ОРИЕНТИРЫ: Другая культура

Как в таких условиях город принял генплан и вообще развивается, москвичу, особенно жителю Южного Бутова, сразу и не понять.

В Болгарии пользуются кириллицей, и язык похож на русский, к тому же многие понимают русскую речь. Но когнитивный диссонанс возникает, и дело даже не в том, что болгары кивают головой, когда говорят “нет”. Многое из того, что считается нормой в Москве, сложно объяснить представителям местной администрации и бизнеса даже по-болгарски. Например, про ту же долю города.

Как объяснил Любомил Иванов, мэр (по-нашему – префект) самого богатого района Софии – Лозенец (население – 50 000 человек. Всего в городе 1,3 млн жителей по официальным данным, 2 млн – по неофициальным), инвестора никто не обязывает отдавать часть возводимых площадей в качестве компенсации за “пользование городской инфраструктурой”. Водопровод и канализация отданы в концессию частным фирмам, с ними застройщик и договаривается о подключении, а плату концессионеры получают от эксплуатации. Муниципального жилья, фонд которого в Москве пополняется в том числе за счет строительства коммерческого, здесь попросту нет, и земля на 100% частная. 1 кв. м незастроенной площади в районе стоит около 1000 евро.

Предполагается, что, развивая облагаемый налогом объект недвижимости, инвестор уже приносит городу пользу. Тем более что строить приходится в непростых условиях. Частные наделы земли передавались по наследству, дробились, и владельцев еще сыскать надо. И выкроить здесь достаточно большой участок под застройку непросто. Приходится покупать участки у нескольких владельцев, в результате получаются площадки невообразимой формы.

Московская ГК “МИАН” купила в районе Лозенец земельный участок с разрешением на строительство офисного центра, объем инвестиций в проект – 50 млн евро. 0,5 га представляет собой узкий клин земли, с одной стороны ограниченный лесопарковой зоной, с двух других – шоу-румами нескольких автосалонов, недостроенной школой и японским госпиталем. С дороги будет виден острый угол клина. Здесь разрешено построить около 25 000 кв. м. Для Софии это достаточно крупный проект. Подрядчик еще не выбран, но только у местных строителей есть опыт работы в такой тесноте.

Олег Артемов, руководитель направления зарубежной недвижимости “МИАН-Девелопмент”, до сих пор пребывает в изумлении от того, что на получение проектной документации ушло мизерное время (неделя, если не надо вносить изменения в генплан, и 2–3 месяца, если надо). А пока он оплачивал пошлину в ближайшем банке, сотрудница дирекции архитектуры и градоустройства столичной общины, уполномоченной выдать разрешение, исправила ошибки в представленных документах.

Как рассказал Иванов, инвестиционный проект должен получить одобрение общинной администрации и соответствовать градплану, в процессе строительства вольности не допускаются. Если есть отклонения от проекта, то стройка может быть для начала приостановлена либо здание снесено. Такие случаи бывали. Но поскольку инвестор купил площадку, то либо он может снова попытаться что-то построить, либо площадка так и останется его незастроенной собственностью. Отчуждение земли возможно для государственных проектов, таких как строительство метро или продолжение дорог. Но никак не для коммерческого строительства, даже в интересах города.

Но застройщики все-таки платят муниципалитету! Так называемую компенсацию за неудобства, доставляемые жителям в период строительства, – недавно сумма была увеличена с 6 до 12 евро с 1 кв. м. Строительная себестоимость жилья в Софии – 250–300 евро за 1 кв. м, продажная цена – от 500 до 1000–1500 евро за 1 кв. м в зависимости от района и качества дома.

София, как и вся Болгария, готовится к вступлению в ЕС и старается быть как можно привлекательнее для инвесторов из Европы. Но говорят, что российские девелоперы немного припозднились с выходом на рынок софийского жилья.