АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Личное пограничье

Наличие балкона или лоджии повышает цену квартиры. По мнению аналитиков АН “Домострой” – в среднем на 5% во всех сегментах недвижимости.

“Москвичи любят балконы (за исключением, пожалуй, живущих на верхних этажах столичных высоток – там выходить на балкон просто страшно). Это приятная опция, хотя пересчитать ее ценность на деньги сложно. В целом можно сказать, что при выборе между двумя квартирами, одна из которых на 5 м больше, а другая с балконом, многие покупатели выберут второй вариант”, – считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”.

Объект народной любви

Балконы часто путают с лоджиями. Функция у них одинаковая, но формальное отличие в том, что лоджия – это ниша, конструктивно входящая в общий объем здания, а балкон в современных домах – это выступающая из стены огороженная железобетонная балка. С точки зрения потребителей лоджия лучше, чем балкон: она более закрытая. Но в целом факт популярности балкона или лоджии отрицать сложно: квартира без балкона считается несколько “неполноценной”.

Анжела Кузьмина объясняет, что само слово “балкон” происходит от позднелатинского balcus (балка) и означает чаще всего площадку с ограждением на верхних этажах здания. “Несмотря на древнее происхождение, ни в греческой, ни в римской архитектуре балконы не встречаются. Но были балюстрады – практически то же самое, только внутри здания. Можно предположить, что балюстрады однажды появились снаружи здания и получили название “балкон”, – говорит Кузьмина.

Балконы и лоджии получили широкое распространение в Европе в эпоху Возрождения, их использовали для обрамления окон или даже располагали по всей длине фасада здания. В России, как отмечает Елена Буравцова, пресс-секретарь АН “Домострой”, балконы стали обычным явлением более 200 лет назад. Тогда в основном строили бревенчатые дома, в которых с чердака был сделан выход на балкон в виде небольшого дверного проема или небольшого отверстия-лаза. Балкон огораживался резными перильцами. По мере расширения и совершенствования уже каменного строительства более изысканными и дорогими становились и балконы.

В дореволюционную эпоху и в советский период 30-х – начала 50-х гг. прошлого столетия большое внимание уделялось эстетике балконов и лоджий. По словам Ветлугиной, в старой архитектуре подобным элементам отводилось значительное место, без них Москва немыслима, это был немаловажный декоративный элемент, гармонично вписанный в фасад дома. “Балконы были шедеврами искусства”, – добавляют специалисты компании “Квартал”. Действительно, в особняках и усадьбах XIX – начала XX в., а также в классических сталинских домах балконы и лоджии огораживались красивыми решетками, парапетами или колоннами.

Современная эпоха тоже внесла свою лепту в историю балконов. “Одно время, – рассказывает Ветлугина, – в новых столичных дорогих домах начали проектировать нечто огромное, которое ни балконом, ни лоджией назвать невозможно. Скорее всего это “зимний сад” площадью где-то 30 кв. м. И что только покупатели не делали! Балконы стеклили, выводили туда отопление. Потому что в стране, где девять месяцев в году плохая погода, большие балконы и лоджии вряд ли нужны. В наше время супербалконы строятся по разным причинам, например, глубина дома такова, что комнату в принципе уже нельзя технически сделать глубже. В домах, особенно бизнес-класса, такие балконы делались для того, чтобы хоть как-то компенсировать небольшой размер комнаты. Часто общая площадь квартиры считалась вместе с лоджиями и зимними садами без каких-либо коэффициентов”.

По мнению Кузьминой, сейчас балкон в чистом виде в элитных домах не является преимуществом. “Как правило, застройщики стараются при новом строительстве использовать более интересные решения, такие как террасы или балконы с большой площадью остекления, которые являются частью квартиры”, – объясняет она. Спросом пользуются и квартиры в реконструированных домах с сохранением старых фасадов, в которых балконы сами по себе являются украшением дома.

Прощай, эстетика!

Большая советская энциклопедия (БСЭ) сообщает, что балконы и лоджии обогащают фасад здания, и подчеркивает, что это важный элемент ритмико-пластической организации стены. Балконы и лоджии не менее важны для архитектурного облика здания, чем все остальные элементы красивых фасадов, утверждает архитектор Александр Гликман. С ним соглашается Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties: “Балконы многих московских домов вполне органично дополняют экстерьер здания”.

Однако далеко не всем жильцам интересно, что думают о балконах-лоджиях специалисты или пишет БСЭ. Им даже по большому счету наплевать, что говорит об этом действующее законодательство. Главное – чтобы было удобно. И раз уж в приватизированной квартире есть балкон (лоджия), его будут использовать по своему разумению-хотению.

Специалисты считают, что такой подход – следствие того, что балконы воспринимаются как вещь обыденная. Если до революции, отмечает архитектор Сергей Талалаев, балконы были только в домах обеспеченных людей, поскольку из-за них строительство становилось дороже, то после революции балконы или лоджии стали появляться на всех жилых зданиях (этому способствовало и внедрение новых строительных технологий). Сейчас все дома строятся с балконами маленькими, средними, большими или очень просторными.

Соответственно, со временем стало меняться и функциональное назначение балконов/лоджий. Если первоначально они служили только эстетическим целям и были дополнительным удобством для владельцев, которые могли выйти на балкон, полюбоваться окрестностями, природой, вдохнуть свежего воздуха, то впоследствии балконы/лоджии стали рассматриваться исключительно с утилитарной точки зрения. “Не более того. Никакой эстетики фасада и прочих высоких материй – об этом впоследствии уже никто не думал”, – говорит Наталья Ветлугина. Например, их легко можно остеклить, превратив практически не используемую площадь в “комнату” малой площади, напоминает Кузьмина.

Впрочем, удобство тоже стало пониматься весьма своеобразно. Многие всерьез считают, что оно заключается, например, в том, что на балконах чрезвычайно удобно выбивать ковры, вытряхивать половики и подстилки для домашних животных. Еще одно огромное “удобство” – выйти с мутными глазами в сильно разогретом виде подышать-покурить, а потом выплюнуть горящий окурок куда-то вниз...

За последнюю сотню лет целевое назначение балконов менялось в соответствии с изменениями в обществе, добавляет Елена Буравцова: “Постепенно балкон из декоративного украшения фасада превратился в подсобное помещение. Особенно это стало бросаться в глаза во времена строительства малометражных серийных домов (хрущевок и панельных домов первых массовых серий), когда балконы использовались как подсобка, кладовая, погребок, чулан или место для сушки белья. Многие хранили на балконах лыжи, велосипеды, в том числе и сломанные. А поскольку без запаса продуктов в то время прожить было сложно, то часто в зимнее время балконы использовались еще в качестве весьма экономичного холодильника”.

Каков балкон, таков и дом

Вообще, балконы и лоджии и их “содержимое” могут многое рассказать о своих владельцах, их пристрастиях, составе семьи и т. д. Это настоящая открытая книга, часто – сборник анекдотов. Для психолога и социолога, да и для любого внимательного наблюдателя балкон поведает многое о своих хозяевах, среди которых попадается немало колоритных гоголевских персонажей, благополучно перекочевавших в наши дни: здесь и Коробочки, и Плюшкины, и Ноздревы...

У одних там всегда горы пустых бутылок и пивных банок, у других – кучи хлама, который на помойку выбросить жалко, а вывезти на дачу нельзя – там уже полно всякой рухляди. Запасливый народ хранит на балконах в ящиках и мешках под тряпьем картошку и лук. Правда, овощи периодически требуют переборки, а в противном случае закрома начинают источать удручающие запахи. Но, как говорится, своя ноша не тянет, а что до соседей – не их дело.

Предусмотрительные автолюбители держат на балконах/лоджиях канистры с бензином, чтобы дорожающее с каждым днем топливо было под рукой. Один хозяйственный мужичок хранил аж несколько канистр, которые он во время случайного возгорания в испуге стал быстро сбрасывать вниз и спалил весь дом.

Отдельно можно говорить о складируемой на балконах старой бытовой технике. Валех Рзаев замечает в связи с этим: “В Западной Европе многие балконы самими жильцами превращены в маленькие уютные садики, где растут в горшках цветы и небольшие декоративные растения. Это обязательный элемент бытовой культуры. А если балкон превращен в помойку, то это свидетельство бескультурья”.

К сожалению, в Москве, как правило, только люди, не обремененные каждодневными заботами о хлебе насущном (либо уже осознавшие тщетность таких терзаний), не держат на лоджиях ничего лишнего, ограничиваясь лишь цветами. Но таких явное меньшинство.

Особенно красноречиво рассказывает о своих хозяевах вывешенное белье. А поскольку это повсюду, как правило, показатель низкого жизненного уровня, то власти некоторых стран – наверное, стыдясь бедноты, до которой они довели свое население, – ввели запрет на превращение балкона в сушилку. Такие ограничительные правила действуют, например, в Грузии, правда, касаются они домов, стоящих вдоль улиц, по которым ездят важные персоны. Теперь грузины, чтобы не шокировать персоны своими простынями, должны заняться остеклением своих балконов, в чем власти даже готовы оказать поддержку. Справедливости ради стоит заметить, что Грузия в этом плане не одинока. Подобные запреты действуют и в других государствах, включая Беларусь и Дубай.

Нельзя также не заметить, что и в России, в частности в Москве, власти тоже никогда

не смотрели сквозь пальцы на балконные вольности. В советскую эпоху особенно строгие нормы существовали для домов, стоящих вдоль правительственных трасс. Там категорически запрещалось что-либо вывешивать, переделывать, перекрашивать. А поскольку все жилье тогда было государственное, то дискутировать с властями на эту тему никто не собирался и серьезных конфликтов не было. Что касается зданий, мимо которых никогда не проезжали почетные эскорты, там жильцы в общем-то пренебрегали нормами, хотя старались это не выпячивать. Ничего особенного в те времена на балконах не городили, но бельевые веревки были почти везде.

Но все изменилось в 1990-е гг., когда многие ограничения были отменены и в стране расцвел правовой нигилизм. Истосковавшийся по вольной жизни народ стал открыто проявлять долго сдерживаемую инициативу. Тогда же началось массовое остекление балконов – кто во что горазд.

В результате, увы, балконы и лоджии во многих довольно красивых домах превратились в убогие голубятни, отделанные безвкусно и вразнобой. “Повальное остекление лоджий и балконов я считаю ужасным. Это портит облик домов, особенно сталинских и дореволюционных. Ни в одной стране мира нельзя так обращаться с фасадами исторических строений”, – сетует Наталья Ветлугина.

Вдобавок к уродованию фасадов несанкционированное остекление (включая внутреннюю отделку, обивку) сопровождается применением опасных горючих материалов. Тем самым нарушается один из строительных принципов – противодействие пожару (считается, что человек в случае загорания в квартире может выбежать на балкон и подождать помощи или перебраться на другой уровень). В настоящее время балконы и лоджии (не без помощи их владельцев) как раз и служат частыми причинами возникновения пожаров.

Еще одно следствие незаконного и неграмотного остекления – нарушение теплоизоляции дома. Это ускоряет износ дома и создает плохой микроклимат, вызывает промерзание стен, повышенную влажность и, как следствие, способствует повсеместному возникновению плесени и грибков на стенах. Многие предусмотрительные жильцы в благородном стремлении расширить жилую площадь после остекления еще и монтируют на балконе радиаторы отопления. Этого допускать нельзя, замечает Сергей Талалаев, поскольку в результате ухудшается отопление других этажей.

Чтобы как-то прекратить стихийное и подчас вредное для всего жилого дома обустройство гражданами своих балконов, власти вынуждены были принять меры. Как подчеркнул Николай Федосеев, начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, еще в 2001 г. в столице было введено правило, согласно которому все новые дома, возводимые по городскому заказу, должны сдаваться в эксплуатацию с уже застекленными балконами. По его словам, сейчас подобное требование вводится даже в инвестиционные проекты коммерческих застройщиков. “Такой шаг – забота об архитектурном облике столицы. Давно было понятно, что стеклить балконы и лоджии надо на этапе строительства. Если этого не делать, жильцы будут браться за обустройство самостоятельно без согласования с городскими структурами”, – объясняет он.

Идею планомерного остекления поддерживает Валех Рзаев: “Учитывая наши суровые климатические условия, остекление балконов – тенденция вполне положительная, если это не нарушает внешний облик здания. Это позволяет сберечь тепло во внутренних помещениях, избавляет балкон от попадания снега, дождя, пыли”.

Правила и жизнь

Надо сказать, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170, позволяют работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда систематически проверять законность использования балконов/лоджий и не допускать размещения там громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Что касается перепланировок, то согласно постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г. остекление лоджий (балконов), изменение их формы и объединение с внутренними помещениями допускаются только при наличии надлежащего проекта, одобренного рядом инстанций.

А как быть с нарушителями? Им посвящена статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая

гласит: 1) Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда; 2) Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ (с 1 сентября 2007 г. минимальный размер оплаты труда будет повышен до 2300 руб. в месяц).

Однако так уж повелось, что законы, нормы, правила живут своей отдельной жизнью, а люди – своей и пути их не пересекаются. Взять хотя бы гипотетическую законную возможность представителей соответствующих надзорных органов заходить в квартиры для проверки тех же балконов-лоджий. Оказывается, на практике это сделать невозможно, хозяева просто никого не пустят, ссылаясь на неприкосновенность жилища и Конституцию РФ.

Тем не менее, вероятно, неуемная самодеятельность граждан, создающих себе дополнительные удобства в ущерб окружающим, будет в ближайшее время сильно затруднена благодаря новым инициативам законодателей. Чтобы пресечь незаконные перепланировки, столичные власти предлагают внести изменения в федеральное законодательство. Новшества дадут возможность участковым милиционерам и судебным приставам проверять предполагаемую перепланировку квартиры без согласия жильцов, отметил председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству Валерий Скобинов. Это, по его словам, связано с тем, что в последнее время резко возросло количество обращений граждан, которые просят проверить соседние квартиры, где, по всей вероятности, идет капитальный ремонт.

Людей беспокоят сильный шум и грохот ломающихся стен, что явно свидетельствует о проводимой незаконно перепланировке. Не исключено, что вследствие такого ремонта будут повреждены несущие конструкции и весь дом окажется под угрозой разрушения. Подобные печальные случаи в Москве уже фиксировались.

Однако, замечает Скобинов, многие жильцы (и нанятые ими строители), затеявшие перепланировку, не пускают инспекторов Мосжилинспекции в свои квартиры для осмотра технического и санитарного состояния, умело ссылаясь на действующее законодательство. Попасть в проблемную квартиру можно только после соответствующего решения суда, на что уходит до трех месяцев. А за это время либо переустройство уже завершится, либо может пострадать много людей. Предлагаемые изменения и дополнения в Гражданский процессуальный и Жилищный кодексы, а также в закон “О милиции” помогут решить эту проблему цивилизованно, считает Скобинов. В ближайшее время депутаты Мосгордумы обсудят поправки. В случае одобрения они будут направлены в Госдуму.

Валерий Скобинов убежден, что предлагаемые поправки не нарушат статью 25 Конституции РФ и статью 3 Жилищного кодекса, гарантирующие неприкосновенность жилища. Это крайне важно, поскольку согласно исследованию “Левада-центра” 52% опрошенных россиян ставят неприкосновенность жилища на 3-е место после права на жизнь и бесплатное соцобеспечение (по данным ВЦИОМ – 43%).

Разумеется, те, кто задумает что-то сделать с балконом, вправе осуществить перепланировку, только надо все делать по закону. Конечно, побегать по разным ведомствам и кабинетам придется.

Лидия Попова, начальник отдела капитального строительства компании “Пересвет-Девелопмент”, перечисляет этапы пути: “В первую очередь необходимо получить в БТИ технический паспорт, затем взять техническое заключение, разработать проект, согласовать его с архитектурно-планировочным управлением и санитарно-эпидемиологическим надзором, поставить подписи в главном управлении Государственной противопожарной службы и других инстанциях. А после подписания и сбора полного пакета документов необходимо подать заявление в жилищную инспекцию. Получив разрешение жилищной инспекции, можно нанять лицензированную строительную бригаду, оформить с ней договор и в течение четырех месяцев сделать перепланировку балкона. Завершив переустройство, надо получить от жилищной инспекции акт ввода балкона/лоджии в эксплуатацию. Затем БТИ должно провести замеры нового балкона. Наконец, собрав все необходимые документы, необходимо зарегистрировать перепланировку в регистрационной палате”.

Оформив официально перепланировку, человек может быть уверен: ликвидность его квартиры значительно повысилась. Ведь нелегальное переустройство квартиры или ее частей впоследствии, в случае купли-продажи недвижимости, только прибавляет всем участникам сделки лишней головной боли.

“Одна из проблем, с который люди сталкиваются при сделках с недвижимостью, – незаконные перепланировки балкона/лоджии, – комментирует ситуацию Лариса Патлух, генеральный директор “Бест-Недвижимости”. – Например, прежние жильцы вынесли туда отопительные батареи, а это чрезвычайно трудно узаконить. Нелегально переделанную квартиру продать в общем-то можно, но в этом случае покупатель фактически берет на себя всю ответственность и все обязательства по согласованию. Понятно, что далеко не каждый покупатель на это пойдет. Обычно такое согласование стоит $1000 и отнимает примерно два месяца на оформление документов. Но мы не стараемся уговорить клиента, потому что вполне может оказаться, что на это потребуется куда более значительная сумма. И покупатель, который выражал готовность все сделать сам, завтра может столкнуться с большими трудностями и заявить, что виноваты риэлторы, потому что дали ему неправильный совет, и что теперь мы должны все сами исправлять, иначе он нам же предъявит претензии”.

Прежде чем решиться остеклить или еще что-то содеять с балконом, Буравцова советует учесть все “за” и “против”. Аргументами “за”, по ее мнению, выступают снижение шума, сокращение тепловых потерь и уменьшение пыли в квартире. Главный аргумент “против” – уменьшение светового потока. Если балкон/лоджия выходит на солнечную сторону, то этого можно не бояться, а вот если на теневую, то освещение квартиры может оказаться недостаточным.

Между тем, по данным Московской жилищной инспекции, после того как в 2005 г. процедура согласования перепланировки была упрощена, незаконных перестроек стало меньше, а разрешений на легальную перепланировку стало выдаваться больше: “В 2005 г. только служба “одного окна” выдала 14 546 разрешений на переустройство, а в прошлом году было выдано еще 17 262 разрешения”.

Видимо, “неостекленных” домов в будущем строить вообще не будут. “Остекление лоджий и балконов – вопрос, в котором наш народ проявляет редкое единодушие. И даже власти с этим сейчас согласились – остекление теперь закладывается в проект, и не только дорогих домов, но и типовых панельных”, – говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании “Хирш”. С ее точкой зрения перекликается мнение Валеха Рзаева: “Идеальный балкон в современных типовых проектах московского жилья – пространство площадью около 15 кв. м с остеклением, где вдоль перил проложены специальные короба для цветов. Теплый пол, хорошее освещение. Остальное – по вкусу”.

Александр Гликман тоже верит в остекление, но... без балконов: “Я думаю, сейчас более актуальны решения без балконов и лоджий, это так называемые французские балконы – “стекло в пол”. О тенденции распространения французского балкона говорит и Сергей Талалаев.

Считай по-новому

Специалисты компании “Квартал” рекомендуют обратить внимание на вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс, который изменил порядок подсчета общей площади квартиры. На основании пункта 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. До 1 марта 2005 г. в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

На основании Строительных норм и правил “Жилые здания. СНиП 2.08.01-89” (в Москве на основании распоряжения мэра “О порядке подсчета площадей жилых зданий”) общую площадь квартир (а не только жилую!) следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Таким образом, площадь лоджий и балконов не включается в общую площадь квартиры. Тем не менее при расчете общей стоимости квартиры многие застройщики используют приведенную площадь лоджий и балконов (с учетом коэффициентов) при определении общей стоимости квартиры.

Лоджии, балконы, веранды и террасы, куда имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственниками квартир.

В элитных квартирах площадь лоджий и балконов может составлять 10–15 кв. м (для расчета цены – 5–7 кв. м с учетом понижающих коэффициентов). В отдельных квартирах может доходить до 30–50 кв. м (10–25 кв. м с учетом понижающих коэффициентов). При средней цене элитного жилья, находящегося на разных этапах строительства и в разных районах города, от $6000 до $20 000 за 1 кв. м несложно подсчитать, во сколько покупателю обходится эта “пограничная территория”.