Город шопинга

Петербург уже сейчас опережает все российские города по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, говорит директор петербургского офиса компании Борис Юшенков. По его оценке, этот показатель равен 255 кв. м, что более чем в два раза превышает показатели ближайшего конкурента – Москвы, где на 1000 жителей приходится около 120 кв. м торговых площадей в современных ТЦ.

По подсчету компании Astera Oncor, с учетом торговых площадей во всех сегментах на 1000 петербуржцев приходится около 615 кв. м. “По этому показателю мы приближаемся к среднеевропейскому уровню, который составляет около 650 кв. м”, – считает руководитель департамента маркетинга компании Евгения Васильева.

По данным Colliers International, в 2006 г. прирост торговых площадей составил 1,2 млн кв. м – примерно столько же было введено в городе за последние три года. По прогнозу аналитиков компании, предложение на рынке в ближайшие пять лет будет расти на 20–40% в год. Петербургские девелоперы продолжают развивать все более масштабные торговые объекты – от 100 000 кв. м. Компания “Адамант” строит “Фрунзенский радиус” (общая площадь – 175 000 кв. м, срок сдачи – 2008 г.); “Макромир” в 2009 г. планирует закончить ТРК “Граф Орлов” (около 100 000 кв. м), а словацкая компания ZIPP строит торговый комплекс “Словацкий дом” (100 000 кв. м, ввод – в начале 2008 г.).

В результате, по мнению Юшенкова, ситуация на рынке торговых площадей стабилизируется, что приведет к корректировке арендных ставок и постепенному выдавливанию с рынка неудачных объектов.

Аналогичной точки зрения придерживается руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis C&B Роман Уревич, который считает, что равновесие спроса и предложения может быть достигнуто примерно к концу 2008 г.

“Скорость заполнения площадей в новых ТЦ арендаторами замедлится, посещаемость объектов “первой волны” потребителями упадет, арендаторы будут перемещаться в новые, более качественные объекты”, – говорит Уревич. Эксперт советует уже сейчас девелоперам и собственникам существующих торговых центров либо начинать пересматривать концепции с учетом будущего развития рынка, либо задуматься об их эффективной продаже.

По оценке Юшенкова, иностранные и российские инвесторы готовы вложить в торговую недвижимость России в ближайшие три года около $15 млрд. Насыщение рынка торговых площадей не за горами, однако вряд ли стоит его опасаться – качественные торговые комплексы будут нужны всегда, полагает директор по консалтингу компании Becar Commercial Property Олег Спивак.

Недостаточная эффективность торговых центров пока больше связана с ошибками девелоперов, нежели с насыщением рынка, полагает руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости Вадим Цыганок. “Рынок только сейчас входит в фазу активного развития. Если проект оказался убыточным, то это означает, что разработчики выбрали неудачное место или, например, предлагали помещения по завышенным ставкам”, – рассуждает Цыганок.

“Благодаря росту доходов населения, которое все еще предпочитает тратить деньги на потребительские товары, насыщения рынка торговых центров пока нет и в обозримом будущем не предвидится”, – соглашается управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский. Хотя обострение конкуренции среди концептуальных ТРК он не отрицает. “Для нормальной работы в будущем девелоперам придется искать новые подходы к привлечению покупателей и лучше продумывать состав арендаторов”, – рассуждает Горский. По его оценке, с необходимостью реконцепции в ближайшие пару лет столкнется около 10% существующих торговых центров, а к 2009 г. их доля может увеличиться до 20%. “Это произойдет после того, как станет очевидна концептуальная разница между новыми и старыми торговыми центрами и последние начнут ощущать снижение доходности”, – говорит Горский.

Пока, несмотря на рост предложения, спрос на площади в торговых центрах остается высоким, уверяет Васильева. Уровень заполняемости в среднем составляет 95%. Оставшиеся 5%, по ее словам, как правило, являются площадями, на которых меняются арендаторы.

В недалеком будущем с рынка исчезнут такие форматы, как вещевые и продовольственные рынки, а устаревшие торговые центры будут перепрофилированы, считает Васильева.