ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Антиоперация “Ы”

Только за весну 2007 г. стало известно о весьма амбициозных планах складостроения. Компании Raven Russia и Avalon Group начали строительство “Логопарка Нева” класса А в Санкт-Петербурге общей площадью 142 500 кв. м и стоимостью примерно $130–140 млн. Германская Henkel в ближайшие три года собирается инвестировать около 80 млн евро в развитие производственных и складских площадок в России. Компания X5 Retail Group хочет построить в городах России логистические комплексы на базе своих мультиформатных филиалов. В 2007 г. первые два здания появятся в Нижнем Новгороде и Самаре, каждый склад будет площадью примерно 20 000 кв. м и потребует около $15 млн вложений. “Евразия Логистик” запускает амбициозный проект по строительству 16 логистических центров стоимостью более $3 млрд.

Кражи и молнии

Увы, практика показывает, что складские терминалы, которые можно рассматривать как стратегические объекты и оазисы ценных товаров, находятся под потенциальной угрозой нападений, ограблений, банальных бытовых пожаров и ударов молний. Для оптовика подобные ЧП – большая неприятность, особенно если товар получен в кредит. Ведь даже если есть страховка, доказать, что случай страховой, будет непросто, так как страховая компания по российскому обычаю наверняка будет весьма придирчиво рассматривать все аспекты дела, искать виноватых и среди самих владельцев склада, которые как следует не позаботились о безопасности помещения.

В 20-х числах апреля 2007 г. в Москве произошел случай, который потряс всех российских операторов сотовой связи: со склада бывшего субдилера компании “Беталинк” – фирмы “Мобисот Трейдинг” неизвестными были похищены мобильные телефоны на 23 млн руб. Воры вскрыли замок входной двери.

Месяцем раньше подобный случай произошел в Минске, где тоже был ограблен склад мобильных телефонов, пропала партия аппаратов GSM и Dect. По сравнению с кражей лекарственных средств или ценных металлов может показаться, что кража мобильников еще не так страшна. Но для небольшого поставщика сотовых кража может быть сродни банкротству.

В разряд частых несчастных случаев, наносящих материальный ущерб, попадают пожары. В конце апреля в пос. Ливенцовка, в пригороде Ростова-на-Дону, сгорел один из складов компании “Миллениум-Аква”, эксклюзивного дистрибутора производителя питьевой воды “Аква-Дон”. Площадь сгоревшего здания составила 1440 кв. м, а строительство нового помещения обойдется примерно в 15 млн руб. Причины пожара пока не установлены, по крайней мере официальная версия не оглашается. По словам собственников, сгоревшее имущество было застраховано. А в 200 м от сгоревшего здания находится склад, который “Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия” арендует как раз у “Миллениум-Аква”. Но это хранилище не пострадало.

Крупнейший и опаснейший пожар произошел в 2001 г. в Читинской области, недалеко от Нерчинска. Было зафиксировано прямое попадание молнии в склад авиационных боеприпасов. Возгорание вызвало цепную реакцию – детонацию снарядов и авиабомб. Осколки разлетелись на несколько километров вокруг. Дежурная смена склада и караул пропали без вести.

Предотвратить подобные чрезвычайные случаи или хотя бы смягчить их последствия девелопер, арендатор и собственник склада могут, соблюдая принятые в мировой практике меры безопасности – от правильного проектирования здания и организации рабочих мест для сотрудников до страхования объекта, имущества, хранящегося в нем, подбора и спецподготовки персонала, установки интеллектуальных систем, помогающих управлять зданием, охранять товар и предупреждать ЧП.

$5 млн за ответственность

Страхование здания и имущества, хранящегося в нем, – сейчас обязательная практика для рынка качественных складов в России, говорят его участники. Как рассказал Виктор Афанасенко, директор по маркетингу и сдаче в аренду складских помещений крупной инвестиционной компании (на момент сдачи номера менял работу. – “Ведомости”), приняты следующие подходы к страхованию: здание страхует собственник, а имущество и гражданскую ответственность перед третьими лицами – арендатор.

В любом случае при заключении договоров все детали безопасности в будущей совместной работе оговариваются между владельцем терминала и арендатором. Владелец может застраховать здание на его полную стоимость на случай пожара или стихийного бедствия. Стоимость страховки определяется страховой компанией и зависит от официальной суммы затрат на проект.

По отношению к арендатору у владельца склада свои условия: он требует от арендатора страховать свое имущество. Владельцу важно, чтобы бизнес любой компании, которая находится в его терминале, не пострадал и чтобы она смогла вернуть свои деньги по страховке в случае ЧП и платить за помещения без перерывов. По той же причине (чтобы получать постоянный денежный доход от сдаваемых в аренду помещений) владельцы настаивают и на страховании гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами (на случай, если арендаторы нанесут ущерб имуществу друг друга).

О сумме страхования гражданской ответственности собственник и арендатор тоже договариваются, это может быть и $0,5 млн, и $1 млн, и $5 млн. К тому же сумма страховой премии (страховых взносов) не входит в базовую арендную ставку, а перекладывается владельцем здания на арендатора – так же, как налоги на землю и недвижимость, расходы по охране, уборке, техническому обслуживанию. Это известный расчет ставки аренды по схеме triple net. Страховка в объеме общих арендных платежей для арендатора составляет примерно $1 на 1 кв. м в год (арендная ставка – $120–130 за 1 кв. м в год, эксплуатационные платежи – $25–40).

Как правило, арендатор вынужден согласовывать выбор страховой компании с собственником, который заинтересован в снижении рисков. В условиях дефицита качественных складов у арендаторов нет другого выхода.

Если ЧП происходит не по вине арендатора, бизнес которого, однако, страдает от ЧП, владелец обычно выплачивает ему компенсацию, если штрафные санкции предусмотрены договором. В таких случаях договором же определяются порядок их выплаты и размер.

Крупный девелопер складов А-класса компания Multinational Logistic Partnership (MLP), среди известных объектов которой – “Ленинградский терминал”, “MLP-Подольск”, “MLP-Киев” от 100 000 кв. м каждый, страхует от всех рисков свое имущество и требует от арендаторов оформлять страхование гражданской ответственности и имущества, рассказала директор по маркетингу и работе с арендаторами MLP Анна Якубова. Подрядчики, которые работают на территории комплексов MLP, также должны страховать свою ответственность.

В настоящее время нет федерального закона об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев складов временного хранения и таможенных терминалов. Но рынок вырабатывает свои законы выживания. И наличие страховки еще не означает, что компания выплатит пострадавшим деньги. Страховщик может отказать, когда страховые случаи происходят по вине страхователя или выгодоприобретателя.

Против огня

Забота о безопасности будущего здания начинается с проекта, говорит генеральный директор УК Facilicom Эдуард Апсит. Уже на ранних этапах в проект могут закладываться системы противопожарной безопасности, специальные пути для эвакуации сотрудников. Это позволит впоследствии избежать реконструкции пространства. Важно, чтобы зоны, на которые делится помещение, были разграничены: для каждого вида товара – свой участок. При разработке проекта следует руководствоваться СНиП 31-04-2001 “Складские здания”. Так, в разделе 6 “Предотвращение распространения пожара” этого нормативного документа предусматриваются определенные требования к высоте, площади и ширине складских зданий, а также требования к размещению стеллажных систем.

Основными причинами возникновения пожаров на складах, по статистике МЧС РФ, становятся вовсе не молнии, а неосторожное обращение с огнем, курение в неположенном месте, неисправность электрических установок и электросетей, статическое электричество, а также самовозгорание некоторых материалов при неправильном хранении. Однако, по данным МЧС за I квартал 2007 г., наблюдается снижение количества пожаров в производственных зданиях (-7,4%), на складах и базах производственных предприятий (-2,9%), складах, базах и в торговых помещениях (-13,4%) по сравнению с тем же периодом прошлого года.

По данным отраслевого журнала “Склад”, по устройству склады общего назначения подразделяются на открытые (площадки, платформы), полузакрытые (навесы) и закрытые (отапливаемые и неотапливаемые). Закрытые склады распространены больше всего.

По ГОСТ 12.1.044-89 “Пожаровзрывоопасность веществ и материалов. Номенклатура показателей и методы их определения” и НПБ 105-03 “Определение категорий помещений и зданий по взрывопожарной и пожарной опасности” склады принято подразделять на пять категорий: А, Б, В, Г и Д. К первым двум категориям относятся склады со взрыво- и пожароопасными материалами – горючими газами, литием, карбидом кальция и т. п., здания, где хранятся баллоны с аммиаком, холодильники, работающие на аммиаке, мука, сахарная пудра. К категории В принадлежат склады “пожароопасные”, где хранятся натуральный и искусственный каучук, хлопок, шерсть, брезент, кожа, леса, негорючие материалы в горючей таре. Категория Г – это стационарные специально оборудованные места для производства сварочных и других огневых работ с несгораемыми материалами, помещения котельных. Класс Д – хранилища негорючих материалов и веществ в холодном состоянии.

Но в России больше принято классифицировать склады пожароопасных веществ по принципу однородности хранимой в них продукции. Требования пожарной безопасности по хранению рядом веществ и материалов регламентирует ГОСТ 12.1.004-91 “Пожарная безопасность. Общие требования”.

Правила пожарной безопасности распространяются на планировку зданий. Если на территории находится несколько терминалов (особенно это характерно для проектов от 100 000 кв. м), весь проект делят на зоны с одинаковыми противопожарными требованиями. Так, здания, где хранятся материалы с повышенной опасностью, располагают с подветренной стороны по отношению к другим помещениям. Необходимо, чтобы между складскими помещениями имелись противопожарные разрывы в соответствии с установленными нормами. К зданиям должно быть удобно подъезжать на пожарных машинах: если ширина сооружения менее 18 м, то достаточно подъездного пути с одной его стороны, при ширине более 18 м нужны подъездные пути с двух сторон.

Регулярная профилактика возгораний заключается и в проверке собственником своих помещений: это контроль за электрооборудованием, электроосвещением, заземлением и молниезащитой. Электрические сети и электрооборудование, установленное на складах, должны соответствовать требованиям правил устройства электроустановок (ПУЭ), правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, правил техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей, СНиП 3.05.06-85 “Электротехнические устройства”. Здания и сооружения часто подвергаются воздействию молнии из-за отсутствия специальных молниезащитных устройств, затраты на которые по сравнению с общими затратами на сооружение объекта, как правило, весьма незначительны – не более 0,5% в смете расходов.

Проверка системы

С одной стороны, различные умные системы безопасности могут показаться роскошью, с другой – именно они предотвратили пожар в здании “Миллениум-Аква” под Ростовом-на-Дону, которое арендовала “Кока-Кола”.

Как говорит Эдуард Апсит, умные машины должны следить за тем, чтобы все на складе функционировало с максимальной четкостью. Существуют системы BMS и BAS, которые управляют всей инженерией здания. Они же контролируют работу пожарной сигнализации. Важна работа спринклерной установки тушения огня. Она работает так: при пожаре, когда температура воздуха достигает 57, 68 и 74 градусов, ампула, сдерживающая воду, разрывается, и из трубы начинает литься вода. Таких установок монтируется несколько в разных частях

помещения. В терминалах используется и дренчерная система – водяная завеса. С ее помощью можно блокировать доступ огня в зону эвакуации, например в коридор.

В России пока широко применяется проверенная десятилетиями автоматика. По данным Facilicom, основными компонентами автоматизированной системы управления являются системы жизнеобеспечения: управление освещением, электроприводами, климат-контроль, управление лифтами, учет потребления ресурсов и системы электропитания.

Непосредственно системы безопасности включают в себя охранно-пожарную сигнализацию, контроль доступа, видеонаблюдение, контроль инженерных сетей, защиту информации, мониторинг аварийных ситуаций, контроль взаимодействия инженерных систем с пожарной автоматикой. Так, при пожаре автоматически включаются не только системы подачи воды, но и системы вентиляции, чтобы люди не задохнулись от угарного газа.

Девелоперы говорят, что закупка и монтаж автоматизированных и умных систем управления складским комплексом составляет 5–10% от стоимости всего проекта. Но хотя современные системы управления зданием делают его дороже, их наличие – обязательное требование к терминалу, отвечающему международным требованиям складирования и логистики. И именно такой терминал, по опыту девелоперов, они смогут впоследствии предложить купить зарубежным фондам и инвесткомпаниям как качественный продукт. Например, все терминалы MLP оборудованы системами видеонаблюдения, охранной сигнализации, которая в автоматическом режиме взаимодействует с системой теленаблюдения, установками оповещения, рассказала Анна Якубова.

В развитых странах пользуются большим успехом полностью автоматизированные склады, где все умные системы работают как одно целое. Это так называемые интегрированные интеллектуальные системы, подключенные к общему диспетчерскому пульту. Они позволяют максимально эффективно управлять работой всего комплекса, для обслуживания которого требуется, скажем, не 200, а 20 квалифицированных сотрудников.

Эдуард Апсит считает, что стоимость такого умного программного обеспечения пока не позволяет массово применять его в России.

Партнер компании Knight Frank Роман Бурцев уверен, что проблема более глобальная: переход на интеллектуальные складские здания означает строительство объектов на более высоком, качественно новом уровне, так как программное оборудование, которое в них внедряется, предполагает другие проекты и планировки зданий, другие стройматериалы и другой уровень инвестиций, чем принятые в России сейчас. Для этого в среде логистических операторов – арендаторов и девелоперов складов – должен зародиться спрос на такого уровня объекты. И это что-то сродни революции и новой идеологии. В пример эксперт привел склады компании IKEA как самые “умные” из тех, что сейчас можно найти в Москве.

Возможно, такие объекты будут скоро строиться built-to-suit. Умное оборудование неминуемо повлияет на себестоимость, которая сейчас могла бы составлять $1300–1400 на 1 кв. м (в среднем цена качественного российского склада, снабженного принятым набором автоматики, – около $800 за 1 кв. м). Но инвестиции окупятся, так как в умном складе не придется содержать армию сотрудников, а вход-выход товаров, их хранение, контроль за всеми системами жизнеобеспечения и безопасности будут осуществляться автоматически и в режиме экономии энергии. Стоимость страхования таких объектов тоже должна снизиться, так как снижаются и всевозможные риски, считает Бурцев.

Завскладом заменит сканер

Образ заведующего складом остался в далеком прошлом, и на смену ему пришли образы специалистов новой формации – логистов, операторов. Однако в России по-прежнему управление складом и его безопасность зависят от квалификации людей. Только технологии со временем меняются.

Но в появившихся на рынке каталогах оборудования для складской отрасли представлено множество систем, которые можно внедрять для повышения эффективности управления складом, чтобы свести к минимуму все риски, связанные с человеческим фактором. Такие системы базируются на технологии автоматической идентификации, принципе адресного хранения и удаленного управления персоналом.

Например, удаленное управление персоналом происходит при помощи радиотерминалов, мобильных компьютеров, которыми оснащены работники склада. На экран радиотерминала сотрудник получает поэтапные индивидуальные задания, автоматически сформированные системой либо же заданные менеджером склада. Выполнение задания работник подтверждает сканированием штрих-кода с этикеток, которыми маркируются все места хранения и поступившие на склад товары. Автоматизация склада объединяет системы управления складом, технологию штрих-кодирования, радиотерминалы, сканеры, складское и транспортно-погрузочное оборудование, производственные процедуры и персонал в единый логистический цикл.

Технология штрих-кодирования заключается в нанесении на товар или груз штрих-кода, который можно считывать с помощью сканера. Штрих-код в зависимости от стандарта может содержать определенное число (код), служащее для однозначной идентификации промаркированного объекта, или нести любую дополнительную информацию, например наименование изделия, срок годности и т. д. В России стали появляться современные радиотерминалы для считывания штрих-кода американских компаний LXE и PSC. В России в числе первых к пользователям таких систем примкнула компания “Инвакорп Фарма”, дистрибутор фармацевтических препаратов. Известно также, что среди арендаторов терминалов MLP системы штрих-кодов применяют Itella и Cargo Care.

Itella, по ее данным, использует, кроме того, собственную систему управления складом, которая значительно сокращает количество задействованных сотрудников. Cargo Care используют систему управления складом на базе программного продукта Manhattan Associates ILS 2006. На том же программном продукте работает компания Relogix. Похожие схемы работы применяются в складских комплексах фирм Wells, Stroh’Brevery, PolyGram, Cole Palmer.