Дороже $300 не предлагать
Весной – в начале лета рынок найма жилья переживает сезонный спад. “В апреле – мае спрос на квартиры внаем упал, а предложение продолжало пополняться. В результате оно превысило спрос”, – говорит Михаил Шерстнев, директор АН “Шанс”. Правда, добавляет он, недорогое жилье уходит быстро, за пару дней, а вот квартиры дороже 10 000–12 000 руб. в месяц могут сдаваться в течение нескольких недель.
По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), около 40% всего предложения на рынке найма – однокомнатные квартиры. Более трети в этом объеме занимают комнаты (31%). Директор НЦНЭ Татьяна Романчева отмечает, что это не только комнаты в коммунальных квартирах: “Довольно часто одинокие люди, особенно пенсионеры, сдают комнату в своей квартире, чтобы получить дополнительный доход”. 23% общего объема предложения занимают двухкомнатные квартиры, и только 6% приходится на многокомнатное жилье.
По мнению Романчевой, такое соотношение малокомнатных и многокомнатных квартир отражает структуру жилищного фонда города, особенно новостроек. Рынок найма пополняется и за счет инвестиционных объектов, а инвесторы традиционно предпочитают приобретать одно- и двухкомнатное жилье.
По районам предложение тоже распределяется неравномерно. Больше всего наймодателей в Нижегородском районе, немногим меньше их в Автозаводском. По данным НЦНЭ, однокомнатные и трехкомнатные квартиры чаще всего предлагаются в Нижегородском районе, двухкомнатные – в Советском, а вот комнату легче всего снять в Автозаводском районе.
Наниматели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в любом районе города. По словам Шерстнева, квартиры в основном снимают одинокие люди или молодые пары без детей или с одним ребенком. “Большая квартира таким клиентам просто не нужна”, – объясняет риэлтор. По его словам, спрос на квартиры в престижной нагорной части высок, но так как жилье там дороже, наниматели часто отдают предпочтение более доступному жилью в заречной части.
Характер спроса отражается и на ставках. “Иногда плата за однокомнатные и трехкомнатные квартиры различается не сильно. Например, на ул. Родионова трехкомнатная сдается за 12 000 руб. в месяц, а однокомнатная – за 10 000–11 000 руб. Если учесть разницу в стоимости жилищно-коммунальных услуг (около 3000 руб. в месяц за трехкомнатную и примерно 1000 руб. за однокомнатную), то получится, что наймодатели получат практически одинаковый доход. Однокомнатные квартиры быстрее окупаются”, – подсчитывает Шерстнев.
Романчева отмечает снижение доходности и увеличение сроков окупаемости инвестиций в жилье для его последующей сдачи в аренду: “Рост цен на квартиры привел к увеличению сроков окупаемости с 10–12 до 14–16 лет. Доходные дома появятся у нас не скоро”, – прогнозирует эксперт.
Ценообразование в сегменте аренды существенно отличается от рынка купли-продажи. “На размер арендной платы оказывает влияние гораздо больше факторов, нежели на стоимость квартиры при купле-продаже. К традиционным критериям, таким как местоположение и качество жилья, добавляются наличие телефона, мебели, бытовой техники, качество ремонта”, – говорит Романчева. Поэтому разные квартиры, которые при продаже оцениваются почти одинаково, при сдаче внаем могут существенно отличаться по стоимости, из-за того что одна сдается пустой, а другая оснащена бытовой техникой и обставлена мебелью. Романчева приводит пример: однокомнатная квартира в новом доме на ул. Родионова без мебели сдается за 10 000 руб. в месяц, а со всей обстановкой – уже за 14 000 руб. в месяц. А вот на район, который важен для покупателей, наниматели экономкласса почти не обращают внимания: за 8000 руб. можно снять однокомнатную квартиру и в нагорной части, и в непрестижной заречной. “Для нанимателя, в отличие от покупателя, важны два основных критерия: наличие необходимой обстановки, чтобы сразу можно было въехать и жить, и доступная цена”, – подытоживает Шерстнев.
По его данным, минимальная цена найма нормальной квартиры в Нижнем Новгороде составляет сейчас 5000 руб. в месяц. “Если цена ниже, значит, в квартире нет мебели или ее мало, возможно, нет каких-то удобств, например горячей воды”, – объясняет эксперт.
По данным НЦНЭ, средняя цена найма однокомнатной квартиры составляет в Автозаводском районе 6900 руб. в месяц, в Ленинском – 7000 руб., в Автозаводском – 7400 руб. Двухкомнатные в Автозаводском сдают в среднем по 8900 руб., в Нижегородском – по 9800 руб. в месяц. За трехкомнатные хоромы наниматель в среднем отдаст чуть больше 13 000 руб. в Автозаводском и в Нижегородском районах, а в Канавинском и Приокском – по 11 000 руб.
Квартиры повышенной комфортности сдаются преимущественно в Нижегородском районе. Однокомнатных квартир внаем в этом сегменте почти нет, двухкомнатные сдаются в среднем по 20 000 руб., трехкомнатные – по 23 000–26 000 руб. “Квартиры дороже 30 000 руб. в месяц сейчас в нашем городе снимают редко”, – констатирует Шерстнев. Впрочем, значительная часть дорогих квартир, по его мнению, сдается без участия риэлторов. Ольга Петрова, агент АН “Триумф”, говорит, что обилие предложения на рынке дорогого жилья привело к снижению арендной платы в этом сегменте в среднем на 20% .
Превышение предложения над спросом эксперты объясняют не только сезонным спадом активности, но и выбросом на рынок аренды инвестиционных квартир и квартир, купленных “на перспективу” и временно пустующих (например, для подрастающих детей).
Риэлторы, однако, предрекают, что затишье на рынке аренды продлится недолго. В конце июля – августе все дешевые объекты будут сметены с рынка, предложение уменьшится, цены будут расти, уверен Шерстнев. “Уже сейчас в наше агентство поступают заявки от родителей будущих абитуриентов и студентов. Хотя бронирование квартир пока исключительное явление, но такие случаи все же есть. Если сейчас не забронировать квартиру, которая понадобится в августе, по цене 10 000 руб. в месяц, то в конце лета такое жилье обойдется дороже и его будет труднее найти. Во время активизации рынка сроки экспозиции сокращаются буквально до нескольких часов”, – говорит риэлтор.
Романчева, наоборот, полагает, что ставки увеличатся не сильно, а предложение на рынке аренды продолжит расти.