Девелопер № 1
Вчера AFI Development отчиталась об итогах IPO. Размещение прошло по верхней границе коридора – $14 за расписку (в каждой – по одной акции). Всего компания продала 100 млн новых акций (19,1% от увеличенного уставного капитала) и заработала $1,4 млрд. Это самое крупное IPO не только среди российских, но и европейских девелоперских компаний, отмечает директор по инвестициям девелоперской компании Panorama Estate Артем Цогоев. К примеру, “Открытые инвестиции” в ноябре 2004 г. продали на РТС 38,5% акций за $68,8 млн, осенью прошлого года компания привлекла еще $880 млн. “Система-Галс” продала на LSE 17% акций за $396 млн. В феврале 2006 г. австрийский фонд, инвестирующий в недвижимость, Meinl European Land привлек на Венской фондовой бирже более чем 900 млн евро. Правда, следом фонд разместил свои акции еще на 774 млн евро, а в декабре – на 1,48 млрд евро.
Теперь AFI Development стала самой крупной компанией на российском рынке недвижимости. По итогам IPO инвесторы оценили ее в $7,334 млрд. Капитализация “Системы-Галс” по итогам торгов на LSE вчера составила $3,2 млрд, “Открытых инвестиций” в РТС – $2,8 млрд.
Столь высокий интерес к акциям AFI Development Цогоев объясняет тем, что компания смогла предложить инвесторам большой портфель разнообразных проектов в России – от строительства гостиниц и офисов до жилья. Аналитик “Ренессанс Капитала” Алексей Языков добавляет, что инвестиции в российскую недвижимость приносят высокий доход. По словам Цогоева, к примеру, доходность от вложения в российские офисы составляет около 11% годовых, тогда как в Европе – 6–7%.
После IPO доля Africa Israel Investments в капитале AFI Development сократилась до 71,2%, а компании Халдея – до 9,7%. При этом IPO компании вызвало небывалый ажиотаж среди инвесторов. За день до окончания road show банки-организаторы (Morgan Stanley, Goldman Sachs, Deutsche Bank и Citigroup) повысили ценовой коридор с $10–13 до $13–14 за GDR. И даже по верхней границе нового диапазона спрос превысил предложение примерно в семь раз, рассказали “Ведомостям” два источника, близких к организаторам IPO.
Но в итоге компания поплатилась за стремление выручить по максимуму, констатирует аналитик “Уралсиба” Ким Искян. Торги бумагами AFI Development вчера закрылись на отметке $12,8, а капитализация компании снизилась на $600 млн до $6,7 млрд. Искян уверен, что это может сказаться на размещениях других девелоперов. В частности, в мае-июне свои бумаги в РТС и на LSE собирается разместить группа компаний “ПИК”. Свою капитализацию компания оценила примерно в $10 млрд. До лета в РТС продаст 28,6% своих акций и компания РТМ. “Никому не хочется покупать акции, которые потом будут падать, – резюмирует Искян. – Поэтому инвесторы теперь займут более агрессивную позицию в отношении других строителей”. Девелоперы, собирающиеся вскоре провести IPO, могут и не получить желаемых сумм, соглашается начальник отдела анализа долгового рынка “Велес-Капитала” Иван Манаенко.
Привлеченные от размещения средства AFI Development направит на финансирование существующих и покупку новых проектов, говорится в сообщении компании. Сейчас в ее портфеле 21 проект общей площадью 3,2 млн кв. м. Земельные участки под 11 из них пока еще не оформлены ни в аренду, ни в собственность. Чтобы реализовать эти проекты, компании необходимо потратить $6,7 млрд, а после ввода в эксплуатацию, который намечен на 2008–2012 гг., их стоимость, по оценке Jones Lang LaSalle, составит $13,4 млрд (сейчас стоят $3,7 млрд).