. С другой – есть основания предполагать, что шансы на устойчивый подъем сохраняются. Об этом, среди прочего, говорит статистика увеличения доходов населения, что должно вылиться в увеличение потребления во второй половине 2007 г. Ожидается, что рост ВВП во второй половине 2007 г. в годовом исчислении составит 3–3,5%.

Явное замедление темпов роста отмечается в строительстве жилья, однако, указывают аналитики, исторически рынки жилья и коммерческий не слишком сильно привязаны друг к другу. Это подтверждает жизненная практика: объем жилищного рынка стал сокращаться еще в прошлом году, между тем рынок коммерческой недвижимости уверенно шел в гору и наращивал объемы, соответственно, увеличивалась арендная плата.

Так или иначе, но, несмотря на постоянно высказываемые опасения по поводу замедления темпов экономического роста, коммерческий сегмент чувствует себя хорошо вот уже пятый год подряд. National Real Estate Investor и Coldwell Banker Commercial в декабре прошлого года попросили девелоперов, владельцев зданий и менеджеров поделиться своими планами на 2007 г. Почти 71% респондентов ответили, что собираются увеличить количество контрактов по сравнению с 2006 г.

Наличие оптимистических тенденций подтверждают и аналитики Grubb & Ellis. В США, по их расчетам, в ближайший год каждый месяц будет создаваться 100 000 новых рабочих мест (не считая сельское хозяйство). Четверть этих мест сосредоточится в офисах, что потребует 55–60 млн кв. м дополнительных площадей. В результате доля свободных помещений снизится с 13,6% до 13,2%. Наибольший спрос и, соответственно, увеличение цен ожидаются в Сиэтле, Сан-Франциско, Сан-Хосе, Майами, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Диего и Вашингтоне.

На хорошие – в целом – показатели рынка коммерческой недвижимости указывают и эксперты компании Cushman & Wakefield (C&W): общий коэффициент свободных площадей упал в конце 2006 г. до самой низкой отметки за последние пять лет – в среднем на 10,6% для офисов класса А (добротные здания/помещения со всеми современными удобствами, расположенные в центральных и престижных городских кварталах) и около 14,5% для офисов классов В и С (менее качественные сооружения/помещения, расположенные на городских окраинах, в пригородах и других не самых популярных местах).

По данным C&W, в 2006 г. было введено в эксплуатацию почти в два раза больше зданий, чем в 2005 г., тем не менее спрос на офисы в значительной степени остался неудовлетворенным, что оказывало давление на арендные ставки, которые неуклонно ползли вверх. В 2006 г. по сравнению с 2005 г. они выросли на 20% для офисов класса А и приблизительно на 10% для всех остальных. В целом по стране инвестиции только в офисную недвижимость составили в 2006 г. $146,7 млрд, что на 47,6% выше, чем в 2005 г.

В качестве наглядного позитивного примера экономической стабилизации аналитики AFIRE указывают также на то, что в январе 2007 г. Нью-Йорк впервые за пять с половиной лет (с печальной даты

11 сентября 2001 г.) стал самым желанным американским городом для иностранных инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость, обогнав Вашингтон (2-е место), Лос-Анджелес (3-е), Сан-Франциско (4-е) и Сиэтл (5-е). Исследование AFIRE выявило неослабный аппетит международных инвесторов к недвижимости, включая американскую. Респонденты в ближайшие пять лет собираются организовывать в США совместные предприятия и приобретать профильные компании. Приоритеты международных инвесторов в отношении США распределились следующим образом: 1) офисные здания; 2) отели; 3) складские сооружения; 4) торговые центры.

Направления главного удара

В сентябре 2006 г. усредненный коэффициент свободных офисных помещений в США понизился до 13,5% с 16,9% в 2003 г. Тем не менее эксперты аналитической фирмы Reis считают, что арендные ставки вырастут в этом году всего лишь на 3,2% по сравнению с 6,1% в 2006 г. Это вызвано замедлением экономики, возведением новых офисных зданий, а также тенденцией к слиянию и поглощению на рынке коммерческой недвижимости, т. е. консолидацией. Крупнейшие владельцы офисных зданий сливаются в попытке уменьшить конкурентное давление и повысить эффективность управления недвижимостью.

Ставки не будут резко расти в том числе и потому, что компании научились экономить. Специалисты Reis замечают, что за последние годы американские компании сократили среднюю площадь на одного работающего приблизительно на 30%, поэтому им не требуются новые площади. Предполагается, что арендная плата в 2007 г. будет быстро расти только в таких городах, как Сан-Хосе (12,1%), Сан-Франциско (9,5%), Сиэтл (9,2%) и Нью-Йорк (8,7%).

Что касается рынка офисной недвижимости на городских окраинах, то, по оценке аналитиков C&W, в 42 пригородах из исследованных 52 будет наблюдаться сокращение свободных площадей в ближайшие два года. В целом по этому сектору коэффициент свободных площадей понизится на 1–2% в ближайшие два года.

Следует заметить, что у экспертов C&W вызывает опасение факт неуклонного увеличения в США объемов некачественных ипотечных кредитов, т. е. кредитов, выданных клиентам, платежеспособность которых вызывает настороженность (финансово-кредитные организации, сильно рискуя, выдают им ссуды в надежде на извлечение прибылей в условиях крайне жесткого рынка). Массовый дефолт таких заемщиков может негативно сказаться на всей экономике в целом и на офисном рынке в частности. Однако аналитики C&W убеждены, что экономика США достаточно сильна, чтобы выдержать вероятные проблемы некачественных кредитов.

Еще один интересный сектор коммерческой недвижимости – склады. В 2004 г. в США поступило 120 млн т потребительских товаров – это на 140% больше, чем в 1994 г. (48 млн т). Такой поток грузов оказал большое влияние на рынок складских сооружений и перевалочных баз, вызвав потребности в более просторных многоярусных складах с высокими потолками. Средний размер склада вырос более чем в три раза. Увеличилось и количество складских построек.

По данным фирмы Grubb & Ellis, основные складские объекты расположены сейчас около морских портов, аэропортов, железнодорожных и автомобильных узлов. Аналитики отмечают возросший интерес инвесторов к современным складским комплексам, позволяющим вести бизнес в соответствии с требованиями логистики XXI в.

В отчете по состоянию американской коммерческой недвижимости компания ProLogis отметила увеличение спроса на складские сооружения в 2006 г. и значительное увеличение арендной платы в этом секторе. Леонард Салинг, вице-президент ProLogis Research Group, назвал 2006 год четвертым годом восстановления и расширения экономики. В подтверждение своих слов он указывает на то, что коэффициент свободных складских построек опустился в прошлом году до 7,6% (в 2005 г. – 8,1%). Соответственно, увеличились арендные ставки.

Аналитик отмечает, что в прошлом году рынок складских сооружений стал более прозрачным, кроме того, на нем усилилась консолидация – крупные арендаторы заключают контракты с крупными девелоперами. В прошлом году 53% всех новых американских складов было возведено десятком застройщиков, которые, естественно, владеют достаточной информацией, чтобы не допустить невыгодного для себя перенасыщения рынка складскими сооружениями.

В 2007 г. тенденция повышения арендной платы продолжится, хотя не исключено, что замедление роста экономики, в частности касающееся сокращения жилищного строительства и производства автомобилей, а также рост стоимости энергоносителей негативно скажутся на всей экономике и, соответственно, могут вызвать увеличение свободных складских зданий.

Что касается гостиничного сектора США, то в этом году по всей стране распахнут двери для постояльцев 1087 новых отелей, в которых в общей сложности будет 116 000 номеров – это на 40% больше, чем в прошлом году. Гостиничный бизнес вновь находится в зените, вернувшись в бодрое состояние конца 90-х гг. прошлого столетия, утверждает Патрик Форд, президент Lodging Econometrics. По его мнению, тенденция подъема сохранится до 2009 г. Он считает, что в этом году гостиничный бизнес США превзойдет показатели конца 1990-х гг., когда отмечался расцвет гостиничной индустрии.

В основном новые гостиницы строятся в так называемом солнечном поясе – это города Сан-Антонио, Сан-Диего, Феникс и Даллас. Кроме того, интенсивное строительство отелей идет в Филадельфии и Нью-Йорке. Патрик Форд обращает внимание на удорожание строительства по сравнению с прошлым годом на 20%, что связано с ростом цен на стройматериалы и землю. Согласно данным Smith Travel Research загрузка номеров в среднем по стране составила в III квартале прошлого года 65,2%, а в Нью-Йорке – 82,2%.

Еще один сектор – торговая недвижимость не проявляет хороших показателей. Экономисты предупреждают владельцев торговый сооружений о снижении потребительской активности – население стало меньше покупать. Первой тревожной ласточкой послужила статистика корпорации Wal-Mart Stores еще в октябре прошлого года, когда продажи выросли лишь менее чем на 1%.

Сэм Чандан, главный экономист Reis, убежден, что сектор торговой недвижимости, в принципе, более привлекательный, чем, к примеру, офисный. Но в перспективе здесь могут быть осложнения, поскольку уже в III квартале прошлого года по всей стране свободных торговых площадей стало больше. Между тем девелоперы ввели в строй дополнительное количество торговых объектов, что еще более затруднило переваривание свободных мест рынком. По оценке Reis, коэффициент свободных площадей в 2007 г. будет расти по мере ввода в эксплуатацию застройщиками все больших объемов новых торговых зданий. По этой причине, полагает Сэм Чандан, в 2007 г. владельцы торговых площадей начнут идти на уступки арендаторам.

Страна восходящего спроса

После десятилетия уныния японская экономика начинает приходить в себя. Это чувствуется по увеличивающемуся спросу на офисы в Токио. Если еще несколько лет назад наниматели искали офисы поменьше, попроще и подешевле, то сегодня требуются помещения побольше и получше, говорит Микихиса Хирай, президент компании Atlas Partners Japan (специализируется на управлении активами). Это, по его мнению, наглядно свидетельствует о позитивных изменениях в экономике.

В Токио арендная плата офисных помещений класса А за последние три года поднялась на 50%. Почувствовав прибыли, инвесторы поспешно направляют свои капиталы в Страну восходящего солнца, платя за некоторые объекты в три раза больше, чем три года назад. Местные аналитики даже высказывают опасения по поводу торопливости иностранцев: некоторые постройки явно не стоят тех денег, которые отдают за них заморские инвесторы.

В японскую недвижимость традиционно вкладывают деньги американцы, однако сейчас все интенсивнее в инвестиционный процесс включаются австралийцы, поддерживаемые пенсионными фондами, желающими получить высокие доходы. Активно действуют на японском рынке и сами японцы.

В конце 1980-х гг. стоимость коммерческой недвижимости в Токио ежегодно увеличивалась на 70–80%. Затем, в начале 1990-х гг., цены начали обваливаться такими же темпами – на 80% и более в год. Так продолжалось 10 лет. В 2003 г. ситуация начала исправляться. Сегодня потребность в хороших офисах сильна, в результате согласно исследованию ITRA (международная организация арендаторов) аренда офисных помещений в Токио класса А в среднем стала дороже, чем в Нью-Йорке.

Многие фирмы хотят расположиться в центре города, пренебрегая окраинами или близлежащими городами-спутниками, где ставки ниже. Согласно данным Jones Lang LaSalle, в 2007 г. арендные ставки в Токио будут расти, но не такими темпами, как 2–3 года назад.

Одна из причин нехватки офисов в Токио и вообще в стране – формальные трудности, мешающие девелоперам “сложить” приобретаемые небольшие площадки в одну большую территорию для застройки, даже если городские власти этому способствуют. Так, застройщик Minoru Mori более 14 лет приобретал сотни небольших участков, чтобы создать Roppongi Hills – один из самых больших районов смешанной застройки в Токио. Поэтому многие компании ограничиваются тем, что строят так называемые здания-карандаши – высотки с ограниченными офисными площадями на каждом этаже. По этой же причине многие арендаторы вынуждены довольствоваться помещениями пониженной классности.

Большую проблему представляют старые здания Японии – они менее надежны в случае землетрясений и не соответствуют новым, более жестким требованиям, которые были приняты в 1995 г.

В целом, по мнению экспертов гонконгского филиала Jones Lang LaSalle, прозрачность японского рынка проблематична, хотя она заметно улучшилась по сравнению с серединой 90-х гг. прошлого столетия. Аналитики также предостерегают потенциальных инвесторов: часто для японцев авторитет и лично налаженные контакты гораздо важнее объема денег, находящихся на счету инвестора, поэтому сделки заключаются только с теми инвесторами, которых уже знают и которым доверяют.

Среди иностранных компаний, активно работающих в Японии, выделяется Morgan Stanley Real Estate. Региональный филиал корпорации управляет активами в сумме $20 млрд (все совокупные активы головной компании в недвижимости достигли $60,5 млрд). Впервые компания появилась в Японии в 1997 г. и энергично начала скупать недвижимость у лопнувших местных банков. В 2005 г. корпорация Morgan Stanley инвестировала $8 млрд в японский офисный и гостиничный бизнес. Вложение оказалось удачным, поскольку за последние три года (с 2003 по 2006 г.) стоимость токийской офисной недвижимости утроилась.

Недавно Morgan Stanley положила глаз на Китай и Индию, где стремительный подъем производства вызывает небывалую потребность в коммерческой недвижимости. В 2006 г. экономика Китая выросла на 10,2%, Индии – на 8%. Ожидается, что в дальнейшем высокие темпы роста сохранятся. Поэтому, несмотря на мутность бизнеса и культурные различия, Китай и Индия считаются для зарубежных инвесторов перспективными. В прошлом году Morgan Stanley инвестировала $68 млн в индийскую девелоперскую компанию из Бангалора, которая занимается возведением жилых и коммерческих зданий. В Китае американцы выложили $387 млн за 10% акций девелоперской компании Shimao.

Индия, кроме всего прочего, привлекательна и с точки зрения развития гостиничного бизнеса. Сейчас в стране около 100 000 гостиничных номеров – недостаточно для представителей среднего класса, которых насчитывается 300 млн человек (все население – 1,1 млрд). Воспользовавшись благоприятной ситуацией, американцы начали экспансию в Индию: Hilton Hotels организовала совместное предприятие с делийской компанией DLF Limited для строительства 75 отелей по всей Индии в течение ближайших семи лет. Для Hilton Hotels отводится особая роль – управление недвижимостью. Еще две корпорации гостиничного бизнеса – Starwood Hotels и Marriott также расширяют свое влияние в Индии. Marriott собирается сосредоточить внимание на услугах среднему классу, а Starwood намерена обслуживать самых состоятельных граждан.