Москвичи - самые расточительные в Европе
Много денег – мало магазинов
Москва лидирует среди российских регионов по поглощению потребительских товаров, отмечает Денис Соколов, ведущий аналитик C&W/S&R, говоря о радужных перспективах рынка торговой недвижимости. По его словам, по общему объему магазинов на душу населения Москва уже приблизилась к Европе, но качественные торговые площади у нас пока в дефиците. По существующему объему предложения – около 1,6 млн кв. м, вторят аналитику в компании Jones Lang LaSalle, столица отстает не только от развитых, но и развивающихся европейских рынков.
По данным компании Praedium, в I квартале 2007 г. в эксплуатацию было введено около 66 000 кв. м. Сроки сдачи нескольких крупных торговых центров (ТЦ “Щука”, ТРЦ “Времена года”) были перенесены на следующий квартал. До конца года к выходу на рынок заявлено почти 1,5 млн кв. м торговых площадей, говорят аналитики Colliers International.
Несмотря на то что консультанты считают перспективными форматы department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (крупные магазины на окраинах или за городом, где представлены товары ведущих марок с дисконтом 30–70%) и power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей), практически все вводимые площади – в составе торгово-развлекательных центров.
Развлечения нужны больше, чем товары
“Концепция ТРЦ – вовсе не вчерашний день, – заступается за девелоперов Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, – ее недостатки зависят от неправильной реализации. Не все застройщики уделяют достаточно внимания архитектуре, маркетингу и подбору арендаторов в своих проектах”. “В условиях существующего сегодня дефицита профессиональных торговых площадей похожие друг на друга концепции являются относительно легко реализуемыми и практически гарантированно приносящими стабильный доход”, – отмечает Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. “Инвесторы и девелоперы хотят минимизировать риски строящегося объекта и ориентируются на удачно реализованные проекты. Бывают ситуации, когда консалтинговые компании предоставляют заказчикам концепции проектов, основанные на предыдущем опыте. Происходит своего рода клонирование ТЦ”, – продолжает мысль Ясько директор департамента коммерческой недвижимости компании DeltaRealty Елена Жильская. Светлана Кузнецова, генеральный директор Novocom Estate, рассказала курьезный случай: когда ее компания проводила исследование рынка консалтинговых услуг в Москве, она обратилась в несколько фирм с запросом – создать концепцию якобы планируемого ею ТЦ. “От разных консультантов мы получили практически одинаковые предложения”, – удивляется Кузнецова.
Незаменимый стандарт
“Набор известных торговых операторов стандартен, – пожимает плечами Эльза Розенталь, коммерческий директор, вице-президент компании “Торговый квартал”, – уникальность проекта, как правило, воплощается в его развлекательной составляющей”. Именно развлекательная зона притягивает все большее количество посетителей в ТРЦ (в том числе и в торговую галерею). “Но если девелопер отдаст предпочтение нестандартному пулу операторов развлечений, пересечение потоков может не произойти, – предупреждает Розенталь. – Например, аквапарк в торговом центре может иметь свою аудиторию, которая никак не повлияет на увеличение посещаемости торгового центра и выручку остальных операторов. В любом случае при принятии решения о концепции объекта необходимо серьезно изучить конкурентную среду: ритейл-парк с небольшой торговой галереей может стать более успешным, чем торгово-развлекательный центр”.
“Консультанты обычно приземляют полет мысли девелопера, – признается Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank. – “Сделать красиво” стоит больших денег, а дохода может не принести”. Тем не менее он соглашается, что в условиях насыщающегося рынка торговых центров покупатели будут идти туда, где интереснее, так как “торговые марки практически везде одни и те же”. У столицы есть большой потенциал по привлечению новых брендов, уверена Никуличева. По ее словам, если в 2006 г. в торговых центрах Москвы насчитывалось 600 арендаторов, то в 2007 г. их уже более 1000. “Если в США доминируют американские торговые марки, во Франции – французские, то в России и Москве отечественные товары представлены мало. Поэтому есть большой простор для прихода новых иностранных брендов”, – считает она.
Виталий Ефимкин, вице-президент группы компаний “Ташир”, говорит, что “есть стандартный набор необходимых составляющих успешного ТРЦ”. “Когда – уже после начала работы ТРЦ “Рио” – мы открыли магазин DIY “Наш дом”, посещаемость центра возросла на 3000 человек в день”, – рассказывает Ефимкин. Сегодня в России, как и во всей Европе, торговые комплексы строятся по одинаковому принципу: несколько “якорей”, большой фудкорт, масштабная развлекательная зона (как для детей, так и для взрослых) и торговая галерея, резюмирует Розенталь. “Образцом классической концепции является “Атриум”. Эта общая формула востребована операторами, интересна потребителям и обеспечивает высокие арендные ставки. Подобная концепция останется актуальной в течение ближайших пяти лет”, – уверена она.
Новые форматы – будущее рынка
В ближайшие 3–4 года на рынок выйдет несколько крупномасштабных проектов: “Ривер Молл” на бывшей территории ЗИЛа (250 000 кв. м), “Ростокино” (240 000 кв. м), центральное ядро “Москва-Сити” (216 000 кв. м), “Мега Белая Дача” (270 000 кв. м) и другие торгово-развлекательные центры, впечатляющие своей масштабностью, говорит Ясько. По ее мнению, их реализация приведет к началу следующего этапа развития рынка торговой недвижимости. Будет вводиться меньше новых торговых центров, а выгодное месторасположение и удачный набор арендаторов перестанут быть основными гарантами успешности проектов. “Высокий уровень конкуренции будет способствовать созданию неординарных концепций, разработанных с участием международных консультантов и архитекторов, на первый план выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение торговых центров. Некоторые существующие проекты, созданные без привлечения профессионалов, начнут терять покупателей и арендаторов, и им неизбежно предстоит редевелопмент”, – прогнозирует Ясько.