Цена аренды достигла максимума

Инвесторы не успокоятся

Инвесторы в торговую недвижимость продолжают активно осваивать этот сегмент. Практически каждый инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области принимает положительные решения по строительству новых торговых комплексов. Число заявленных проектов растет как на дрожжах: нижегородская компания “Классика” планирует построить к 2009 г. ТРЦ площадью 15 000 кв. м на Московском шоссе в Канавинском районе. В Московском районе планирует строительство компания “Блик”, площадь ее будущего торгово-культурного центра – 42 000 кв. м, начало строительства намечено на 2009 г.

“Капитал-Строй” получил участок под строительство торгово-демонстрационного центра “Гостиный двор” в Нижегородском районе, а на центральной площади Свободы компании “Славянский двор”, “Кайман”, “Новый город”, “Земляне” и “Синема-парк” объединенными усилиями собираются построить к 2009 г. ТРЦ площадью 5000 кв. м.

Самый крупный из одобренных в этом году проектов – ТРЦ площадью 156 000 кв. м на пересечении ул. Богородского и Иевлева. Его возводит AIM Property Development. Компания решила развивать сетевой проект и одновременно планирует строить ТРЦ в Омске и Краснодаре.

ГК “Электроника” начала в конце 2006 г. строительство межрегионального ТРЦ общей площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова.

Все сети в гости к нам

Иногородние продуктовые сетевые компании активно ищут помещения в Нижнем Новгороде. Но им редко удается купить или арендовать в Нижнем Новгороде готовые магазины. Калининградская компания “Вестор” обещает в июле открыть супермаркет площадью 2800 кв. м на арендованных площадях во Дворце спорта “Нагорный”, а к концу года – гипермаркет площадью 6000 кв. м на Казанском шоссе. Компания объявила о том, что потратит $3 млн на реконструкцию арендованных помещений. Общий объем инвестиций в оба проекта составит $8,4 млн. Это довольно редкий для Нижнего Новгорода случай захода сетевого ритейлера на арендованные площади. Чаще всего им приходится строить свои гипер- и супермаркеты, как, например, это уже сделала компания Metro AG, а “Лента”, “Доринда”, “Мосмарт” начали в конце 2006 – начале 2007 г.

Мало хороших магазинов

Тем не менее, несмотря на быстрые темпы прироста торговых площадей, спрос на аренду и на покупку остается, по данным экспертов, неудовлетворенным. На начало 2007 г., по оценке компании “Торговый квартал”, предложение в сегменте качественных торгово-развлекательных центров в Нижнем Новгороде насчитывало около 155 000 кв. м (в расчет принимались только полезные площади объектов). К ним “Торговый квартал” относит такие ТРК, как “Шоколад”, “Этажи”, “Республика”, “Золотая миля”, “Мега”. Емкость торгового рынка Нижнего Новгорода вместе с городами-спутниками приближается к 430 000 кв. м.

“Качественные торгово-развлекательные центры предполагают наличие грамотной концепции, пула “якорей” и известных международных операторов, наличие достаточного числа парковочных мест и профессиональное управление”, – повторяет известную истину Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга компании “Торговый квартал”. По ее оценке, сейчас дефицит качественных торговых площадей в Нижнем Новгороде составляет около 280 000 кв. м, что делает город перспективным для развития крупномасштабных проектов городского и регионального охвата. “Хотя арендные ставки в крупных торговых центрах довольно высоки, в большинстве из них существует лист ожидания”, – подтверждает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы “Адрес”.

Ставки аренды зависят от места

По данным Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, ставки аренды в ТЦ и ТРЦ варьируются в зависимости от месторасположения арендатора на этаже и близости магазина к эскалатору или лифту, от занимаемой им площади (небольшие помещения стоят дороже) и от товарной группы. Исходя из этого, в одном и том же ТЦ ставки могут различаться на порядок. Например, в универмаге “Гордеевский” ставки варьируются от 930 до 9300 руб. за 1 кв. м в месяц, в ЦУМе на первом этаже ставки варьируются от 7200 до 14 700 руб. за 1 кв. м.

Спрос на торговые площади в магазинах более мелкого формата тоже высок, особенно на проходных улицах в центре районов. “За такие “волшебные” места арендаторы ведут настоящую борьбу”, – констатирует Надежда Данилова, менеджер АН “Адрес”. Она говорит, что собственники уже номинируют арендные ставки в евро и претендуют на процент от оборота – и арендаторы вынуждены соглашаться.

Хотя общее повышение ставок, по данным риэлторов, в целом соответствует инфляции.

“Во многих ТЦ базовые ставки не меняются, арендная плата повышается за счет эксплуатационных расходов. Но происходит дифференциация арендной платы за счет применения системы коэффициентов: самые выгодные места дорожают, а плата за менее выгодные не увеличивается”, – отмечает Романчева.

Конкуренция растет

Большое количество новых и планируемых торговых площадей увеличивает конкуренцию на этом рынке. Следствием этого становится увеличение сроков окупаемости проектов. По мнению Романчевой, сегодня инвесторам не стоит рассчитывать на окупаемость быстрее семи-восьми лет.

“Стоимость строительства и покупки торговых площадей существенно выросла. Их собственникам, конечно, хотелось бы бесконечно увеличивать арендную плату, но арендаторы к этому не готовы”, – говорит Андрей Крайнов, менеджер компании “Выбор-недвижимость”. Частая сменяемость арендаторов в магазинах, где ставки слишком высоки, убеждает собственников в том, что предел их роста близок. Данилова отмечает, что часто меняются арендаторы в небольших магазинах на ул. Белинского и на первом этаже ЦУМа.

В условиях растущей конкуренции перед собственниками ТРЦ и их управляющими компаниями все острее встает вопрос о заполняемости ТРЦ. Несмотря на листы ожидания, управляющие компании ведут постоянный поиск арендаторов, которые были бы наиболее притягательны для покупателей и делали бы ТРЦ уникальным.

“Во многих ТРЦ размещены одни и те же бренды. Появление новых объектов заставит управляющие компании задуматься не только о том, как привлечь новых, но и как удержать существующих арендаторов”, – прогнозирует Романчева.

Она полагает, что конкуренция заставит собственников ТРЦ прибегнуть к специализации и более четко ориентироваться на целевые группы: “Сейчас действует правило “все – для всех”, каждый ТРЦ ориентируется на семейное посещение: и набор арендаторов в нем, и предлагаемые развлечения, и точки общепита мало чем отличаются друг от друга”. По словам Романчевой, многочисленные новые проекты будут стимулировать владельцев существующих ТРЦ на поиск индивидуальности для своих объектов.