ДОХОДНОЕ МЕСТО: Из полуподвала в кабинет

Правда, в стадии реализации находится не один десяток проектов. Первые объекты будут введены в строй в 2007–2008 гг. Самым перспективным направлением является строительство бизнес-парков и многофункциональных комплексов на внешней стороне МКАД на северо-западе, а также в районах аэропортов “Шереметьево” и “Домодедово”.

По оценке экспертов, в настоящее время общий объем действующих офисных площадей классов А и В в Московской области составляет от 400 000 до 600 000 кв. м. Широкий разброс в цифрах объясняется тем, что офисы есть не только в бизнес-центрах и бизнес-парках, но и в составе складских комплексов, гостиниц, торговых центров, где площадь собственно офисных помещений не всегда выделяется отдельной строкой.

Качество и количество

Большинство помещений, используемых в области под офисы, – это здания бывших НИИ, корпуса заводов, предприятий разной хозяйственной направленности, а также нежилые помещения в жилых домах, полуподвальные помещения. Только отдельные объекты реконструированы и переведены в разряд бизнес-центров. По словам Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, например, наиболее крупный офисный объект в Люберцах – бизнес-центр “На Красной” (класс В) – был административным зданием Завода им. Ухтомского. Эдуард Апсит, генеральный директор ГК Facilicom, рассказал, что в Видное бизнес-центр “Дон” (класс В) также перестроен из заводского здания. Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global, отметил, что в Наро-Фоминске под офисные цели был переоборудован административный комплекс зданий градообразующего предприятия – Наро-Фоминского шелкового комбината.

Новых офисных комплексов в Подмосковье мало. По словам Андрея Малкова, младшего аналитика отдела офисных исследований Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), одним из первых современных качественных офисов за пределами МКАД стал проект класса В+ БЦ “Кантри-парк”, возведенный в начале 2004 г.

“Новые проекты, расположенные непосредственно в городах Подмосковья, как правило, небольшие здания площадью до 5000 кв. м, – рассказывает Владимир Журавлев. – Реализация некоторых проектов осложнена получением разрешительной документации. Например, строительство делового комплекса “Олимп” в Королеве заморожено на три года”.

Агентство “Новое качество” делит офисную недвижимость в аренду в Московской области аж на шесть классов: А, В, С, D, E и F. Настолько предложения различаются качеству.

Бизнес-центры класса А в основном представлены только строящимися объектами (“Химки Бизнес-парк”, “Гринвуд”, “Резиденция” и др.), большинство из которых расположены сразу за МКАД. “Внешняя сторона МКАД – это уже Подмосковье, но построенные или строящиеся здесь или на удалении до 1–3 км от кольцевой автодороги объекты офисной недвижимости ориентированы в первую очередь на арендаторов из столицы, крупные российские и международные компании”, – говорит Павел Лебедев, вице-президент RIGroup. Бизнес-центры классов А и В строятся в Мытищах, Красногорске и других городах.

Офисы классов В и В+ в Подмосковье представлены как новыми, так и реконструированными объектами. Один из самых крупных – первая очередь “Кантри-парка” в Химках, 18 000 кв. м коммерческой площади.

Офисы класса С – в основном здания, построенные не более 20 лет назад, или помещения после ремонта. Эти площади востребованы среди областных компаний, которые,

достигнув определенного уровня успешности, стремятся улучшить условия труда своих сотрудников и собственный имидж.

Офисные помещения класса D расположены в зданиях НИИ либо на территориях бывших или действующих промышленных предприятий. Основной контингент арендаторов таких офисов – представители местного малого и среднего бизнеса, работающие в сфере услуг, либо административные подразделения компаний, занятых в производстве и торговле: фармацевтические компании, архитектурные и дизайнерские мастерские, рекламные агентства, типографии и проч.

Наиболее распространенными являются помещения классов Е и F – те самые подвалы и полуподвалы, нежилые помещения на первых этажах домов.

Экономия на аренде

Аренда офиса в Подмосковье обойдется заметно дешевле, чем в Москве. В зависимости от удаленности от МКАД, престижности направления, уровня офисного помещения арендные ставки составляют от $150 до $500 за 1 кв. м в год (не включая НДС). По данным C&W/S&R, базовые ставки аренды в бизнес-парке “Гринвуд” – $300 за 1 кв. м в год, в “Химки Бизнес-парке” – $450, в “Кантри-парке” – $530. “Среди подмосковных офисных комплексов есть и свои рекордсмены: так, например, арендные ставки в БЦ “Резиденция”, который находится в самом центре “рублевского анклава”, вполне соответствуют центру Москвы и находятся в диапазоне от $700 до $1500 за 1 кв. м в год”, – говорит Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

Но в городах Подмосковья арендные ставки, по мнению экспертов, не всегда соответствуют качеству помещений, и разброс цен велик. Например, в Балашихе, по данным “Нового качества”, диапазон арендных ставок на офисы класса D – от $175 до $462 за 1 кв. м в год, а в Королеве помещения класса F предлагаются по цене от $120 до $360 за 1 кв. м в год. Как отмечает Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства “Новое качество”, часто нежилые помещения на первых этажах новостроек без отделки сдаются в аренду дороже, чем более оснащенные офисные помещения в зданиях НИИ или на территориях заводов. “Это объясняется тем, что арендаторов – а это, как правило, небольшие фирмы, предоставляющие услуги населению, – привлекает близость к жильцам новых домов, т. е. к потенциальной и в большинстве своем платежеспособной клиентуре”, – рассуждает он.

Павел Лебедев называет одной из центральных задач для девелопера, решившего строить офисную недвижимость в городах среднего и дальнего Подмосковья, определение прогнозной ставки аренды. Это связано как с отсутствием на рынке аналогичных офисных площадей, так и, например, с неготовностью местных арендаторов к вычислению ставки по системе triple net (базовая ставка без учета дополнительных расходов), что давно является стандартом для московского рынка. “Поэтому новые проекты в том числе формируют стандарты деятельности на офисном рынке Подмосковья”, – говорит он.

По данным исследований RIGroup, базовая арендная ставка офисных центров составит $200–350 за 1 кв. м в год. Например, ставка аренды в бизнес-центре в Клину начинается от $290 за 1 кв. м в год, в Сергиевом Посаде – от $300, в Серпухове – от $310. Особенностью подмосковного рынка аренды является желание предпринимателей арендовать уже готовые помещения с отделкой, тогда как в Москве стандартом является передача помещений в состоянии shell & core.

Грядут перемены

По словам Антона Коротаева, ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), сегмент офисной недвижимости существенно отстает в развитии от торгового или складского. В отличие от рынка коммерческой недвижимости в целом спрос на офисные площади ниже предложения. И этим Московская область отличается от остальных регионов.

Дело в том, что в последние десятилетия большинство жителей подмосковных городов устраивались работать в московские фирмы, объясняет этот факт эксперт. Крупные компании в Московской области не развивались, более того, солидные “областные” компании стремились организовать представительские офисы в столице. А небольшие фирмы не нуждались в помещениях класса А или В.

Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties, причину низкого спроса на высококлассные офисы в области видит в отсутствии сформированный бизнес-среды, недостаточном развитии инфраструктуры – транспортного сообщения, гостиничных и рекреационных площадей. “В Подмосковье пока не хотят идти московские арендаторы, ведь их партнеры и клиенты, как правило, имеют офисы в Москве”, – говорит он.

Но по мере перемещения деловой активности на периферию столицы и в Подмосковье растет вероятность пересмотра позиции нанимателей. Главный критерий при выборе офисов – баланс между качеством арендуемых площадей, объемом получаемых услуг и ставками аренды.

Хоть и с отставанием, но объемы строительства офисов в Подмосковье растут. Эксперты полагают, что вряд ли когда-нибудь Московская область по количеству качественных офисных площадей сможет соперничать со столицей, но все же видят определенные перспективы. Территориальные особенности области, близость столицы, налаженные транспортные связи позволяют развивать такие виды коммерческой недвижимости, какие в Москве делать сложно, прежде всего по причине недостатка земли.

По словам Андрея Малкова, строительство бизнес-парков – одна из основных тенденций развития офисной недвижимости на территории Московской области. “Судя по мировому опыту, данный формат, как правило, является наиболее востребованным за пределами мегаполисов, где земля значительно дешевле городской и есть возможность создания комплекса зданий различного назначения – от производственного до жилого”, – аргументирует он.

Наталья Москаленко, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, объяснила: переехав в бизнес-парк за МКАД, компании получают возможность сократить свои расходы на аренду, одновременно существенно улучшив условия для организации бизнеса.

Вячеслав Лимонов как перспективную тенденцию выделяет строительство в Подмосковье бизнес-инкубаторов. “Бизнес-инкубатор ориентирован на предоставление помещений предприятиям, осваивающим новые виды производств или продукции, располагающий инфраструктурной для организации производства небольших партий продукции”, – объясняет он. По словам Александра Новикова, строительство бизнес-инкубаторов, в частности в Долгопрудном и в Ступинском районе Московской области, заложено в план развития Московской области и на законодательном уровне (внесены поправки в закон “Об областной целевой программе развития и поддержки малого предпринимательства в Московской области на 2004–2007 гг.”) одобрено Мособлдумой.

Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль”, обратил внимание на строительство небольших офисных комплексов в наукоградах – Долгопрудном, Дубне, Пущине, Королеве, где развивается так называемое офшорное программирование – разработка программного обеспечения для иностранных заказчиков. “Здесь большую роль играет якорный объект, обычно известный вуз, вокруг которого начинает выстраиваться инфраструктура, как это происходит, например, с МФТИ в Долгопрудном”, – говорит он.

Самая яркая тенденция, по мнению экспертов, – строительство в Подмосковье многофункциональных комплексов, где офисные помещения комбинируются с другими видами коммерческих площадей. Это офисно-торговые, офисно-складские, офисно-жилые и гостинично-офисные комплексы.

Компания “Кулон” построит индустриальный парк “Кулон-Истра” на участке размером около 34 га вблизи г. Истры (40 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Общая площадь строительства составит около 170 000 кв. м, 100 000 кв. м из которых будут отданы под производственно-логистическую зону, 50 000 кв. м – под производственные помещения, около 20 000 кв. м займет офисная зона, включающая ряд объектов социальной сферы и центр технического обслуживания парка. Общий объем инвестиций в проект “Кулон-Истра” составит около $70 млн.

Индустриальный парк “Домодедово” строится на участке площадью 10 га, расположенном в промышленной зоне аэропорта, на расстоянии 14 км от МКАД и 10 км от аэропорта. Общая площадь проекта – около 50 000 кв. м, из них 38 500 кв. м – производственно-складские площади и 7500 кв. м – офисные. Стоимость строительства индустриального парка “Домодедово” оценивается примерно в $25 млн.

Нешуточный интерес

В настоящее время на территории Московской области количество строящихся и объявленных к реализации проектов, имеющих офисную составляющую, исчисляется десятками. Приход девелоперов в Подмосковье эксперты объясняют в том числе и более легкой процедурой получения земельных участков, особенно когда речь идет о крупных проектах. Например, под строительство “Химки Бизнес-парка” компания IKEA получила 11 га земли.

По словам Михаила Геца, наиболее активно осваиваемая часть Подмосковья – это внешняя сторона МКАД в зоне Ленинградского шоссе. “Масштабная застройка в Мякининской пойме в районе 65–66-го км МКАД предполагает строительство более 1,8 млн кв. м”, – говорит он. По словам Новикова, в планах девелопера Crocus Group – создание на 66-м км МКАД офисного квартала на 1,5 млн кв. м. RIGroup в Мякининской пойме возводит бизнес-центр класса А, это 105 000 кв. м офисных помещений, неподалеку компания “ОСК” строит бизнес-центр на 83 360 кв. м.

В RIGroup сочли Мякининскую пойму удачным местом для строительства офисов класса А. Ведь здесь формируется центр деловой активности и будет административно-общественный центр Московской области. “Месторасположение предопределяет особый круг арендаторов, – говорит Павел Лебедев. – Потенциальными арендаторами площадей в бизнес-центре могут стать зарубежные и российские компании, имеющие в Московском регионе свое производство, коммерческие структуры, работающие с правительством Московской области, крупные международные компании, бизнес которых связан с частыми перелетами”. Возводимое компанией здание высотой 22–25 этажей запланировано сдать во II квартале 2009 г. В нем разместятся офисы, отделение банка, несколько баров и кафетериев, конференц-зал, сервисные службы, а также подземный паркинг более чем на 1200 машино-мест. Суммарные инвестиции в проект составят более $150 млн.

Немного дальше, на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, бизнес-парк класса А “Гринвуд” (130 000 кв. м) строит Coalco вместе с Московским консультационным центром. Проект представляет собой комплекс из 13 офисных зданий, гостиницы, апартаментов и развлекательных заведений общей площадью 130 000 кв. м. Инвестиции в проект составят около $150 млн. Первая очередь комплекса будет введена в 2007 г.

БЦ “Кантри-парк” (первая очередь – 18 000 кв. м) в Химках продолжает возводить коммуникационная компания Race Сommunications. Рядом Michaniki Russia строит высотный офисно-гостиничный комплекс площадью более 150 000 кв. м. Platzdarm Development приступает к крупномасштабному проекту “Химки-Сити”, где офисная часть – около 100 000 кв. м площадей класса В+. “Бизнес-парк Химки”, 100 000 кв. м класса А, – проект компании IKEA. Международный деловой центр “Шереметьево” (35 000 кв. м) планирует построить компания с одноименным названием. Офисно-гостиничный комплекс “Шерризон” – проект, реализованный компанией “Сити-Отель” и ГАО “Москва”.

По словам генерального директора Platzdarm Development Тиграна Алексаняна, критериями при выборе участка для “Химки-Сити” стало то, что ленинградское направление “связывает две российские столицы”, а также перспектива строительства платной скоростной трассы, близость международного аэропорта “Шереметьево”. Проект разрабатывался под участок площадью 17 га, сейчас под управлением девелопера находится около 12 га земли (участок взят в долгосрочную аренду у ЗАО “Футбольный клуб “Химки”). С владельцами оставшихся 5 га ведутся переговоры, назвать их Алексанян отказался. Постановление администрации Химкинского района, разрешающее компании проектировать комплекс, вышло в конце прошлого года. Общая площадь “Химки-Сити” – более 350 000 кв. м, из них до 100 000 кв. м приходится на офисные площади. Компания планирует выйти на строительную площадку осенью текущего года, а реализация всего проекта займет 4–5 лет. Объем инвестиций – более $500 млн. “В настоящее время ведутся переговоры об участии в финансировании проекта ВТБ и Дойчебанка”, – говорит Алексанян.

Бизнес-парк Riga Land на Новорижском шоссе в 7 км от МКАД построит девелоперская компания “Полишелк”. На 120 000 кв. м планируется разместить офисы, а также отель, конгресс-центр, отделение банка, магазины, кафе, рестораны и фитнес-центр. По словам гендиректора “Полишелка” Евгения Варова, первая очередь проекта – около 48 000 кв. м – должна быть сдана к концу 2007 г., вторая – в III квартале 2008 г. Участники рынка считают, что на реализацию проекта придется потратить не менее $150 млн.

Большие надежды девелоперов связаны с развитием территории, прилегающей к международному аэропорту “Шереметьево”. По словам Сергея Лазарева, президента “КФС-групп”, в свободной экономической зоне “Шерризон” у компании есть участок площадью 35 га под строительство складского терминала, на котором примерно 5–7 га будет выделено под строительство бизнес-центра. Бюджет всего проекта – около 3 млрд руб. Партнером “КФС-групп” выступает А1 – “Альфа-групп”.

Вторым по размерам освоения в будущем обещает стать зона аэропорта “Домодедово”. О реализации проектов в этом районе заявили несколько компаний. Например, “Ист Лайн” в 2007 г. начинает строительство БЦ “Аэропорт-Сити”, рассчитанного на 20 000 кв. м офисных площадей. Девелоперская компания Coalco собирается реализовать масштабный проект “Большое Домодедово”. На участке в 3076 га планируется построить 10 830 млн кв. м жилья, 322 000 кв. м офисов, 411 000 кв. м торговых площадей, 2 млн кв. м складов и 75 000 кв. м гостиниц. Общий объем инвестиций – более 300 млрд руб.

Компания “Белая дача Девелопмент” планирует строительство микрорайона “Белая дача Парк” с 200 000 кв. м офисов. Всего до 2012 г. в рамках проекта намечено построить 650 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость проекта оценивается в $1 млрд.

По словам Бушина, офисная составляющая присутствует практически во всех проектах комплексной застройки в области – проектах “Рузская Швейцария”, “А101”, “Рублево-Архангельское” и др.

Не просто офис

По словам Алексаняна, конкурентная среда, в которой приходится работать девелоперам на северо-западе Подмосковья, заставляет их браться за строительство не обычных бизнес-центров, а разрабатывать нечто оригинальное, способное привлечь самых требовательных арендаторов. Проект Platzdarm Development “Химки-Сити” представляет собой своего рода город в городе, где будут представлены не только офисные помещения, но и жилье, гостиница на 250 номеров, торговые площади. Дополнительно предполагается устройство рекреационной зоны и яхт-клуба.

Широкие возможности получат и арендаторы “Химки Бизнес-парка”. На территории комплекса кроме офисных зданий будут размещаться две гостиницы на 375 и 250 номеров, апарт-отель на 250 номеров, торговый центр на 10 000 кв. м, конгресс-холл, фитнес-центр.

В бизнес-парке “Гринвуд” также предусмотрен свой гостинично-жилой комплекс. А в центральном здании бизнес-парка будут находиться объекты инфраструктуры: столовые, рестораны, магазины, отделения банков, фитнес-центр. Привлекательная характеристика для арендаторов – высокая обеспеченность парковочными местами (на 40 кв. м арендуемой площади выделяется одно машино-место).

Race Communications, девелопер “Кантри-парка”, в цокольном этаже 17-этажного офисного здания предусмотрела автоматизированный складской комплекс. Развитая инфраструктура бизнес-центра включает ресторан, салон красоты, кафе, складские площади, причал для яхт, большую рекреационную территорию. В планах – строительство отеля и зала конгрессов.

В центре Мытищ компания “ЖЮИ”, принадлежащая бизнесмену Юрию Жукову, начнет строительство гостинично-делового комплекса площадью 36 000 кв. м. Согласно проекту гостиница будет иметь уровень “3 звезды”, а офисная часть – соответствовать классу B. 10 000 кв. м офисных площадей также включают зал для конгрессов на 500 человек, два конференц-зала на 100 человек каждый, выставочный зал. Гостиничный комплекс – это 420 номеров, фитнес-центр с плавательным бассейном, мини-магазины и паркинг. Объем инвестиций в строительство центра оценивается в $18 млн. По словам Антона Коротаева, банк “Московский капитал” предполагает строительство 7500 кв. м офисных площадей в Щелкове и 4900 кв. м в Видном.

Инвестиции банка в проект административно-делового центра “Капитал-Плаза” в Видном составили 270 млн руб., говорится в пресс-релизе банка. На 1-м этаже расположено отделение самого банка “Московский капитал”, 2-й этаж здания занимает финансовое управление администрации Ленинского района. На 5-м этаже расположилась Ассоциация глав районов Московской области. На остальных площадях размещены офисы финансовых, страховых компаний и других коммерческих организаций. По словам вице-президента банка “Московский капитал” Анатолия Архипкина, окупаемость этого проекта составит 3–4 года, что является достаточно эффективным вложением средств.

Самая обширная программа в Московской области по строительству многофункциональных комплексов, включающих офисные блоки, у компании RIGroup. “В городах, выбранных для строительства бизнес-центров, постоянно растет число малых и средних компаний формата В2В и В2С, что способствует стабильному росту спроса на качественные офисные помещения”, – объясняет Лебедев. В основном офисные комплексы RIGroup ориентированы на крупных и средних местных предпринимателей, а также филиалы банков и страховых компаний.

“Предварительное название сети бизнес-центров – RIGroup Plaza”, – сообщили в компании. Первые бизнес-центры, в Клину и Серпухове, будут сданы в эксплуатацию во II квартале 2007 г. Общая площадь 7-этажного офисного здания в Серпухове составит 9700 кв. м. Кроме офисных площадей здесь разместятся ресторан, кафе, конференц-зал, а также выставочный зал площадью 910 кв. м. В бизнес-центре планируется эксплуатируемая кровля, где в летнее время можно будет проводить корпоративные мероприятия. Бизнес-центр в Клину небольшой – всего 3600 кв. м. 1-й этаж выделен для размещения общественной зоны и торговли.

В 2008 г. компания планирует сдать многофункциональный комплекс, состоящий из трех отдельно стоящих зданий (общая площадь –55 000 кв. м) в Мытищах. Предусмотрены торгово-развлекательная зона с супермаркетом и кинотеатром, офисно-деловой центр и многоэтажное жилое здание с апартаментами.

По словам Лебедева, RIGroup также является девелопером проектов, намеченных к строительству в Сергиевом Посаде, Истре, Коломне, Наро-Фоминске, Рузе, Электростали, Воскресенске, Одинцове, Орехово-Зуеве, Ступине, Фрязине, Щелкове, Ногинске, Видном, Дмитрове, Дубне.

Шансы на бурный рост

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости”, с увеличением потока инвестиций в Московскую область, наращиванием объемов строительства складских комплексов, открытием новых производств, активным освоением региона торговыми сетями привлекательность рынка офисной недвижимости в Подмосковье будет расти.

Хотя, по мнению Эдуарда Апсита, многое зависит от транспортной инфраструктуры. Например, при дальнейшей реконструкции Ленинградского проспекта строительство новых офисов в этом направлении вероятно. Способствовать развитию офисного направления в “Шерризоне” будет открытие движения электропоездов до аэропортов.

“Перспективен район вдоль ЦКАД, 30–45 км от МКАД”, – считает Кудрявцев. Хотя, по мнению одного из экспертов, пока непонятно, где будет проходить сама автодорога и какие участки зарезервированы под строительство, поэтому некоторые девелоперы заморозили из-за этого проекты.

Офисная недвижимость Подмосковья в самое ближайшее время имеет все шансы на бурный рост, резюмирует Лимонов. Спрос формируется одновременно с двух сторон: столичные компании хотят минимизировать затраты на аренду качественных помещений, местные предприниматели начинают менять подвальные помещения на имиджевые офисы в современных бизнес-центрах.