Экономный “Росинтер”
Ресторанный холдинг “Росинтер Ресторантс” в июне планирует продать на российских биржах 4,1 млн акций, или 26,8% уставного капитала, сообщается в инвестмеморандуме холдинга (есть в распоряжении “Ведомостей”). Ценовой коридор – $31–43 за акцию. Исходя из установленного ценового коридора ожидается, что рыночная капитализация компании по итогам IPO с учетом допэмиссии на $62,5 млн составит от $372,5 млн до $492,5 млн. Организатор IPO – “Ренессанс Капитал”.
В разделе рисков инвестмеморандума “Росинтер” указывает, что практически все помещения ресторанов холдинга арендуются, из них 46% – в краткосрочной аренде сроком менее чем на год. В ряде случаев краткосрочные договоры продлеваются неформально. А из-за роста цен на недвижимость в Москве и других российских городах в последние годы нет гарантии, что компания сможет продлевать договоры аренды на коммерчески выгодных условиях, говорится в меморандуме.
Аналитики и эксперты говорят, что для рестораторов типичная практика – договариваться о получении помещений неформальным путем либо арендовать помещения на короткие сроки и затем продлевать договоры. “Сделки на аренду помещений сроком свыше 12 месяцев сложно регистрировать – это долгая бюрократическая процедура. Договоры об аренде до 11 месяцев не нужно регистрировать, так гораздо проще [работать]”, – поясняет исполнительный директор Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobylko Константин Сахаров. С ним соглашается аналитик “Финама” Сергей Фильченков. “Краткосрочная аренда экономит время и ресурсы как арендатора, так и собственника помещения. Конечно, риски потери помещения при такой модели есть, но, как правило, они компенсируются за счет неформальных договоренностей. “Росинтер” – сильная компания, которую хорошо знают на рынке ресторанной недвижимости. Вряд ли этот пункт в меморандуме вызовет вопросы у инвесторов”, – рассуждает он.
Другое дело, что “Росинтеру” может оказаться непросто объяснить это инвесторам: в краткосрочных договорах аренды, как правило, есть положения, где стороны могут расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, указывает Сахаров. У крупных ресторанных операторов объем годичных договоров аренды достигает 80%, отмечает президент Федерации рестораторов и отельеров Игорь Бухаров. “Практически никто не сдает ресторанам помещения на срок дольше года. В ресторанном бизнесе, как никаком другом, важно место расположения объекта, ставки аренды здесь выше, чем, скажем, для магазинов”, – говорит Бухаров. Короткие договоры применяют не только рестораны, но и розничные сети, банки и арендаторы офисных помещений. В крупных сетевых торгцентрах, например в “Меге”, договоры на фудкорты заключаются на длительный срок, отмечает Сахаров. Источник, близкий к организаторам IPO “Росинтера”, добавляет, что часть помещений компания арендует у аффилированных структур – в подконтрольную “Росинтер Ресторантс” “Ростик Групп” входит девелоперское подразделение “Корпэстейт”, управляющее принадлежащими компании активами недвижимости. В меморандуме это подразделение “Росинтера” не указывается – информация о нем содержится лишь на сайте холдинга.