НА ВОЗДУХЕ: Порядок прежде всего

В перспективе инвесторы могут увеличить эту цифру в разы. Благо, как отметил генеральный директор компании “РусСтройТрест – Строительные инвестиции” Дмитрий Гусев, строить будет где: крупные землевладельцы (“Ведомство”, “Абсолют” и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы. Хотя руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов настроен скептически: “Интересных участков под коттеджную застройку на рынке нет. А те, что удовлетворяют всем требованиям, встречаются редко и распродаются между “своими”.

И все же, по данным “Миэля”, на начало 2007 г. в Подмосковье выставлено на продажу около 75 крупных земельных участков (от 100 до 1000 га), на их освоение понадобится не менее $30 млрд. Благо, как добавляет Гусев, наметилось создание долговременных альянсов между финансовыми институтами и девелоперами.

Из недавних примеров: сам “РусСтрой-

Трест” намерен построить за пять лет три сети по 2–3 поселка в каждой, инвестиции в строительство каждого поселка – от $20 млн до $40 млн, а финансировать проект будет ИК “Норд Капитал” (создан основателем агрохолдинга “Русагрокапитал” Яковом Шляпочником). ГК “Конти” совместно с компанией “МАРР Капитал” начала строительство поселка лэйн-хаусов “Ильинка” (162 дома на 12 га по Ильинскому шоссе), инвестиции оцениваются более чем в $100 млн. “Альянс создан для совместного финансирования, строительства и управления нового проекта, а также объединения опыта двух компаний”, – говорится в пресс-релизе по этому поводу.

Дальше дешевле

Земля все дорожает. По состоянию на конец 2006-го – начало 2007 г. рост цен на участки составил от 5% до 12% ежеквартально по различным направлениям – такова оценка “Миэля”. “Цены на земельные участки поднялись на 15–20%, а на загородные дома – на 9–12%”, – описывает динамику рынка за тот же период Олег Маринин, президент компании “Парк Групп”. Цена зависит от направления, категории и вида разрешенного использования земельного участка, а также от близости инженерных коммуникаций, к которым можно подключиться, отмечают в Rodex Group.

Анна Рассохина, маркетолог “Пересвет Реал Эстейт”, уточняет, что рост цен на земельные участки без подряда в коттеджных поселках западного направления с февраля 2006 г. по март 2007 г. составил от 25% до 45%, а по отдельным проектам превысил 80%, что связано с изменением в позиционировании поселков. “Разумеется, такой рост обусловлен соответствующим уровнем платежеспособного спроса”, – утверждает Рассохина.

Загородный рынок Подмосковья получил хороший шанс благодаря тому, что рынок городского жилья в Москве в 2006 г. перегрелся. Продавцы коттеджей не без успеха объясняют преимущества их товара за МКАД перед жильем в границах МКАД за ту же цену. По данным аналитической службы девелоперской компании “АСК”, совокупные объемы продаж на загородном рынке в 2006 г. превысили показатели 2005 г. на 40–45%. Основная доля продаж в 2006 г. пришлась на дома в организованных коттеджных поселках на удалении до 45 км от МКАД и в ценовом диапазоне от $250 000 до $900 000 за домовладение. По данным “Терра-Недвижимости”, верхняя планка цены поднялась за отметку $70 млн, в то время как нижняя остается на уровне $250 000.

По словам Валерия Мищенко, директора по развитию холдинга Rodex Group, в I квартале 2007 г. было заявлено о начале реализации около 10 проектов. А Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости”, говорит, в частности, о том, что готовятся к выходу несколько крупномасштабных проектов экономкласса на Ярославском шоссе (район Тишково и Зимогорье), Горьковском шоссе и в районе Королева.

Валерий Лукинов отмечает, что в настоящий момент загородный рынок инвестиционно привлекательнее, чем столичное жилье. И особенно востребованы у частных инвесторов участки без подряда в поселках экономкласса, потому что именно такие поселки и пользуются спросом у покупателей. В 2006 г., по данным МИАН, спрос в сегменте экономкласса был удовлетворен не более чем на 15–30%.

Дешевое предложение – те самые дома по цене типовой московской квартиры появляются на рынке понемногу и очень далеко. Например, по данным Валерия Лукинова, есть варианты от $700 за 1 кв. м за 100-м км по Калужскому шоссе, до $1000 за 1 кв. м на 42-м км Дмитровского шоссе. Такое предложение вымывается с рынка быстро.

Анна Михайлова, коммерческий директор проекта “Грин Хилл”, отмечает расширение географии застройки до 50 км от МКАД. “Пока девелоперы еще не в полной мере переключились на земли в более удаленных районах, хотя такая тенденция ясно прослеживается”, – соглашаются в Большой земельной компании (БЗК), владеющей более 3500 га на самой границе Калужской области с Подмосковьем. Более того, по данным БЗК, растут цены на участки в радиусе 90–100 км от МКАД, которые до последнего времени считались дешевыми. Но сейчас за 100 км участки в 2 га предлагаются за $300 000.

Дмитрий Гусев выделяет две основные “точки кристаллизации” интереса потребителей: комфортная дача как дополнение к московской квартире и дома или таун-хаусы как полноценная ей замена. “Хотя многие проекты и так позиционируются как замена московской квартире, критическим фактором является наличие “на месте” (максимум в 3–5 км) полного набора не только развлекательной, но и социальной инфраструктуры, начиная от магазинов, медицинского обслуживания и заканчивая полноценной качественной школой и детским садом”, – говорит он.

Еще одна тенденция: реальные покупки делаются на стадиях высокой готовности строительства, т. е. застройщик должен обеспечить большую часть работ собственным (самостоятельно привлеченным) финансированием, для чего необходима устойчивая система взаимоотношений с финансовым партнером, говорит Гусев.

Травка зеленеет

Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК “Северо-Запад”, отмечает, что с началом сезона продажи в дачных поселках идут хорошими темпами. Однако, говорит Евгений Хуторянский, генеральный директор компании “Ваш дом”, в сегменте поселков бизнес-класса, наиболее популярном у застройщиков, большой объем предложения провоцирует жесткую конкуренцию.

По мнению Лукинова, в условиях обострения конкуренции в качестве преимущества именно своего предложения застройщик может предъявить благоустроенные общественные, прогулочные зоны. Риэлторы, работающие “в поле”, подтверждают: даже пока поселок только строится, проще продавать, если территория уже более-менее ухожена и облагорожена.

“Высаживаются цветы на клумбах, подрезаются деревья и кустарники, в общем, проводятся все те же работы, что и в городе в межсезонье, – рассказывает Светлана Кондачкова. – Обычно это делает управляющая компания, особенно это заметно там, где застройщиком на общественных территориях выполнен ландшафтный дизайн, и не требует дополнительных затрат от владельцев коттеджей”. “В поселках экономкласса благоустройство минимальное, так как нет желающих его оплачивать”, – говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости “Миэль-Недвижимости”.

Анна Рассохина напоминает: приобретая земельный участок в коттеджном поселке, будущие жители получают право пользоваться общей территорией и объектами инфраструктуры именно потому, что их строительство и обустройство ведется за счет покупателя.

“Благоустройство территорий всегда включено в стоимость объекта, – соглашается Анатолий Балашов, директор департамента загородного строительства “Кирсанова Риэлти”. – Обязательства по их выполнению – святая обязанность современного девелопера. Более того, внушителен процент проектов, где застройщик сначала занимается организацией инфраструктуры и благоустройством, а лишь

потом начинает продажи. Но это характерно все-таки для элитного сегмента рынка”.

“Если речь идет о строящихся поселках, то благоустройство в них вряд ли ведется – все зависит от степени готовности объекта, но если это все же делается, то исключительно за счет средств девелопера”, – добавляет Яхонтов.

Например, как сообщила пресс-служба “Миэля”, в коттеджном поселке “Павловская слобода” (22-й км Новорижского шоссе, общая площадь застройки – 140 га, стоимость коттеджей – от $800 000) 1 га выделен под строительство парка, в котором четыре сада будут отражать исторические особенности различных временных эпох: “Древний мир”, “Средневековье”, “Возрождение” и “Новое время”. Для начала девелопер установил на территории “Древнего мира” чучело мамонта в натуральную величину.

Закон и порядок

Можно сказать, что порядок наводится и в сфере законодательства, регулирующего застройку подмосковных земель. Мария Бокова, юрист “Пересвет Реал Эстейт”, прежде всего называет ФЗ № 232, внесший существенные изменения в Градостроительный и Земельный кодексы и другие законодательные акты. “Нормы закона направлены на упрощение процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства, уточнение полномочий контрольных органов в области капитального строительства. Законодательной новацией являются нормы закона об ипотеке муниципальных и федеральных земель, включении земельных участков в границы населенных пунктов, изменении видов разрешенного использования участков и т. д.”, – комментирует юрист.

Кроме того, в настоящее время в Госдуме РФ рассматриваются несколько законопроектов: о совершенствовании проведения землеустройства, о государственном кадастре недвижимости, об установлении порядка резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд, по определению методики оценки объектов недвижимого имущества с применением понижающих коэффициентов и др.

“Можно прогнозировать, – считает Бокова, – принятие Госдумой ряда законов, уточняющих и дополняющих нормы, вступившие в силу в 2007 г., а также внесение новых законодательных инициатив, целью которых является стимулирование рынка земельных участков и жилищного строительства”.

232-ФЗ вступил в силу с 2007 г., уточняет Валерий Лукинов. Эксперт отмечает, что закон “в том числе определяет назначение недвижимости в виде двух последовательных процессов: планирования развития территорий (включая резервирование и перевод земель из одной категории в другую) и зонирования с установлением регламентов разрешенного использования недвижимости”.

В связи с ним меняется порядок перевода земель из одной категории в другую. “Процесс перевода приостановлен во всех компаниях, ведущих эту работу, в связи с уточнением и отработкой процедуры перевода на уровне субъектов РФ, – сообщил эксперт. – Однако это не повлияет значительно на цену предложения на рынке больших земель в связи с его насыщенностью землями”.

По мнению Валерия Мищенко, основное влияние на рынок загородной недвижимости (дома и земельные участки) оказывают также принятые в конце 2006 г. Лесной и Водный кодексы. “В Водном кодексе есть четкие толкования взаимоотношений объектов недвижимости с береговой линией. Более того, в ряде случаев и при соблюдении необходимых процедур расстояние от дома до воды может быть и 50 м. К сожалению, Лесной кодекс не дал четких пояснений в части использования лесных участков под жилую застройку. Поэтому смело можно прогнозировать рост спроса, а значит, и цен на лесные участки вплоть до сноса морально устаревших объектов”, – замечает Анатолий Балашов.

Светлана Кондачкова добавляет к этому списку закон о так называемой дачной амнистии (ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества”. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что этот закон может облегчить жизнь многим застройщикам, возводящим свои поселки на земле под дачное строительство, так как теперь им будет проще сдать поселок в эксплуатацию и оформить права собственности на дома.

Также, по мнению Литинецкой, заслуживает внимания областной закон “О генеральном плане развития Московской области”: “Выстроены приоритеты развития Подмосковья в области строительства и реконструкции автомобильных дорог, формирования промышленных округов, строительства технопарков, создания рекреационных зон и т. д. Безусловно, этот закон поможет застройщикам при оценке перспектив развития территории вокруг того или иного участка земли, тем самым будут снижены риски, связанные с неопределенностью в действиях муниципальных властей в сфере строительства”.

Тем не менее “к настоящему времени не все земельные проблемы решены законодательным путем окончательно. Это касается порядка выкупа или аренды земель, цен на них, совмещения строения и земельного участка, на котором оно расположено или который необходим для его использования и обслуживания”, – добавляет Елена Буравцова, пресс-секретарь агентства недвижимости “Домострой”.