ДОХОДНОЕ МЕСТО: Привокзальный бизнес

Областные городки привлекают игроков рынка невысокой конкуренцией в секторе коммерческой недвижимости, отсутствием необходимости соперничать с предприятиями современных форматов, благосклонностью местных властей, нуждающихся в налоговых платежах. В последние годы на станциях Подмосковья началась волна массовой реконструкции. Правда, пока не на каждый город готов к современным офисам, торговым и гостиничным центрам. Но девелоперы убеждены, что такие здания пора строить именно сейчас.

Лицо города

1990-е годы наступили, но площади ж/д станций в городах Подмосковья очень долго не меняли свой облик. Каждый, кто регулярно бывал в области, наверное, помнит разбитые привокзальные площади Чехова, Подольска, Домодедова, Одинцова, Мытищ и т. д., не модернизированные, казалось, со времен 1970-х гг. Именно такое впечатление складывалось у пассажира, вышедшего из электрички на перрон. Кроме потрескавшегося асфальта с канавами, накренившейся на бок автобусной остановки да какого-нибудь одинокого кафе с традиционным названием “Встреча” в духе советских столовых, на площадях ничего больше не было.

Но с 2000-х гг. пошла волна модернизации, как и предполагают закон Московской области “Об областной целевой программе “Разработка Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года” и “Схема территориального планирования Московской области – основные положения градостроительного развития”. Местные администрации взялись

за проекты комплексной реконструкции площадей. За последние пять лет достойные визитные карточки появились у Домодедова, Одинцова, Орехово-Зуева, Мытищ, Солнечногорска, Сергиева Посада, Зеленограда, Серпухова и многих других городов. Практика такова, что, если на площади строится что-то крупное – тот же новый торговый центр, преображается площадь целиком. Чаще это проекты комплексной реконструкции станции, в которые включается не только строительство ТЦ, но и благоустройство дорог, возведение дополнительных объектов вроде новых залов ожидания, парковок и проч. Как правило, затраты на всех этапах реконструкции ложатся на плечи частного инвестора. За сам проект и организационную поддержку в процессе строительства отвечают местная администрация и городские архитекторы.

В России отношение к площадям у вокзалов неоднозначное. Традиционно специалисты рынка недвижимости считают, что коммерческий объект непременно понижается в классе, если строится рядом с вокзалом. У железнодорожных станций в России никогда не было идеальной репутации. Но теперь, когда в стране разгорелся строительный бум и для строительства в ход идут самые разные участки, станционные площади тоже стали облагораживаться. Например, московскому торговому центру “Атриум” удалось преодолеть негативное влияние вокзала на имидж.

Пока что эксперты не пришли к единому мнению о том, какими должны быть объекты рядом с вокзалами и как на них влияет железная дорога. Для любого коммерческого здания место играет ключевую роль, и неудивительно, что те же торговые центры (ТЦ) девелоперы размещают в местах большого пассажиропотока, говорят эксперты Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Однако то же самое нельзя сказать о гостиницах или офисах, поскольку атмосфера ж/д станции – не деловое окружение. Если говорить о городах Подмосковья, то торговые комплексы рядом с вокзалами там должны ориентироваться на тех, кто пользуется электричками, считают в C&W/S&R. Однако руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина не вполне с этим согласна. По ее мнению, основной аудиторией любых ТЦ должны быть покупатели, приезжающие за покупками целенаправленно, а не просто прохожие. На взгляд генерального директора компании “Мытищи-Плаза” Владислава Королева, площади городов Подмосковья хороши для разного рода коммерческой недвижимости – в первую очередь торговой, но и ресторанной, развлекательной, даже гостиничной и офисной. В каждом случае все зависит от концепции проекта и от того, насколько выбранные форматы объектов уместны в городе.

“Вокруг привокзальной площади в России, с одной стороны, сложилась специфическая [негативная] аура. В то же время в таких местах гарантирован постоянный поток посетителей каждый день”, – рассуждает вице-президент компании “Торговый квартал”, строящей торговые комплексы, Эльза Розенталь.

Мытищинский “Кит”

Как показывает практика, в первую очередь на привокзальных площадях в Подмосковье строятся торговые центры, после – рестораны, кафе и развлекательные заведения отдельно или в составе торгцентров. По данным “Торгового квартала”, ставка доходности для современных ТЦ на привокзальных площадях в Подмосковье находится на уровне 10,5–11% годовых. Руководитель направления коммерческой недвижимости компании “МИАН” Сергей Лобкарев согласен, что близость вокзала обеспечивает большое количество потенциальных покупателей, а так как железнодорожный вокзал обычно находится рядом с автовокзалом, то любой торговый центр или крупный магазин здесь привлекателен. Лобкарев уверяет, что на сегодняшний день помещения под ТЦ на привокзальных площадях интересуют сетевых ритейлеров и инвесторов, готовых выгодно вложить свои средства. Рентабельнее всего на подмосковной привокзальной площади строить ТЦ на 20 000–30 000 кв. м. Окупаемость подобных проектов может составлять 7–8 лет, ставка доходности – 10–12%. Лобкарев приводит в пример ТЦ “Красный кит” на станции в Мытищах.

Проект “Мытищи-Плаза” на железнодорожной станции в Мытищах – действительно один из самых крупных, реализованных в Московской области инвесторами из столицы. По объемам к нему близки проекты компании RIGroup в Серпухове и Сергиевом Посаде. Мытищи называют успешным областным городом, где перед крупными инвесторами разворачиваются перспективы для торгового, жилищного и даже офисного строительства, так как есть спрос, говорит Елизавета Эстрина. 10–15% игроков в торговой недвижимости в Мытищах – московские организации. Похожая ситуация складывается и в Химках.

Год назад “Мытищи-Плаза” открыла на площади у ж/д станции торговый центр “Красный кит”. Как рассказал Владислав Королев, это только одна из очередей глобальной реконструкции промзоны в 63 га в центре города, которая примыкает к станции Мытищи. Территория находится между Шараповским проездом, ул. Белобородова и Шараповской и Олимпийским проспектом. “Еще в 2001 г. бывший глава Мытищинского района Александр Мурашов решил разработать проект детальной планировки этой территории, – рассказывает Королев. – Идея состояла в том, чтобы включить в проект реконструкции промзоны и жилые кварталы, и школу олимпийского резерва. Внутри этого проекта модернизируется площадь рядом с железнодорожным вокзалом на участке 17,5 га, чем мы и занимаемся. План ее реконструкции разработала известная мастерская Александра Осадова из “Моспроекта-2”. Концепция реконструкции промзоны была утверждена градостроительным советом Мытищ, после чего администрация стала привлекать в проект инвесторов”. Вслед за ТЦ “Красный кит” (общая площадь – 29 000 кв. м) девелопер собирается возвести еще несколько объектов, в целом застройка привокзальной площади рассчитана на 150 000 кв. м.

Компания “Мытищи-Плаза” была создана в 2002 г. специально для проекта реконструкции площади вокзала. Акционерами ее стали две московские фирмы, которые прежде работали в бензиновом бизнесе и у которых на станционной площади в Мытищах на тот момент находилось в собственности 2 га земли. Компании продали бензиновый бизнес и занялись девелопментом. В контракте, заключенном с горадминистрацией, содержались достаточно сложные обязательства для инвестора. Например, пришлось расселить и снести жилые дома, находившиеся на части модернизируемой территории. Квартиры жителям в других районах города компания купила на собственные средства. Кроме того, при реконструкции площади пришлось разобрать одну из железнодорожных веток. Объем инвестиций в строительство торгово-развлекательного центра по акту госкомиссии составил более 1 млрд руб. в 2006 г., включая все обременения.

“Мы очень долго решали, браться ли за этот проект, – говорит Королев. – Но по результатам маркетингового исследования, в том числе проведенного консультантами Colliers International, нам стало ясно, что посещать торговый центр рядом с железнодорожной станцией будет не менее 12 000–15 000 человек в день. Причем при отсутствии конкуренции со стороны других ТЦ. Другие современные комплексы построены в Мытищах довольно далеко от станции и обслуживают население своих кварталов. Единственным ближайшим нашим конкурентом может скоро стать торгцентр на соседней станции Перловка”.

Если говорить о торгово-развлекательном комплексе (ТРК) “Красный кит”, то, по словам девелоперов, он относится скорее к формату районных комплексов. Развлекательная зона ТРК включает гейм-зону на 600 кв. м, 5-зальный мультиплекс “Каро Фильм” на 750 мест, игровой клуб “Миллион” площадью 800 кв. м. Среди якорных арендаторов – магазины “Техносила”, “Перекресток”. Комплекс рассчитан на потребителей со средним уровнем доходов и выше среднего. Среди его посетителей – не только жители ближайших кварталов и Мытищинского района. Часть аудитории приезжает из Москвы. Королев считает, что столичные посетители навещают “Красный кит” благодаря различным развлекательным мероприятиям, которые в ТРК проходят постоянно. Например, на концерт групп “Фабрика” и “Город 312” в 2007 г. приехало 40 000 человек, в том числе из столицы. Вскоре начнется строительство второй очереди “Красного кита”, это будет outlet-центр.

Здания с видом на рельсы

К сожалению, как отмечает Владислав Королев, “Красный кит” – один из немногих ТРК в европейском стиле на станциях в подмосковных городах. Пока во многих районах большой популярностью пользуются неконцептуальные комплексы на привокзальных площадях, так называемые торгово-рыночные центры. В области их гораздо больше, чем в Москве. С ним соглашается вице-президент банка “Московский капитал” Анатолий Архипкин. Однако, по мнению Архипкина, время рынков и в Подмосковье проходит. Например, в Кашире, не в самом близком к столице городе, где банк построил один из своих проектов – ТЦ, ориентированный на средний класс потребителей, конкуренция между игроками рынка невысокая. Этот комплекс – “Звезда” (150 млн руб., 6200 кв. м) сразу привлек внимание московских сетевых ритейлеров. Архипкин убежден, что создающиеся сейчас ТЦ девелоперы должны продумать так, чтобы была возможность развивать их из года в год. Положительная динамика в торговом секторе Подмосковья есть, и современные центры будут появляться.

В реконструкцию всей площади в Мытищах компании “Мытищи-Плаза” придется вложить $150 млн, часть из которых – собственные средства, а часть – кредиты банков. Построив ТРК, девелопер подумывает над проектом гостиницы на этой же площади под рабочим названием “Звезда Подмосковья”. А также собирается возвести офисную башню, паркинг и автосалон. Гостиница на железнодорожной станции,

по расчетам инвесторов, должна быть востребована, так как город испытывает дефицит гостиничных номеров. Здание включает 37 000 кв. м. Что касается офисного комплекса площадью 24 000 кв. м, то компания планирует возвести его по стандартам класса А. Новоселами в здании должны стать прежде всего банки, страховые, риэлторские, строительные компании, которых в городе множество.

Аналитики рынка скептически смотрят на офисные проекты класса А рядом с вокзалами. Сергей Лобкарев объясняет: только если вести разговор о центре класса В, то для определенной категории компаний расположение на станции может стать преимуществом. Пример – размещение РЖД рядом с площадью трех вокзалов в Москве или офиса компании “Транстелеком” напротив Ярославского вокзала. Но Владислав Королев говорит, что компания уже заключает предварительные договоры с арендаторами и готова строить объект с возможностью его перепрофилирования. Бизнес-центр, по расчетам девелопера, должен окупиться через четыре года, гостиница – за пять лет, торговый центр – за 3,5 года. Во всех этих проектах “Мытищи-Плаза” консультирует Colliers International. Помимо проекта реконструкции площади в Мытищах “Мытищи-Плаза” собирается в этом году приступить к аналогичному проекту рядом с железнодорожной станцией в Солнечногорске. В подмосковном Красногорске компания будет возводить торговый центр на месте кинотеатра “Комсомолец” и др.

Девелоперская компания RIGroup два года назад объявила об экспансии в Подмосковье. Два ТЦ она строит на привокзальных площадях в Сергиевом Посаде с населением более 100 000 и Серпухове, где живет около 130 000 человек. В этих проектах компания занимается только торговыми центрами, а не реконструкцией площадей в целом, рассказал вице-президент RIGroup Павел Лебедев. Автором ТЦ в обоих городах является архитектор Вера Кретова. По условиям инвестиционного контракта с городскими администрациями в Сергиевом Посаде внутриквартальные и внешние инфраструктурные сети, построенные девелопером в рамках проекта, будут переданы городу, в Серпухове контракт предполагает, что инвестор выплатит долю города деньгами. Эти комплексы – часть программы создания сетевых комплексов “Счастливая 7Я”, которую RIGroup изобрела вместе с Knight Frank. Комплексы строятся как раз в небольших городах России с населением от 100 000. Всего таких торгово-развлекательных центров будет 15, в каждом из них – супермаркет, мультиплекс, детский развлекательный центр, сетевой продавец бытовой техники, фуд-корт, аптека, службы быта, торговая галерея.

Как считает Лебедев, уровень дохода у жителей небольших провинциальных городов тоже растет, в выходные дни люди стремятся интересно и с пользой провести время в своем городе, не тратя по два часа на дорогу в столицу. ТРК в Сергиевом Посаде будет первым в сети “Счастливая 7Я” (площадь – 23 000 кв. м), он должен открыться летом 2007 г. После него последуют объекты в Серпухове и Клину (20 800 и 11 700 кв. м). Эксперты RIGroup считают, что площадь у железнодорожного вокзала традиционно является средоточием торговой, общественной жизни города. А пассажиры – это весьма активные покупатели.

В Домодедове, где проживает примерно 126 000 человек, включая пригороды, ситуация совсем иная, нежели в Мытищах, Серпухове или Сергиевом Посаде: новое здание вокзала с рестораном и кафе и торговый центр “Домос” (2000 кв. м) рядом со станцией построили не столичные, а местные компании. Недалеко от площади действуют вещевой и продуктовый рынки, которые пользуются популярностью у местных жителей по выходным. Так что привокзальная станция для всех домодедовцев – издавна традиционное место для покупок. “Домос”, конечно, несравним с тем же “Красным китом” в Мытищах – он, наоборот, напоминает торгово-рыночный комплекс. Недалеко от “Домоса” строится универсам “Стайер” (5000 кв. м). Но скоро конкуренцию привокзальным магазинам составит ТРК “Торговый квартал” от компании с одноименным названием. Это будет профессиональный центр с продуманной концепцией и, главное, пока единственный “столичный формат” в городе. Его площадь – 23 500 кв. м, в нем разместятся 64 арендатора, фуд-корт, парковка и зона развлечений с кинотеатром. Место при въезде в город, выбранное для ТРК, находится совсем недалеко от ж/д вокзала. Комплекс будет открыт в 2008 г.

Новые объекты на привокзальных площадях есть в Одинцове (в IV квартале 2006 г. открылся ТЦ “Одинцовский Арбат”), Зеленограде (строится ТЦ “Крюково”), Подольске (начато строительство ТЦ в 2006 г.), Пушкине (действующий ТЦ “Пушкинский”)...

Почти как немцы

В России строительство на привокзальных площадях – уже распространенная практика. Кроме возведенных в Москве универмага “Московский”, “Атриума”, ТЦ “Европейский”, ТЦ “Варшавский”, проектов на Павелецкой площади и пл. Тверской Заставы известны подобные инициативы и в других городах. Например, в Новосибирске на пл. Гарина-Михайловского весной началась реконструкция, основным объектом которой станет пятиуровневый торговый комплекс. Все наземные и подземные новые сооружения (около 50 000 кв. м) здесь построят московские компании “Финансовая корпорация” и группа “Плаза”, подписавшие контракт с мэрией Новосибирска, которая разработала план модернизации площади еще в 1996 г. Инвесторы обещают, что площадь будет похожа на московский “Охотный Ряд”. Эксперты оценивают проект в $26 млн.

В мире сочетание транспортных услуг с коммерчески доходной недвижимостью широко распространено. Например, центральный железнодорожный вокзал Promenade Hauptbahnhof в Лейпциге после комплексной реконструкции вообще был превращен в большой торговый центр. На центральном железнодорожном вокзале Франкфурта-на-Майне и прилегающей к нему площади совершенно не создается ощущения некоей второсортности по отношению к месту. Здание вокзала выглядит не хуже, чем любой торговый центр в глубине города. Как отмечает Эльза Розенталь, европейские привокзальные площади постепенно избавляются от образа проходного места. Например, вокзал Termine в Риме после реконструкции стал центром современного искусства, где регулярно проводятся выставки, различные общественные акции и промоушн-мероприятия. Привокзальная площадь в Варшаве стала ритейл-центром города. В этом году на ней открылся торгово-развлекательный и деловой комплекс “Златы террасы”, который посещают не только путешественники, уезжающие в далекие края.