НА КОНТИНЕНТАХ: Где в Европе жить хорошо

Ключевыми тенденциями развития глобального европейского рынка недвижимости, по мнению ассоциаций риэлторов, стали двузначный рост цен в большинстве стран континента в течение 2006 г., рост числа и объема ипотечных кредитов. Самые высокие темпы роста наблюдаются в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), а также в небольших государствах – Греции, Ирландии и странах Скандинавского полуострова. Наименьший рост демонстрируют рынки жилья Германии и Португалии.

Старая vs новая

Ожидалось, что в прошедшем, 2006 году достигнувшая пика доходность на европейском рынке жилой недвижимости пойдет на убыль. Как это случилось по другую сторону Атлантического океана – в США, где подобные обстоятельства способствовали сворачиванию жилищного строительства как отрасли. Вопреки американскому сценарию, в большинстве европейских стран цены на жилье продолжали расти. Рекордсменом можно назвать Исландию, где за прошедший год цены выросли на 30%, за ней следуют Дания, Норвегия и Испания (на 22%, 18% и 16% соответственно). Вместе с тем, по данным RICS, в минувшем году темпы роста цен на недвижимость начали снижаться: Испания показала 5%-ное снижение темпов роста, а Франция и Финляндия — 3%-ное и 2%-ное снижение соответственно.

Примечательно, что наибольшие темпы роста цен продемонстрировали небольшие государства, в частности страны Скандинавского полуострова. Аналитики объясняют это высокими ценами на жилье в столицах этих стран и невозможностью широкой диверсификации цен на недвижимость вследствие малой территории государств.

Снизились относительно предыдущих лет и темпы роста цен на жилье в странах ЦВЕ. Так, в Чехии стоимость жилья возросла всего на 2% за год, и то за счет сектора элитной недвижимости. Новым лидером на рынке стран ЦВЕ стала Польша, где цены на жилье в 2006 г. выросли в среднем на 33%. Такое положение объясняется в первую очередь дефицитом жилья: по данным PricewaterhouseCoopers, он составляет примерно 1,5 млн квартир. В столице Польши Варшаве, где более половины населения младше 40 лет, демографический бум прогнозируется на 2010–2012 гг. В прошлом году в Варшаве было сдано в эксплуатацию 12 000 квартир, что на 20% меньше первоначально запланированных объемов жилья.

Основными сдерживающими факторами на рынке жилья Варшавы, по оценке PricewaterhouseCoopers, являются отсутствие системного подхода к генплану отдельных районов и пресловутый человеческий фактор. Другой двигатель роста цен на рынке жилья Варшавы – растущий спрос у иностранных инвесторов, главным образом из Великобритании, Ирландии и Испании. Все это привело к тому, что сектор жилья стал самым привлекательным для инвесторов. В результате доходность варшавских девелоперов составляет 25 –35% годовых. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Варшаве, по данным польской консалтинговой компании REAS, составляет 6200 польских злотых (1636 евро), тогда как цены на популярные в городе высотные кондоминиумы достигают 10 000 злотых (2638,5 евро) за 1 кв. м.

Обещают жилищный бум и в странах – новых членах ЕС: Болгарии и Румынии. Впрочем, инвестиционный бум в Болгарии и не затухает. По данным британских аналитиков, только за I квартал 2007 г. цены на болгарскую жилую недвижимость возросли на 10%. В Румынии жилищный бум еще только начинается. Так, по оценке портала www.reporter.ge, в ближайшие 4–5 лет жилищное строительство в Румынии станет самой динамично развивающейся отраслью. По предварительным оценкам, инвестиции в этот сектор недвижимости составят 6 млрд евро. В основном инвестиции в румынскую недвижимость интересуют жителей Испании и Израиля, а также самих румын. Так, испанская группа Fadesa Immobiliaria заявила о том, что инвестирует 1 млрд евро в строительство жилищного комплекса на 12 000 квартир в предместье Бухареста Stefanestii de Jos. Кроме того, Fadesa примет участие еще в четырех проектах жилищных комплексов, общая емкость которых составит 4000 квартир и апартаментов.

Новый виток роста цен наблюдается также на англоязычных островах – Кипре и Мальте, их продолжают выбирать покупатели домов для отдыха.

Ипотека – двигатель цен

В Европе наблюдается бум ипотечных займов. По данным Европейского центрального банка, в восьми из 12 стран еврозоны рост объема ипотечных кредитов выражался в 2006 г. двузначными показателями. Наибольший рост ипотечных займов был зарегистрирован в Греции, Ирландии и Испании, причем в Греции общий процент ипотечных займов все еще остается низким по отношению к среднеевропейскому. Кроме того, значительный рост ипотечных кредитов наблюдался в Великобритании и Скандинавии.

Растущий спрос на ипотечные займы способствует росту процентных ставок по ним. По данным RICS, рост процентных ставок по ипотечным кредитам вследствие опережающего роста цен на жилую недвижимость начался еще в 2005 г., когда средняя процентная ставка в большинстве стран Европы составляла 3–4%.

В целом рост объема ипотечных кредитов был особенно ощутим в Великобритании и Ирландии, куда усилился приток эмигрантов трудоспособного возраста из стран ЦВЕ. Ожидается, что аналогичные явления могут вскоре наблюдаться и в других экономически развитых странах Европы, куда в поисках работы приезжают жители “новой Европы”.

Любопытная ситуация с ипотечными кредитами наблюдается в Венгрии. Здесь объем кредитов в иностранной валюте уже превысил 40%. Жители страны предпочитают номинировать кредит в иностранной валюте, так как в этом случае имеют дело с более низкими процентными ставками. В этом случае, по оценке директора европейского направления структурированных финансов агентства Standard & Poor’s Эрве-Пьера Фламье, заемщики особенно зависят от повышения кредитного риска, поскольку коэффициент “долг/доход” крайне чувствителен к изменениям валютного курса. По оценке специалистов агентства, активы, номинированные в иностранной валюте, больше подвержены риску дефолта, чем активы в национальной валюте, особенно в случае макроэкономического кризиса.

В Польше, переживающей пик инвестиционного бума в жилую недвижимость, банки все чаще предлагают кредиты в размере 110% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. По мнению аналитиков, этим они достигают сразу двух целей: удовлетворяют растущий покупательский спрос и позволяют населению с толком вложить солидные накопления в недвижимость высокого класса.

Манящее Средиземноморье

Испания – один из лидеров на рынке недвижимости Европы. Это объясняется как перманентным ростом населения страны, так и незатухающим спросом на курортные дома, главным образом у иностранцев. Покупателей не останавливают даже высокие по европейским меркам цены – 3000 евро за 1 кв. м. Только в 2006 г. иностранные и отечественные покупатели приобрели в Испании более 0,5 млн домов, что, безусловно, является очень высоким показателем как по испанским, так и по европейским стандартам в целом. По данным консалтинговой компании Roan, всего в 2006 г. в Испании было построено 800 000 новых домов, и это еще не предел. “В ближайшие семь лет объемы жилищного строительства в стране удвоятся”, – отмечается в отчете Roan.

В 2006 г., по данным Испанской ипотечной ассоциации, был зарегистрирован 7,5%-ный рост объема ипотечных кредитов относительно 2005 г. (в денежном выражении), несмотря на то что общее их число сократилось на 10%. Общая стоимость выданных в 2006 г. 1,1 млн ипотечных займов составила 160 млрд евро. По данным Национального института статистики (National Statistics Institute, INE), cредняя стоимость ипотечного кредита составляет 150 760 евро, что на 21% больше, чем в 2005 г. Самая дорогая стоимость ипотечных кредитов наблюдалась в Мадриде и Стране Басков – 214 000 и 190 000 евро соответственно.

Это явление имело место, несмотря на инфляцию, съевшую доходы населения, что в конечном итоге привело к 40%-ному росту стоимости ипотечных кредитов в период с конца 2005 г. по конец 2006 г. По данным INE, экономика страны в значительной степени зависит от рынка недвижимости: более половины всех кредитов и займов выдается в сфере недвижимости и строительства.

На Кипре, демонстрировавшем на протяжении последних пяти лет удвоение цен на недвижимость, продолжается умеренный рост стоимости жилья (8% в год). Сегодня на Кипре одни из самых высоких в Европе темпов строительства жилья. Уверенный экономический рост, поступательный рост населения и вступление в еврозону уже в 2008 г. позволяют надеяться на сохранение стабильного покупательского спроса.

Долгие годы Франция оставалась одной из стран с самыми значительными колебаниями на рынке недвижимости. Практически на протяжении 10 лет, вплоть до кризиса 2001 г., цены на жилье во Франции росли. Очередной пик роста цен (на 16%) пришелся на 2004 г., сменившись легким охлаждением. В конце 2006 г., если судить по изменению цен, по данным Французской национальной ассоциации агентов по недвижимости, на французском рынке жилья наступила стагнация. Вместе с тем другие индикаторы – количество сделок с недвижимостью, темпы строительства и объем ипотечных займов – свидетельствуют о том, что спрос на рынке недвижимости сохраняется на высоком уровне. Еще одна интересная особенность французского рынка недвижимости состоит в том, что начиная с 1999 г. число сделок с квартирами во Франции остается на прежнем уровне, тогда как число сделок с домами и виллами, напротив, растет. Так, количество сделок с домами выросло за последние пять лет на 40%. В последние два года благодаря усилиям французского правительства наблюдается также рост количества социального жилья для малообеспеченных групп населения.

В весьма неоднозначном положении оказался итальянский рынок недвижимости. В минувшем году цены на жилье в Италии поднялись всего на 4%. В большинстве крупных городов цены остались неизменными. Исключение составляет рынок курортных домов, предложение которых сосредоточено главным образом на побережье моря и на берегах озер. В среднем рост цен

на рынке курортной недвижимости составляет 5,5% годовых, а в самых престижных районах – озеро Комо, озеро Лаго-Маджоре и др. – достигает 10% годовых. Несмотря на слабый рост цен и сравнительно небольшое количество сделок с недвижимостью, Италия может похвастаться довольно высокими темпами роста инвестиций в жилищное строительство (включая реконструкцию уже существующих объектов).

Проснувшаяся красавица

По данным RICS, в 2006 г. Германия продемонстрировала самые низкие в Европе темпы роста рынка жилья. Однако если учесть, что несколько предыдущих лет рынок не рос вовсе, то это уже положительные изменения. По данным Немецкого индекса цен на жилье Hypoport, в начале 2007 г. стоимость нового дома в Германии составила в среднем 221 500 евро, или 1785 евро за 1 кв. м. Это на 2,2% выше, чем в начале 2006 г. Hypoport оперирует данными, полученными в результате своей оригинальной разработки – B2B-платформы Europace. В среднем платформа анализирует от 4000 до 7000 сделок с недвижимостью в месяц, а в прошлом году через нее прошло свыше 81 000 ипотечных сделок.

“Мы констатировали существенный рост числа заемщиков, привлекающих ипотечные кредиты на сумму, превышающую 100%-ную стоимость объекта недвижимости, – отметил президент Hypoport Томас Кретчмар. – Возросло значение и таких важных составляющих, как предоплата, дифференцирование процентных ставок по ипотечным кредитам, финансирование домов-новостроек как инструмент для рефинансирования общего долга”. На сегодня только 10% граждан Германии, берущих ипотечные займы, являются гражданскими служащими или работниками офисов. Свыше 70% заемщиков имеют частичную занятость или являются фрилансерами.

Уверено в хороших перспективах развития германского рынка жилья и руководство люксембургского холдинга Gagfah, специализирующегося на рынке жилой недвижимости Германии. Председатель совета директоров Gagfah Бурхард Дрешер заявил о намерении компании приобретать в течение следующих нескольких лет по 25 000 объектов недвижимости в стране. На сегодня Gagfah является крупнейшей компанией в сфере недвижимости, акции которой торгуются на Франкфуртской бирже. Компании принадлежит свыше 150 000 апартаментов в Германии.

Устойчивый рост (6% годовых) наблюдался на рынке жилья Голландии. Однако в середине прошлого года покупательская способность неожиданно снизилась. Это было вызвано ростом процентных ставок по ипотечным кредитам. Вместе с тем Голландии удалось избежать кризиса на рынке недвижимости, которого ожидали целых пять лет после глобального снижения цен в 2003 г., и теперь рынок практически восстановлен.

Но предложение остается все еще очень ограниченным. В последние 10 лет в сфере жилищного строительства наблюдался застой, который, впрочем, практически ликвидирован. Следствием застоя стал рост цен на жилье, главным образом на отдельные дома. Высокий спрос на отдельные дома объясняется голландской традицией: каждой семье – по дому.

Островной бум

Рост цен на недвижимость в Великобритании в 2006 г. происходил неравномерно: если средние показатели составили 9–10%, то в ряде крупнейших городов страны этот показатель выражался двузначными числами. Объем сделок с жильем в 2006 г. на 25% превысил показатели 2005 г. А в I квартале 2007 г., по данным Национального центра по изучению цен на жилье, средняя цена недвижимости в Великобритании на 35% превысила долгосрочные прогнозные ожидания.

Ирландский бум цен на недвижимость продолжается: в минувшем году рост цен на жилье составил 12%. В столице Ирландии Дублине цены выросли еще больше – на 18%. Хотя доля строительной промышленности в ВВП составляет 11%, спрос все еще опережает предложение. Не так давно Банк Ирландии выразил озабоченность по поводу рисков, вызванных перманентным ростом цен на жилье и ростом объемов ипотечных займов. Впрочем, в ближайшее время кризис ирландскому рынку жилья не грозит. Дело в том, что ирландские инвесторы очень активны и на других европейских рынках жилья, однако в случае ухудшения условий инвестирования непременно вернутся на родину, а вместе с ними – и их немалые средства.