Лучше, чем в Европе
По прогнозам администрации Екатеринбурга, к 900 000 кв. м существующих торговых площадей в этом году должно прибавиться еще 0,5–0,6 млн кв. м. Большая часть из них придется на новые торговые центры. По словам директора консалтинговой фирмы “Урал-Гермес” Александра Засухина, обеспеченность жителей Екатеринбурга торговыми площадями превысила аналогичные показатели среднеевропейских городов. Это привело к усилению конкуренции и воплощению на практике тех тенденций, о которых говорили аналитики: прежде всего к реконцепции устаревших объектов.
Самым громким примером реконцепции стал снос в феврале – марте этого года одного из зданий Свердловской киностудии, где располагался ТЦ “Синема-центр”, и начало строительства на его месте нового торгового объекта. “Мы рассмотрели несколько вариантов реконцепции ТЦ “Синема-центр” и пришли к выводу, что наиболее эффективно снести старое здание и построить новый торговый центр. Здание киностудии находилось в аварийном состоянии, кроме того, оно изначально было сконструировано без учета особенностей торгового помещения”, – рассказывает директор ПЖСК “Центр АС” Андрей Коротков. По его данным, на месте старого ТЦ появится четырехэтажный комплекс общей площадью 12 000 кв. м, торговые помещения займут примерно 5000–6000 кв. м, подземная и небольшая наземная парковки рассчитаны на 238 машино-мест. Новый ТЦ должен стать частью комплекса “Панорама”, в который войдут примыкающие к торговому центру высотные жилые дома.
Менее радикальную реконцепцию должен пережить и один из первых городских ТЦ – “Дирижабль”. “Работы по проектированию первой очереди ТЦ “Дирижабль” начались в 1996 г., в 2001 г. он был сдан в эксплуатацию и на данный момент не совсем соответствует возросшим требованиям рынка”, – рассказывает Евгений Мельников, коммерческий директор девелоперской компании “Олипс”, реализующей проект второй очереди и реконцепцию первой очереди ТЦ “Дирижабль”. По словам Мельникова, будет пересмотрено практически все: начиная с пула арендаторов и заканчивая архитектурными и техническими решениями. В результате общая площадь комплекса составит 80 000 кв. м. В нем появится развлекательная часть, продуктовый гипермаркет и другие якорные арендаторы.
“Сейчас есть примеры реконцепции и совсем новых торговых центров, построенных с учетом требований торговли, но неправильно выстроивших работу в части привлечения арендаторов”, – продолжает Засухин. Директор УК ТЦ “Восточный” Александр Черкасов приводит как пример такой реконцепции ТЦ “Восточный”, построенный в 2005 г. Его пришлось перепрофилировать из классического ТЦ в специализированный мебельный магазин.
“Сейчас некоторые компании пересматривают концепцию ТЦ еще на стадии проекта или строительства”, – добавляет Засухин. По его словам, третья очередь ТЦ “Сибирский тракт” изначально должна была содержать в себе классический набор арендаторов, которые бы продавали обувь, одежду, галантерею и т. д. Однако уже на стадии строительства, после анализа рынка ТЦ Екатеринбурга, было принято решение сделать из третьей очереди мебельный центр наподобие магазина IKEA.
“Сейчас 70–80% строящихся торговых объектов – это классические ТЦ или ТРЦ с почти одинаковым набором арендаторов, – говорит Засухин. – Девелоперам пора задуматься над специализацией новых объектов. Наиболее востребованное направление сейчас – магазины стройматериалов и товаров для дома”.
Однако, несмотря на увеличение предложения, уровень вакантных площадей в ТЦ современных форматов участники рынка оценивают примерно в 2% и насыщения сегмента торговой недвижимости пока не прогнозируют.
В преддверии появления на рынке как новых, так и “обновленных” объектов торговой недвижимости цены в этом сегменте, по словам аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурама Тухашвили, близятся к стабилизации. “Арендные ставки за I квартал 2007 г. не изменились”, – согласны с аналитиком в компании “Малышева, 73”. По данным УПН, средняя ставка аренды в ТЦ сейчас составляет 1868 руб. за 1 кв. м в месяц – без учета эксплуатационных расходов.
“Если говорить о продаже торговой недвижимости, то ситуация тоже стабильна. На рынке достаточно предложений, в том числе и по торговым центрам, рост цен за I квартал не превысил 5%”, – отмечают в компании “Малышева, 73”. В УПН называют другую цифру: рост цен на вторичном рынке торговой недвижимости, по их данным, превысил за первые три месяца этого года 13%. По информации УПН, за 1 кв. м торговой площади в конце марта 2007 г. просили 97 737 кв. м. Хотя Тухашвили говорит о стабильном увеличении предложения. “По базе данных УПН рост объема предложения с октября 2006 г. по февраль 2007 г. составил 40%”, – приводит цифры аналитик. Он также отмечает, что в общем объеме выставленных на продажу площадей превалируют помещения в центре города, но покупатели демонстрируют устойчивый интерес к магазинам, расположенным за его пределами. Особенно востребованы торговые площади на территории так называемого первого пояса Екатеринбурга – районов, приближенных к центру. Рост цен на торговые помещения в первом поясе за I квартал 2007 г. составил 27%, в то время как в центре города он был равен 20%.