НА АСФАЛЬТЕ: Апгрейд панели

Панельное домостроение, преобладающее в прошлом веке, в XXI в. утратило свое монопольное положение. По данным аналитиков компании “Инком-Недвижимость”, доля современных панельных новостроек на первичном рынке недвижимости столицы в три раза меньше, чем монолитных домов. По данным аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%, а на вторичном рынке – не более 10%.

Хотя Лидия Гречина, директор по маркетингу “Инкома”, считает, что панельные дома в ближайшее время вряд ли утратят актуальность как для застройщиков, так и для потребителей. “Они по-прежнему нужны городу для реализации социальных программ, а для покупателей, у которых каждая копейка на счету, это единственный способ решить жилищный вопрос”, – подчеркивает она.

Кто и где

Основной тенденцией современной жилой застройки, как считает Лана Волохина, директора департамента городской недвижимости Vesco Realty, является постепенное вытеснение в столице панельных домов монолитными и монолитно-кирпичными домами. “В ЦАО (в округе больше панель не строят) предложение жилья в панельных домах весьма ограниченно и составляет не более 8% объемов рынка”, – уточняет она. В том же направлении развивается ситуация в наиболее благоприятных для проживания районах, расположенных на юго-западе, западе и северо-западе Москвы.

Основной объем панельных новостроек возводится в рамках муниципальных программ. “Панельная застройка преобладает в малопрестижных районах Москвы. На типовые дома в ЮВАО приходится почти 80% рынка, в ВАО – 72%, – говорит Волохина. – В районах СВАО и ЮАО панельные и монолитные новостройки составляют примерно равные пропорции”. По словам Натальи Козловой, начальника департамента новостроек АН “Домострой”, в районе Марьинского Парка с 1994 по 2004 г. было построено около 3,5 млн кв. м жилья, в основном панельных серий П-44Т и П-3М.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации “МИАН-Девелопмента”, по количеству возводимых домов типовых панельных серий лидируют районы, граничащие с МКАД или расположенные за кольцевой автодорогой (Солнцево, Новопеределкино – в ЮЗАО, Кожухово – в ЮВАО и др.)

“Самая большая строительная площадка на сегодняшний день расположена в ВАО – в Кожухове. Там уже возведены и продолжают строиться десятки панельных домов серий П-44Т, ГМС-1, И-155”, – уточняет Ирина Егорова, маркетолог “Инкома”. Завершена застройка муниципального мкр. № 4, где преобладают дома типовых серий П-46, ГМС-2001 и П-44Т. Введено в эксплуатацию 14 жилых муниципальных домов общей площадью 161 800 кв. м. Строительные работы в мкр. № 1, 2, 3, 6, 7, 8 подходят к завершающей стадии. Разработан проект и начата реализация застройки одного из последних микрорайонов Кожухова – № 9. И в нем домов типовых панельных серий будет большинство.

Типовые панельные дома в Москве возводит несколько домостроительных комбинатов. ДСК-1 выпускает серии П-44Т и П-44К. В состав ГК “ПИК” входят ДСК-2 и ДСК-3, на первом производятся дома серии “КОПЭ-М-Парус”, а на втором – серия П-3М. “СУ-155” выпускает серию И-155, “С-Холдинг” – серии С-222 и С-220, а “Главмосстрой” – ГМС-1. Названные компании и являются основными игроками рынка панельного жилья, говорит Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек холдинга “Миэль”.

В черте города домостроительные комбинаты в основном возводят единичные объекты. В редких случаях речь идет о застройке в масштабах микрорайона. К примеру, обновленные дома серии “КОПЭ” (“КОПЭ-М-Парус”) хорошо вписались и в существующую застройку срединной части города. ЖК “Маломосковский”, возводимый ГК “ПИК” из домой этой серии, разместится между пр-том Мира и парком “Сокольники”, в районе с уже сложившейся инфраструктурой. Комплекс состоит из 11 секций высотой от 14 до 22 этажей (более 45 000 кв. м).

В Новопеределкине ГК “ПИК” застраивает 14-й жилой микрорайон “NewПеределкино” вдоль ул. Лукинской. По данным пресс-службы компании, на территории площадью 23,6 га намечено возвести 206 000 кв. м жилья. Первая очередь включает жилые корпуса № 1, 3, 5, это 22-этажные панельные дома серии “КОПЭ”, жилые корпуса № 2, 4, 6 – 17-этажные панельные дома серии П-3М. В микрорайоне “Волгоградский” (на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара) ПИК будет построено 18 панельных домов серии П-3М.

За пределами МКАД, где объемы панельной застройки несопоставимо больше по сравнению с объемом строительства в срединной части города, одновременно задействованы мощности нескольких компаний. Например, в Кожухове работа нашлась для ДСК-1, “СУ-155”, “СУ-83 МФС”, МСМ-5 и МФС-6.

Не хуже монолита

Самыми используемыми при застройке столичных районов в настоящее время являются дома серий П-44Т, “КОПЭ”, И-155, П-3М, П-46М, П-55М. Дома серий П-44М, “КОПЭ-М-Парус”, С-222 относятся к новым разработкам, поэтому встречаются гораздо реже.

По мнению экспертов, одной из самых удачных и популярных у покупателей современной панели считается типовая серия П-44Т. Значение имеют внешний вид дома и планировки квартир. В отделке фасада П-44Т используется керамическая плитка под кирпич, кровля домов выкладывается натуральной черепицей, а окна оснащены теплозащитными пакетами. В 2- и 3-комнатных квартирах предусмотрены эркеры, что добавляет помещению площади. Существенное удобство – вентиляционный стояк расположен не на кухне, как во многих других панельных сериях, а в коридоре.

Сравнительно новая разработка ДСК-1 – проект “Юбилейный”, из-за того что конвейерное производство панели для строительства серии пока не пущено на поток, в массовом порядке не строится. Хотя у серии есть ряд достоинств. Например, гибкие конструкции, используемые при его сборке, позволяют проектировать квартиры необходимого метража и планировок на каждом жилом этаже. Предусмотрены зимние сады и встроенные гаражи.

В домах серии П-3М удачными считаются 3- и 4-комнатные квартиры. В квартирах есть эркеры, кладовки, в 4-комнатных – второй санузел. Для удобства инвалидов спроектированы пандусы. Инженерное оснащение домов серии П-3М современного уровня соответствует нормам безопасности.

Дома серии И-155 бывают башенного или многосекционного типа. Конструкция новой индустриальной серии позволяет возводить здания высотой 12–24 этажа. В зависимости от планировок в квартирах есть эркеры, остекленные лоджии и балконы. В стеклопакеты с внутренней стороны устанавливается специальное энергосберегающее стекло. В домах усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире.

Отличительная особенность серии состоит в том, что в И-155, как в монолите (несущие панели имеют шаг 7,2 м), можно делать квартиры востребованного метража. Во всех квартирах, кроме 1-комнатных, комнаты выходят на разные стороны света, кухни – по 11 кв. м. “Серия И-155 отличается от остальных панельных домов тем, что позволяет осуществить любые планировочные решения, – говорит Наталья Козлова. – Например, из 1-комнатной квартиры можно сделать студию”.

После модернизации положительные изменения произошли в домах типовой серии П-55М. В предшествующей серии П-55 площадь кухни была чуть более 8 кв. м, в серии П-55М она увеличилась до 11 кв. м. В квартирах есть лоджии и гардеробные, в 3- и 4-комнатных квартирах по два санузла.

“Мы разработали собственные серии домов С-222 и С-220 на основе ранее выпускаемых серий 111-М и 90, – рассказывает Оксана Басова, пресс-секретарь компании “С-Холдинг”. – Преимущества наших домов: кирпичные наружные стены (дома теплее, нет протечек), высота этажа в 220-й серии – 2,95 м, большая комфортабельность квартир достигается за счет усовершенствования планировок, в частности комнат в форме квадрата. Что важно – в панельном доме появились подземные гаражи”.

Дома серии “КОПЭ-М-Парус” отличаются полукруглыми застекленными лоджиями, которые появились как на фасадном эркере, так и в торцах зданий. В каждом подъезде установлено три лифта, более 60% поверхности фасада остеклено. Несколько лет назад применялась алюминиевая проводка в домах, сейчас –

только медная. Практически все квартиры в доме считаются удачными. Например, жилая площадь 1-комнатных квартир – около 25 кв. м, а в коридоре есть место для гардеробной. Площади кухонь – не менее 10,3 кв. м.

По словам Ланы Волохиной, современная панель по эксплуатационным характеристикам начала приближаться к монолитным зданиям. Производимые серии домов существенно отличаются от старых разработок. Так, серия П-44М от ДСК-1 отвечает противопожарным нормам ЕС, а дома серии С-222 компании “С-Холдинг” рассчитаны на срок эксплуатации более 150 лет. “Этот показатель для монолита в среднем составляет около 200 лет, в отдельных случаях девелоперы заявляют сроки эксплуатации до 300 лет”, – уточняет Волохина.

Лучше, но не намного

Но в целом технологии производства панелей изменились незначительно. Как и раньше, в современном панельном домостроении используются панели двух типов – железобетонные и керамзитобетонные. Трехслойные железобетонные панели (прослойка – утеплитель) для наружных стен имеют толщину около 300 мм. Керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола изготавливаются толщиной 340–350 мм и по своим тепловым характеристикам превышают железобетонные. Внутренние панели железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки – 80–90 мм, перекрытия железобетонные. “По сравнению с домами более ранних лет постройки в современных “панельках” улучшены звукоизоляция и теплоизоляция, – говорит Лидия Гречина. – Современные серии панельных домов являются более удобными и теплыми”.

Наталья Усова отметила более продуманные планировочные решения домов современных панельных серий, увеличенный метраж квартир, в частности, это относится не только к жилой зоне, но и к площадям кухонь и санузлов, холлов.

Говоря о положительных тенденциях развития панельного домостроения, эксперты отметили и недостатки. Гречина обращает внимание на то, что даже после доработки звукоизоляция в панельных домах оставляет желать лучшего. “Устранить этот существенный недостаток можно за счет увеличения толщины стен, но технически это сделать невозможно, так как требуется переналадка производства на выпуск других панелей”, – говорит она.

Окончательно не решена проблема продуваемых швов. Однако, по мнению большинства экспертов, эта проблема не конструктивная, так как хорошая герметизация межпанельных швов достигается за счет качества используемых материалов и самого качества строительства.

Панельные дома, за единственным, пожалуй, исключением, значительно уступают монолитам и по проектным срокам службы. В среднем типовой панельный дом рассчитан всего на 60 лет.

Эксперты также отмечают, что разработчикам не всегда удается справиться с задачей оптимизации планировок квартир. По словам Ланы Волохиной, в обновленной серии П-55М улучшены планировка квартир и архитектура фасада, но покупателей не устраивают вытянутые и узкие комнаты в квартирах.

Не лишена недостатков и одна из самых удачных серий – “КОПЭ”. К примеру, в 2-комнатных квартирах этой серии входная дверь расположена так, что слева и справа от нее остаются слишком маленькие зазоры, недостаточные для шкафчика или полки. Тогда как небольшой сдвиг двери в одну из сторон позволил бы более эффективно использовать пространство.

Наталья Усова говорит, что в 1-комнатных квартирах серии П-44Т маленькая лоджия, малогабаритная кухня (7–8 кв. м), которая имеет форму вытянутого прямоугольника. Борис Флексер отмечает неудачные по планировкам квартиры в домах типа ИП-46 (2- и 3-комнатные квартиры) и ГМС-3 (1- и 3-комнатные квартиры). “Большие площади квартир, малые площади балконов и отсутствие помещения для консьержа”, – перечисляет он.

“Современные панельные дома по своим потребительским характеристикам схожи друг с другом: метражи квартир, площади комнат и кухонь практически равнозначны, – подводит итог Ирина Егорова. – Отличие – в отделке фасадов, которые либо красят, либо облицовывают плиткой. Долговечность красок – не более 15 лет, облицовки – вплоть до окончания срока эксплуатации дома”.

По оценкам экспертов “Миэля”, наиболее популярны у покупателей серии П-3М – 38%, П-44Т(М) – 33%. Далее с большим отрывом идут серия И-1723 – 11% и П-111М – 10%. Остальные серии занимают около 5% спроса. Такое распределение объясняется тем, что в первых двух сериях предусмотрены квартиры с самыми маленькими площадями: 1-комнатные (37–42 кв. м), 2-комнатные (52–62 кв. м) и 3-комнатные (79–84 кв. м). Покупательские предпочтения объясняются высоким спросом на квартиры небольшого метража, считают в “Миэле”.

Новинки от домостроителей

По словам Оксаны Басовой, в настоящее время “Руспроект” – институт компании “С-Холдинг” – разрабатывает серию малоэтажного строительства С-100. В ее основе лежат конструктивные решения в типовых и серийных элементах для обеспечения свободной планировки, которая дает возможность делать дома как муниципальные, так и коммерческие. Этажность домов серии С-100 – от четырех до девяти этажей. “Руспроектом” также разрабатывается серия С-300 – жилые высотные муниципальные здания “с несущим каркасом из трубобетона, дисками перекрытий из предварительно напряженных железобетонных плит, развитой стилобатной частью для инфраструктуры района, а также подземными гаражами”, объясняет Басова.

ДСК-1 работает над серией БМС (башня монолитно-сборная). В данном случае задействованы две технологии: монолитное литье и панельная сборка. Вертикальные внутренние конструкции – колонны и простенки – отливаются на месте, и на монолитный каркас укладываются плиты перекрытий. Наружными стенами будут служить трехслойные панели. Отличительная особенность – высота домов до 30–35 этажей. На первых этажах планируется разместить нежилые помещения и места для парковки автомобилей. В 3- и 4-комнатных квартирах появятся гостевой санузел, застекленная лоджия, высота потолков – 3 м.

Новинка от “Главмосстроя” – серия ГМС-3, которая предусматривает гибкую компоновку секций дома. Идея та же: на основе одних и тех же конструкций строить разные дома – и для муниципального заказа со строгими требованиями к площади квартир, и для коммерческих целей – с повышенными метражом и комфортностью.

Дефицитный товар

Жилплощадь в домах современных типовых серий можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического отдела “Инкома”, на первичном рынке доля панельного жилья составляет 33%. По мнению Натальи Усовой, на первичном рынке в пределах МКАД соотношение монолита и панели составляет 85% и 15% в пользу монолита, а за пределами кольцевой автодороги – 45% и 55%, большие объемы представлены панелью.

По данным аналитического центра агентства недвижимости “Домострой”, на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в I квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя IV квартала 2006 г. Меньшая доля предложения (менее 30%) – это панельные дома. А по оценке аналитического консалтингового центра “Миэля”, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%.

Лана Волохина считает, что в перспективе рыночное предложение панели сойдет к минимуму, так как, несмотря на улучшение характеристик этого жилья, сроки функционирования домов недостаточно высоки, а рентабельность строительства ниже, чем в сегменте монолита.

По данным холдинга “Миэль”, средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках из современной панели в марте составила $3079 за 1 кв. м. Ирина Егорова уточнила, что стоимость квадратных метров в новостройках определяется месторасположением и инфраструктурой района. Самые высокие цены на жилплощадь в панельных новостройках зафиксированы в СВАО, САО и ЮАО, где цена 1 кв. м составила соответственно $4167, $3945 и $3790. Самыми же “дешевыми” округами являются СЗАО ($2854 за 1 кв. м) ВАО ($3270 за 1 кв. м), ЗАО ($3271 за 1 кв. м) и ЮЗАО ($3291 за 1 кв. м). “Столь низкий показатель в ЗАО и СЗАО обусловлен тем, что основная доля панельных домов в этих округах расположена за территорией МКАД в районах Солнцево и Митино, где цены заметно ниже”, – поясняют в аналитическим отделе компании “Инком”.

По словам Натальи Усовой, средняя цена 1 кв. м жилплощади в домах из современной панели на вторичном рынке по итогам марта составила $5052, но в “Миэле” называют более низкие цифры – $4400–4500 за 1 кв. м.

Как отметила Маргарита Кошлаба, старший специалист отдела продаж компании “Пересвет-Девелопмент”, цена 1-комнатной квартиры теперь не ниже $170 000, а если дом расположен в шаговой доступности от станции метро, цена вырастает до $190 000. “На вторичном рынке современная панель пользуется спросом. Более удобная планировка выгодно отличает квартиры в этих домах от построенных ранее”, – добавляет Наталья Козлова.

Эксперты прогнозируют, что как минимум стремительного роста цен в 2007 г. удастся избежать. “Предпосылок для существенного роста цен в этом году нет”, – говорит Маргарита Кошлаба. Лидия Гречина считает, что цены на квартиры в домах из современной панели будут зависеть от общей ситуации на рынке. В настоящее время наблюдается незначительное снижение цены предложения на данный тип жилья. В марте средний показатель цены 1 кв. м в домах из современной панели снизился по сравнению с февралем на 0,7%. Это позволяет экспертам предположить, что в течение весны и лета возможны незначительные колебания уровня средней цены как вверх, так и вниз. Но начиная с осени возможны более заметное оживление рынка и возобновление роста цен на уровне инфляции. “Прогнозируется рост в среднем на 1–2% в месяц”, – уточняет Усова.

“Рост цен в настоящее время на квартиры в современных панельных домах отсутствует, – говорит Борис Флексер. – Однако с учетом малой доли данных квартир на рынке возможен рост цен в пределах 20–25% за год”.

“Цена предложения приблизилась к предельному для спроса уровню, и перспективы таковы: типовые новостройки за год могут возрасти в цене не более чем на 15–20%, а объекты вторичного рынка – на 10–15%”, – подводит итог Волохина.