Проекты для своих

Участники местного рынка недвижимости оценивают Самарскую область как административно закрытый регион. “Крупным национальным инвесторам нелегко войти в область, если они незнакомы с местной спецификой и не обладают налаженными связями с властями”, – говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. Виктор Антипов, генеральный директор компании “Индэст-девелопмент”, отмечает, что в регионе практически не ведется работа по привлечению инвесторов в строительство. “Инвесторам почти не предоставляют льгот, девелоперам не оказывают помощь в подборе площадок, не субсидируют процентные ставки по кредитам на значимые для города проекты, как это делают в других регионах Поволжья”, – соглашается с ним Винтаев.

Приход инвесторов на самарский рынок недвижимости в 2006 г. тормозили проверки областной прокуратуры, а также смена городских властей. “Из-за этого крупные игроки, заинтересованные в экспансии в область, заняли наблюдательную позицию, ожидая, когда обстановка станет более стабильной”, – считает Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”.

Винтаев добавляет, что сложности с проведением тендеров на земельные участки также тормозят выход новых инвесторов на местный рынок недвижимости. “К тому же в Самаре все меньше и меньше остается участков, не требующих серьезной подготовительной работы, т. е. отселения, подведения коммуникаций и проч.”, – добавляет Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН “Самарская площадь”.

Последние события в Тольятти, связанные с задержанием мэра города Николая Уткина, повлияли на отношение инвесторов ко всему региону. Областная прокуратура обвинила главу города во взятке и использовании служебного положения. Дело, которое рассматривается сейчас в суде, связано с выделением земель под строительство. Самарские эксперты говорят, что остается лишь надеяться на то, чтобы на волне проверок в Тольятти вновь не дестабилизировалась ситуация на самарском рынке недвижимости.

Сейчас в Самаре реализуется несколько крупных проектов.

В этом году должны быть сданы БЦ от “Бэл Девелопмент” (15 000 кв. м), “Активный капитал” (5500 кв. м), следующие очереди “Витязя” (почти 60 000 кв. м) и “Делового мира” (19 000 кв. м), комплекс “Лазурный” (17 000 кв. м), “Биг-Бен” (13 000 кв. м) и “Вертикаль” (8500 кв. м). О планах реализации других масштабных проектов в сфере строительства офисов в последнее время практически не заявлялось.

“Рынок офисов замер, поэтому сегодня инвесторы начали больше инвестировать в торговую недвижимость”, – объясняет Игорь Рязанов, управляющий компании “Информатика”. Сейчас в Самаре строится не менее 15 крупных торговых центров.

Наиболее масштабными из них являются молл “Мега” (130 000 кв. м), ТРЦ “Планета” (120 000 кв. м), ТРК на пересечении ул. Авроры и А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), ТЦ “Бристоль” (55 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м), ТРК “Рубин” (40 000 кв. м) и ТРК “Мост” на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м). Почти все они будут сданы в 2008–2009 гг. Подавляющее число девелоперов являются местными.

По словам Рязанова, офисная недвижимость при хороших показателях окупается в Самаре через 7–9 лет. Торговые помещения окупаются в среднем через шесть лет, говорит Петухов. “В регион идут крупные торговые сети, у ритейлеров больше потребности в площадях”, – добавил Рязанов.

“Начавшееся насыщение торговой и офисной сферы и рост конкуренции привели к тому, что сегодня многие инвесторы заинтересовались складами”, – отмечает Ирина Семенюк, директор риэлторско-инвестиционной компании “Камертон”.

Компания “Виктор и Ко”, специализирующаяся на строительстве и управлении торговыми центрами, ведет строительство логистического комплекса общей площадью 130 000 кв. м.

Самарская ассоциация “Версиво” строит в Железнодорожном районе Самары складской комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м. “Идет активная скупка складов и производственных баз в районе площади Урицкого, Заводского шоссе”, – рассказал Петухов.

Учитывая то, что рынок складов в Самаре еще недостаточно развит, а конкуренция не так высока, как в других сегментах коммерческой недвижимости, специалисты компании “Камертон” считают, что сейчас выгодно вкладываться в строительство складских помещений. С ними согласны и аналитики инвестиционной компании “Дом”, по информации которых доходность складского строительства сопоставима сейчас с офисным и торговым и может доходить до 20%.

“Доходность может быть и выше, она во многом зависит от масштаба объекта, – отмечает Семенюк. – Сейчас инвесторы предпочитают вкладывать в крупные проекты, мелкие объекты интересуют их меньше”. Эксперт констатирует, что в 2006 г. ставки доходности в сегменте офисной и торговой недвижимости могли доходить и до 30%. Но сейчас на этих рынках уже достаточно предложений, поэтому рентабельность составляет меньше 20%, говорит она.

“По-прежнему высоки ставки доходности на рынке жилья”, – рассказывает Галина Мыльникова, директор представительства “Московское” компании “Центр недвижимости”, отмечая некоторое падение спроса частных инвесторов на долевое участие в строительстве. По словам Мыльниковой, они наиболее охотно вкладываются сейчас в готовое жилье, так как в нем минимум рисков.

По оценкам самарских риэлторов, прогноз доходности новостроек в этом году может составить 40–70%, в сегменте вторичного жилья он будет находиться на уровне 50% годовых.

Винтаев говорит, что сложности с получением земли в городе, а также рост спроса на загородное жилье подтолкнули стратегических инвесторов к освоению рынка коттеджей.

В 2007 г. о планах строительства крупных коттеджных поселков заявили самарские строительные компании “Портал” и “Волга-групп”. Проект “Портала” обойдется ему в 800 млн руб., “Волга-групп” объем инвестиций не разглашает.