НА ВОЗДУХЕ: Туристы постсоветского периода

“Каждое промышленное предприятие, институт и другие учреждения обладали собственной инфраструктурой, в которую входили и пионерские лагеря, и туристические базы, и пансионаты. На сегодняшний день нормально функционирует не более 20% данных объектов”, – говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам генерального директора “Терра-Недвижимости” Тимура Сайфутдинова, “земля турбаз и пионерских лагерей, безусловно, лакомый кусок для девелоперов и компаний, работающих в туристическом бизнесе”.

Как это было?

По мнению большинства экспертов, в Московской области в настоящий момент насчитывается около 200 туристических баз. Так, по данным специалиста по земле Vesco Consulting Владислава Даньшина, на начало 1990-х гг. в Московской области функционировало около 250–300 различных ведомственных баз отдыха и санаториев, тогда как на сегодняшний день как действующие сохранились лишь 150–170 объектов. “Остальные либо заброшены, либо были выкуплены частными лицами, а затем перепроданы по частям или продаются в настоящее время”, – говорит он.

“Первоначально строились подобные объекты всеми крупными предприятиями, ведомствами, учебными заведениями и проч. То есть строили их все советские организации, у которых для этого хватало средств”, – говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская.

В 1990-е гг. большинство рекреационных центров Подмосковья лишились потока клиентов, а потому пришли в запустение. Исключения составляют ведомственные дома отдыха Управления делами президента (УДП), РЖД, МИДа, Минфина и т. д. Часть обычных турбаз была продана. Сейчас же некоторые из баз восстановлены и функционируют снова, другая часть использована под строительство других объектов, в том числе коттеджных поселков.

“Многие турбазы, оставшиеся с советских времен, еще функционируют, несмотря на ограниченный клиентский интерес к ним. Они отличаются невысоким уровнем сервиса и слаборазвитой инфраструктурой”, – утверждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Объясняется это просто. “Многие предприятия, в прошлом благополучные, в период перехода от плановой экономики к рыночной столкнулись с финансовыми проблемами и не могли вкладывать денежные средства в содержание и ремонт детских лагерей, домов отдыха и туристических баз. Это привело к разрушению около трети всех объектов”, – говорит пресс-секретарь агентства недвижимости “Домострой” Елена Буравцова.

У турбаз как у объектов недвижимости сохранились некоторые преимущества. “Турбаза – это объект, предназначенный для активного отдыха, поэтому они чаще всего располагаются на территории лесного массива рядом с каким-либо водоемом: рекой, озером, водохранилищем. Из объектов инженерной инфраструктуры на территории турбазы расположены хозяйственные постройки, водонапорные башни, трансформаторные будки и т. д.”, – перечисляет Мария Литинецкая.

По ее словам, социально-развлекательная инфраструктура представлена в таких проектах довольно бедно: в дополнение к жилым корпусам имеется разве что столовая, хорошо – если обустроенный пляж, могут быть также спортивные площадки, прогулочные зоны и “досуговый центр”, где присутствуют, как правило, бар, бильярд и т. д. “В целом турбаза мало чем отличается от дома отдыха и пансионата. По крайней мере, по набору инфраструктуры и природным характеристикам это объекты одного уровня”, – говорит эксперт.

Большинство турбаз может похвастаться своим местоположением. “С точки зрения географии большинство баз отдыха расположено в северных, западных и юго-западных районах Московской области: Дмитровском, Красногорском, Истринском, Одинцовском, Ленинском и Наро-Фоминском, и только незначительная часть приходится на восточные и юго-восточные районы”, – рассказывает Владислав Даньшин.

Интерес девелоперов

По словам экспертов, в настоящий момент большинство старых турбаз принадлежит неизвестно кому, т. е. находится на балансе различных ГУПов и ФГУПов, следовательно, их судьба напрямую зависит от федеральных и муниципальных властей, которые, в свою очередь, не стремятся заниматься их ремонтом или редевелопментом, но также не склонны их кому-то продавать.

Тем не менее некоторым девелоперам удалось уговорить владельцев баз продать им или сдать в управление эти объекты. В данном случае свою роль сыграл интерес к привлекательным участкам. Однако как получались права собственности, для многих юристов остается загадкой.

“Лучшее, что есть у подобных объектов, – хорошие участки земли с лесными массивами. Еще подобные участки хороши тем, что обладают подведенными и согласованными коммуникациями, что также положительно влияет на процесс девелопмента. Я думаю, что на месте туристических баз могут реализовываться хорошие коттеджные поселки, а чуть позже – и объекты гостиничной инфраструктуры. Те объекты, где нецелесообразно сносить строения, могут быть перестроены и уже сейчас сдаваться в аренду”, – считает Илья Шершнев.

По данным Владислава Даньшина, существует два варианта использования участков старых турбаз. “В 1990-е гг. предпочитали разбивать земельный надел на несколько участков, застраивать коттеджами и продавать их. С 2000 г., с началом роста спроса на цивилизованный отдых в Подмосковье, тенденцией стала реконструкция или комплексная перестройка советских баз отдыха в современные загородные отели. Со временем вырабатывалась и наиболее оптимальная концепция проекта. В прошлом веке инвесторы предпочитали вкладываться в строительство элитных рекреационных центров, в начале 2000-х гг. данная тенденция усилилась и дома отдыха начали позиционироваться как закрытые яхт-, гольф- или охотничьи клубы, тогда как на настоящий момент предпочтительным видится создание кантри-отелей средней ценовой категории”, – говорит эксперт.

Однако, по словам Марии Литинецкой, устройство дома отдыха – это долгосрочные инвестиции, проект со сроком окупаемости минимум 4–5 лет. Поэтому другим вариантом развития участка под турбазой, учитывая его прекрасные природно-ландшафтные характеристики, является строительство современного коттеджного поселка. “Элементы положительного окружения, такие как лесной массив и водоем, увеличивают стоимость земли, а соответственно, цены в будущем коттеджном поселке, что повышает доходность проекта в целом. Однако необходимо учитывать, что турбазы располагаются на землях рекреаций, а зачастую и на землях лесфонда. Чтобы построить поселок, необходимо менять категорию земель и вид разрешенного использования. Для строительства дома отдыха этого не требуется, также владельцу не обязательно выкупать землю, можно просто переоформить право аренды”, – говорит она.

По мнению Владислава Даньшина, во многом судьба объекта зависит от места расположения объекта. “На престижных западных и северных направлениях сохранилось гораздо больше действующих рекреационных объектов, чем на востоке Московской области. К примеру, большинство из действующих баз отдыха на береговой линии водохранилищ канала им. Москвы являются реконструированными объектами, построенными еще в 60–70-е гг. прошлого века”, – считает эксперт.

Наследие смутного времени

Остановить девелоперов при переделке старых советских турбаз могут юридические сложности. “Это земли рекреации. Сам участок может находиться либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. Перевести его в другую категорию сложно, формально для этого нужно получить заключение государственной экологической экспертизы о том, что данные земли нельзя больше использовать по целевому назначению. Понятно, что легальным способом эту операцию провести нереально. Поэтому это закрытый рынок и потенциальному покупателю проще всего обратиться за помощью напрямую в администрацию района”, – говорит Тимур Сайфутдинов.

В любом случае, по мнению Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”, изменение категории земли – процесс затратный и долгий. “После кризиса 1998 г. было много предложений по реализации таких площадок. Но, как правило, там было не все чисто с правами. Переуступая эти объекты новым владельцам, местные администрации зачастую превышали свои полномочия. В итоге, рассмотрев несколько таких объектов, мы решили не работать с ними”, – делится своим опытом Михаил Гороховский, вице-президент компании “Бест-Недвижимость”.

Еще одна проблема, тесно связанная с советскими турбазами, – несоответствие цены и качества услуг. “Есть слишком дорогие базы отдыха. Да, уровень сервиса в них сравним с европейским, но большинству москвичей они недоступны по цене. Есть также масса мест с крайне ненавязчивым советским сервисом по неадекватной цене. Получается, что проще на выходные съездить, например, в Чехию, заплатив чуть дороже, чем за те же деньги получить вместо отдыха кота в мешке”, – говорит Ольга Побединская. Помимо реконструкции баз, по ее словам, неплохо бы проводить еще и обучение персонала, который обычно набирается из местного населения.

Цена перестройки

“Стоимость перестройки зависит от состояния турбазы в целом и ее отдельных объектов в частности, все это определяет перечень работ, необходимых для восстановления объекта. Турбаза может нуждаться лишь в косметическом ремонте, а может требовать капитальной реконструкции и перестройки всех объектов. В соответствии с этим стоимость проводимых работ колеблется от десятков тысяч долларов до десятков миллионов долларов”, – говорит Литинецкая.

По данным Владислава Даньшина, 80% из выставленных на продажу объектов – земельные участки средней площадью около 10 га с несколькими блоками ветхих строений жилого и хозяйственного значения. “Если объект долгое время не функционирует, коммуникации, как правило, отведены, а инфраструктурные объекты – подстанции, электропроводка, котельная, газовая станция – находятся в плачевном состоянии”, – говорит он. Около 15% предложения – это заброшенные объекты, постройки которых подлежат сносу, а единственным преимуществом по сравнению с обычными земельными наделами является наличие документации о рекреационном целевом назначения участка. “Небольшой сегмент предложения – это своеобразные долгострои, реконструкция которых застопорилась на той или иной стадии. Как правило, инвестор построил несколько корпусов, реанимировал инфраструктуру, но финансов не хватило на отделочные работы и запуск проекта”, – добавляет эксперт.

Кроме того, стоимость редевелопмента зависит от выбранной концепции проекта и состояния существующей инфраструктуры участка. “В случае строительства элитного объекта с нуля объем инвестиций в среднем составит $2000–2500 на 1 кв. м, что при средней площади застройки около 15 000 кв. м даст общую сумму примерно $40 млн. Тогда как при реализации рекреационного комплекса экономкласса на участке с уже существующей инфраструктурой стоимость строительства, как правило, не превышает $600–800 на 1 кв. м, т. е. при аналогичных объемах застройки инвестиции необходимы уже в пределах $10 млн”, – говорит Даньшин.

По мнению же руководителя аналитической службы компании “Новый город” Натальи Ветлугиной, при перестройке вложения должны быть как минимум на уровне $1000 на 1 кв. м. “Дорого стоит оборудование, которое нужно закупать для всевозможных соляриев, лечебно-оздоровительных процедур. Так что можно сказать, что $1000 на 1 кв. м – это вложения просто в существующие строения”, – уточняет она.

По словам Даньшина, на доходность турбаз влияют сезонный фактор и удобство месторасположения объекта. “Средние показатели наполняемости рекреационных комплексов, как правило, составляют 50–60%, повышаясь на периоды праздников и снижаясь в зимний период. При грамотной концепции объекта и интенсивной маркетинговой политике сроки окупаемости домов отдыха составляют около 7–8 лет”, – отмечает эксперт.

Примеры покупок

Советские турбазы давно оказались в поле зрения участников рынка. “В нашу компанию обращаются люди, желающие приобрести земли бывших баз отдыха, турбаз, пионерлагерей, с просьбой, во-первых, помочь с покупкой данного участка, а во-вторых, провести анализ инвестиционной привлекательности земли под коттеджное или иное строительство. Также к нам обращаются нынешние владельцы этих объектов с желанием найти покупателя и люди, купившие эти земли, с просьбой провести анализ наилучшего ее использования”, – рассказывает Литинецкая.

По словам Сайфутдинова, есть примеры успешного освоения подобных земель – это 4-звездочные гостиничные комплексы “Истра Holiday” и “Лада Holiday” под управлением “РосЕвроОтеля”. “Основными клиентами этих гостиниц являются крупные компании, организующие корпоративные мероприятия, состоятельные москвичи или иностранцы”, – говорит он.

Шульков наиболее успешным опытом считает проекты компании Heliopark, ориентированные на краткосрочную аренду для сезонного отдыха, проведение выходных дней семьей или корпоративный отдых. В частности, Heliopark Country Club Hotel построен в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на месте санатория, принадлежавшего одной из московских строительных организаций. А Heliopark Emmaus Club Hotel, расположенный на 126-м км по Ленинградскому шоссе, появился на месте выкупленного у Союзобщемашбанка убыточного отеля.

Удачными примерами коттеджного строительства на месте бывших туристических баз эксперт называет поселок таун-хаусов “Сенатор-клуб” на территории санатория и дома отдыха “Десна” УДП, коттеджный поселок “Ватутинки Парк”, построенный на участке пансионата все того же УДП, а также поселок таун-хаусов “Петрово-Дальнее” на территории одноименного пансионата. Типичным примером удачно функционирующего комплекса Владислав Даньшин называет дом отдыха “Вороново” (Калужское шоссе, 37-й км), который был реконструирован в начале 1990-х гг. и до сих пор является одним из самых востребованных в Подмосковье.

Некоторые владельцы земельного участка еще не определились, как с ним поступить. “Мы купили первый подобный проект еще в 2001 г., когда 50 га леса с туристической базой в 50 км от Москвы стоили несколько сотен тысяч долларов, сегодня таких цен уже нет. Я думаю, что через несколько лет мы построим на данном участке хороший проект, хотя сейчас он не слишком интересен для девелопмента, так как обладает хорошим потенциалом за счет роста стоимости земли. Я уверен, что, если на рынке не будет потрясений, все подобные объекты будут подвергнуты редевелопменту в ближайшие 10 лет”, – рассказывает Шершнев.

По мнению Литинецкой, только при переводе земли из категории земель рекреации в категорию земель поселения участок дорожает минимум на 25%. “За последние полгода наша компания разработала четыре концепции развития земельных участков, на которых в прошлом располагались турбазы и пионерские лагеря”, – говорит эксперт.

Владельцы и позиционирование

“Встретить базы можно во всех уголках области, но в основном они сконцентрированы в северных, северо-западных и юго-западных лесных массивах. Убыточность или доходность этих комплексов зависит от того, кому турбаза принадлежит. Одно дело – “Газпром”, а другое – ООО “Луч” с малым турпотоком. Другой важный параметр работы – позиционирование на рынке. При грамотном позиционировании и ценовой политике владельцы добиваются большого потока отдыхающих не только в выходной день”, – утверждает Ольга Побединская.

По словам Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании “Новый город”, наиболее комфортно чувствуют себя объекты крупных ведомств и компаний – газовой и нефтяной отрасли, а также УДП. Общеизвестный Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс состоит из нескольких пансионатов, и там до сих пор предлагаются дачи в аренду по цене от $7000 в месяц. Это, как правило, деревянные дома небольшой площади, но расположены они в самых разных местах: в Жуковке, Петрово-Дальнем, Успенском”, – рассказывает она. Цена на номера в этих пансионатах не падает ниже $100 за сутки.

Аналогичная ситуация сложилась на всех направлениях от Москвы. “В настоящее время в 40 км от Москвы по наиболее престижным направлениям пустующих домов отдыха почти не осталось. Тогда как судьба объектов, расположенных далее 40-го км, зависит от характеристик конкретных участков. Большинство турбаз располагают ветхими постройками (благо что есть подведенные коммуникации) и подпорченными экологическими характеристиками, поэтому не являются востребованными на рынке, в силу чего сроки их экспозиции, как правило, превышают средние по рынку”, – говорит Даньшин.

По его словам, восстановление или перепрофилирование оставшихся с советского периода турбаз является вопросом ближайших 10 лет, в течение которых объекты либо будут реконструированы, либо разбиты на меньшие наделы и застроены коттеджами. По мнению Ивана Шулькова, многие проекты редевелопмента турбаз и строительство объектов на продажу могут быть успешны и гораздо более интересны для инвестора с точки зрения рентабельности и сроков окупаемости, чем выкуп земель сельхозназначения.