Планы, не обеспеченные деньгами
Правда, пока эти масштабные планы остаются только на бумаге. По словам директора консалтинговой фирмы “Урал-Гермес” Александра Засухина, сейчас основная доля инвестиций в недвижимость и инфраструктуру приходится на местных застройщиков или девелоперские отделения крупных холдингов, работающих в Свердловской области. “Основные игроки и инвесторы на рынке коммерческой недвижимости – это Уральская горно-металлургическая компания (УГМК), Трубная металлургическая компания (ТМК) и “Ренова-Стройгруп”, – говорит председатель совета директоров ГП “Корин Холдинг” Андрей Бриль. Эти компании являются основными инвесторами в регионе.
“Основной поток инвестиций в 2007 г. придется на торговые объекты, – говорит председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева. – В Екатеринбурге будет сдано шесть крупных ТЦ (более 4000 кв. м) и пять торговых комплексов (менее 4000 кв. м). Ожидается, что их арендаторами станут федеральные и зарубежные сети: “Карусель”, “О’кей”, Castorama и др.”. В городе также появится новый рыночный комплекс, 10 автосалонов, пять автосервисов, шесть складов – всего 74 объекта, добавляет Чернышева.
Общий объем инвестиций на 2007 г. не сообщается, однако – согласно “Стратегическому плану развитию города с 2005 по 2015 г.” – ежегодные поступления в экономику города должны составлять не менее 50 млрд руб., а после 2010 г. – более 60 млрд руб. Разработав общегородской проект “Повышение инвестиционной привлекательности”, за 2005–2015 гг. администрация Екатеринбурга планирует привлечь не менее 546 млрд руб. (в ценах 2004 г.).
Еще 177 млрд руб. требуются для реализации других стратегических проектов и программ, призванных поддержать и повысить инвестиционную конкурентоспособность Екатеринбурга. В частности, предполагается увеличение числа представительств иностранных компаний в Екатеринбурге, строительство международного конгресс- и выставочного центра, развитие офисной и гостиничной инфраструктуры (из расчета шесть номеров на 1000 жителей). В числе перспективных планов – создание авиатранспортного узла, третьего транспортного и малого транспортного кольца, строительство линии метро “Север – юг”, развитие терминальной и складской инфраструктуры (общая площадь – 1,2 млн кв. м).
УГМК реализует проекты “Екатеринбург-Сити” и “Стражи Урала” общей площадью более 600 000 кв. м (объем вложений – более $1 млрд), “Ренова-Стройгруп” строит жилой район “Академический” на 9 млн кв. м жилья (общая сумма вложений должна составить примерно $20 млрд). Кроме того, “Ренова-Стройгруп” будет строить офисный центр на 100 000 кв. м в центре города, на месте перебазированного за пределы Екатеринбурга завода ОЦМ.
Засухин говорит, что на рынок недвижимости Екатеринбурга постепенно приходят и федеральные, а также зарубежные игроки. “У нас появилась IKEA, Metro AG, Auchan, Obi. Они будут расширять ареал своего присутствия”, – убежден эксперт. Например, Metro AG строит напротив ТРЦ “Мега” второй магазин площадью 15 000 кв. м. Auchan заявил о строительстве еще пяти гипермаркетов в городе.
Засухин убежден, что в городе будут появляться новые ритейлеры-инвесторы. По его словам, в Екатеринбурге возможны и крупные инвестсделки с участием международного капитала. Meinl European Land (MEL), уже купившая в 2005 г. торговый центр “Парк Хаус”, будет финансировать строительство и второго торгового центра в городе”, – заявил Засухин. Косвенно это подтверждают и в MEL. Как сообщала ранее “Ведомостям” директор по связям с инвесторами MEL Надин Гилес, из 4,5 млрд евро вложений, сделанных и запланированных ее компанией, 1,8 млрд евро приходится на Россию, в том числе на 13 строящихся в России объектов.
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в Екатеринбурге, по мнению Засухина, будет идти путем присоединения региональных операторов к международным или федеральным сетям. С ним согласен Лев Ковпак, вице-президент сети супермаркетов “Кировский”, одной из крупнейших в Екатеринбурге. “В 2010 г. мы планируем выйти из бизнеса, надеясь зафиксировать максимальную прибыль. Мы понимаем, что как региональная сеть мы достигнем в этот момент своего пика”, – делится планами Ковпак. По его словам, оценка стоимости компании пока не проводилась, однако, по предварительным подсчетам, цена сделки может достигнуть 10 млрд руб. Такой расчет собственник объясняет высокой выручкой, а также тем, что 90% магазинов (120 000 кв. м) сети находится в собственности компании, их общее число достигнет в этом году 150. “У нас было много предложений, но мы пока ни с кем не ведем переговоры о продаже”, – говорит Ковпак.
В сегменте офисной недвижимости федеральные и зарубежные инвесторы не проявляют такой активности, как в торговой, хотя по привлекательности вложений “офисная недвижимость стоит на втором месте”, отмечает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Пока что наполнение бизнес-центров идет в основном за счет местных компаний, объясняет он.
По мнению Бриля, в ближайшие пять лет доля частных инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости будет неуклонно сокращаться. “Рынок становится все более цивилизованным. Все больше девелоперов понимают, что продажа объектов коммерческой недвижимости “мелкой нарезкой” себя исчерпала. Объект может претендовать на высокий класс и продажу крупному инвестору только при наличии единственного собственника”, – объясняет Бриль.