ВДАЛИ: Германский ренессанс
Рынок коммерческой недвижимости Германии по праву считается самым дорогим в Европе. По данным Всемирного банка и Европейской ассоциации, суммарная стоимость объектов коммерческой недвижимости Германии в 2006 г. оценивалась в $1,075 трлн, что на $36 млрд превышает денежное выражение рынка коммерческой недвижимости Великобритании. Кроме того, привлекательности германской коммерческой недвижимости способствует и то, что на сегодняшний день около 73% объектов коммерческой недвижимости сдано в долгосрочную аренду. Для сравнения: в Великобритании этот показатель составляет 54%.
В одном из последних отчетов компании Jones Lang LaSalle “Прямые инвестиции в недвижимость в Европе” отмечается, что прямые инвестиции в недвижимость в Европе в минувшем году достигли рекордных уровней (24,2 млрд евро), увеличившись в сравнении с 2005 г. на 39%. Возросло и число трансграничных сделок, которые составили в 2006 г. 2/3 от общего числа. Среди стран “старой Европы” наиболее динамичный рост инвестиций наблюдался в Германии (141%) и Франции (67%). И хотя фактическим чемпионом стала Россия, где объемы инвестиций в недвижимость возросли в 2006 г. на 700%, в денежном выражении эти объемы весьма скромные в сравнении с той же Германией – 3,4 млрд евро против 49,5 млрд евро.
Германия, долгое время демонстрировавшая затяжной застой на рынке недвижимости, по-видимому, совершила прорыв. По данным Jones Lang LaSalle, в 2006 г. в коммерческую недвижимость Германии было инвестировано около 50 млрд евро. Президент американской компании Atlantic Partners Бредли Ольсен характеризует “германский феномен” следующим образом. “Еще несколько лет назад, затрагивая проблемы рынка недвижимости Германии, мы сталкивались с тем, что все говорили об этой стране, но никто не хотел туда инвестировать, – отмечает Ольсен. – Сегодня ситуация радикально изменилась: участники глобального рынка недвижимости просто вкладывают средства в Германию без лишних слов. Стране удалось привлечь инвесторов”.
В свою очередь, член совета директоров компании Hypo Real Estate Holding Фрэнк Лемби объясняет причину прорыва на германском рынке недвижимости так. “Рынок недвижимости Германии, на мой взгляд, можно охарактеризовать следующими тремя ключевыми факторами, – говорит он. – Во-первых, приватизацией, инициированной правительством страны в условиях бюджетного дефицита. Во-вторых, тем, что германские компании стали активно избавляться от непрофильных активов. И в-третьих, мы наблюдаем рост строительной активности, особенно в районах с высокой плотностью населения”.
По мнению Лемби, все эти факторы говорят о том, что инвестиционный рынок Германии можно охарактеризовать как “очень активный”. Лемби считает, что подобная ситуация сохранится еще в течение 3–5 лет. Вместе с тем аналитик компании Cushman & Wakefield Дэвид Хатчингс уверен, что Германия обязана беспрецедентному росту инвестиционной активности двум факторам – относительно высокой доходности во всех секторах коммерческой недвижимости и наличию достаточного количества качественных объектов, пригодных для инвестиций. “По мере того как темпы роста доходности будут снижаться, а количество инвестиционно привлекательных объектов – уменьшаться, будет расти и риск снижения темпов роста инвестиций, – считает Хатчингс. – Чтобы сохранить положительный баланс, надо будет особенно чутко реагировать на изменяющийся спрос”.
Новые веяния
При взгляде на рынок коммерческой недвижимости Германии характерен пример финансового центра страны – Франкфурта. Там спрос на офисные помещения за последний год увеличился на 12%, в 2006 г. в городе было сдано в эксплуатацию 59 000 кв. м офисных площадей, а общий объем рынка достиг 548 000 кв. м. Возможно, открытие здания Франкфуртской фондовой биржи после реконструкции, состоявшееся в конце февраля 2007 г., стало символом возрождения города после затяжного кризиса.
Франкфурт возрождается не только как офисный, но и как финансовый центр: около 36% офисных площадей в городе арендуют финансовые институты и инвестиционные компании. Франкфурт также занял лидирующую позицию среди германских городов по числу крупных сделок (аренда 5000 кв. м и более).
Растет и привлекательность Франкфурта для международных консалтинговых компаний. Так, весной этого года компания Ernst & Young арендовала офис во Франкфурте до 2015 г. Сумма сделки составила 4,1 млн евро в год.
Плановые реформы
В начале этого года в Германии было принято законодательство, разрешающее функционирование ЗПИФН. Долгожданные реформы не остались без внимания со стороны инвесторов, в том числе и иностранных. “Закон о ЗПИФН существенно расширяет возможности иностранных инвесторов в недвижимость, – отмечает директор департамента исследований европейского отделения J.P. Morgan Ник Тиррел. – Перед ними открывается широкий спектр новых средств привлечения активов”.
Нынешний год благоприятен еще и в том плане, что на время отступила извечная проблема дефицита инвестиционно привлекательных объектов. Стремясь укрепить баланс и избавиться от непрофильных активов, крупные европейские компании активно избавляются от лишней недвижимости. Например, немецкая страховая группа Allianz избавилась от багажа собственности на сумму $4,1 млрд. В списке реализованного за ненадобностью значились такие общественно значимые объекты, как штаб-квартира Европейского центрального банка во Франкфурте.
Дополнительным стимулом для продажи корпорациями собственности ЗПИФН может стать налоговая привлекательность сделок с недвижимостью. “Балансовая стоимость собственности год от года дешевеет, – поясняет директор по инвестициям берлинского отделения CB Richard Ellis Фабиан Хантер. – Таким образом, для развития ЗПИФН складывается благоприятный налоговый климат”. Вместе с тем ЗПИФН, освобожденные от уплаты налога на прибыль и налога с продаж, должны распределять до 90% своих активов между пайщиками. Ни один частный инвестор не может владеть более 10% паев фонда. В ближайшие годы активность немецких ЗПИФН сосредоточится главным образом на коммерческой недвижимости. Дело в том, что в ходе принятия закона о ЗПИФН представители социал-демократической коалиции бундестага настояли на исключении из перечня возможных объектов вложений ЗПИФН жилой недвижимости, построенной до 1 января 2007 г.
Огромным резервом для развития германского рынка коммерческой недвижимости является такой фактор, как рост объемов торговых площадей. “Конечно, бум строительства торговых центров, последовавший за объединением Германии в 1989 г., уже далеко позади, – говорит председатель совета директоров компании ECE Projekt Development Александр Отто. – Но теперь мы открываем новые города на западе страны. Сегодня наша компания реализует в той или иной стадии 11 торговых центров на территории Германии – больше, чем когда бы то ни было. Выступает на первый план и редевелопмент: сегодня в Германии все больше и больше торговых центров нуждается в реконструкции либо в расширении”.
Контингент инвесторов в коммерческую недвижимость интернационален. Еще в январе 2007 г. знаковую сделку совершила международная компания GE Real Estate Germany, которая за 420 млн евро приобрела 100% паев германского ЗПИФН, находившегося в управлении компании iii-investments. В портфель фонда входили 12 офисных комплексов (общая площадь – 150 000 кв. м) в крупнейших городах Западной Германии: Франкфурте, Мюнхене, Гамбурге, Дюссельдорфе, Штутгарте, Бонне и Карлсруэ. Все офисные комплексы имели долгосрочные договоры аренды с якорными арендаторами и были инвестиционно привлекательными объектами. Управляющий директор GE Real Estate Germany Райнер Тэлер отметил, что эта сделка является логичным продолжением взятого еще в 2006 г. курса на наращивание портфеля германской недвижимости.
Трансграничные проекции
Германский успех в некоторой степени повторяет Голландия. Экономики малых стран в большинстве своем развиваются с оглядкой на “большого соседа”, в данном случае – на Германию. Восстанавливается офисный рынок столицы Голландии Амстердама. По данным компании Savills, только за последний квартал 2006 г. суммарные инвестиции в этот сектор составили 904 млн евро. По мнению инвестиционных аналитиков Savills, подобный рост будет способствовать увеличению арендных ставок и дальнейшему росту объемов инвестиций. В числе крупнейших сделок на офисном рынке Амстердама – покупка здания The Maas Tower компанией SEB Immobilien’s. Сумма сделки составила 150 млн евро.