ГРОМКИЕ ИМЕНА: Прийти вовремя
Объясните, ваш приход на российский рынок вызван высокой конкуренцией в Италии? Вы боитесь потерять в Италии свои ведущие позиции как управляющая компания, поэтому ищете другие рынки применения своего труда?
Высокая конкуренция и насыщенность рынка торговой недвижимости Италии не лишают его большого потенциала. Мы планируем продолжать работать на нем и в дальнейшем. Выход в Россию отвечает стратегии развития компании на международных рынках. Мы считаем этот шаг очень своевременным: через несколько лет выйти на этот рынок будет намного сложнее. Более того, многие наши партнеры, в частности международные инвесторы, проявляют серьезный интерес к рынку торговой недвижимости вашей страны. Мы будем сотрудничать с ними и в России.
Что дает вам уверенность в том, что услуги вашей компании будут востребованы на российском рынке?
Мы пришли в Россию в самое подходящее время, когда рынок торговых помещений наращивает объемы и активно развивается. Большинство российских проектов, реализованных до сих пор, было успешно, так как конкуренции практически не существовало. Сейчас, когда конкуренция между объектами увеличивается день ото дня, профессиональные услуги по управлению торговой недвижимостью будут особо востребованы.
Но в Москве уже работает больше десятка консалтинговых компаний, которые предлагают профессиональную помощь девелоперам – от выбора площадки под строительство торгового центра, дальнейшего сопровождения проекта, сдачи площадей в аренду до подбора управляющей компании. В чем преимущество Larry Smith Italia по сравнению с другими игроками?
Основным конкурентным преимуществом Larry Smith являются эффективные технологии в сфере управления торговыми центрами, которые разрабатывались нами в течение нескольких десятилетий. Их уникальность обусловлена еще и тем, что мы работаем на рынках, серьезно отличающихся друг от друга, – в Италии, США, Франции и в последнее время в странах Восточной Европы. Это дает возможность апробировать наши методики в различных условиях, постоянно совершенствоваться и искать новые подходы к управлению. Мы знаем, как работать хорошо и продуктивно. Кроме того, на российский рынок мы выходим не одни, а с надежным партнером – компанией “Торговый квартал”, которая знает специфику этого рынка и имеет серьезный опыт строительства и управления проектами в регионах.
Прежде чем подписать соглашения о сотрудничестве с “Торговым кварталом”, вы уже что-то знали о российском рынке торговой недвижимости?
Безусловно. Прежде чем принять решение о выходе в Россию, мы проделали огромную работу по изучению рынков торговой недвижимости стран Восточной Европы. На сегодняшний день у нас есть опыт консалтинга и управления коммерческой недвижимостью в Турции, Хорватии и Словакии. В частности, мы участвовали в разработке девелоперских проектов, что сегодня особенно актуально для России.
У вас есть какие-то готовые технологии, которые вы собираетесь использовать в России?
Конечно. Предлагая ту или иную технологию, мы исходим из потребностей рынка. Например, сегодня многим девелоперам приходится сталкиваться с проблемой прогнозирования. Некоторые проекты выглядят готовыми для запуска сегодня, но то, какой будет Россия, скажем, лет через пять, не известно. У Larry Smith есть опыт решения подобных задач в различных странах, таких как США, Франция, Испания и Италия. Мы можем проанализировать перспективы развития рынка и порекомендовать нашим партнерам эффективную стратегию позиционирования и развития.
А вы не боитесь, что ваши технологии не будут работать в России?
Нет. Наши технологии и методики будут адаптированы к российскому рынку, при этом будет учтена не только специфика самого рынка, но и особенности правового регулирования в России.
Какими будут ваши первые шаги на российском рынке?
Первым шагом нашей совместной деятельности с компанией “Торговый квартал” стало создание общей информационной базы для изучения российского рынка торговой недвижимости. Туда входят не только демографические и экономические показатели регионов, но и детальное исследование работы объектов торговой недвижимости, рынка розничной торговли. Впоследствии мы перейдем к работе над конкретными проектами.
Вы сказали, что занимались изучением рынков Восточной Европы. Какие основные отличия между рынками коммерческой недвижимости этих стран и российским?
Прежде всего западные управляющие компании следуют практике аутсорсинга, в то время как их российские коллеги предпочитают не отдавать проекты профессиональным компаниям, а создавать собственный штат специалистов. Западный подход направлен на сокращение основной статьи бюджета, связанной с инфляцией и ростом заработной платы. Европейские управляющие компании также отличает процесс формирования бюджета. К примеру, управляющие компании на Западе получают вознаграждение за услуги от арендаторов, а не от собственника. Из характерных деталей можно отметить, что операционный бюджет определяется управляющими самостоятельно, а представители арендаторов, объединенные в так называемый консорциум, на встречах с управляющей компанией и собственником участвуют в принятии ключевых решений.
Взялась бы ваша компания за управление малорентабельным торговым центром? Если да, то с чего бы вы начали свою работу?
Как правило, Larry Smith подключается к проекту на начальной стадии его реализации, поэтому мы начинаем работу с предварительного анализа рынка. По итогам исследования разрабатывается архитектурная концепция, включая размеры и уровневую структуру торгового центра, поэтажные планы, архитектурно-планировочные решения, функциональное зонирование площадей. Мы сопровождаем стадию брокериджа, обеспечивая оптимальный выбор арендаторов, и управление действующим центром. Такой подход помогает избежать участия в малорентабельных проектах. Конечно, Larry Smith может подключиться и к управлению уже действующим торговым центром. В этом случае мы, как правило, проводим предварительную экспертизу объекта. Это дает возможность оценить целесообразность участия в проекте, перспективы внедрения более эффективной системы управления и других преобразований. Например, корректировка концепции или ротация операторов.
Larry Smith – международная компания. Когда она пришла в Италию и какими направлениями деятельности сейчас занимается?
Компания Larry Smith образована в США в 1939 г. На европейский рынок компания вышла в 70-х гг. прошлого столетия, открыв офис в Мадриде, а потом в Париже. С 1984 г. Larry Smith начала работать в Милане. Сегодня компания входит в тройку лидеров среди управляющих коммерческой недвижимостью Европы. В Италии основным направлением деятельности Larry Smith является консалтинг и управление торгово-развлекательными центрами. Мы занимаем 15% рынка Италии. Наша компания управляет пятью из 15 знаковых торговых центров страны, в том числе самым крупным в Италии – Roma Est в Риме (общей площадью 98 000 кв. м) и лидером по посещаемости – I Gigli во Флоренции (68 000 кв. м). Головной офис компании расположен в Милане, хотя в каждом торговом центре под нашим управлением функционирует рабочий офис Larry Smith, специалисты которого непосредственно занимаются оперативным управлением объекта.
Какие задачи, вы считаете, необходимо решить, чтобы получить успешный коммерческий проект?
Для создания успешных коммерческих проектов необходимо провести маркетинговые исследования, разработать грамотную концепцию, сформировать качественный пул операторов, профессионально наладить систему оперативного управления объектом. Мы обеспечиваем профессиональное выполнение вышеперечисленных задач и при необходимости консультируем собственника при продаже торгового центра как бизнеса.
А с чего вы начинаете работу над проектами в Италии?
Мы предпочитаем подключаться к проекту в самом начале его разработки с очень глубокого ситуационного анализа рынка коммерческой недвижимости. Данный маркетинговый анализ может включать в себя от 20 до 25 позиций.
Расскажите о вашем самом успешном проекте в Италии.
Самым успешным из наших проектов по праву считается торговый центр I Gigli. Площадь, сдаваемая в аренду, составляет 58 000 кв. м, и на ней размещаются 120 магазинов. Прежде чем проект был реализован, компания провела серьезное маркетинговое исследование территории охвата торгового центра. Среди преимуществ именно этого участка – удобное расположение относительно транспортной сети, наличие необходимых коммуникаций. Также был разработан маркетинговый план для продвижения проекта и предложена оптимальная структура управления торговым центром. I Gigli был открыт в 1997 г., и сейчас в Италии у него нет конкурентов по посещаемости, поток посетителей составляет примерно 14 млн человек в год.
Какие самые сложные вопросы приходится решать управляющей компании, работающей в крупных торговых центрах?
Самое сложное – это обеспечение ежедневной, качественной и эффективной работы торгового центра. Серьезных проблем у компании нет, однако постоянно возникают вопросы, требующие незамедлительного решения. Если говорить о глобальных задачах управляющей компании, непростым я бы назвал маркетинговое продвижение объекта с целью привлечения посетителей.
Какая самая финансово емкая статья расходов при управлении торговым центром в Италии?
В Италии на данный момент самая большая статья расходов приходится на эксплуатационные издержки по содержанию объекта, а также на маркетинг и позиционирование ТЦ на рынке.
В России большинство девелоперских проектов приходится на торгово-развлекательные комплексы, где кроме магазинов находятся еще и объекты развлечения, рассчитанные на всю семью, – это кафе, кинотеатры, ледовые катки, игровые площадки и автоматы и др. А как в Италии?
В Италии несколько задержались с выходом такого формата на рынок и торгово-развлекательные комплексы стали строить только несколько лет назад.
Неужели Россия в этом направлении опередила Италию?
Я бы сказал, что многофункциональные комплексы с развлекательной составляющей в Италии и в России стали строиться одновременно.
Какие развлекательные объекты чаще всего размещаются в торговых центрах, расположенных в Италии?
Кинотеатры, игровые зоны для детей и подростков, фитнес.
В торгово-развлекательных центрах Москвы зоны досуга, как правило, размещаются на верхних этажах, а как решается этот вопрос в Италии?
Исходя из технических соображений – высота комплекса, возможности проникновения естественного освещения, особенно на фуд-корте, – в Италии зона развлечений также располагается на верхних этажах. Еще одной причиной такого выбора является возможность выделить данную зону в отдельный сегмент, чтобы привлечь посетителей на верхние малопосещаемые этажи.
Для Москвы очень актуальным является вопрос организации парковок в торговых центрах. Как этот вопрос решается в Италии?
Могу сказать, что по сравнению с итальянскими торговыми центрами в Москве парковки очень скромные. Так как в Италии большинство крупных торговых центров располагается за пределами городов и все покупатели приезжают за покупками только на автомобилях, то для парковок отводятся просто огромные территории. К примеру, для Roma Est, самого крупного торгового центра в Италии, расположенного в Риме, норма – 7000 парковочных мест, или семь машин на 100 кв. м.
В Италии предпочитают строить подземные паркинги или ограничиваются наземными?
Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Все зависит от конкретных условий. Например, наземная парковка обойдется дешевле, если достаточно места на участке. Хотя посетители предпочитают крытую подземную парковку как более комфортный вариант.
Larry Smith Italia подписала соглашение о партнерстве с компанией “Торговый квартал”, большинство проектов которой находится в российских регионах, а не в Москве. Вы готовы к тому, что придется работать с регионами, где рынок розничной торговли значительно отличается от московского?
Мы отдаем себе отчет в том, что это будет непросто, но мы привыкли работать на Западе, где конкуренция на рынке торговой недвижимости еще серьезнее. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге насыщение рынка торговых площадей произойдет гораздо раньше, чем в регионах России. Исходя из этих соображений работа в регионах кажется нам наиболее перспективной.
Вы посещали торговые центры в Москве? Ваша оценка столичных ТЦ?
Я был в ТРЦ “Мега”, что под Москвой, в Химках. Это очень большой и знаковый проект для России, но, на мой взгляд, в нем есть некоторые детали, которые можно было бы улучшить. Пул торговых марок в ТРЦ “Мега” подобран очень удачно. Среди операторов объекта мы заметили сети, которые в Италии предпочитают арендовать площади только в объектах, расположенных в центре крупных городов, а не за их пределами. Вместе с тем в “Меге”, на мой взгляд, магазинов одежды больше, чем мы бы рекомендовали для торгового центра данного формата. Также недостаточно представлены товары для дома. Но в целом соотношение между арендаторами различных профилей оптимальное. Я высоко оценил систему управления объектом: “Мега” – чистый и безопасный торгово-развлекательный центр, и это очень важно.
Ваш прогноз развития российского рынка торговой недвижимости? Когда, на ваш взгляд, он достигнет европейского уровня?
На мой взгляд, в России есть большой потенциал с точки зрения земельных ресурсов и активно растущей экономики страны. Такие города, как Москва, Санкт-Петербург, развиваются очень хорошими темпами. Но потребуется еще несколько лет, чтобы они достигли европейского уровня обеспеченности торговыми площадями. В настоящее время Москва и Рим сильно отличаются не столько по количеству торговых центров, сколько по качеству проектов. Это проявляется в архитектурных решениях зданий торговых центров, в сбалансированности пула операторов, в количестве международных брендов, которые можно сейчас увидеть в Европе и которых пока нет в Москве. Я уверен, что в скором времени ситуация изменится.