Чуть помедленнее, цены
Повышению спроса способствует доступность и широкий выбор кредитных программ, говорит Карлашова. В 2006 г. доля ипотечных сделок увеличилась вдвое, напоминает Тикиджи-Хамбурьян. По данным Карлашовой, в “Нирлане” примерно 60% сделок оформляется с использованием кредитных средств. Банкиры тоже наблюдают рост желающих получить кредиты для покупки жилья. В “Центр-инвесте”, например, на 1 января 2006 г. сумма кредитов на покупку жилья составила 292,9 млн руб., а на 1 января 2007 г. равнялась уже 866,6 млн руб., свидетельствуют данные годового отчета. По оценке банкира одного из региональных банков, в Ростове около 45 банков предлагают ипотечные программы, но это не предел – число пришедших в ипотеку банков увеличивается, в том числе и за счет московских и международных операторов. К примеру, ипотечные программы представили открывшиеся в этом году “Глобэкс” и BSGW. Ростовский филиал Альфа-банка начнет выдавать ипотечные кредиты примерно через месяц, говорит управляющий филиалом Сергей Тренов.
Мнимая стабильность
В начале 2007 г. на рынке Ростова начался некоторый застой, говорит исполнительный директор АН “Дон-МТ” Ольга Тикиджи-Хамбурьян. Она связывает его с понижением покупательской активности – на фоне резко выросших за 2006 г. цен спрос оказался неплатежеспособным. По ее словам, обмен с целью улучшения жилищных условий потерял для клиентов свою привлекательность: уже в конце 2006 г. трехкомнатную квартиру стало невозможно стандартно обменять на две однокомнатные. “Рынок замер”, – говорит Тикиджи-Хамбурьян.
В апреле 2007 г. риэлторы стали наблюдать, что жилье понемногу дешевеет. По информации Тикиджи-Хамбурьян, цены на однокомнатные квартиры в традиционно популярном Северном жилом массиве в апреле или держались на уровне января – 1,45 млн руб. в пятиэтажных домах, или даже снизились с 1,7 млн руб. до 1,675 млн руб. в девятиэтажных домах. В Западном микрорайоне однокомнатные в пятиэтажках в апреле подешевели на 25 000 руб. (до 1,45 млн руб.), а в девятиэтажках – на 150 000 руб. (до 1,7 млн).
По мнению замдиректора департамента по продаже и аренде жилой недвижимости АН “Нирлан” Елены Карлашовой, стабилизация цен наблюдалась в марте и апреле, а “в мае стала заметна некоторая корректировка цен в сторону снижения”. В мае цены замерли, возражает Тикиджи-Хамбурьян.
Цены или стоят на месте, или немного падают лишь на квартиры в панельных и кирпичных хрущевках, считает менеджер АН “Женева” Наталья Сафарова. “В январе 2007 г. однокомнатная хрущевка была продана почти за 1,6 млн руб., сейчас агентство не может продать аналогичный объект за 1,4 млн руб.”, – приводит она пример. В отличие от устаревших в глазах покупателей хрущевок и сталинок цены на вторичное жилье в “более молодых” домах с начала года выросли до 5% за I квартал 2007 г., говорит Сафарова.
Разборчивые покупатели
Снижение спроса на хрущевки закономерно, соглашается Тикиджи-Хамбурьян. По ее словам, востребованным становится современное типовое жилье – покупателей интересует не только улучшенная планировка квартир, но и качество самого здания, подъездов и инженерной инфраструктуры. По словам Сафаровой, нередко покупатели, желающие купить квартиру в пятиэтажках в популярных Северном или Западном жилмассивах, меняют свое решение в пользу домов, построенных не более 10 лет назад в менее престижных Темернике и Чкаловском. Цены будут сопоставимы, добавляет она, а ликвидность нового жилья больше, чем хрущевок и сталинок.
Гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий предпочитает говорить лишь о замедлении темпов роста цен на все вторичное жилье. В IV квартале 2006 г. вторичное жилье в среднем подорожало на 17,12%, за I квартал 2007 г. цены поднялись на 10,18%, сравнивает он. Сосницкий говорит, что участники рынка используют разные методологии оценок, поэтому данные риэлторов отличаются. “Наша компания при составлении отчетов руководствуется методическими рекомендациями, принятыми Российской гильдией риэлторов”, – уточняет эксперт.
Изменение цен
По данным Сосницкого, в январе и феврале квартиры подорожали на 4,29% и 4,52% соответственно, самый низкий показатель ежемесячного прироста (+1,07%) был в марте. Эксперт связывает это с “психологическим фактором” – повлияла информация о падении цен в Москве. Немного подешевели квартиры на Сельмаше (-0,5%), в поселках Орджоникидзе и Аэропорт (-0,53%), в Чкаловском (-1,61%) и на Темернике (-5,98%). По темпам прироста стоимости лидировали квартиры на Болгарстрое (+11,39%), в Нахичевани (+4,93%), Военведе и Стройгородке (4,75%).
На рынок повлияло и растущее предложение, полагает директор АН “Акцент” Евгений Тенишев. По данным ростовской мэрии, в 2006 г. было введено в эксплуатацию 80 многоэтажных домов общей площадью 474 600 кв. м. Значительная часть квартир появилась на вторичном рынке в первые месяцы нового года, добавляет Тенишев. Например, предложение однокомнатных квартир за январь – март увеличилось в три раза, спрос же оставался прежним, говорит управляющий офисом “Риэлти-Ленина” Станислав Нови. Поэтому цены на некоторые объекты в марте показали отрицательную динамику – средняя цена предлагаемых к продаже однокомнатных квартир была меньше февральской на 0,73%. В среднем рост цен на однокомнатные квартиры за I квартал 2007 г. составил 9,68%.
В апреле цены на недвижимость в среднем поднялись еще на 3,13%, говорит Сосницкий. По его данным, больше всего подорожали квартиры в кирпичных девяти-, десятиэтажных домах (+6,63%). На втором месте – аналогичные объекты в девяти-, десятиэтажных панельных домах, которые прибавили в стоимости 1,27%. А вот квартиры в пятиэтажных кирпичных и панельных домах, наоборот, подешевели – на 1,7% и 2,2% соответственно. По подсчетам Сосницкого, за январь – апрель рост цен на вторичном рынке превысил 13%. Май не будет показательным месяцем из-за большого количества выходных дней, отмечает он.
По данным Сафаровой, в мае однокомнатные типовые квартиры в зависимости от этажности и возраста дома продавались по 1,4–1,75 млн руб., двухкомнатные – по 1,8–2,1 млн руб., трехкомнатные – по 2–2,6 млн руб.
Во втором полугодии вторичное жилье будет дорожать на 3–3,5% в месяц, ожидает Сосницкий. Не будут исключением и летние месяцы. “Уже около четырех лет на лето приходится подъем рынка недвижимости”, – аргументирует он.
Сафарова и Тикиджи-Хамбурьян не берутся спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке в дальнейшем. “Определиться с прогнозами можно будет через месяц – к июлю будет видно, куда двинется рынок после затишья”, – осторожничает Тикиджи-Хамбурьян. Хотя уже сейчас “покупатели, уставшие ждать снижения цен, выходят на рынок”, отмечает она. Активизация спроса всегда приводит к повышению цен, считает риэлтор.