Продавцы хотят продать квартиры

Самые стабильные цены – в ЦАО

Цены на столичную недвижимость продолжают ползти вниз. “Если в январе-феврале 2007 г. на рынке вторичного жилья было зафиксировано незначительное подорожание (на уровне 0,3–0,4% за два месяца), то начиная с марта цены снижаются”, – рассказывает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль-Недвижимость”. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы “МИАН – агентство недвижимости”, сейчас можно с уверенностью заявить, что остановка цен не является временной заминкой или сезонным явлением.

Рынок вступил в фазу коррекции, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005–2006 гг. Цены на жилье, стоявшие в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но в отдельных сегментах снижаются. С начала года незначительное подорожание квартир (на 0,6%), по данным компании “Савва”, произошло только в Центральном административном округе столицы, где средняя цена 1 кв. м на начало мая составила $6515. Во всех остальных столичных округах отмечено снижение средней цены предложения.

Меньше всего потеряли в цене квартиры, расположенные в престижном Западном административном округе, где средняя цена на начало мая по сравнению с декабрем 2006 г. стала ниже всего на 0,3% ($4987 за 1 кв. м) и ЮЗАО – на 0,5% ($5072 за 1 кв. м). Продавцы, выставившие на реализацию квартиры в СВАО и ВАО, оказались в наименее выгодном положении: снижение средней цены предложения по этим округам за истекший период составило 2,7% ($4264 за 1 кв. м) и 2,3% ($4108 за 1 кв. м) соответственно.

По мнению экспертов, снижение цен стало следствием нехватки покупательских денег на рынке. “В прошлом году инвестиционный спрос был удовлетворен, поэтому должно пройти определенное время, чтобы у людей опять накопились достаточные средства на приобретение жилья”, – объясняет Артур Маркарян, генеральный директор корпорации “Главстрой”. “Платежеспособный спрос заметно упал, и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж ощутимо сократился”, – соглашается Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья риэлторской компании “Русский дом недвижимости”.

Одним из механизмов привлечения недостающих денег на рынок, по мнению экспертов, является ипотека. По словам Владислава Луцкова, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок на вторичном рынке Москвы заметно выросла и сейчас достигает 25%. “Почти 90% сделок в 2007 г. в нашей компании прошли с привлечением ипотеки”, – подтверждает Селютина.

Продавцы уступают

Активность рынка в большей степени поддерживается за счет продавцов, чем покупателей. “Число покупателей снизилось, число продавцов возросло. В настоящее время на одного покупателя приходится примерно пять квартир, выставленных на продажу”, – говорит Николай Андреев, генеральный директор компании “Пересвет-Недвижимость”.

По словам Луцкова, сезонного оживления спроса в 2007 г. не произошло, что привело к увеличению предложения. “Новые объекты выставляются по нижней границе средней цены”, – отмечает он. По данным “МИАН – агентство недвижимости”, в феврале по сравнению с январем объем предложения на вторичном рынке столицы вырос на 25% и составил 44 523 объекта, к началу мая он равнялся 50 825 квартирам.

“Выход на рынок значительного числа квартир в I квартале 2007 г. привел к увеличению сроков их экспозиции. Поведение клиентов также изменилось: они стараются досконально изучить интересующее их предложение, прежде чем принять окончательное решение”, – говорит Андрей Ровкач, руководитель инвестиционных проектов HomeHunter.

По данным компании “Савва”, в конце 2006 г. квартира в панельной хрущевке висела на рынке в среднем 47 дней, а в апреле 2007 г. – уже 66 дней. Самый продолжительный цикл продаж отмечен в сталинских кирпичных домах: в апреле он составил 80 дней. Эксперты объясняют это сильно завышенными ценами на такие объекты. Похожая картина складывается и при реализации дорогих квартир, расположенных в старых домах. Как рассказал Андрей Уфимцев, директор по продажам АН “Новое качество”, квартира в отреставрированном особняке дореволюционной постройки на Страстном бульваре в начале февраля была выставлена на продажу за $1,8 млн, в мае цену снизили до $1,7 млн. Так же был вынужден поступить и продавец квартиры в престижном доме на Кутузовском пр-те, 33. Выставив квартиру на продажу в январе за $750 000, в мае он умерил свои аппетиты до $740 000, но квартира до сих пор фигурирует в зависших предложениях риэлторов. “После просмотра квартиры покупатели стали торговаться, еще в конце прошлого года такого не было”, – удивляется Селютина.

По словам Ровкача, сейчас при покупке типовой квартиры или квартиры бизнес-класса можно получить скидку в 3–5% от общей стоимости объекта, в отдельных случаях дисконт достигает 7–8%. “Быстрее всего продается та недвижимость, на которую продавец вынужден ставить наиболее низкую цену”, – отмечает Андреев.

В компании “МИАН – агентство недвижимости” выявили интересную закономерность: наибольшее количество заявок в I квартале поступило на квартиры, расположенные на юго-востоке (это самый дешевый сегмент рынка) и на юго-западе, где квартиры одни из самых дорогих в столице.

В качестве новой тенденции Андрей Ровкач назвал появление на рынке ограниченного объема полностью обставленных квартир. Ранее подобные предложения были лишь в престижных домах, сейчас около 5% предложения экономкласса выставляется на продажу с мебелью и бытовой техникой. Как правило, стоимость таких квартир выше аналогичных объектов без меблировки и техники на 8–10%. “Подобный шаг со стороны собственников можно расценивать как ответную реакцию на отрицательные ценовые коррекции рынка”, – считает Ровкач.

Куда вкладывать деньги

Ситуация на вторичном рынке привела к тому, что инвестиции в жилую городскую недвижимость уже не приносят желаемых результатов. “2007 год дает ясно понять: московская недвижимость перестала быть предметом спекуляций, – говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу “Инком-Недвижимости”. – Инвесторы, которые в прошлом году стремились получить максимальную прибыль в короткие сроки, уходят с рынка”. Такого же мнения придерживается и Николай Андреев. По его словам, инвестиционные сделки практически исчезли с рынка недвижимости. “Сейчас это просто невыгодно. Если в январе вы купили однокомнатную квартиру за $150 000, то в настоящий момент в лучшем случае вы продадите ее за $140 000”, – говорит он.

По словам Лидии Гречиной, сейчас на место инвесторов, рассчитывающих на быстрый оборот средств, приходят те, у кого есть возможности делать долгосрочные финансовые вложения. В таком случае целесообразно приобрести квартиру в элитном доме или доме бизнес-класса, а потом сдавать ее в аренду. Цены на такие объекты вряд ли будут снижаться, спрос на них стабильно высок. “В 2006 г. стоимость найма элитного жилья и квартир бизнес-класса выросла на 20–25%, и, по предварительным оценкам, именно в этих сегментах рост арендных ставок будет особенно интенсивным и в этом году”, – говорит она.