ДОХОДНОЕ МЕСТО: Испытано на себе

“Имидж компании в первую очередь следует оценивать по работе, т. е. завершенным проектам, и местоположение офиса играет значительную роль далеко не во всех сферах бизнеса. Производственная компания, например, может располагаться в любом районе. Если она производит качественные товары, на репутации компании расположение офиса не скажется. Что касается юридических, консалтинговых компаний, банков, то, безусловно, важна атмосфера престижа и комфорта. Как говорится, по одежке встречают. Для новых клиентов много значит первое впечатление о компании, которое создается в зависимости от того, в каком здании она расположена”, – говорит управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш. Когда предлагается столь сложно продаваемый продукт, как услуга, качество и местоположение офиса существенно влияют на имидж компании, соглашается замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль” Элина Занина.

“В 90% случаев отношение клиентов к компании формируется первым впечатлением от посещения офиса, который может многое рассказать о компании. Как правило, современное ухоженное помещение свидетельствует об успешности компании. Клиент рассчитывает, что к его пожеланиям и проблемам отнесутся со вниманием, а все оказанные услуги будут соответствовать высокому уровню сервиса”, – говорит PR-менеджер компании “Новое качество” Екатерина Хохлова.

Главные требования

По словам Сергея Гипша, традиционно офисы консалтинговых компаний, которые обслуживают верхний сегмент рынка, располагаются в центральной части города. “Понятно, что хочется оптимизировать все параметры: иметь великолепное местоположение, видовой этаж с видом на реку, отличную транспортную доступность, большое количество парковочных мест, включая гостевые, высокие потолки, хорошую вентиляцию. Класс А по умолчанию соответствует многим критериям”, – говорит эксперт.

Другое дело, по его словам, что уровень ставок аренды в настоящее время высок (в среднем по Москве для офисов класса А – $700–800 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. – “Ведомости”) и любая компания ищет компромисс между желаемым качеством и платой за него. “Но мы бы не рискнули выбрать здание, построенное непрофессиональным девелопером”, – добавляет Гипш.

Набор стандартных требований может несколько видоизменяться в зависимости от сегмента, в котором работает компания. “Основным и самым важным требованием, которое мы предъявляли к помещению, являлось месторасположение в центре Москвы и его профессиональное управление. Наше здание еще уникально наличием свободных мест для парковки. Компания Blackwood предоставляет услуги в высоком ценовом сегменте, поэтому потенциальные клиенты должны иметь удобный доступ к офису компании”, – отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

По его словам, организации, ориентированные на luxury-продукт и его потенциального потребителя, стремятся разместиться ближе к центру, обеспечить охрану, презентабельный вид офиса, добротную отделку. Компании, работающие в ином сегменте, отдают предпочтение транспортной доступности. “В целях размещения наибольшего количества сотрудников и экономии бюджетных средств офис эффективнее арендовать в месте с хорошей транспортной доступностью. Но расположение его скорее всего будет отдалено от центральной части города”, – добавляет Элина Занина.

Помимо основных требований, связанных с транспортной доступностью, а также местоположением и качеством зданий, у каждой консалтинговой компании есть свои дополнительные критерии, по которым она оценивает то или иное помещение. “Для нас важно наличие открытого пространства, так как концепция нашего бизнеса заключается в коммуникациях сотрудников внутри компании. Поэтому наш офис совмещает в себе тип open space, где работает большинство сотрудников, и кабинетную

систему для топ-менеджеров компании”, – говорит Константин Ковалев. По словам Екатерины Хохловой, “само помещение должно быть оборудовано зоной reception, несколькими переговорными комнатами с современной техникой для демонстрации презентаций объектов”.

“Для нас принципиально иметь собственное здание с огороженным внутренним двором и парковкой. Поэтому оптимальным предложением стал отдельный особняк, который занимает только наша компания”, – отмечает генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев.

Только аренда

Хотя каждая консалтинговая компания выдвигает свои требования к помещениям, все консультанты едины в убеждении: офис нужно арендовать, а не покупать. Это в первую очередь объясняется спецификой работы компаний.

“Выбор – арендовать или покупать помещение – зависит от долгосрочной и краткосрочной стратегии развития бизнеса, предполагаемого бюджета и оборотных средств. Возможность организации инвестировать средства в строительство собственного здания чаще всего говорит о долгосрочности планов и солидности компании. Поэтому крупные компании предпочитают иметь офисное помещение в собственности. В то же время недвижимую собственность нужно рассматривать как актив, а не столько как помещение под размещение офиса. На какой-то стадии развития компании собственный офис может стать тесным. Новый офис можно арендовать, а имеющееся в собственности помещение сдавать в аренду”, – предполагает Занина. Однако большинство консалтинговых компаний пошли по другому пути.

“Я глубоко убежден, что на сегодняшний день консалтинговым компаниям целесообразнее арендовать помещение, нежели иметь его в собственности. Крупные консалтинговые международные компании растут быстрыми и зачастую не всегда прогнозируемыми темпами, развивая новые направления, сервисы, департаменты. Аренда позволяет сохранять гибкость, подстраивать офисное пространство под нужды бизнеса. В арендном договоре можно учесть возможности присоединения соседних площадей или аренды больших площадей, сдавая субарендаторам свободные площади и высвобождая их под свои нужды в течение 5–7 лет”, – отмечает Гипш.

По словам Константина Ковалева, покупка офиса – это наименее выгодный тип инвестирования, означающий, что консалтинговый бизнес приносит меньшую выгоду, чем инвестиции в недвижимость. “Покупка высококлассного офиса обойдется в значительную сумму. Более рентабельно направить данные средства на реализацию новых проектов, к примеру, наша компания вместо покупки офиса открыла девелоперское направление”, – соглашается Ширяев. По словам директора департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow Романа Сокова, “стоимость помещения велика, а окупаемость такого приобретения может растянуться на 10–15 лет”. “Если у компании есть достаточный свободный капитал, который можно безболезненно вынуть их оборота, то, наверное, покупка офиса оправданна. Однако опыт показывает, что чаще всего компания с большей готовностью тратит деньги на развитие бизнеса, а потому большая часть консалтинговых компаний, впрочем, как и многих других, все же арендует площади под офис”, – отмечает он.

По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, исключением из общего правила является ситуация, когда речь идет об офисе, в котором компания планирует сделать сверхэксклюзивную отделку, которая обойдется в несколько тысяч долларов за 1 кв. м.

Способы поиска

В первую очередь консалтинговая компания может положиться на собственные навыки и связи. “Мы арендовали все помещения самостоятельно”, – говорит Илья Шершнев. Подчас для поиска офиса компания готова провести отдельное исследование. “Мы задолго до переезда провели сравнительный анализ рынка офисных помещений, собрали воедино мнения всех директоров департаментов, сделали прогноз по количеству сотрудников в каждом департаменте, оценили необходимое количество переговорных, серверных, парковочных мест. Также были высказаны пожелания по району Москвы, в котором мы хотели бы располагаться”, – рассказывает Сергей Гипш.

Зачастую консультанты могут обратиться за помощью к своим конкурентам. “Сейчас консалтинговые компании совершенно спокойно обращаются друг к другу, например, когда одну из них интересует эксклюзивный проект другой. Форм сотрудничества между конкурирующими компаниями масса, ищут и выбирают все для себя, конечно, сами, но совершенно не обязательно, что конечным результатом выбора окажется свой собственный проект”, – отмечает Константин Ковалев. По словам Элины Заниной, первое помещение для управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэля” было подобрано Colliers International.

Другим способом поиска помещений эксперты называют использование личных связей. “Офисный особняк был найден и арендован Vesco Group с помощью личных связей коммерческого отдела с частным застройщиком. В этом состоит основное отличие процесса подбора офиса профессионалом рынка от остальных компаний. Агентства недвижимости, консультанты и девелоперы имеют широкий круг активных контактов, через которые они могут более эффективно найти объект недвижимости и получить его в собственность или арендовать на особых условиях”, – рассказывает Ширяев.

По тому же пути пошла и созданная недавно консалтинговая компания Z-realty. “Мы обратились к знакомым риэлторам, которым мы были готовы заплатить комиссионные, и они нам искали помещение как стороннему клиенту. А в результате один наш партнер предложил помещение, в котором мы и сидим”, – рассказывает управляющий партнер компании Вячеслав Аксенов. “Обычно консалтинговые компании арендуют от 100 до 500 кв. м. В таких случаях база данных крупных брокеров не слишком помогает, так как зачастую речь идет либо о субаренде, либо о том, что помещения освобождаются, потому что кто-то съезжает. Такие офисы появляются на рынке только по знакомству”, – объясняет Аксенов.

Наконец, некоторые консалтинговые компании предпочитают занимать помещения, принадлежащие их основным партнерам или акционерам. Например, Main Street, принадлежащая ресторатору Аркадию Новикову, занимает помещение в его ресторане на Воздвиженке.

Показательные примеры

По словам Вячеслава Ширяева, на консалтинговом рынке Москвы сформировались “зоны расселения” компаний, работающих в этом сегменте. “Консультанты первой “четверки” компаний, основанных иностранцами, сидят в современных офисных зданиях класса А, а компании второго эшелона предпочитают исторический центр, пусть даже это здания класса B. Дело в том, что российские компании занимаются всем спектром рынка, например загородной недвижимостью, а крупные консультанты являются исключительно узкими специалистами. Да и стиль западных компаний диктует им располагаться в классе А. Российские же игроки классностью здания могут и пренебречь: для россиян важна большая парковка, удобное местоположение внутри Садового кольца”, – объясняет Вячеслав Ширяев. Рассказы других участников рынка подтверждают это предположение.

“Офис Colliers International располагается в бизнес-парке “Аврора” на Садовнической набережной в непосредственной близости от Садового кольца и ст. м. “Павелецкая”. Контракт был заключен три года назад. На момент заключения контракта ставка была рыночная, но за три года рынок аренды офисных помещений класса А существенно изменился, арендные ставки выросли, поэтому сейчас можно считать, что у нас есть даже определенный дисконт”, – говорит Сергей Гипш. По его словам, Colliers уже много лет работает с девелоперской компанией Forum Properties (девелопером бизнес-парка “Аврора”).

“Более того, в проекте этого бизнес-парка мы являемся эксклюзивными консультантами. Тем не менее мы составили список всех бизнес-центров, которые нас потенциально устраивали, затем сократили его до шорт-листа, в котором был и бизнес-парк “Аврора”. И уже проводя переговоры с владельцами, мы решили, что этот офисный комплекс является для нас одним из приоритетных проектов. Дополнительным плюсом было бы то, что офис Colliers International находится в комплексе, который продвигает наша компания”, – добавляет Сергей Гипш.

Консалтинговые компании второго эшелона действительно предпочитают здания пусть и пониже классом, но в самом историческом центре. “Офис компании Blackwood расположен на углу Волхонки и Знаменки, наискосок от Кремля. Из окон открывается вид на Кремль и храм Христа Спасителя, плюс иногда чувствуется приятный запах шоколада с “Красного Октября”, – рассказывает Константин Ковалев. По словам Ильи Шершнева, Swiss Realty Group в Москве арендует четыре офисных помещения, одно из которых находится в здании компании Enka, а другие – в зданиях Главного управления дипломатического корпуса.

Некоторые российские консультанты предпочитают не просто помещения класса B в историческом центре, но отдельные особняки. “Основной офис Vesco Group расположен в арендованном 4-этажном особняке в районе Таганки. Здание особняка было реконструировано в 2005 г., на сегодняшний день оно соответствует классу помещений В+ со ставкой $650 за 1 кв. м в год без дополнительных расходов”, – говорит Вячеслав Ширяев. По его словам, на рынке недвижимости значительную роль играет имиджевая составляющая офиса, поэтому большинство ведущих игроков предпочитают либо современные деловые комплексы, либо отдельные особняки. “Последний вариант удобнее, так как практически исключает появление в офисных помещениях посторонних, что в значительной степени повышает безопасность. А наличие собственного охраняемого двора позволяет решить вопросы с парковкой, тогда как в бизнес-центре количество мест на паркинге ограничено”, – добавляет он.

Однако помещение в историческом центре обычно не позволяет расширить его в случае надобности. “Когда наша компания выходила на московский рынок, мы долго искали помещение под офис. Изначально было принято решение о том, что оно должно обязательно находиться в историческом центре столицы. Поэтому, когда нам предложили свободную площадь в бизнес-центре “Ильинка”, из окон которого открывается вид на Кремль, мы сразу же согласились на него. Однако в столь престижном месте свободных площадей крайне мало. Наша компания активно развивается, постоянно увеличивается объем проектов, над которыми мы работаем, а следовательно, и количество сотрудников, и возникает потребность в расширении используемых площадей, что в данном объекте уже невозможно”, – рассказывает Роман Соков.

Охота к перемене мест

Именно по причине того, что старое помещение уже не может вместить всех сотрудников, консалтинговые компании забывают о том, что один переезд равен двум пожарам, и начинают заново искать офис. “Поиск шел достаточно долго, его начало можно отнести к 2003 г. Хотя с течением времени требования менялись: исходная идея подразумевала размещение офиса в большом по размеру, но с невысокими арендными ставками помещении, но со временем руководство пришло к выводу, что нужно поднять величину арендной ставки, снизив размеры занимаемой площади. Первым результатом поиска стала аренда помещения в бизнес-центре “Мосэнка Парк Тауэр”, но по мере развития компания переместилась в более просторный офис на Николоямской”, – рассказывает Элина Занина.

Именно расширение штата консалтинговые компании называют главной причиной для нового переезда. “Сейчас мы уже занимаем значительную часть 6-этажного здания, и периодически нам приходится арендовать новые помещения. Мы уже думали про возможность переезда в “Москва-Сити”, но пока нам не станет совсем тесно, будем держаться за свое здание, потому что такой вид из окна и такую парковку в Москве найти сложно”, – говорит Ковалев.

По словам Екатерины Хохловой, другой причиной поиска нового помещения для компании может стать желание объединить все офисы под одной крышей. “Мы планируем переезд в течение 2007 г. Основная причина – необходимость объединения нескольких офисов компании в один в более новом здании, так как за срок контракта здание, которое мы сейчас занимаем, перешло в категорию В, а нам бы всегда хотелось находиться в одном из лучших зданий города. Поэтому мы в скором времени заключим необходимый контракт. Мы также рассматриваем возможность аренды в одном из зданий в “Москва-Сити”, – рассказывает Илья Шершнев.

Кроме того, необходимость в помещении возникает в случае разделения компании. За последний год, по данным Вячеслава Аксенова, на московском рынке недвижимости таким образом появилось около 10 новых консалтинговых компаний, каждая из которых ищет офис. По этим причинам консультанты рынка недвижимости постоянно находятся в поиске новых помещений для себя.