Деньги в недвижимости
Инвесторов, которые хотят вложить свои средства в российскую недвижимость, в первую очередь в коммерческую, на рынке больше, чем подходящих для этого проектов или объектов. О трудной проблеме выбора и о перспективах инвестиционных сделок “Ведомости” беседуют с Андреем Закревским, старшим вице-президентом российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank.
– У нас по-прежнему инвестор и девелопер – тождественные понятия. Или уже что-то начинает меняться?
– В России, где рынок развивался иначе, чем в Европе, гибрид инвесторов с девелоперами возник поневоле. Ведь для того, чтобы получить деньги со стороны на реализацию проекта, нужно иметь опыт, репутацию, наработанную годами. Риск слишком велик – проекты-то миллионные. Россия еще не доросла до периода развитого девелопмента. У нас образовалось большое количество финансово-промышленных групп, которые накопили огромные ресурсы. И сейчас многие из них выбрали для себя недвижимость как средство диверсификации портфеля.
– И почти все они объявили о мегапроектах. Создается впечатление, что анонсировать проекты меньше чем в $1 млрд в Москве – некий моветон.
– А зачем меньше? Люди ориентируются на определенную доходность, привлечение солидных финансовых партнеров, которых интересует долгосрочный денежный поток. Зарубежные инвесторы хотят вложить деньги надолго и не волноваться, куда их вкладывать через год. Крупный российский бизнес, сырьевые монополисты, у которых есть свободные средства, тоже приходят к такому пониманию вещей: они в производство инвестировали, на Запад инвестировать пока сложно, поэтому остается только недвижимость. Сейчас это самый доходный инструмент на рынке.
– Насколько доходный?
– Сейчас уровень доходности в проектах недвижимости зависит от стадии вхождения инвестора в проект. В случае разделения рисков с девелопером доходность может достигать 20%, а в случае покупки готовых объектов как бизнеса (т. е. заполненных арендаторами) уровень доходности лежит в промежутке от 7% до 10%.
– Нормальные инвесторы предпочитают вкладывать в готовый продукт, а не в девелоперский полуфабрикат. Но у нас все больше инвестиционных сделок на ранних стадиях девелопмента. Почему?
– Западные инвесторы на самом деле больше любят готовые объекты, так как это снижает их риски. Но желающих вложить деньги в российскую недвижимость становится все больше, а готовых проектов, которые можно приобрести, пока очень мало. В такой ситуации нужно принимать решения очень быстро. Поэтому инвесторы вынуждены приобретать проекты на ранних стадиях, когда они еще не готовы. Остальным финансовым институтам, в том числе западным, приходится делать то же самое. Потому что в противном случае они останутся без выбора. Если вы ждете слишком долго, вы рискуете остаться ни с чем.
– Значит, формирующаяся тенденция инвестиций в девелопмент – от безысходности?
– Скорее это брак по расчету. Банки вынуждены сотрудничать с девелоперами. Когда другие инвесторы хотят забрать у них самые лакомые кусочки, они лучше примут соломоново решение и сами доделают то, во что вложили деньги. Примером такого альянса может служить недавнее соглашение между “Дойче банком” и австрийской компанией Strabag.
– То есть улучшение инвестиционного климата здесь ни при чем?
– У каждого рынка есть свои особенности. На Западе, например, экономические законы эффективно работают не потому, что их соблюдают по велению совести, а потому, что все привыкли жить и работать по таким правилам. Каждый знает, что должен делать в той или иной ситуации. В России таких правил нет.
Девелоперы, сознавая свое преимущество, могут предлагать инвесторам не всегда выгодные для них условия. Нехватка готовых объектов позволяет им чувствовать себя уверенно и играть по собственным правилам. Это нынешняя позиция девелоперов, и она успешна. Но все условно, и ситуация может измениться в любой момент.
– Получается, сейчас каждый думает о себе и не готов идти на компромисс?
– Сейчас это так. Хотя два-три года назад никто не мог себе представить, что возможен такой поворот. Что девелоперы смогут выбирать, с кем они хотят работать. Некоторые инвесторы по нескольку лет наблюдали за рынком, тщательно отсеивали проекты, которые можно купить. Время шло, и, пока они думали, выбирая наиболее подходящие варианты, в этот сегмент пришли крупные сырьевые и финансовые холдинги, которые действовали по принципу “бери и покупай”. Именно тогда зарубежные инвесторы поняли, что, занимая выжидательную позицию, они вообще могут остаться без объектов для вложений. Потому что тогда придет “Базэл”, “Ренова”, АФК “Система” и другие компании, которые умеют управлять рисками и доводить проекты до логического завершения. Если игра стоит свеч, стоит рискнуть, чтобы потом заработать больше. Такая стратегия оправдана в России. И западным инвесторам, которые хотят здесь работать, приходится с этим мириться.
– Значит, в этом году можно смело ожидать еще больший рост инвестиционных сделок?
– Да. Это закон цепной реакции. Инвесторы поняли, что медлить нельзя, надо действовать – и как можно быстрее. Доходность инвестиций в этот сегмент оправдывает возможные риски.
– Столичные девелоперы стали говорить, что для рынка недвижимости плохо, когда на нем так много непрофильных денег.
– Московский рынок недвижимости становится местом, где сталкиваются интересы крупных многопрофильных холдингов и небольших, но профессиональных девелоперов. Они вынуждены конкурировать между собой, хотя силы изначально у них неравные. Постепенно активы будут консолидироваться, а крупные игроки – вытеснять более мелких. Это закономерный процесс развития рынка, и изменить его невозможно.