НА АСФАЛЬТЕ: Копейки уже не нужны

Нарынке жилья в Москве цены снижаются, и девелоперы уже менее склонны делиться с частными соинвесторами прибылями от операций с недвижимостью. Несколько крупных компаний привлекают деньги с биржи, другие предпочитают строить на кредитные средства.

Вообще, с деньгами проблем нет, утверждают участники рынка. Главная проблема – мало проектов и ресурсов. В первую очередь эксперты говорят о нехватке инфраструктуры и земельных участков. В столице дефицит инвестиционно привлекательных площадок усугубляется возрастающей активностью мэрии как застройщика, которому тоже нужны участки.

Западные инвесторы пока активнее в более понятном им секторе коммерческой недвижимости. “Иностранные институциональные инвесторы, нацеленные на долгосрочные и низкорискованные вложения капитала, – пенсионные фонды, ПИФы или страховые компании – уделяют все большее внимание растущему влиянию экономики России”, – отмечает Майкл Ланге, председатель совета директоров Jones Lang LaSalle (JLL). Иностранные компании привносят свои правила и технологии (преимущества которых не всегда бесспорны, учитывая российскую специфику, замечают местные игроки).

Один из способов выхода иностранной компании на российский рынок – создание СП с российскими девелоперами. Особенно охотно – с теми, у кого есть доступ к площадкам и интересным проектам. Да и российские финансовые структуры кооперируются с застройщиками.

По мнению гендиректора компании “Русстройтрест – Строительные инвестиции” Дмитрия Гусева, вложения в квадратные метры обеспечивают инвесторам сочетание разумной доходности и высокой – по сравнению с фондовым рынком – надежности. Загородная, производственно-складская, коммерческая недвижимость, качественный ритейл – доходность практически в любом сегменте рынка в России на сегодня одна из самых высоких в мире, говорят эксперты.

Климат так себе

Станислав Бродский, управляющий директор УК “Велес-Менеджмент”, считает инвестиционный климат в России в настояще время благоприятным. “К нам потянулись иностранцы, которые прежде считали российскую недвижимость некой суперэкзотикой”, – говорит он.

Например, созданная Морисом Гринбергом, бывшим гендиректором страховой компании American International Group (AIG), компания Starr Investments планирует вложить в офисы высшего класса, элитное жилье и гостиницы сотни миллионов долларов. И начать компания собирается с Москвы, инвестируя средства как в уже готовые проекты, так и в покупку земельных участков. Эксперты уверены, что рынок такие объемы денег без труда переварит, но для получения участков нужен серьезный административный ресурс.

С другой стороны, Сергей Свиридов, директор департамента развития ИК Sminex, напротив, считает, что при внешнем увеличении рынка, большом количестве заявленных проектов и росте макроэкономических показателей инвестиционный климат в Московском регионе остается достаточно тяжелым.

“Сложности [есть] в согласовании новых проектов в области строительства и девелопмента. Острый дефицит ресурсов, прежде всего энергетических, которых катастрофически не хватает для реализации новых проектов. Тяжелая ситуация с инфраструктурой, особенно транспортной. Все эти факторы значительно затрудняют открытие новых инвестиционных проектов”, – аргументирует он. “По-прежнему этот бизнес закрытый, структура владения активами непрозрачная, финансы далеко не всегда белые и т. д.”, – добавляет Бродский.

Еще одну особенность российского рынка – обилие спекулятивных проектов, на стадии строительства не имеющих конечного потребителя, – отметил на форуме “Дни российской недвижимости” в рамках выставки Realtex Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners. По словам Сергея Гутника, руководителя департамента по вопросам собственности и туризма Европейского банка реконструкции и развития, “если мы финансируем коммерческий объект, мы хотим, чтобы спекулятивный момент был минимальным”.

Дозреваем

Отмечаемое экспертами снижение ставок капитализации на рынке, по мнению Владимира Пинаева, управляющего директора JLL, для Москвы благо: “Уходят инвесторы, которые ожидали высоких доходов, и на их место приходят новые игроки – западные инвесторы с высоким уровнем требований к проектам. Соответственно, повышается качество объектов”.

Первоочередная проблема для инвестора – найти проект. Поэтому иностранцы создают СП с российскими девелоперами, и особенно охотно – с теми, у кого есть доступ к площадкам и интересным проектам, а также административный ресурс. По словам Томаса Дукала, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций JLL, преимущества СП для российского девелопера – привлечение на ранних этапах средств для реализации своего проекта. Для зарубежного партнера это возможность выхода на российский рынок, сложный для самостоятельной деятельности. Зачастую партнеры инвестируют в проект равными долями, риски, соответственно, делят пополам. В случае сильного финансового партнера девелопер может одновременно браться за несколько проектов. Кроме того, сотрудничество с зарубежным партнером усиливает доверие к проекту со стороны как российских участников рынка, так и международных. А у девелоперской компании есть шанс выйти на IPO.

Дмитрий Гусев уверен, что кооперация – разумный шаг, совмещение опыта и компетенций каждой из сторон приводит к тому, что девелопер не тратит время и усилия на организацию финансирования, а инвестор (финансист, западный или российский – не важно) не тратит время на поиск и оценку объектов (проектов) для инвестирования. “Я не даю в долг, а банк не торгует семечками”, – иронизирует Гусев.

Для эффективности работы такой схемы важны взаимное доверие и “согласованность” основных бизнес-процессов, подчеркивает Гусев, добавляя, что, с другой стороны, “не должна полностью исключаться возможность застройщика привлекать альтернативные источники средств, а у инвестора – финансировать “независимые” проекты”.

Например, СП “Дойче Банка” и австрийского строительного концерна Strabag будет не только развивать девелоперские проекты (Strabag как крупный генподрядчик не имеет проблем с проектами) и осуществлять строительство, но и финансировать их. Credit Suisse First Boston ведет переговоры с Mirax Group о покупке 20% подразделения MRC Mirax Skyscrapers, сделка оценивается в $300 млн. Активно инвестирует в российскую недвижимость фонд Morgan Stanley (управляет активами в сфере недвижимости стоимостью $72,8 млрд. В России компания с 1994 г.). Кроме 10% “РосЕвроДевелопмента”

в октябре того же года Morgan Stanley Real Estate приобрела за $30 млн 15% специализирующейся на строительстве элитного жилья в Москве компании RGI International Ltd.

Израильская компания Mirland Development совместно с российским партнером “494 Управление начальника работ” (“494 УНР”) построит в столице два жилых комплекса общей площадью около 200 000 кв. м. Инвестиции в проект составят примерно $233 млн. Доля израильской компании в проектах составит 51%, прибыль будет разделена пополам.

Компания Льва Леваева AFI Development выручила от размещения $1,4 млрд. Капитализация компании после сделки превысила $7,3 млрд, но к настоящему времени снизилась до $5,7 млрд (капитализация “Системы-Галс” оценивается примерно в $3,2 млрд, “Открытых инвестиций” – в $2,8 млрд в РТС). Успех эксперты объясняют тем, что компания смогла предложить инвесторам большой портфель разнообразных проектов в России – от гостиниц и офисов до жилья.

Сейчас в портфеле AFI Development 21 проект общей площадью 3,2 млн кв. м, на реализацию которых потребуется $6,7 млрд, а после ввода в эксплуатацию, который намечен на 2008–2012 гг., их стоимость, по оценке JLL, составит $13,4 млрд (сейчас – $3,7 млрд).

ГК “ПИК” провела размещение 1 июня и обошла компанию Леваева. В ходе IPO 15% акций ПИК было продано примерно за $1,8 млрд. Половину этой суммы акционеры потратят на покупку части допэмиссии компании, вернув деньги обратно группе “ПИК”.

Банки-организаторы оценили компанию накануне размещения в $11–14 млрд, по итогам торгов она стоит $11,9–12,3 млрд. По данным “Ведомостей”, более 60% спроса поступило от международных инвесторов. К моменту размещения ПИК инвесторы уже имели выбор среди акций публичных девелоперских компаний, и ПИК разместилась ближе к нижней границе. Тем не менее это самое большое IPO в России.

На биржу ПИК вышла с портфелем из 413 проектов общей непроданной площадью 8,8 млн кв. м, который CB Richard Ellis оценила в $8,8 млрд. 19,7% приходится на Москву, 51,1% – на Московскую область (вместе – 88% стоимости), остальное – другие регионы.

Всегда в цене

Пока динамика цен на жилье в столице скорее отрицательная. Будет ли нынешняя стагнация кратковременной реакцией на двукратный рост цен или это начало более глубокого проседания рынка, аналитики во мнениях расходятся.

“Для крупных инвесторов рынок жилья по-прежнему достаточно доходный, хотя не во всех сегментах, потому что они ориентированы на девелопмент проектов, имеющих запас прочности даже при неблагоприятной конъюнктуре. Стоимость растет за счет реализации проекта, а не только благодаря росту рынка, говорит Бродский.

Сергей Свиридов, однако, считает, что в сфере жилой недвижимости насыщение уже достигнуто. “Судя по всему, нас ожидают тяжелые 2007–2008 годы”, – прогнозирует он.

В жилую недвижимость вкладываются в основном российские деньги. Как говорит Бродский, “иностранцы, например, не понимают, как строить поселки. Вообще, в жилом секторе они не понимают покупательной способности населения”.

Тем не менее инвесторы охотно приобретали акции RGI International, специализирующейся на строительстве элитного жилья в центре Москвы. Рынок элитной недвижимости столицы по-прежнему высокодоходен и меньше зависит от общей конъюнктуры. Как показал отчет RGI, доходность может достигать 70–80%. При себестоимости жилья на Остоженке $1300–3000 за 1 кв. м продаются квартиры на “золотой миле” в 8–10 раз дороже.

Но в среднем доходность девелоперов – около 40–60% от проекта. По подсчетам же Vesco Group, рентабельность элитного строительства даже снизилась за последние 2–3 года с 30–35% до 18–20%. 25% – такова доходность по жилым проектам в Москве, скромничают девелоперы.

По оценке аналитического консалтингового центра “Миэль”, ожидаемая доходность инвестиций на рынке недвижимости в 2007 г. “для корпоративных инвесторов составит: 20% – для инвестиционной деятельности, 25–30% – для девелоперской, 10–15% – для риэлторской”.

Девелоперский сектор остается одним из немногих непрозрачных и достаточно доходных бизнесов, констатируют в компании, отмечая, что в последнее время в этом сегменте наблюдается приток капитала из других бизнесов.

Одновременно в “Миэле” считают, что застройщики сейчас внимательнее относятся к разработке новых проектов, боясь ошибиться с концепцией. Ведь ожидаемой сезонной активизации спроса не произошло и удовлетворить требования оставшихся потребителей все сложнее.

Не для физиков

“Пора дилетантов закончилась с окончанием безумного роста, который позволял зарабатывать на простой разнице покупки и продажи. Сейчас успех проекта зависит от точной, как в аптеке, сбалансированности всех компонентов проекта. То же самое, например, имело место на фондовом рынке”, – отмечает Дмитрий Гусев.

Эксперты почти единодушны: рынок недвижимости сейчас – не для мелких частников, и похоже, частники в этим согласились. Даже паевые инвестиционные фонды, породившие иллюзию, что теперь на недвижимости может заработать любой желающий – стоит только купить пай, – также оказываются по факту доступны только квалифицированным инвесторам (за редким исключением). А скоро, по словам Станислава Бродского, это будет закреплено законодательно.

Замгендиректора “Союза профессиональных риэлторов” Наталья Желаднова говорит, что доля инвестсделок на рынке жилья в 2006 г. оценивалась в 15–30% (по другим оценкам – до 70%), а рост цен на недвижимость в 2006 г. – более чем на 70% – принес частным инвесторам доходность, превысившую доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост – на 70%). Но удвоение за год стоимости квадратного метра оказалось все же чрезмерным для платежеспособного спроса.

По оценке независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, в мае общее снижение цены 1 кв. м превысило 1%, то же самое произойдет и в июне. По данным Бекетова, средняя цена по городу составила $4632 за 1 кв. м.

Риэлторы, впрочем, утверждают, что на спокойном и предсказуемом рынке на недвижимости можно и зарабатывать, и совершать просто надежные покупки, невзирая на ценовую коррекцию. “Наиболее привлекательные для инвестиций в жилую недвижимость – новостройки на начальном этапе строительства, – говорит Наталья Желаднова. – На практике для инвестиций предпочитают сегмент недорогих, наиболее ликвидных 1–2-комнатных квартир на вторичном рынке, новостройки в ближнем Подмосковье”. В Vesco Realty считают, что вложения в недвижимость городов-спутников дадут как минимум на 10–15% выше, чем в московское жилье классов “эконом” и “бизнес”.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина отмечает, что в Москве динамичный рост стоимости сохранится скорее всего лишь в сегменте элитного жилья, что значительно поднимает порог для частных инвестиций до $1,5–2 млн. А по данным “МИАН – Агентство недвижимости”, основной поток средств пока направляется в сегмент бизнес-класса. Но в данном классе инвесторов чаще всего интересуют вложения в один объект от $3 млн до $10 млн, по сути, это уже мелкий опт. Такая же картина – переход к инвестициям “коврового типа” – по данным Vesco Realty, наблюдается в ближайшем Подмосковье.

В 2007 г. желающих приумножить средства за счет вложений в квартиры явно меньше. По мнению экспертов, предполагаемый объем инвестиционных сделок в течение 2007 г. не превысит 10%. Платежеспособная часть населения продолжат инвестировать средства в покупку квартир в столице, уверены в “Миэле”. Просто потому, что других надежных способов сохранить деньги от инфляции нет.