ВДАЛИ: Всемирный передел

Где продают

Даже казавшийся консервативным европейский рынок отелей переживает бурный рост. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, инвестиции в гостиничный бизнес в 2006 г. составили 21,6 млрд евро, что на 37,9% превысило аналогичный показатель за 2005 г. и удвоило показатель 2004 г. “Европа может похвастаться международным контингентом инвесторов, – отмечает председатель совета директоров компании Jones Lang LaSalle по Европе Марк Уинн-Смит. – Почти половина инвестиций приходится на долю иностранцев, в том числе 26% – на долю международных инвестиций, 10% – инвестиций с Ближнего Востока, 9% – из США и 3% – с Азиатского континента”. Наибольшие объемы инвестиций привлекает Великобритания, за ней следуют Испания и Германия. Но самые радикальные изменения происходят, по мнению Уинн-Смита, на рынках стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ): инвесторы постепенно переключают внимание с России и Турции на Польшу, Болгарию, Словакию и Сербию. “Интерес инвесторов может переметнуться от традиционных западноевропейских городов на страны ЦВЕ”, – резюмирует Уинн-Смит. 43% всех инвестиций в гостиничный сектор приходится на долю акционерных обществ, 13% – частных лиц, 11% – агентств недвижимости, 6% – фондов, инвестирующих средства в недвижимость, и только 5% – на долю институциональных инвесторов. Почти половина отелей продается гостиничными сетями.

Кто покупает

Активизируются и крупные инвесторы, например группа Morgan Stanley Real Estate. В прошлом году она за 634 млн евро приобрела семь отелей сети InterContinental Hotels Group, включая знаменитый Carlton Hotel в Каннах. Впрочем, и в этом году уже договорилась о приобретении активов американского инвестиционного траста CNL Hotels and Resorts за $6,6 млрд. Таким образом, Morgan Stanley Real Estate получает в распоряжение 59 отелей в Северной Америке, оперирующих под такими всемирно известными брендами, как Waldorf-Astoria Collection, The Ritz-Carlton, JW Marriott, Marriott, Hilton и Hyatt. “В этом году мы сохраним интерес к приобретению недвижимости в Европе, причем объемы инвестиций компании возрастут, – отмечает курирующий сделки с недвижимостью управляющий директор Morgan Stanley в странах Европы и Ближнего Востока Струан Робертсон. – Основные инвестиции будут направлены в Германию, Париж и Лондон. Однако в фокусе нашей компании находятся также Россия, другие развивающиеся рынки Европы и Ближний Восток”.

Между тем в этом году возможно даже некоторое снижение инвестиционной активности. Дело в том, что крупные сделки на гостиничном рынке Европы, имевшие место в 2006 г., серьезно сократятся из-за недостатка качественных инвестиционно привлекательных объектов. По данным DTZ International, сегодня на каждый евро качественного объекта недвижимости в Европе приходится 5 евро инвесторов, готовых вложить средства в этот объект.

Последние отчеты компании Jones Lang LaSalle Hotels также подтверждают, что “безумие”, царившее на рынке инвестиций в отели, понемногу идет на спад. “Снижение темпов инвестирования происходит не потому, что спрос становится меньше, а потому, что не хватает качественных продуктов, – отмечает Марк Уинн-Смит. – Думаю, что и этот год станет для инвесторов удачным, однако объемы сделок будут меньше. Мы ожидаем, что объем инвестиций в гостиничный сектор в Европе в 2007 г. составит $15 млрд. Глобальные инвестиции в отельный бизнес составили в 2006 г. $73,5 млрд, продемонстрировав 63%-ный рост по сравнению с предыдущим годом. На долю Европы пришлась примерно треть инвестиций – $26,8 млрд, что на 44% больше, чем в прошлом году”.

Впрочем, некоторые отельеры, напротив, стремятся вернуть себе ранее принадлежавшие им объекты. Например, основатель компании Four Seasons Hotels Inc Изадор Шарп недавно приобрел обратно свою сеть на паях с Биллом Гейтсом и принцем Саудовской Аравии Альвалидом бин Талалом. Сумма сделки составила $3,8 млрд. Шарп основал сеть еще в 1960 г., но смог опять стать ее собственником почти через 50 лет.

После пятилетнего перерыва вернулся на рынок инвестиций в гостиничный бизнес крупный британский оператор – компания Land Securities Trillium. Возвращение ознаменовалось крупной сделкой – покупкой 30 отелей сети Accor (бренды Ibis и Novotel) по схеме sale and leaseback сроком на 12 лет (с возможностью последующего возобновления аренды до шести раз). Сумма сделки составила 711 млн евро. Таким образом, компания приобрела отели в центральной части крупных городов Великобритании (в том числе 10 отелей в Лондоне). Это почти треть отелей группы Accor в Великобритании. Сделка позволила сети Accor уменьшить совокупную задолженность на сумму 584 млн евро. Это отнюдь не единственная сделка Accor по переуступке прав с целью реструктуризации долга и получения необходимых средств на расширение бизнеса. В марте этого года четвертая в мире по величине гостиничная сеть продала 72 отеля в Германии и 19 – в Нидерландах (общая емкость – 12 000 номеров) компании Moor Park Real Estate (ей принадлежит 30% сетевых гипермаркетов Praktiker в Германии). Сумма сделки, в которой фигурировали бренды Novotel, Mercure и экономичный Etap, составила 863 млн евро, включая 43 млн евро, которые будут израсходованы на программу ремонта и переоборудования отелей. Сделка также заключена по схеме sale and leaseback сроком на 12 лет (с возможностью последующего возобновления аренды до шести раз).

Еще одна крупная сделка на европейском гостиничном рынке состоялась в апреле в Скандинавии. Стокгольмская компания EQT Partners – частное акционерное общество, контролируемое влиятельной семьей миллиардеров Валленберг, – приобрела крупнейшую в Скандинавии гостиничную сеть Scandic за 833 млн евро. Ранее, в 2001 г., Scandic была приобретена английской гостиничной сетью Hilton Hotels Corporation. Таким образом, EQT Partners получила контроль над 132 отелями (емкостью 23 000 номеров) в девяти странах Северной Европы. Три из них оперируют под маркой Hilton, а остальные – под брендом Scandic. “Мы планируем естественное расширение сети, открывая больше отелей на тех рынках, которые испытывают в этом потребность”, – отмечает руководитель отдела по связям с общественностью EQT Partners Йохан Ханель.

Когда будет новое

Весной консалтинговая компания Lodging Econometrics впервые составила и опубликовала прогноз открытия новых отелей в Европе на 2007, 2008, 2009 и последующие годы (Supply Side Forecast for Europe). Документ рассматривает все без исключения гостиничные рынки стран Европы. Президент американской компании отмечает, что на глобальный анализ европейского рынка отелей его подвигли аналитики с Уолл-стрит, отметившие рост инвестиций в гостиничный сектор, в том числе и со стороны американских финансистов.

“Сейчас в 40 странах Европы 513 проектов емкостью 93 669 номеров (59% от общего числа рассматриваемых гостиничных объектов) находятся на стадии активной реализации, еще 302 объекта емкостью 52 580 номеров – на стадии строительства. 74 проекта емкостью 13 830 номеров начнут реализовываться в течение ближайшего года, тогда как 137 проектов емкостью 26 989 номеров находятся на разных стадиях предварительного планирования, – комментирует ситуацию президент Lodging Econometrics Патрик Форд. – После долгих лет скромного роста гостиничного рынка регион буквально расцветает от глобализации экономики и, как следствие, роста доступного инвестиционного капитала. Значительные средства направляются и в индустрию гостеприимства, где наблюдаются рост стоимости номеров, повышение заполняемости. Все это свидетельствует о том, что уже начиная с этого года в Европе будут расти темпы ввода в эксплуатацию новых отелей”.

143 отеля (28%) из 513 гостиничных объектов, находящихся на стадии активной реализации, откроются в странах Европы уже в 2007 г. Их суммарная емкость составит 23 046 номеров. Еще 176 отелей емкостью 30 234 номера планируется открыть в 2008 г., а оставшиеся 194 отеля – в 2009 г.

Исследование подчеркивает растущую важность бренда для девелоперов отелей: 72% проектов, отраженных в прогнозе, уже имеют бренд. А девелоперы примерно 10% вот-вот примут решение о работе с той или иной гостиничной сетью.

272 отеля из 513, т. е. 53%, принадлежат к категории “4–5 звезд”, расположены эти объекты в посещаемых местах: в центральной части городов, в курортных зонах, вблизи аэропортов и др.

Согласно исследованию Lodging Econometrics, самый впечатляющий прогноз в плане открытия новых отелей ожидает Великобританию. Здесь зарегистрировано 63 отеля на стадии активной реализации и еще 24 начнет строиться в ближайший год. Достаточно большое число гостиничных объектов (60 проектов) находится на стадии раннего планирования. Впрочем, аналитики Lodging Econometrics считают, что число проектов в этой категории будет только возрастать по мере приближения 2012 г., когда Лондон станет столицей Олимпийских игр. Аналогичную статистику предоставляет и Jones Lang LaSalle Hotels: по данным компании, на долю Великобритании приходится 56% всех инвестиций в отельный сектор Европы. В минувшем году, по данным Jones Lang LaSalle, общая сумма нескольких портфельных сделок в гостиничном секторе Великобритании составила $14,9 млрд. Особенно активно распорядилась своими активами международная сеть Marriott International, продавшая Королевскому банку Шотландии 46 отелей за $1,7 млрд. Активы компании Travelodge Group были проданы ее прежним владельцем – компанией Permina дубайской компании Dubai International Capital за $1,5 млрд.

Гостиничный рынок Лондона представлен в исследовании Lodging Econometrics 74 проектами емкостью 13 417 номеров, половина из которых находится на стадии активной реализации. Всего в Лондоне реализуется в пять раз больше гостиничных проектов, чем в Москве, которая, по данным исследования, вышла на 2-е место среди европейских городов. Если говорить о России в целом, то в исследовании на ближайшие три года обозначено 34 проекта (емкостью 8867 номеров). Гостиницы в России будут строить большие: средний объем – 261 номер. 74% всех российских проектов (82% гостиничных номеров) будет введено в эксплуатацию в Москве (15 объектов) и Санкт-Петербурге (10 объектов). Возможно, эти данные слабо коррелируются с заявлениями руководителей московской индустрии гостеприимства, но факт остается фактом: международная статистика рассматривает лишь те объекты, которые действительно начали реализовываться, а отнюдь не благие намерения.

На 2-е место по количеству объектов среди стран вышла Испания, где на стадии активной реализации находится 74 объекта. 4-е место в регионе занимает Турция (28 проектов емкостью 5874 номера), причем половина из них сосредоточена в крупнейшем коммерческом центре – Стамбуле.

Ведущие игроки

Круг инвесторов в отельный бизнес весьма разнообразен. Пальма первенства принадлежит крупнейшим финансовым компаниям, как-то: Lehman Brothers, Morgan Stanley и др., а также инвестиционным фондам и частным акционерным обществам. Одним из активных игроков на рынке инвестиций в гостиничный бизнес является американское акционерное общество Blackstone Group. В этом году компания участвует сразу в двух крупнейших сделках с отелями. Сначала Blackstone Group приобрела немецкую сеть Inter Hotel за 720 млн евро, получив таким образом в собственность 10 отелей на территории Восточной Германии, находившихся в управлении сетей Westin Hotels, Accor и SAS Radisson. Blackstone будет управлять семью отелями из 10, а остальными – Accor.

Немногим позже, в апреле, Blackstone Group заявила о намерении продать американскую гостиничную сеть Extended Stay Hotels агентству недвижимости Lightstone Group. Назначенная на июнь сделка будет одной из крупнейших в истории отельного бизнеса – ее сумма оценивается в $8 млрд. Сейчас Extended Stay владеет 683 отелями (общей емкостью 76 000 номеров) в 44 штатах США и Канаде. Отели оперируют под марками Homestead Studio Suites, Studio Plus Deluxe Studios, Extended Stay Deluxe, Extended Stay America и Crossland.

Blackstone Group, которая приобрела Extended Stay Hotels всего три года назад за $3 млрд, неплохо заработает на сделке.

Иные пути

Владельцы сетей и брендов активно устремляются на новые, растущие рынки. Все больше сетевых отелей, открываясь в странах с переходной экономикой, невольно приобретают национальные или региональные черты. “Международные гостиничные сети, если они хотят и дальше успешно развиваться на территории Ближневосточного региона, должны учитывать нужды местных партнеров, – отмечает старший вице-президент и управляющий директор сети Golden Tulip Inns & Resorts Амин Мукарзель. – Перенимая успешный опыт региональных партнеров, они только улучшают свои отели. Каждая сеть, будь она национальная или международная, оперирует на локальном рынке и должна учитывать его потребности”.

С ним согласен вице-президент региональной гостиничной сети Rotana Hotels по маркетингу Даниэль Хайяр. “Новые бренды должны иметь реальные перспективы и реальные цели, – говорит он. – В стране с высокой покупательской способностью, такой как ОАЭ, новые компании имеют все шансы на успех, но только в том случае, если они готовы постоянно совершенствоваться и начинают бизнес совместно с влиятельными региональными партнерами, выстраивая с ними долгосрочную стратегию сотрудничества”. Основанная в 1992 г. компания Rotana Hotels объявила на проходившей в Дубае в начале мая выставке Arabian Travel Market – 2007 о намерении в ближайшие несколько лет удвоить свой портфель, открыв до 2010 г. 53 новых отеля в регионе. Впрочем, в Дубае и на Ближнем Востоке в целом инвестируют не только в новые проекты, но и в модернизацию уже существующих объектов. Ежегодно отели региона суммарно расходуют около $33 млрд на оснащение гостиниц новыми высокими технологиями и системами безопасности.

Новые веяния

Один из способов привлечь в отель клиентов – сделать его необычным. Наряду с гоночными автомобилями, одеждой и предметами интерьера из бутиков отели класса de luxe приобретают все большее распространение на рынке потребителей роскоши. Впрочем, статусными считаются не только отели с гигантскими номерами, но и комплексы, связанные с именами всемирно известных дизайнеров – Армани, Миссони, Карима Рашида.

“Кроме привычных атрибутов эксклюзивности название бренда Armani Hotel позволяет нашим клиентам чувствовать себя исключительными, получать новый, волнующий жизненный опыт, – отмечает председатель совета директоров компании Emaar Hotels & Resorts Роберт Риле. – Нам удалось совместить элементы моды и современного быта, обстановка способствует позитивному настрою и свидетельствует о высоком качестве услуг”.

Впрочем, всемирно известный американский дизайнер, лауреат более 30 наград в области промышленного дизайна Карим Рашид уже давно воплотил мечту Армани создать отель имени себя. Визитной карточкой Рашида является 5-звездочный отель Semiramis Hotel в Афинах, за который он был награжден престижной европейской наградой в области дизайна 5-звездочных отелей за лучший интерьер общественно значимых пространств. Все, начиная от концепции до предметов интерьера, придумано самим Рашидом. “Дубай должен переосмыслить подход к отелям de luxe, чтобы следовать мировым тенденциям, – отметил Рашид в своей статье в журнале Hotel Show. – В мире роскоши происходят большие изменения, которые должен учитывать рынок. Потребитель опережает производителей услуг и строителей, которые должны считаться с изменениями, происходящими в сознании. В отелях Дубая буквально одержимы декоративной роскошью. В гостиницах используют дорогие отделочные материалы: мрамор для полов, позолоту на колоннах, тяжелое дерево. В 1953 г. Роланд Бартс сказал, что мы должны использовать такие материалы. Его мечты воплотились в Дубае, но были ли эти мечты правильными?”