НА АСФАЛЬТЕ: Подводные камни нацпроекта

Александр Исаев, президент коммуникационной группы “Медиа-Шторм”, обращает внимание на то, что с 2005 г. жилищная тема стала одной из наиболее популярных на страницах СМИ. “Еще никогда решения жилищного вопроса не обсуждались так интенсивно на многочисленных мероприятиях и в кабинетах власти разного уровня”, – добавляет он. Но реальных подвижек в строительном секторе пока значительно меньше, чем разговоров. Банковская система России оказалась не готова динамично развивать ипотечные схемы. Около половины всех ипотечных кредитов выдается Сбербанком, а еще 20% – другими шестью крупнейшими банками. Сама же доля покупок квартир с использованием ипотеки ничтожно мала – в пределах 5% по стране. “Сейчас ипотечные кредиты практически не стимулируют новое строительство, хотя в Москве все больше людей готово приобрести строящееся жилье в кредит”, – констатирует Исаев.

“В мире известны две формы стимулирования строительного рынка: либерализация правил игры и социализация. Нацпроект предполагает доступное жилье, т. е. социализацию, но при объявленных социальных приоритетах поощряется либерализация. Обеспечение граждан жильем – это социальная задача. Но жилье в стране в основном коммерческое”, – говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway, акцентируя предвыборно-идеологическую составляющую нацпроекта.

Исключение составляет разве что Ханты-Мансийский округ, где работает ведомственная (процентная ставка дотируется за счет нефтегазового комплекса) ипотека со ставкой кредитования 5% годовых. Кроме того, самая масштабная социальная программа развернута в Москве – по очередникам, молодым семьям. Но эти программы существовали и до разработки нацпроекта. Как и программа по обеспечению военных жильем. Вывод аналитика: нацпроект – не что иное, как предвыборная активизация со стороны властей.

Министр регионального развития Владимир Яковлев, отчитывая в апреле отстающие регионы, сообщил, что в подпрограмме “Молодая семья” Курская область вообще не участвовала, в Камчатской участниками программы стали три человека, в Архангельской области – 29 человек, в Ленинградской – 55. Из федерального бюджета выделено 3,83 млрд руб., распределено же на сегодня через конкурс 2,1 млрд руб.

По ходу выступления на том же апрельском совещании руководителя Росстроя Сергея Круглика выяснилось, что более половины (на 300 млн руб.) из 36 соглашений (на общую сумму 700 млн руб.), заключенных по программе “Молодая семья” с субъектами Федерации, до сих пор не обеспечены федеральными средствами: Росстрой не может предоставить им деньги, так как 40 субъектов еще не сдали отчетность за прошлый год. Но даже когда средства перечислят (об условиях перечисления “в долг” участники совещания договорились), жилье для молодых семьей вряд ли станет действительно доступно.

Причины сего феномена просты. Александр Пашков, первый заместитель председателя правительства Пензенской области (перевыполнившей план по вводу 2006 г.), посетовал, что по региону выдано в прошлом году 276 сертификатов молодым семьям, сертификаты действительны к оплате в течение девяти месяцев, а претенденты на жилье до сих пор не могут подобрать квартиры из-за недостаточности средств. Росстрой при расчете стоимости 1 кв. м для региона руководствуется сведениями на начало календарного года, а платить людям приходится в конце года. В прошлом году официальные расчеты стоимости 1 кв. м по Пензенской области составили 13 500 руб. (расчет для ГЖС), в начале 2006 г. рыночная стоимость 1 кв. м составляла 15 000 руб., к концу года – уже 20 000 руб. С аналогичной незадачей столкнулись и в Архангельской области.

Но отсутствие энтузиазма в руководящих кругах в последнее время не в моде: Владимир Яковлев обратил внимание собравшихся на положительный характер того, что по данной подпрограмме выделяются хоть какие-то средства (это 10% от стоимости жилья вместо 30–40% обещанных, уточняют участники рынка).

Увы, принятые в рамках нацпроекта законодательные акты зачастую не в состоянии реально решать вопросы доступности жилья для граждан. Об этом свидетельствуют, в частности, результаты опроса первых лиц и топ-менеджеров крупных российских банков, страховых компаний, строительных, инвестиционных, девелоперских структур, представителей власти на федеральном и региональном уровнях на тему “Реализация национального проекта “Доступное жилье”. Проблемы и перспективы”. Опрос проводился МАИН и КГ “Медиа-Шторм” по поручению партии “Единая Россия”.

Наиболее острый для строителей вопрос – получение участков под застройку и упрощение процедуры получения исходно-разрешительной документации. Оптимистичные заявления представителей власти о том, что по российскому законодательству не составляет никакого труда в течение трех месяцев получить землю под строительство, полностью опровергаются представителями строительного сектора. По словам Дмитрия Шмелева, коммерческого директора девелоперской компании “СТ-Групп Регион”, именно условия получения земельных участков и их оформления мешают превратить стройку в локомотив российской экономики.

Александр Исаев, в свою очередь, отметил, что только сейчас застройщики приступают к реализации проектов, начало строительства которых было намечено на первую половину 2006 г. По его словам, процедура оформления документов на строительство увеличилась за последние полтора года в 1,5–2 раза.

На изначальную непродуманность составных частей реализации нацпроекта указывает Алексей Кожевников, вице-президент “ОПОРы России”: “Сейчас власти только подошли к пониманию того, что регионы в России должны иметь генеральные планы развития территорий (глав регионов обязали до 1 января 2008 г. подготовить генпланы, в противном случае грозятся запретить распоряжаться участками под строительство. – “Ведомости”). Зачастую приходишь в регион, а там даже непонятно, где муниципальная собственность на землю, где – федеральная”.

У Москвы свои правила

Специфическая головная боль московского девелопера – предполагаемая в соответствии с нацпроектом прокладка инженерных сетей на участках под строительство решается в столице смело и изящно.

Подпрограммой “Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства” предполагается, что за счет мер господдержки будет создан новый банковский инструмент, позволяющий получать кредиты на развитие коммунальной инфраструктуры органам местного самоуправления, застройщикам и организациям коммунального комплекса. Необходимым требованием подпрограммы является также использование госгарантий РФ, а также субъектов РФ и муниципальных гарантий только для частичного обеспечения каждого из кредитов с целью более обоснованного отбора инвестпроектов банками-кредиторами.

В Москве в силу особенностей пополнения городской казны – в основном за счет внебюджетных поступлений – средствами федерального бюджета для развития сетей пользоваться невыгодно. Об этом свидетельствует служебная записка № 4-19-10787/6 от 23.06.2006 главы ДЭПР г. Москвы Валерия Силкина мэру Москвы Юрию Лужкову (документ имеется в распоряжении редакции), согласно которой Москва обходится собственными средствами без заемных коммерческих банковских средств, “проценты по которым предлагается частично гасить средствами федерального бюджета”.

“Разница в стоимости сопоставимых необеспеченных заимствований г. Москвы в РФ не превышает 0,5% годовых. ПП РФ от 3 июня 2006 г. № 351 “О порядке предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства” устанавливает, что госгарантия в РФ может быть представлена в размере 50% от объема кредита и не покрывает процентов по кредиту, штрафных санкций и иных издержек, которые могут возникнуть в случае невозврата кредита. По экспертной оценке комитета государственных заимствований г. Москвы, наличие такой гарантии потенциально может снизить стоимость кредитных ресурсов для заемщика в лице г. Москвы не более чем на 0,2% годовых”, – говорится, в частности, в документе. Кроме того, в записке обращается внимание на то, что “механизм реализации данной программы на федеральном уровне не проработан и возможность и сроки получения государственных гарантий определить невозможно. Учитывая это, изменение городской системы финансирования создания инженерной инфраструктуры за счет бюджета на финансирование ее за счет связанного кредита предоставляется преждевременным”.

Более рациональной системой поддержки строительства объектов инфраструктуры в регионах в Москве считают целевое субсидирование части расходов местных бюджетов на строительство инфраструктуры, обеспечивающей дома-новостройки, или предоставление из федерального бюджета беспроцентных займов на возвратной основе для тех же целей.

Опыт столицы подтверждает общероссийскую тенденцию: существующие механизмы компенсации затрат на оснащение участка под строительство коммуникациями невыгодны. Кредит недешев, а суеты вокруг его получения многовато. Средства из федерального бюджета по этой статье имеются – не использовано гарантий по кредитам на 20 млрд руб., но застройщики их не хотят брать, так как строят на средства местных бюджетов, отметил Сергей Круглик. В общем, позаимствованная у Великобритании схема субсидирования процентной ставки по кредиту на оснащение земли коммуникационной инфраструктурой пока на российской почве не прижилась.

Невыгодность для Москвы получения федеральных бюджетных средств для решения городских социальных задач отражена и в документе № 4-19-6349/7 (документ имеется в распоряжении редакции): “Расчет величины субвенций из федерального бюджета осуществлялся только на носителя льготы, без учета членов его семьи, в том числе иждивенцев, и права на дополнительную площадь, установленную федеральным законодательством. Таким образом, налицо фактический дефицит средств, выделенных в 2006 г. г. Москве из федерального фонда компенсаций, образованного в федеральном бюджете, <...> в размере около 1 млрд руб. Для обеспечения жильем указанных категорий граждан с учетом членов их семей с использованием только средств федерального бюджета (без использования средств бюджета г. Москвы) в 2006 г. необходимо было предусмотреть в федеральном бюджете около 1440 млн руб. (вместо предоставленных 430,4 млн руб.) на предоставление субвенций г. Москве. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы были подготовлены и направлены (15.08.2006 и 13.09.2006 (повторно) в Министерство регионального развития РФ предложения по повышению эффективности реализации федеральной подпрограммы обеспечения жильем молодых семей в Москве. В поступившем ответе г. Москве предложено действовать по схеме федеральной подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей”. По нашему мнению, замена пользующихся популярностью у молодых москвичей механизмов социальной помощи в жилищной сфере, реализуемых в течение четырех лет в рамках городской программы “Молодой семье – доступное жилье”, на консолидированное субсидирование части расчетной стоимости жилья приведет к заметному снижению уровня социальной поддержки молодых семей, что в соответствии с законодательством недопустимо”.

Казалось бы, столичное правительство проявило редкую экономическую прозорливость. Однако эксперты рынка считают, что аплодировать преждевременно, ведь в Москве за последние три года объемы строительства жилья практически не растут. “И не потому, что не хватает места для строительства, а из-за неэффективной политики управления со стороны городских властей. Ни разу не было проведено нормального аукциона, только конкурсы на предоставление земельных участков, в результате на конкурсах участки раздали – и все, они не застраиваются”, – посетовал представитель девелоперской компании, пожелавший остаться неназванным.

Хотя на фоне непростой ситуации с выполнением социальных программ в регионах российская столица выгодно выделяется. По мнению участников рынка, с введением нацпроекта Москва объединила все планы, которые у нее и до этого были:

очередники, молодые семьи, внеочередники (инвалиды, ветераны, сироты, тяжелобольные и т. п.). Оксана Басова, руководитель пресс-службы корпорации “С-Холдинг”, уверена, что развитие строительной отрасли без введения нацпроекта в естественных условиях происходило бы в Москве точно так же, как происходит сейчас, поскольку в Москве и до этого был разработан комплекс мер и проводилась реальная работа по строительству социального – т. е. доступного для граждан – жилья.

Среднесрочную программу жилищного строительства в г. Москве на период 2006–2008 гг. и задания до 2010 г.”, в соответствии с которым все, что строится, – и жилье, и инфраструктура, и дороги – теперь возводится в рамках нацпроекта. Итоговые плановые цифры не менялись. В целом немного уменьшается количество коммерческой недвижимости, увеличивается доля социальной при стабильном общем объеме. Это, по оценкам наблюдателей рынка, некритично для рынка.

Необходимый максимум

В качестве необходимых условий для строительства к 2010 г. 80 млн кв. м (по уточненным президентом данным – 110–130 млн кв. м) участники заседания МАИН выделили “обязательный уход с рынка родственников руководителей регионов и аффилированных с ними компаний” – таково мнение Сергея Платонова, вице-президента инвестиционного банка “КИТ Финанс”. “Все остальное отрегулирует рынок”, – уверен он. А также “распределение земли только на аукционах, обеспечение стройплощадок инженерной инфраструктурой за счет государства, предоставление льготных кредитов строителям за счет стабфонда”, говорит Ирина Радченко, вице-президент МАИН.

“Жилье в России может стать доступнее при условии значительных вложений со стороны государства в развитие строительной отрасли и создание мощной производственной базы. Кроме того, необходимо достаточное и своевременное кредитование, в том числе и по ипотеке”, – считает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК “Конти”.

“Чтобы в существующих условиях жилье стало реально доступным, необходимо добиться низкой себестоимости строительства, в том числе и за счет подготовки большого количества площадок под застройку. Сейчас в регионах нет подготовленных участков с готовыми проектами. А нацпроект не учитывает, что средства нужны не только на коммуникации, но и на разработку проектной документации для развития территорий, – говорит Оксана Басова. – Саратовский губернатор на MIPIM-2007 обратил внимание главы МЭРТ Германа Грефа на то, что в регионах нет проектных институтов, способных справиться с задачей по проектированию в больших масштабах”. Из этого следует, что пора выходить на региональный рынок столичным проектировщикам (НИИ и т. п.), а государству – заняться срочной подготовкой профильных кадров на местах.

“В последнее время много говорится о финансировании из федерального бюджета в рамках нацпроекта застройщиков и владельцев мегапроектов, – размышляет Басова. – Мол, они могут подавать заявку на участие, но механизм предоставления финансирования пока неясен. Что именно является критерием для отбора девелоперов? Заявляются на финансирование полуолигархические структуры и проекты вроде “Рублево-Архангельского” от “Нафта-Москва”, “Большое Домодедово” от “Металлинвеста” и т. п. Словом, пора государству либо разработать однозначные стандарты, либо назвать ангажированных при проправительственных структурах девелоперов”.

Своим опытом работы в рамках законодательства в соответствии с рекомендациями приоритетного нацпроекта делится Дмитрий Шмелев: “В Ставрополе наш дом “Рубин” на 500 квартир строится и реализуется в строгом соответствии с ФЗ-214 и по ценам, соответствующим требованиям нацпроекта, – по $600 за 1 кв. м, эта цифра соответствует возможностям местного рынка по ценообразованию”.

Но в ряде случаев стоимость жилья совпадает с рамками, обозначенными нацпроектом, из-за того, что в данном месте таковы возможности рынка и таков уровень платежеспособного спроса.

“В регионах цены в центре городов вдвое выше, чем на окраине. Естественно, все стремятся строить в центре, ведь и нормы прибыли выше. Необходимо обеспечить реальный стимул работать и на окраине”, – призывает Шмелев. “Введите налоговые льготы для тех застройщиков, которые готовы формировать новые кварталы на окраине. Предоставьте льготу или скидку, например, по энергоснабжению тем участникам, которые согласятся строить по нацпроекту – и реализовать построенное по строго определенным изначально ценам, а не по рыночным ценам при данной конъюнктуре рынка”, – развивает он свою идею. А для облегчения участи застройщиков “власти могут договориться с естественными монополиями, например, в дотационных регионах предоставлять застройщикам квоту на подключение к электросетям за полцены при освоении новых участков под строительство жилья, ведь, по сути, федеральные власти и госмонополии – единый организм и вполне могут договориться во имя общего дела – реализации нацпроекта”, добавляет Шмелев.

Расширить линейку инструментов приобретения гражданами жилья на самом высоком – правительственном – уровне призывает Алексей Кожевников: “Нацпроект рассчитан на реализацию через процесс покупки жилья, в том числе и через ипотеку, а другие механизмы – аренда, доходные дома, ЖСК – мало обсуждались. В то время как за рубежом целые города застраивались кооперативами. “ОПОРа России” входит в рабочую группу при президенте и 25 мая будет вносить на рассмотрение проект по доходным домам”.

“В регионах экономия средств также может быть достигнута за счет того, что в пригородах земля в собственности региона (муниципалитета), а не в частной. Местная власть может строить автономные источники питания. Сегодня плата за присоединение юридических лиц, например, в Москве, по нашим подсчетам, 45 000 руб. за 1 кВт мощности без НДС (другие участники приводят цифры в 50 000–53 000 руб. – “Ведомости”). Чтобы подключить 2–3-подъездный дом, потребляющий 1500 кВт, необходимо заплатить 1500 х 45 000 = 67 500 000 руб. без НДС. В южных регионах России плата за подключение колеблется от 10 500 до 13 000 руб. за 1 кВт присоединяемой мощности. И не стоит удивляться росту цены 1 кв. м в регионах – цена растет вместе с удорожанием платы за подключение к энергоносителям, – продолжает Кожевников. – Одним из вариантов снижения платы за присоединение может служить отказ от начисления налога на прибыль (24%). Удельный вес сегодняшнего налога на прибыль достигает 85–90% от размера платы за подключение к энергоносителям. Добиться этого можно, например, внесением изменений в статью 251 части 2 Налогового кодекса РФ. Другим решением может служить переработка принципов тарифообразования, контроль планирования и факта необходимой валовой выручки сетевых компаний по технологическому присоединению, отказ от плавающего норматива рентабельности”.

Гендиректор компании “ПИК-Регион” Сергей Канаев, в свою очередь, без устали напоминает об экономической целесообразности комплексной застройки масштабных территорий: “Для успешной реализации проекта необходимо от точечной застройки в городах перейти как к норме к возведению жилых комплексов. “ПИК-Регион” застраивает микрорайоны во многих городах. Освоение больших строительных площадок увеличит количество сдаваемого жилья в разы. И эта работа по силам крупным строительным компаниям России”.

Интересное наблюдение относительно особенностей эффективного управления национальными проектами делает Андрей Закревский, старший вице-президент российского представительства Knight Frank: “Это глобальный госпроект, он только-только стартовал, и дальнейшее его развитие зависит от деятельности местных органов власти. Нужен строгий контроль со стороны государства за выполнением. То есть подстегивающие меры нужны, и они есть”. Например, визиты президента Путина в регионы: как только куда-нибудь съездит, так там работа по выполнению заданий президента активизируется.

“Потенциально жилищный сектор может стать мощным стимулом развития экономики России. В частной собственности у населения находится 40 млн земельных участков, на которых расположены 70 млн объектов недвижимости. Если к этому приплюсовать квартирный сектор, то масштабы впечатляют. И потребности населения в жилье велики: по существующим расчетам, они составляют 46% от нынешнего жилищного фонда”, – резюмирует Александр Исаев.