Ловушки ипотеки

Новым негативным явлением на рынке недвижимости Перми стало появление “плохих” ипотечных кредитов. Глава Пермского агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (ПАИЖК) Андрей Шинкаренко сообщил, что компания уже передала в суд четыре иска. В них ПАИЖК просит продать жилье заемщика с целью погашения долга перед кредитной организацией. Правда, один из исков был отозван, так как заемщик сумел расплатиться с агентством.

Совокупный размер претензий ПАИЖК составляет около 1,5 млн руб. Несмотря на вроде бы небольшую сумму претензий, весь рынок настороженно ждет, какое решение вынесет суд.

“Возможное выселение человека из купленной им по ипотеке квартиры будет иметь сильный резонанс. Скорее всего, судьи будут принимать решение по делу коллегиально”, – считает управляющий пермским филиалом МДМ-банка Михаил Сюткин. Поступить так, как требует закон, мешает то, что в Перми до сих пор не создан переселенческий фонд, квартиры в котором будут предоставляться недобросовестным должникам.

Помимо публичных дефолтов по ипотеке, в Перми стали появляться и скрытые, не доводимые сторонами до суда. По словам коммерческого директора АН “Респект” Алексея Ананьева, с февраля 2007 г. в их агентство стали приходить люди, которые больше не могут платить по ипотеке. “Мы продавали их квартиры, покупали жилье, меньшее по размеру, а разницу получала кредитная организация, которой человек задолжал. За первую половину мая только к нам обратились три семьи. Думаю, что в городе таких случаев больше”, – говорит Ананьев. Риэлтор отмечает: чтобы быстро расплатиться с кредитной организацией, человек вынужден продавать квартиру дешевле рыночной цены. “Дисконт” для покупателя может достигать 10%.

По мнению руководителя проекта “Консалтинг” корпорации “Перспектива” Регины Давлетшиной, дефолты по ипотеке особого влияния на рынок не окажут. “Размер просроченной задолженности у того же ПАИЖК несерьезен – это всего 0,5% от выданных ими кредитов. Агентство выдало кредитов на несколько миллиардов рублей, а заемщики не вернули лишь 1,5 млн. Если учесть, что на рынке только 25% сделок проводится с участием ипотечных механизмов, ситуация пока не критичная”, – аргументирует аналитик.

На рынке вторичной недвижимости Перми сейчас наблюдается стабилизация и серьезное замедление роста цен, которое началось с февраля 2007 г. Эксперты говорят, что цены переросли уровень платежеспособности населения. По оценкам инвестиционной компании “Ермак”, уже в конце 2006 г. цены на жилье в престижном Ленинском районе превысили возможности даже состоятельных покупателей. Сейчас покупка любого жилья становится все менее доступной для большинства пермяков. Средняя цена 1 кв. м в Перми в мае 2007 г. составила 48 860 руб.

Параллельно с ростом цен происходит и увеличение предложения на рынке. Только за апрель 2007 г. на вторичном рынке оно возросло на 19%. Поступающие на рынок объекты зависают, говорит Давлетшина, они не раскупаются из-за дороговизны. Доля инвестиционных покупок на рынке, которая и так была невысока – в 2006 г., по данным компании “Логитекк”, только 7% жителей Перми приобретали недвижимость как объект для инвестиций, – в 2007 г. вообще стала неразличимой.

Аналитики ожидают, что цены будут снижаться. Такая ситуация продлится до конца 2007 г.