ГРОМКИЕ ИМЕНА: “Главстрой” бросает перчатку иностранцам
Прошел почти год с того времени, как вас назначили гендиректором “Главстроя”. Каким этот год был для вас, учитывая, что стройка – новое направление деятельности?
Сказать, что прошедший год был для меня легким, было бы неправдой, я бы слукавил. Год был непростым, трудоемким – это с одной стороны, но с другой – было понятно, что нужно делать, поэтому был запущен целый ряд проектов. Год также был очень познавательным. Я говорю не о специфике бизнеса – она ясна, а о познании среды взаимоотношений, которое в строительстве – очень персонифицированной отрасли – достаточно важно.
Вы перешли на должность гендиректора большого строительного концерна, имея главным образом опыт экономиста и финансиста, со строительством как с бизнесом не сталкивались. У вас наверняка были какие-то ожидания в отношении того, насколько сложно будет работать. Оправдались ли они?
Получилось ровно так, как я думал, не сложнее и не проще. Единственный момент, который я недооценивал, – это степень общественной значимости и публичности бизнеса. Изначально мне казалось, что строительство – это обычное производство, подобное металлургии, химической или нефтяной промышленности, где руководители предприятий крайне мало взаимодействуют с обществом. Но на практике все оказалось совсем по-другому. Строительство объекта – жилого или нежилого – напрямую затрагивает интересы людей: тех, для кого вы строите, тех, кто живет по соседству со стройплощадкой, и т. д. Поэтому необходимо постоянно быть готовым отвечать на возникающие вопросы. Я и раньше работал в крупных компаниях масштаба не меньшего, чем “Главстрой”, но никогда не ощущал себя таким публичным человеком, как здесь.
А в “Главстрое” за это время что-то поменялось?
Самое главное изменение заключается в том, что мы сумели реализовать в “Главстрое” модель управления, по которой работает наш акционер – компания “Базовый элемент” – и все остальные ее бизнесы. Это модель вертикально-интегрированного холдинга, где главенствующая управленческая роль принадлежит корпоративному центру, которым является “Главстрой”, а все остальные подразделения выполняют функцию производственных единиц. Еще одно очень заметное изменение – это продвижение бренда корпорации. Я считаю очень важным результатом то, что за прошедший год рынок начал понимать, что такое “Главстрой”.
Но в целом я не хотел бы подводить какие-то итоги за год. Дело в том, что мы достаточно интенсивно движемся вперед и постоянно происходит пересмотр задач. И когда ты все время движешься вперед, то все, что было сделано раньше, кажется таким маленьким, а каждая следующая задача – более важной и значительной. Например, когда мы перестраивали корпоративную структуру компании, то нам казалось, что это одна из важнейших задач. Но как только мы этот этап прошли, выяснилось, что на самом деле это мизерная задачка, а впереди предстоит решить другие, более важные: отстраивать систему управления проектами, налаживать бюджетирование, отшлифовывать работу системы контроля. Эти работы уже запущены, но еще не реализованы, поэтому наедине с самим собой живешь с ощущением, что рассказывать о сделанном рано.
В одном из интервью вы сказали, что “Базэл” поставил перед вами задачу превратить “Главстрой” в лидера строительной индустрии. Какие шаги уже сделаны в этом направлении?
Основные направления, по которым мы сейчас работаем, – это корпоративное управление, финансы, совершенствование контрольных функций, решение вопросов, связанных с качеством строительных работ и производимой продукции, интенсификация труда, совершенствование технологий. Еще одно важное направление – это повышение эстетических характеристик наших объектов. По всем этим векторам деятельности холдинга ведется серьезная работа, направленная на то, чтобы мы могли соответствовать самым высоким стандартам, существующим в этих сферах.
Какова сейчас структура холдинга?
Внутри холдинга, как и в любой крупной компании, существует корпоративная иерархия. На верхнем уровне находится корпорация “Главстрой”, которая на 100% контролируется “Базовым элементом”. “Главстрой”, в свою очередь, владеет контрольными пакетами акций трех дивизионов. “Главмосстрой” – это строительный дивизион, “Моспромстройматериалы” – промышленный дивизион, а специальные строительные и инжиниринговые услуги – это “Мосмонтажспецстрой”. Еще ниже в структуре находятся операционные предприятия и организации, которые проектируют, производят стройматериалы, строят, реализуют построенное жилье и в последующем эксплуатируют. У нас разветвленная система договорных отношений между подразделениями корпорации, но при этом высокая степень консолидации финансовых потоков.
Сколько компаний входит в состав “Главстроя”?
У нас сейчас примерно 150 предприятий, где пакеты акций выше контрольного, и около 50 организаций, в которых мы владеем миноритарными пакетами.
В прошлом году в Москве и Московской области вы построили около 1 млн кв. м жилья. Какие планы на 2007 г.?
В 2007 г. мы собираемся построить чуть больше 1 млн кв. м жилья.
У вас есть проблемные участки, на которые вы не можете выйти по тем или иным причинам? Что вы можете сказать по этому поводу?
Проблемные участки есть. Один из них находится в Щербинке, где из-за правовой коллизии мы до сих пор не начали строить, хотя по плану должны были выйти на площадку еще в феврале. Второй участок – в Южном Бутове. По этой площадке у нас абсолютная правовая ясность. Город провел все необходимые действия, у заказчика есть все необходимые разрешительные документы, территория под застройку освобождена, и мы вышли на площадку. Но в то же время мы уже несколько раз сталкивались с хулиганскими действиями группы лиц, которые проживают по соседству и протестуют против работ по городским программам строительства социального жилья. Эти лица вместе с представителями ряда политических организаций несколько раз сносили ограждения стройплощадки. Сейчас мы с помощью юристов принимаем меры, чтобы обеспечить себе возможность спокойно работать и возместить нанесенный нам ущерб. Пока из запланированного здесь построен только детский сад.
Но, наверное, препоны тоже возникли не случайно?
Я считаю, что позиция по Бутову – очень эмоциональная и, на мой взгляд, неоправданно спекулятивная. Все вопросы надо решать в правовом поле. Для этого существуют суды. А люди начинают лезть с кулаками на строителей и милицию, на глазах у всех ломать забор, установленный на абсолютно законных основаниях. Это совершенно неправовая ситуация – то же самое, как если бы человек разгонял машину на городской улице до скорости в 180 км/ч только на том основании, что у него на спидометре есть такая цифра.
Сколько площадок сейчас есть у компании в Москве и Московской области?
Около 20.
Назовите ваши самые крупные проекты.
Самый крупный из реализующихся проектов жилищного строительства – это “Подольские просторы”. Здесь в общей сложности будет построено 420 000 кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры. Есть несколько проектов, в рамках которых строится 100 000–150 000 кв. м недвижимости. Это застройка на Большой Очаковской улице, на Мичуринском проспекте, в Москворечье-Сабурове, в Железнодорожном и Ногинске… Еще есть два проекта комплексной жилой застройки в ближайшем Подмосковье (каждый по 600 000–700 000 кв. м), но они находятся на подготовительной стадии, и я пока не хотел бы говорить о конкретике. В рамках городского заказа мы должны много социального жилья построить в Южном Бутове, сдать Медицинский центр МГУ и театр “Мастерская Петра Фоменко”, возвести несколько объектов системы образования общей площадью более 35 000 кв. м.
За пределами Москвы и Московской области крупный проект у нас в Санкт-Петербурге – это строительство жилых микрорайонов в Конной Лахте и Северной долине. Там у нас в общей сложности более 700 га земли под застройку.
Потом, у нас есть планы построить и реконструировать заводы по производству строительных материалов и конструкций почти в 10 регионах страны. Это нам даст и рост объемов производимой продукции, и новые высокотехнологичные продукты с высокой добавленной стоимостью.
Сколько денег вы собираетесь вложить в строительство и реконструкцию заводов?
Сейчас этот вопрос обсуждается, но речь идет о сотнях миллионов долларов.
Раньше в портфеле “Главмосстроя” – нынешнего строительного дивизиона “Главстроя” были элитные объекты, например жилой комплекс “Русский модерн” на Гоголевском бульваре, дом на Остоженке, 27. Собираетесь ли вы в будущем возобновить практику элитного домостроения?
Безусловно, мы будем строить элитные дома. Компания должна присутствовать во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
У вас уже есть участки под строительство, вы собираетесь участвовать в тендерах или приобретать другими способами землю, пригодную под реализацию элитных проектов?
У нас есть площадки, которые в Московском регионе позволяют построить более 4 млн кв. м жилья. Далеко не все из их числа подойдут под строительство элитных домов, но есть и подходящие.
На территории ЦАО?
Нет. У нас есть хорошая мысль по застройке участка на территории Западного административного округа. Но я пока не могу говорить о ней подробно.
В настоящее время большая часть жилья, возводимого компанией, представлена типовой панельной серией ГМС-1. Собираетесь ли вы в будущем заниматься вопросом ее модернизации?
Мы строим много домов серии ГМС-1, но они не занимают большую часть в структуре сдаваемых объектов. У нас 50% – монолит, 50% – панель. Тем не менее ГМС-1 – очень значимая для нас серия. На сегодняшний день это единственная типовая серия панельных домов,
которая отвечает всем последним требованиям современного жилищного строительства. В доме высота потолков – 3 м, увеличена по сравнению с другими сериями типовых панельных домов толщина перекрытий, что дает хорошую шумоизоляцию. Компоновка квартир и их площадь тоже соответствуют современным стандартам. Это самая свежая серия, которая была разработана с нуля в последние несколько лет, но у нас есть целая программа по ее развитию. Недавно я проводил встречу совместно со специалистами ЦНИИЭП жилища – разработчика этой серии. Результатом стало создание группы, которая будет работать над вопросами, связанными с ее улучшением.
Если она так хороша, то зачем в этой серии что-то менять?
Мы планируем поработать над эстетикой дома, создать разные модули, что позволит применять эту серию при застройке целых микрорайонов. Пока мы строим только 17-этажные дома, но в будущем планируем поднять дома серии ГМС-1 до высоты 25 этажей. Ну а главная цель – достижение оптимальных характеристик цены и качества.
Речь идет о снижении себестоимости строительства?
Да. Любой производитель того или иного продукта прежде всего озабочен его конкурентоспособностью на рынке. И мы, конечно, будем бороться за снижение себестоимости.
Кроме серии ГМС-1 появятся ли новые разработки?
Мы работаем над проектированием новых серий домов, будем переходить на принципиально новые типы зданий и технологии как для многоэтажного строительства в городах, так и для возведения малоэтажных и частных семейных домов в пригородных зонах и сельской местности. Например, мы уже ведем переговоры с одним из ведущих проектно-конструкторских и научно-исследовательских институтов в области сборного и монолитного строительства – с КБ им. Якушева.
А монолитное домостроение “Главстрой” интересует?
Конечно, интересует. Но я хочу отметить, что монолитные дома по сравнению с панельными проигрывают по срокам строительства и они более затратные.
Корпорация работает не только в Москве, но и в регионах, а возить панели далеко нерентабельно. Как вы собираетесь решать задачу?
В тех регионах, где мы будем развиваться, мы планируем создавать собственные производственные мощности.
Компания по горзаказу строит не только жилье, но и нежилые объекты. Например, недавно был сдан в эксплуатацию современный комплекс Городской клинической больницы им. Боткина. Но почему у вас нет собственных коммерческих проектов? Или по горзаказу работать более выгодно?
У нас много собственных инвестиционно-строительных проектов, которыми управляет наше девелоперское подразделение. Но строительство – это самостоятельный бизнес. Проведя разделение функций внутри “Главстроя”, мы четко выделили строительную функцию, которой занимается наш строительный дивизион – “Главмосстрой”. Он продает свои услуги тому или иному заказчику и, кстати, сейчас просто перегружен заказами.
Одним из заказчиков является Москва. И вести строительство по городскому заказу очень интересно и престижно. Ведь город реализует целую серию ярких проектов – таких, как, например, новое здание для театра Петра Фоменко, которое станет одной из самых современных театральных площадок в Европе.
В целом строительная функция сама по себе интересна и сама по себе имеет свою собственную норму рентабельности. И чем сложнее объект, тем она выше.
И сколько она составляет?
Сегодня максимально возможная на рынке рентабельность в строительстве составляет 10–15%.
А на будущее какие планы?
Продавать строительную услугу соразмерно рынку, но с одной важной поправкой: мы должны переместиться в более высокий класс. Мы должны работать лучше, качественнее, чем наши коллеги по цеху – российские генподрядные организации. Нашими главными конкурентами должны быть не они, а иностранные генподрядные компании, которые присутствуют в России. Мы должны соревноваться за подряды с ними и получать столь же высокие гонорары за свою работу. А сегодня “Энка” или “Сканска” получает за один и тот же объем работ существенно большую денежную сумму, чем российская компания.
Почему?
Потому что сейчас на рынке сложилась такая ситуация. У иностранных компаний деловая репутация лучше, и это дает им возможность получать дополнительную денежную премию к сумме контракта.
А вы хотите конкурировать, чтобы доказать всем, что умеете работать не хуже, и получать такую же премию?
Да. Это одна из наших главных целей.
Вы уже участвовали в каком-то тендере или получили заказ на новых условиях?
Это вопрос следующего года.
Собственные инвестиционные проекты “Главстрой” реализует на заемные средства или на деньги акционера?
Мы привлекаем кредитные ресурсы, используем и ресурсы акционера “Главстроя” – компании “Базовый элемент”. Без помощи акционера вытащить компанию из того состояния, в котором она находилась и частично еще находится, было бы невозможно.
У “Главмосстроя” были серьезные долги перед поставщиками, вы уже рассчитались с ними?
Бизнес был приобретен с достаточно большим пакетом обременений, причем долги перед поставщиками были не главной проблемой. Это объясняется тем, что “Главмосстрой” не очень грамотно управлялся при предыдущем собственнике, и это, наверное, и явилось причиной продажи компании. С этими обременениями мы сейчас работаем, реструктурируем и постепенно выходим из непростой ситуации. Но я бы не сказал, что для нас ситуация складывается трагически. Мы перестали строить в убыток, и ситуация выравнивается.
Убытка нет, а когда появится прибыль?
Текущая прибыль уже появляется. Но когда люди в течение 5–7 лет копили убытки, создавая иллюзию, что все хорошо, в одночасье проблему не решить.
В числе компаний, принадлежащих Олегу Дерипаске, есть и другие структуры, которые занимаются недвижимостью. Например, компания “БЭЛ Девелопмент”, которая раньше входила в структуру “Базового элемента”, а потом в рамках реструктуризации управления активами собственника была передана во вновь созданную компанию – РАИнКо. Как строится ваше сотрудничество?
Каждый занимается своим делом. Еще задолго до покупки нашего бизнеса “БЭЛ Девелопмент” занималась девелоперской деятельностью в коммерческой недвижимости и продолжает это делать. У нас свои задачи, у них – свои.
Во многих компаниях топ-менеджеры имеют акции в бизнесе компании. У вас есть акции возглавляемых предприятий?
Во многих, но не в наших. Это принцип, по которому выстраиваются отношения в компании “Базовый элемент”. Менеджеры не имеют акций компаний, в которых они работают.
В предприятиях, входящих в вашу компанию, например в “Главмосстрое”, “Моспромстройматериалах”, “Мосмонтажспецстрое” и др., есть “золотые акции”, принадлежащие правительству Москвы. Какие возможности они дают?
“Золотые акции” позволяют городу влиять на принятие ключевых решений и иметь представителя в совете директоров.
Как вы оцениваете состояние рынка жилой недвижимости Москвы? Сейчас сложилась неоднозначная ситуация, кто-то прогнозирует рост цен, другие – их плавное снижение.
На мой взгляд, объективных причин для снижения цен нет. Но и резкого скачка цен, как это произошло в прошлом году, не будет. В прошлом году рынок недвижимости двинул вверх колоссальный инвестиционный спрос, но он был удовлетворен, и определенная денежная масса была изъята с рынка. Я думаю, что общий рост цен на жилую недвижимость за этот год не превысит 5–6%.
А что происходит со спросом?
В начале года было отмечено замедление продаж, а сейчас уровень продаж восстанавливается.
Это коснулось только Москвы или области тоже?
И Москвы, и области. Хотя в области все же отмечалось большее оживление, чем в Москве.
Сколько стоит дешевое жилье?
Мы начинаем продавать жилье в Московской области по ценам от $1500 за 1 кв. м.
О каких городах Подмосковья идет речь?
У нас есть объекты в Ногинске, Подольске, Железнодорожном, Химках, Красногорске и ряде других городов.
Рост цен на недвижимость положительно сказался на девелоперском бизнесе, так как компании получили больше денег, чем ожидали. Или вы не согласны с этим?
Я согласен. Многие девелоперы действительно в прошлом году хорошо заработали, но и себестоимость растет. Сильно увеличились цены на металл, на цемент, на подключение объектов к сетям. В этом году они, кстати, растут еще быстрее. Так что очень многие вещи нивелировались.
Работа у вас тяжелая и хлопотная, но получаете ли вы от нее удовольствие?
Хлопотно, тяжело, но ответ мой – да! Я получаю удовольствие, когда вижу результат собственного труда. Поскольку компания не стоит на месте, то положительных эмоций много.