Вакантные места

У строящихся БЦ “Гедон” (общая площадь – 14 000 кв. м, класс В+, Буденновский пр-т) и Clover house (площадь офисных помещений – 16 200 кв. м, класс В+, ул. Текучева) перспективы лучше, говорят риэлторы. По данным Сосницкого, в Clover house арендовано более половины площадей, в основном офисы снимают региональные представительства московских компаний, ставки аренды – $40–45 за 1 кв. м в месяц.

Ростовские бизнесмены по-прежнему предпочитают покупку офисных помещений аренде, констатируют опрошенные “Ведомостями” риэлторы. Значительную долю составляют спекулятивные сделки – офисы покупают частные инвесторы для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Спрос на покупку офисов стимулирует рост цен, за первое полугодие 2007 г. средняя цена на офисную недвижимость выросла с 55 000 руб. до 65 000 руб. за 1 кв. м, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Цены продаж за шесть месяцев повысились на 15–20%, подсчитывает замдиректора АН “Парус” Максим Хмель.

Наиболее устойчивый спрос – на небольшие офисы площадью 30–70 кв. м, говорит Сосницкий. Но такие офисы в дефиците, в основном на продажу выставляются площади от 100 кв. м, добавляет Хмель, исключение – БЦ “Белый слон” (общая площадь 7200 кв. м, класс В) на ул. Текучева, где строительный концерн “Единство” предлагал офисы от 25 кв. м. По словам начальника отдела маркетинга и рекламы “Единства” Ларисы Маховой, “Белый слон” к концу лета будет сдан в эксплуатацию, а офисные площади были распроданы еще в прошлом году. Весной 2007 г. площади перепродавались по цене 70 000–80 000 руб. за 1 кв. м, говорит риэлтор АН “Квартал”.

“Единство” предлагает офисы и на первых этажах строящихся жилых комплексов “Смычка”, “Семигор”, “Андреевский вал”, говорит Хмель, в январе они продавались по 60 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цены доросли до 80 000 руб. за 1 кв. м. По такой цене продаются маленькие помещения на первых этажах с отдельным входом, офисы от 100 кв. м можно купить по 65 000–70 000 руб. за 1 кв. м, уточняет Махова. Общий объем офисов, расположенных в жилых комплексах “Единства”, – более 5000 кв. м, добавляет она.

В БЦ “Ростовский” (общая площадь – около 17 000 кв. м, класс С, ул. Греческого Города Волос) располагаются офисы от 22 кв. м, комплекс планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале 2007 г., говорится в материалах “Ростстройинвеста” (входит в ГК “Мир Комвек”). Помещения менее 200 кв. м компания предлагает только на 13-м этаже по цене 65 000 руб. за 1 кв. м, офисы более 200 кв. м можно купить на 7–15-м этажах по 60 000 руб. за 1 кв. м.

Растет спрос на покупку офисов в спальных районах города: банкиры, риэлторы, страховщики, строители осваивают все новые окраинные микрорайоны, открывая здесь филиалы и допофисы, поясняет Сосницкий. “Поскольку бизнес-центры и административные здания здесь практически отсутствуют, то спрос удовлетворяется за счет первых и вторых этажей жилых домов, которые переводят в статус нежилого фонда”, – констатирует эксперт. По его данным, в начале года квартиры под офисы можно было купить по 40 000–45 000 руб. за 1 кв. м, сейчас они подорожали до 55 000–60 000 руб. за 1 кв. м. Квартира с выходом во внутренний двор, а не на проходную улицу обойдется дешевле – 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м. Спрос на эти квартиры со стороны компаний, не ориентированных на работу с клиентами и на прямые продажи, – новая тенденция, отмечает Сосницкий.

Если в секторе продаж спрос на офисы вдвое превышает предложение, то в секторе аренды ситуация обратная. По оценке замначальника отдела коммерческой недвижимости АН “Нирлан” Светланы Аксеновой, предложение по аренде офисов превышает спрос в 5–6 раз. Поэтому ставки аренды не растут, говорит риэлтор коммерческого отдела АН “Альтаир” Ксения Осипова. Аксенова считает, что с начала года арендные ставки, наоборот, снизились на 18–20%. В центре города офисы сдаются по 700–1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в приближенных к нему районах – по 450–500 руб. за 1 кв. м в месяц, ближе к окраинам – по 350 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает Осипова.

Арендодатели не слишком удачно расположенных БЦ идут на уступки арендаторам – например, в “Купеческом дворе” сдается офис площадью 120 кв. м за 100 000 руб. в месяц (около 835 руб. за 1 кв. м в месяц), но желающих его арендовать пока не нашлось, говорит Хмель.

Предложение аренды офисов пополняется и небольшими центрами площадью до 2000 кв. м в спальных микрорайонах. Под их строительство у частников выкупаются участки по 5–10 соток, инвестиции в строительство – до $1 млн, рассказывает Хмель. Зачастую небольшие центры компании строят для себя, говорит Сосницкий, сдача в аренду лишних площадей позволяет быстрее окупить затраты.