ДОХОДНОЕ МЕСТО: Региональное сито

Лучше вы к нам

Москва и Санкт-Петербург перестали быть единственно привлекательными площадками для инвесторов в недвижимость. Соответственно, инвесторы активнее пошли в другие регионы. Столичные компании строят в городах России и за рубежом как в рамках программы межрегионального сотрудничества, так и самостоятельно. Программа, начатая в 2002 г. по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова как акт в большей степени политический, к 2007 г. превратилась в масштабный проект освоения региональных площадок. Если в 2002 г. в ее рамках было построено 17 800 кв. м, то в 2006 г. объемы строительства увеличились до 800 000 кв. м. Планы на текущий год – более 1,1 млн кв. м.

Более 30 крупных столичных компаний, таких как “СУ-155”, “Интеко”, “ПИК-Регион”, “С-Холдинг”, “Пересвет-Регион”, “Авгур Эстейт” и др., работают уже в 57 российских городах. За пять лет ими было введено в эксплуатацию более 2 млн кв. м – в основном жилых домов, но также объектов коммерческой недвижимости. Застройщики преимущественно работают в Центральном округе РФ, но осваивают и Северо-Западный и Южный, всего в “разработке” у них семь федеральных округов.

“В целом все российские регионы сейчас можно назвать привлекательными как для инвесторов, так и для девелоперов”, – утверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По его словам, наблюдавшееся ранее равнодушное отношение и даже некая конфронтация по отношению к пришлым компаниям в последнее время сменились прямо-таки радушием: местные губернаторы готовы даже предоставить определенные льготы девелоперам со стороны. “В регионах развиваются специальные программы по выплате компенсаций застройщикам, снижению ставок по кредитам либо предлагаются определенные налоговые льготы”, – говорит Ковалев, отмечая как наиболее перспективные для девелопмента Центральный и Южный федеральные округа.

“Наиболее инвестиционно привлекательными городами для развития проектов строительства коммерческой недвижимости являются города-миллионники, – считает Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании “Пересвет-Регион” (входит в ГК “Пересвет-Групп”). – Среди них наиболее перспективные те, где на одного жителя приходится наименьшее количество квадратных метров коммерческой недвижимости: Пермь, Новосибирск, Уфа, Самара, Нижний Новгород. Также вызывают большой интерес города-миллионники, где объемы коммерческих площадей в настоящее время, в принципе, достаточны, но есть перспективы роста: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Челябинск, Казань. Особо можно выделить Санкт-Петербург, где бизнес-центров на сегодняшний день много, но город не только постоянно и успешно развивается, но и является вторым по населению в России. Это один из интереснейших городов мира, принимающий тысячи туристов в год”.

“Инвестиционная привлекательность городов-миллионников в России неоднозначна – город городу рознь”, – осторожен в оценках Михаил Маликов, генеральный директор “Авгур Эстейт”. По его словам, одни города находятся на этапе активного роста, другие – в стадии стагнации. “В истории много примеров, когда новые города возникали на пустом месте, а великие – уходили в никуда”, – напоминает он. Инвестиционная привлекательность города складывается из многих показателей, важнейшие из них – экономический рост, развитие сети транспортных магистралей и степень занятости населения на местных производствах.

На прошедшем в апреле в столице форуме “Инвестиции в недвижимость регионов России – 2007” представители администраций нескольких регионов рассказывали, какие меры принимаются ими для привлечения инвесторов. Например, в Ульяновской области в 2006 г. создано министерство инвестиций и внешних связей, действуют общественный совет по инвестициям и одноименный штаб при губернаторе – для оперативного контроля реализации инвестпроектов. Функционирует уполномоченный орган по привлечению инвестиций и сопровождению инвестиционных проектов – некоммерческое партнерство “Региональный инвестиционный центр”. Сроки рассмотрения документов на строительство и отвод земель фиксированные.

По сообщению официального сайта правительства ulgov.ru, с 2005 г. в области действует система поддержки инвесторов, в основе которой лежит соответствующий областной закон. Положения закона гарантируют инвесторам освобождение от уплаты налога на имущество сроком до пяти лет, освобождение от арендной платы за земельные участки, использующиеся для реализации инвестиционных проектов, самые низкие в Российской Федерации ставки по выкупу земли под приватизированными предприятиями. За инвестиционными проектами, имеющими особое значение для Ульяновской области, закрепляются кураторы из числа членов областного правительства. Сергей Морозов, губернатор области, назвал это “административным зонтиком”.

Хорошо относятся к инвесторам и в Калининградской области. Олег Дановский, начальник департамента инвестиционной политики областного министерства экономики, заявил, что у них также действует закон о господдержке инвестиций: инвесторам оказывается помощь со стороны администрации, в том числе и материальная – в виде субсидирования части процентных ставок по кредитам на значимые для области проекты, а для вложений на срок более трех лет, начинающихся со 150 млн руб., предусмотрены налоговые льготы.

Инвестиционный климат зависит от сочетания нескольких важных факторов: величины валового регионального продукта, благосостояния местного населения, хорошей транспортной инфраструктуры, заинтересованности местных властей в инвесторах, в том числе со стороны, численности населения данного региона или города, перечисляет Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. По ее словам, идеальный вариант для инвестора – наличие в регионе одновременно хотя бы четырех факторов, среди которых главный и обязательный – заинтересованность местных властей в инвесторах: “Например, Башкирия удовлетворяет девелоперов почти по всем показателям, но местный рынок закрыт для инвесторов из других регионов. Похожий пример – Тверская область, где прогрессивный губернатор Дмитрий Зеленин, где принята региональная программа по привлечению инвесторов, но сильный минус – крайне низкий уровень жизни населения даже по сравнению с соседними областями”.

“Мы приветствуем тех инвесторов, кто приходит к нам надолго и создает свою производственную базу, а не тех, кто хочет вложить две копейки, а получить рубль”, – категоричен Валерий Англичанинов, министр строительства Нижегородской области. С приходом в качестве губернатора Валерия Шанцева область рассматривается столичными компаниями как перспективный плацдарм для новых масштабных проектов.

Компания “Нижегородкапстрой”, “дочка” московской ГК “СУ-155”, модернизирует в Кстовской области завод по производству железобетона. К слову сказать, за последние два года “СУ-155” приобрела, восстанавливает и модернизирует заводы ЖБИ не только в Нижегородской области, но и в Туле, Иванове, Ярославле. Еще в 2004 г. “СУ-155” приобрела завод ЖБИ в Гатчине Ленинградской области.

“Чтобы строить в регионах, только опыта и финансовой мощи компании недостаточно, – рассказали в “СУ-155”. – Нужны производственные мощности. Панельное жилье невозможно строить, если нет заводов ЖБИ. А они в регионах либо развалены, либо работают не на полную мощь”.

“В городах Поволжья проводится внутренняя политика, направленная на создание исключительно благоприятного инвестиционного климата. Эти регионы активно привлекают средства для развития новых девелоперских проектов”, – говорит Ковалев. Он отмечает, что лояльность региона к экспансии иногородних инвесторов и девелоперов во многом зависит от личности губернатора.

Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения национального проекта “Доступное жилье” Минрегиона РФ, наоборот, отмечает, что высшие эшелоны региональной власти могут быть заинтересованы и публично призывают иногородних застройщиков, но когда те приходят, то сталкиваются чуть ли не с откровенным саботажем при выделении земельных участков, прохождении экспертизы проектов и т. д. Чибис считает, что в России существует некая аффилированность низших и средних звеньев администраций и застройщиков, которая зачастую приводит к монополизации местных рынков местными же компаниями.

Планы без генплана

“Не надо придумывать истории, как власти в некоторых городах пытаются сдерживать приход одним инвесторам и благосклонны к другим, – возражает Артур Маркарян, генеральный директор корпорации “Главстрой”. – Просто там нет готовых площадок, нет градпланирования и понимания того, как город должен развиваться”. “Стратегия комплексного социально-экономического развития в большинстве регионов отсутствует”, – соглашается Василий Фетисов. Как правило, такие программы и стратегии в лучшем случае являются некими рапортами для органов власти, отмечает он.

По словам Фетисова, качество градостроительной документации в городах низкое, более того, в некоторых из них до сих пор не утвердили новые генеральные планы. Например, в Волгограде, где работает “Пересвет-Регион”, генплан разрабатывается уже более двух лет, сроки его общественного обсуждения и утверждения постоянно переносятся. Филиалу компании в Волгограде пришлось взять на себя финансирование разработки проектов планировки и межевания на территории общей площадью почти 100 га, рассказал Фетисов. В Саратове “Пересвет-Регион” привлек к разработке эскизного проекта застройки крупного жилого микрорайона научно-проектный институт “Энко” (Санкт-Петербург), сделавший генплан Перми в 2002 г.

Разработка градостроительной документации для территорий от 1 млн кв. м силами собственного проектного института является основой региональной стратегии и компании “С-Холдинг”. “Большинство регионов “несчастливы одинаково”: в них нет готовых проектов планировок, нет предприятий с современными технологиями, никто не знает, как использовать средства, поступающие в рамках национального проекта о доступном жилье”, – говорит пресс-секретарь компании Оксана Басова.

По ее словам, если раньше, когда компания начинала региональную программу, она шла как обычный инвестор под флагом правительства Москвы и решала огромное количество проблем с проектами, властью, материалами, подрядчиками, то сейчас стратегия изменилась: приоритетом работы в регионах стал франчайзинг.

“С-Холдинг” обладает авторскими правами на несколько серий крупнопанельного домостроения и готов передавать проектную документацию на них за 5% от стоимости строительно-монтажных работ. Франшизой может воспользоваться каждый. Басова говорит, что при выборе франчайзи учитываются следующие факторы: перспективность рынка, наличие у клиента собственных или арендованных производственных площадей в пределах рынка сбыта и его платежеспособность – в первую очередь для осуществления стартовых платежей. Алгоритм работы прост: после разработки граддокументации происходит технологическое переоснащение или новое строительство ДСК, местные строительные компании обучаются работать с новыми сериями, получая по франчайзингу соответствующие технологии строительства. “С-Холдинг” также готов помогать местным инвесторам-застройщикам привлекать инвестиционные ресурсы.

Во что вкладывать

“Как правило, некий усредненный вариант для перспективного региона – инвестиции в торговые центры”, – рассказывает Дзюба. По ее данным, в 80% регионов более половины инвестиций направляется именно в этот сегмент. Исключения – Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург, где инвестиции распределены равномерно по разным секторам рынка.

“В среднесрочной перспективе в Сочи и Санкт-Петербурге будет превалировать развитие сегментов жилой и гостиничной недвижимости – в них будет направлено 70–80% от общего объема инвестиций, – убеждена Дзюба. – Эти регионы – идеальный пример городов “федерального уровня”, где местный административный ресурс отходит на второй план, а на первый выходит привлекательность девелоперского проекта”.

С ней не согласен Эрих ван Эгераат, архитектор с мировым именем. Он считает, что уже сейчас многие региональные инвесторы и девелоперы относятся весьма внимательно к тому, что привносят в город, так как понимают, что не имеют права на ошибку. “Москве есть чему поучиться у регионов. Столица – сытый богатый город, здесь много денег, поэтому средства можно найти под любой, даже не самый удачный в архитектурном отношении проект, будь то жилой дом или торговый центр. Он все равно принесет прибыль. Региональные города беднее, поэтому экономнее расходуют деньги. Получается, что относительная бедность регионов – залог качества новых проектов”, – убежден архитектор.