Жилье за $50 000 в месяц
Не хватает роскошных квартир
Главным итогом первого полугодия 2007 г. Светлана Бологова, руководитель отдела аренды компании IntermarkSavills, называет снижение объема предложения. “Упала доходность арендного бизнеса, теперь хозяева хотят продать, а не сдать квартиры. Новое жилье для этих целей уже практически не покупают”, – подчеркивает она. По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, доходность от сдачи квартир в аренду составляет сейчас примерно 5–6% годовых, она ниже, чем, к примеру, от банковских депозитов. “Но, положив деньги в банк, люди избегают таких рисков, как простой квартиры, порча имущества, неполучение денег с нанимателей”, – перечисляет Репченко.
Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир “Инком-Недвижимость”, говорит, что в этом году армию нанимателей пополнили люди, которые из-за высоких цен на жилье не смогли приобрести квартиру при помощи ипотеки. “Если в 2005 г. снять квартиру было в среднем на 10% дешевле, чем платить по ипотеке, то в 2007 г. сложилась обратная ситуация – нанимателем быть в два-три раза выгоднее, чем заемщиком”, – отмечает она.
Эксперт приводит пример: двухкомнатная квартира общей площадью 55 кв. м в одном из спальных районов Москвы стоит примерно $250 000. Если купить ее в кредит, ежемесячно придется выплачивать банку около $2400. Снять похожую квартиру можно за $800–1000 в месяц.
Доля нанимателей, рассматривающих предложения в рамках самого высокого бюджета, за последний год также выросла. По данным Blackwood, с марта 2006 г. по март 2007 г. спрос на элитные квартиры (цена аренды – более $10 000 в месяц) повысился с 6% до 17%. “Клиенты стали предпочитать более дорогие квартиры”, – свидетельствует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
Лидером по ставкам остается Остоженка. Поселиться по соседству с нуворишами здесь можно за $40 000–45 000 в месяц. Аналогичные по стоимости предложения появляются и в других районах. Blackwood пытается найти клиентов на квартиру общей площадью 400 кв. м в реконструированном доме на Чистых прудах за $50 000 в месяц. Правда, признается Литинецкая, нет уверенности, что в итоге квартира будет сдаваться именно по такой цене.
Эксперты Penny Lane Realty отмечают активный выход на рынок инвестиционных квартир в новостройках, таких как “Воробьевы горы,” “Созвездие-капитал,”, “Шуваловский”, “Эдельвейс” и др. “Ставки на такие квартиры на 5–7% ниже рынка – это скидка на то, что нанимателям придется терпеть неудобства, связанные с продолжающимся ремонтом у соседей”, – говорит Вадим Ламин, директор департамента аренды Penny Lane Realty.
Одновременно риэлторы отмечают рост популярности краткосрочной аренды. “Экономия по сравнению с гостиницей может достигать 40–50% – даже в сегменте дорогих квартир”, – подчеркивает Ольга Побединская, эксперт по недвижимости БН “Агент 002”. Среди подобных клиентов – туристы и бизнесмены, в том числе иностранные. В основном, говорит Побединская, их интересуют дорогие многокомнатные апартаменты с сервисным обслуживанием в центре или в престижных районах Москвы. Правда, большого выбора у них нет, риэлторам невыгодно заниматься краткосрочной арендой, ведь на них лежит обязанность обслуживания сервисных квартир даже при отсутствии клиентов, признает Елена Буравцова, пресс-секретарь АН “Домострой”.
Елизавета Бутовец, эксперт компании HomeHunter, отмечает увеличение на рынке в 2007 г. доли так называемой корпоративной аренды – компании, преимущественно международные, официально снимают квартиры для сотрудников. По ее данным, на рынке элитной аренды белые сделки составляют подавляющее большинство.
Количество сделок по краткосрочной аренде традиционно увеличивается летом. В этот период предложение растет, горожане переезжают на дачи. “Такие предложения дешевле, чем долгосрочные, примерно на $100”, – говорит Галина Фабрицкая, начальник группы аренды “Пересвет-недвижимость”. По ее словам, сезонный торг возможен на квартиры бизнес-класса.
Элитные квартиры, как правило, – это единичные предложения, поэтому наймодатель может подождать. “Желающие снять квартиру в ЦАО всегда найдутся”, – отмечает Фабрицкая.
Летом можно снять быстрее
При подборе квартиры наниматели традиционно ориентируются на ее цену. “Район и количество комнат имеют значение, но большинству снимающих важно вписаться в имеющийся бюджет”, – говорит Юлия Гасиловская, руководитель департамента аренды компании “Бест-Недвижимость”. Самыми востребованными вариантами были и остаются квартиры по $600–1000 в месяц. “Желающих снять такое жилье в десятки раз больше, чем квартир”, – признает Наталья Сивко, руководитель направления аренды “МИАН – Агентство недвижимости”.
Самым дешевым предложением 2007 г. у МИАН была квартира гостиничного типа без ремонта общей площадью 15 кв. м в САО за 13 000 руб. “Полнометражные варианты в этом районе риэлторы сдавали как минимум на 3500 руб. дороже”, – откровенна она. Из-за высоких цен низкобюджетные наниматели переориентируются на комнаты и койко-места. “Комната обойдется нанимателю от 9000 руб. в месяц, койко-место – в 4000–5000 руб.”, – уточняет Буравцова. “В летний сезон сроки экспозиции квартир экономкласса – не более одной-двух недель, начиная с середины августа на недорогие квартиры выстроится настоящая очередь, и они уйдут за два-три дня”, – говорит Киселева.
Может – вырастут, может – нет
Опрошенные “Ведомостями” эксперты прогнозируют, что к концу году аренда может подорожать на 15–20%. За это наймодателям стоит благодарить налоговые органы, которые намерены заняться проверкой квартир, сдаваемых физлицами. По подсчетам Буравцовой, сейчас не более 10% москвичей, сдающих квартиры, делают это официально и платят налоги. По оценке Побединской, доля белых квартир на рынке – не больше 1%, в основном в элитном сегменте.
“Проблемы наш народ привык решать в порядке их возникновения, и говорить, что кто-то уже заранее готовится к приходу налоговых проверяющих и поднимает цену, неуместно”, – возражает коллегам Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы “Нового города”. В компании “Инком-Недвижимость” тоже считают, что до конца года значительного роста ставок в сегменте типового жилья ждать не следует. “Если экономическая ситуация в стране будет стабильна, то жилье экономкласса может подорожать для нанимателей примерно на 10–12%, а жилье категории “бизнес” и “элит” – на 5–8%”, – прогнозирует Наталья Сивко. Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации “Рескор”, считает, что “нынешние цены и так потолок, еще больше среднестатистические наниматели платить не смогут”.