ПИК оптимизма
Вчера ПИК сообщил, что заключил договор с РТС о листинге своих акций. Год назад группа наняла для подготовки размещения Morgan Stanley и Deutsche Bank. Первичная продажа акций ОАО “ГК “ПИК” может состояться в конце мая – начале июня этого года, сообщил “Ведомостям” источник, близкий к совету директоров и организаторам размещения. В преддверии сделки компания и банки-консультанты оценили капитализацию ПИК примерно в $10 млрд, утверждают собеседники “Ведомостей”. Один из них уточняет, что на Лондонской фондовой бирже и в РТС будет продано примерно 10–15%. Это будут как новые, так и уже выпущенные акции, говорит он. ПИК уже объявила, что готовит допэмиссию примерно на 11% от увеличенного уставного капитала. Если инвесторы согласятся с оценкой группы в $10 млрд, то компания и ее акционеры привлекут $1–1,5 млрд.
Эти планы кажутся трудноосуществимыми, если сопоставить запросы группы с финансовыми показателями. Данные консолидированной отчетности группа не раскрывает. А выручка по РСБУ ОАО “ГК “ПИК” за девять месяцев 2006 г. (данные “СПАРК-Интерфакс”) составила 414 млн руб., чистая прибыль – 13,4 млн руб. Всего полтора года назад ПИК, будучи компанией с уставным капиталом в 10 млн руб., объявила о намерении консолидировать все активы своих акционеров, которые она оценила в 10 раз дешевле, чем теперь, – ровно в $1 млрд.
Один из собеседников “Ведомостей” объясняет, что высокую стоимость обеспечивает портфель проектов компании. Недавно консалтинговая компания CB Richard Ellis / Noble Gibbons оценила его примерно в $8 млрд, утверждает он. Подтвердить это у консультантов вчера не удалось. Как говорится в отчете ГК “ПИК” за IV квартал 2006 г., группа ведет строительство 2 млн кв. м жилья и офисов в Московском регионе и 6 млн кв. м в Ростовской области. Кроме того, ПИК приобрела также площадки фирмы “Стройинвестрегион” в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, на которых можно построить примерно 2 млн кв. м. Сотрудник ПИК подтвердил, что до 2010 г. группа рассчитывает построить в общей сложности 10 млн кв. м жилья и офисов.
Руководитель пресс-службы ПИК Дмитрий Ивлиев, Morgan Stanley и Deutsche Bank от комментариев воздержались.
Мнения, сколько на самом деле стоит ПИК, расходятся. Forbes-2007 оценил состояние Писарева и Жукова в $830 млн, поставив их на 76–77-е места в списке 100 самых богатых российских предпринимателей. Стоимость активов ПИК оценивал и банк “Ренессанс Капитал”. По словам аналитика по недвижимости Алексея Языкова, портфель компании стоит $7–8 млрд, а сама компания – более $10 млрд. По словам Языкова, капитализация компании просчитывалась из расчета стоимости портфеля плюс регенерации этого портфеля в будущем. На этих же проектах компания не остановится, а будет только увеличивать свой портфель. В отличие от многих других компаний площадки ПИК имеют разрешительную документацию, ее проектов хватит на 5–7 лет, говорит Языков, и инвесторы платят за будущий рост.
Члена совета директоров компании Mirax Group Дмитрий Луценко не верит, что ПИК стоит $10 млрд. По его словам, ее максимальная стоимость не превышает $5 млрд. “Стоимость площадки под строительство в центре Москвы в зависимости от наличия разрешительной документации может стоить более $1000 за 1 кв. м, – говорит директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев, – тогда как за МКАД и в регионах ее стоимость – менее $1000 за 1 кв. м”. По его мнению, при наличии такого портфеля проектов ПИК действительно может стоить в районе $10 млрд.
Но аналитик банка Москвы Владимир Веденеев сомневается, что инвесторы с этим согласятся – по причине конкуренции. Он напоминает, что примерно в это же время на LSE выйдет еще один девелопер – “дочка” холдинга Льва Леваева AFI Development, которая планирует продать 20,6% акций, заработав $1–1,4 млрд. Оба размещения очень крупные, и у инвесторов в итоге появится выбор, что может сказаться на результатах обеих компаний. Большие шансы на удачное IPO у того, кто проведет его раньше, заключает эксперт Веденеев.