Квартиры для студентов и гастарбайтеров

С началом лета предложение на рынке аренды квартир выросло примерно на 20% – в это время риэлторы привычно наблюдают уменьшение спроса со стороны квартиросъемщиков, говорит гендиректор АН “Бенуа” Дмитрий Щегельский. По его оценке, в среднем в городе совершается около 6000 сделок по аренде жилья в месяц. Прирост предложения в летние месяцы объясняется, как правило, тем, что многие семьи отправляются жить на дачи и сдают свои городские квартиры.

А вот спрос оживляется обычно в конце лета – начале осени, его подпитывают приезжие, отмечает Щегельский. Директор департамента аренды жилого фонда АН “Бекар” Елена Исаенко говорит, что гастарбайтеры сейчас занимают не менее половины всех сдаваемых в городе квартир. По ее словам, скорее всего, осенью этот показатель будет превышен. “В городе реализуется большое количество строительных проектов, и в поисках работы в Петербург приезжает все больше жителей из южных регионов России и ближнего зарубежья”, – объясняет Исаенко. По ее словам, это наименее прихотливые наниматели, как правило согласные на любое жилье, однако большинство хозяев квартир очень неохотно рассматривают их в качестве клиентов. Эта категория ориентирована прежде всего на низкую плату за проживание и рассматривает самые дешевые варианты.

Сейчас минимальные ставки за однокомнатные квартиры, по словам Исаенко, начинаются от 10 000 руб. в месяц. В этом случае ищущему жилье, скорее всего, предложат квартиру без телефона на первом этаже в хрущевке, далеко от метро. По данным Щегельского, нижняя граница стоимости однокомнатных квартир внаем составляет около 12 000 руб. в месяц, в два с лишним раза дешевле обойдется проживание в комнате в коммунальной квартире, где ежемесячный платеж может быть равен 5500 руб.

Среднюю стоимость найма однокомнатной квартиры в домах экономкласса Щегельский оценивает в 14 000–16 000 руб. в месяц, а Исаенко – в 13 000–15 000 руб. в месяц.

Объем предложения на рынке аренды квартир растет примерно на 5–10% в год, что не позволяет накапливаться неудовлетворенному спросу, дает примерные цифры Исаенко. Частично прирост объема квартир внаем обеспечивают частные инвесторы в новостройки, покупающие их специально для получения подобного рода дохода.

“Сдача инвестиционных квартир является довольно распространенным вариантом и приносит владельцам среднегодовой доход в размере 6–10%”, – подтверждает Щегельский. Руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости Елена Подкорытова считает, что летом – осенью 2007 г. общегородские ставки могут ощутимо возрасти. “Не исключено, что в этот период нанимателям будут предложены квартиры в новостройках, которые возводились и приобретались в 2005–2006 гг., когда 1 кв. м стоил более $1200. Это может спровоцировать повышение арендных ставок, так как владельцы подобных объектов, желая как можно скорее окупить свои затраты, захотят сдавать их не менее чем за $1200 в месяц”, – прогнозирует Подкорытова. Эксперт, правда, не уточняет, будут ли наниматели согласны столько платить.

Одна из относительно новых тенденций на рынке аренды – сдача внаем квартир, приобретенных при помощи ипотеки, – в этом году почти сошла на нет. “Раньше часть заемщиков таким образом покрывала кредит, в итоге получая в собственность недвижимость”, – говорит Лилия Чуракова, ведущий специалист Балтийской ипотечной корпорации.

Она уточняет, что сейчас доля таких оборотистых заемщиков на рынке незначительна. По ее словам, сейчас ставки аренды квартиры в среднем в 1,5–2,5 раза ниже размера ежемесячного платежа по кредиту, взятого на покупку этой квартиры. Дальновидные инвесторы выбрали наиболее ликвидные объекты, которые сейчас выгодно отличаются на фоне некоторой конкуренции в сегменте жилья бизнес-класса. Сейчас обеспеченные квартиросъемщики готовы платить за такую недвижимость по 25 000–50 000 руб. в месяц. Правда, такие клиенты ценят комфорт и более требовательны к условиям проживания, для них обязательно наличие удобной парковки и т. п. – если этого нет, квартиры “зависают”, говорит Исаенко.

Подкорытова отмечает, что еще более избирательны клиенты, снимающие жилье по $5000–15 000 в месяц. “Такие квартиры расположены в элитных домах в исторической части города или на Крестовском острове, их площадь составляет 200–300 кв. м. Обязательными условиями является охраняемая территория, подземный паркинг на два автомобиля, авторский дизайн самой квартиры, хороший вид из окна, самая современная бытовая техника, кондиционирование и система очистки воды”, – перечисляет она требования нанимателей, половину которых составляют представители крупных российских или зарубежных компаний или консульств иностранных государств. Исаенко оценивает долю корпоративных клиентов в общем объеме рынка аренды примерно в 10%.

Подавляющее большинство квартир на рынке сдается неофициально. Щегельский – со ссылкой на данные Федеральной регистрационной службы – говорит, что ежемесячно государственную регистрацию проходит около 300 сделок аренды. Реальный объем рынка, по его оценке, составляет около 6000 сделок в месяц.

Исаенко отмечает, что регистрировать сделки, как правило, предпочитают владельцы дорогих квартир. “Вероятно, эти люди более сознательны, кроме того, их доход от аренды гораздо выше, чем в сегменте экономкласса. Это позволяет им легче расставаться с частью средств, которая идет на уплату налогов”, – говорит эксперт.

“Доля сознательных арендаторов пока не очень значительна, но, вероятно, будет расти в результате действий Федеральной налоговой службы”, – говорит Исаенко.