АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Притихший ветер перемен

Дальше некуда

Как известно, начало 90-х гг. прошлого столетия ознаменовалось развенчанием государственного регулирования и поощрением частной инициативы. Не избежала перемен и строительная отрасль. К старым нормам и правилам, которые никто не отменял, относиться стали с прохладцей. Все это способствовало снижению дисциплины и притоку на строительный рынок случайных людей и аферистов. В результате кое у кого сложилось отрицательное отношение к домам, возведенным в 1990-х гг., и они ни за что не согласились бы в них жить.

Разумеется, неправильно огульно вносить в черный список все здания, построенные в указанный период. Об этом напоминает и Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ (Росстрой): “Нельзя про все дома, построенные в 1990-е гг., говорить, что покупать квартиры в них нежелательно, ведь возводили их чаще всего профессиональные организации, известные добросовестным отношением к делу, проходимцев все-таки было меньшинство. Но те годы были для всей страны периодом коренных изменений в стройкомплексе, у домов этого десятилетия достаточно много дефектов, и эксплуатация такого жилья со временем станет дороже, т. е. разные ремонты будут требовать бесконечных вложений”.

На рубеже XX и XXI вв. от проблемы качества уже невозможно было отмахнуться как от назойливой мухи, уж очень часто по всей стране, в том числе и в Москве, стали падать строительные краны и целые пролеты возводящихся домов, обрушивались крыши и мосты, участились несчастные случаи на стройплощадках, а жалобы новоселов на бракоделов росли подобно снежной лавине.

В Москве в 2003 г. в комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города заработала горячая линия, на которую жители могли обращаться с жалобами на дефекты в новых домах. Это в какой-то степени подействовало на бракоделов отрезвляюще. Как подчеркнул руководитель столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимир Ресин, если в 2003 г. по телефонам горячей линии было получено более 3000 звонков, то в 2006 г. – около 900.

Столичные власти заявили, что ужесточили контроль над качеством. По данным главного московского строителя, в 2006 г. по результатам почти 700 проверок за грубые нарушения на 355 строительных площадках города у организаций были изъяты ордера на ведение работ до устранения недостатков, за нарушения лицензионных требований направлено 148 представлений в Федеральный лицензионный центр, у 46 компаний приостановлено действие лицензий, а 53 организациям были вынесены серьезные предупреждения.

Подвешенное состояние

Но нельзя сказать, что строить стали принципиально лучше. К примеру, как в порядке вещей под разными благовидными предлогами повсеместно и весьма активно сбываются сырые квартиры, т. е. квартиры, требующие затратного по деньгам и продолжительного по времени капитального ремонта. “Когда покупатель приходит на рынок, он должен приобретать готовое жилье, – убежден Сергей Круглик. – Сейчас мы, допустим, покупаем 4-комнатную квартиру, а в прайс-листе отдела продаж или риэлторской фирмы написано: 1-комнатная квартира площадью 180 (!) кв. м. Человек покупает голый потолок и стены, а потом начинает за свой счет ремонт, который может затянуться на годы. К тому же не всегда понятно, какое у дома качество, на какие нагрузки рассчитаны перекрытия. Все это в дальнейшем, когда жильцы начинают возводить перегородки и проч., отрицательно сказывается на несущих конструкциях и ведет к перегрузкам. Такого быть не должно”.

Не способствует укреплению строительной дисциплины, по мнению Круглика, и ставшее привычным возведение жилья за счет привлечения денег населения. “Получение предоплаты действует на застройщиков не лучшим образом”, – говорит он. “Можно сказать, что в последние годы качество стало лучше, но работы в этом направлении еще более чем достаточно”, – резюмирует он.

Владимир Самошин, член общественного совета при Министерстве регионального развития РФ, вице-президент Конфедерации газораспределительных сетей России “КоГаз”, эксперт Общественной палаты РФ, добавляет: “Еще в конце 1980-х и в самом начале 1990-х гг. жилье сдавалось практически полностью завершенным, там были оконные и дверные блоки, установлена сантехника, выложен паркет или постелен линолеум и даже были наклеены обои. Тогда многие новоселы считали такую полную готовность жилья излишней и предлагали оставить мелкие ремонтные работы на усмотрение жильцов, что удешевляло бы строительство и позволяло бы людям по своему вкусу и деньгам выбрать обои, сантехнику и проч.”.

Глас народа был услышан наверху, однако результат получился обратный. Застройщики бросились в другую крайность, т. е. перешли на так называемую свободную планировку и сдачу квартир вовсе без отделки, что сделало дома непригодными к проживанию. “Более того, такое, с позволения сказать, жилье нисколько не стало дешевле. А ремонт еще требует дополнительных средств – до 50–70% от полной стоимости квартиры, – сетует Самошин. – Москва и Санкт-Петербург в этом отношении выигрывают – в этих регионах много стройматериалов. А, к примеру, в Бурятии, где я занимаюсь разработкой жилищной стратегии, стройматериалов нет вообще, а везти их за тысячи километров слишком накладно”.

“Представьте: на рынке предлагается жилье по цене $3000 и более за 1 кв. м. Человек, допустим, приобретает квартиру за $150 000 и выкладывает потом в течение какого-то времени еще до $100 000, чтобы сделать ее пригодной для проживания. Это надувательство, ставшее обыденным и которое многие уже не замечают, – негодует Владимир Самошин. – Покупатели жилья пошли на поводу у строительного бизнеса. В Москве сильное строительное лобби, и действия строительного комплекса порой носят прямо-таки хищнический характер. И пока такой подход не изменится, говорить о качестве жилья бесполезно. К тому же, по-моему, сегодня строительный комплекс сросся с властью. Это главная беда. В какой город ни приедешь, почти везде главы администраций прямо или косвенно занимаются строительным бизнесом. Я знаю город, где заместитель главы администрации, владеющий заводом по изготовлению плитки, занимается мощением улиц, каждые полтора года списывая на это бюджетные средства. А надо сказать, плитка у него отвратительного качества, но зато люди вроде бы при деле и город постоянно “хорошеет”, “благоустраивается”.

Говоря о причинах распространения безответственности и расхлябанности в стройиндустрии, Владимир Самошин обращает внимание на неблаговидную роль товариществ собственников жилья (ТСЖ): “Создавались ТСЖ 10 лет назад не под интересы реальных собственников, а как раз под интересы тех же строителей. Это были структуры, позволяющие провести госприемку с минимальными затратами, т. е. сдать дома с браком своим же аффилированным структурам, которые якобы брали их на обслуживание. К сожалению, эта форма настолько живуча, что в настоящее время, по моей оценке, из общего количества ТСЖ более половины – это как раз те самые подставные “товарищества”.

Сергей Круглик увязывает вопросы качества с техническим регламентом и строительными нормами, которые не должны, в частности, позволять сдавать недостроенное жилье. Но в том-то и загвоздка, что пока нет этих регламентов и правил в природе. Есть, конечно, еще старые социалистические нормативы, но их формально отменил принятый в декабре 2002 г. закон “О техническом регулировании”, который был призван привести все некогда действовавшие в России (СССР) нормы и правила к мировым стандартам. Любопытно, что данный закон толком так и не заработал, поскольку полон противоречий и неувязок. Получается, российская строительная индустрия в правовом смысле висит в воздухе.

Много надежд возлагается на реформируемые надзорные органы. В Москве в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора преобразована в комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор). Сергей Круглик именно в стройнадзоре видит слабое место как на федеральном, так и на московском уровне. “Сейчас идет реформирование этих органов, и оно должно быть доведено до логического конца. Необходимо принять нормативные акты, которые урегулировали бы вопрос надзора в свете Градостроительного кодекса, – говорит он. – Кроме того, на качество отрицательно влияет отсутствие технических регламентов и откорректированных строительных норм и правил, поскольку в действующих нормативных актах имеются недомолвки. А если, к примеру, взять высотное строительство, то здесь нормы и правила вообще отсутствуют”.

Есть вопросы и с лицензированием. Предполагалось отменить его в декабре 2006 г., затем обязательное лицензирование строителей продлили еще на полгода – до 1 июля 2007 г. Однако, вероятно, решением Госдумы лицензирование будет продлено еще на год. К тому времени должен вступить в действие закон “О саморегулируемых организациях”. Предполагается, что саморегулируемые организации возьмут на себя решение вопросов качества. Пока лицензии по-прежнему выдает Росстрой.

В то же время Сергей Круглик отмечает позитивные стороны современной правовой базы: “В новом Градостроительном кодексе расписаны все ступени ответственности. Если, к примеру, на объекте была проведена экспертиза и позже выясняется, что ее выводы не соответствуют действительности и возникли серьезные осложнения, то государство несет за это ответственность и владелец жилья может подавать в суд на проверяющие органы”.

“Кстати, если говорить конкретно о строительной экспертизе, которая тоже реформируется, то она стала работать лучше, – продолжает чиновник. – Это значит, что и строить в России в последние годы по сравнению, например, с 2000 г. стали лучше. Конечно, этому среди прочего способствует и то, что по всей России формируется рынок элитного и бизнес-жилья, покупатели которого становятся опытнее и взыскательнее”.

Спрос все спишет

Максим Григорьев, генеральный директор консалтинговой группы “Управление PR”, считает, что качество и стоимость жилья нельзя обсуждать раздельно. Исследование группы “Управление PR”, проведенное при поддержке Общественной палаты и группы “Эксперт”, показывает, что многие люди сознательно выбирают плохие квартиры в плохих домах, потому что у них нет средств на покупку хорошего жилья. Поэтому, по его мнению, надо разделять качество как безопасность проживания и как низкую/высокую комфортность.

Что касается безопасности, то здесь роль государства должна быть решающей, оно ни при каких условиях не должно уходить от этого вопроса, иначе дома просто начнут падать, считает Григорьев. В отношении комфортности жилье высокого класса заведомо подразумевает хорошие материалы и в целом высокие эксплуатационные характеристики, у жилья низкого класса параметры изначально невысокие, хотя, разумеется, это не означает, что бракоделы должны делать его еще хуже. Это вопрос добросовестности.

Неразрывно с качеством связана и стоимость обслуживания, т. е. последующая эксплуатация здания и его коммуникаций. Когда, к примеру, людям продают квартиры в новом доме с плохо проложенными коммуникациями, это значит, что их поддержание обойдется жильцам в копеечку. И парадоксальным образом самые дешевые дома становятся весьма недешевы в эксплуатации. Но сейчас, по словам эксперта, происходит насыщение рынка недвижимости, кроме того, покупатели постепенно набираются знаний, сбыть им брак становится сложнее.

“Для того чтобы лучше продавать жилье, застройщикам необходимо подтверждение высоких стандартов качества от независимых и авторитетных общественных организаций, – говорит Максим Григорьев. – В дальнейшем, вероятно, строители будут вынуждены сами создавать подобные объединения. Когда строительно-жилищный рынок станет достаточно развитым, проявит себя должным образом и саморегуляция”.

“Дополнительным спросом будет пользоваться жилье у тех организаций, которые смогут подтвердить, что они используют качественные и экологически безвредные материалы, полностью соблюдают нормативы строительства, – продолжает Максим Григорьев. – Сейчас этого нет. Сегодня жилье в Москве – это в значительной степени объект инвестиций. А для спекулянтов главное – метраж и географическое расположение, как и кто построил, им не важно. При такой ситуации улучшение качества жилья будет идти медленно”.

О ценовом факторе говорит и Лариса Патлух, генеральный директор компании “Бест-Недвижимость”: “Застройщики гонятся за прибылью. Они стараются строить быстро и потому не всегда выдерживают технические нормы. Должен, к примеру, цемент твердеть заданное время, а строители ждут на день меньше – и так сойдет. К сожалению, никаких реальных рычагов воздействия на бракоделов нет. Все покупается и так. Конкуренции между застройщиками в этом смысле нет”.

Проблема качества связана со стремлением экономить практически на всем: на материалах, на рабочей силе, на соблюдении технологии, высказывает свою точку зрения Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации “Рескор”.

С ним соглашается Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании “Квартал”: “В первую очередь проблемы качества жилья связаны со стремлением строителей снизить сметную стоимость возводимого объекта. В ущерб качеству применяются более дешевые и зачастую некачественные материалы. Результатом такой экономии может стать недолговечность некоторых конструкций, различного рода скрытые дефекты на стенах, перекрытиях, фасаде дома, устранение которых потребует больших усилий и денежных средств. Восстановление фасада дома, например, требует работы бригады, состоящей в том числе из дорогостоящих альпинистов. Протекание кровли грозит собственникам квартир на верхних этажах испорченной внутренней отделкой, а дефекты стен и потолков (например, невыложенный утеплитель), выявленные после капитального ремонта квартиры, вынудят жильцов начинать ремонт заново”.

Материальный ущерб, наносимый бракоделами, обходится застройщику, по оценке Лушкина, до 5% от сметной стоимости строительства. Обезопасить себя от бракоделов застройщики могут за счет страхования, штрафных санкций и привлечения недобросовестных подрядчиков и поставщиков к судебным разбирательствам.

“В столице новые дома порой возводятся вплотную друг к другу или к уже давно стоящим домам – окна в окна – при минимальной прилегающей площади, отведенной под благоустройство. Естественно, комфортность проживания в таких домах низкая”, – добавляет эксперт.

Контроль только снится

Член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев видит основную проблему качества на первичном рынке жилья в недобросовестном выполнении работ подрядными организациями. И главная причина здесь, по его мнению, – человеческий фактор.

“Допустим, заказчик договаривается с генподрядчиком об объеме работ, тот, в свою очередь, привлекает подрядные организации, которые работают на объекте, а служба заказчика осуществляет технадзор за качеством и производством работ, – поясняет Алексей Адикаев. – Но процедура выглядит простой только на первый взгляд. По логике в высоком качестве продукта заинтересован как девелопер, так и каждый отдельно взятый подрядчик, потому что иначе к его услугам больше не обратятся. Но если руководство эту логику понимает, то многие рабочие, к сожалению, мыслят иными категориями: объект все равно примут, мы получим свои деньги, а проблемы с недоделками пусть расхлебывает собственник. Естественно, такое отношение отрицательно сказывается на качестве работ, а следовательно, негативно влияет на продажные цены и снижает доверие клиентов к застройщику”.

Именно по этой причине, например, Mirax Group самостоятельно занимается эксплуатацией своих объектов. “Если мы или подрядчики сделали что-то не так, то исправление мы берем на себя, потому что клиент нам важен в перспективе, – заверяет Адикаев. – Когда наш клиент покупает недвижимость с набором сервисных услуг и его что-то не устраивает, мы самостоятельно исправляем недочеты. Если же собственной службы эксплуатации у девелопера нет, то он должен внимательнее следить за строительными работами”.

Что касается госконтроля за ходом строительства, то, по мнению Адикаева, он должен уменьшаться: “Качество должно зависеть от хозяина объекта: тот инвестор/застройщик, который продает недвижимость, должен и принять объект. Не секрет, что некоторые столичные девелоперы строят плохо. Поэтому стоимость обязательно должна соответствовать качеству и эксплуатационному сервису”.

Дмитрий Рощин, в свою очередь, убежден, что основная причина скверного качества заключается в неэффективном контроле: “Вспоминаю квартиру, увиденную года три назад. Она находилась в панельном доме-новостройке, и внутренние стены были там несущие. И что же? Здание совсем новое, нет еще внутренней отделки, а стены уже в трещинах, и появились опасения, не обрушится ли все здание”.

Это говорит не о плохом контроле, а о его практическом отсутствии на стройках, подключается к дискуссии Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании “Миэль-Новостройки”. “Например, пришло бракованное окно (на производстве все бывает), так вместо того, чтобы вернуть его назад, на многих объектах его поставят, а потом при появлении претензии от клиента будут менять, – рассказывает она. – Или косо положили плиты или поставили дверь. Недоделки нужно исправлять сразу, потому что в дальнейшем исправление потребует значительно больших усилий. Однако часто на подобные случаи просто закрывают глаза”.

Чтобы не потерять клиентов и репутацию, серьезные компании сами начинают создавать службы контроля качества. Так, в ДСК-2, который входит в ГК “ПИК”, введена система общего руководства качеством, осуществляемая на основе международных стандартов. Создана служба контроля качества и в “Миэль-Новостройки”. Сотрудники службы контролируют процесс строительства на всех этапах, начиная от соответствия постройки проекту и заканчивая участием в приемке квартир клиентами.

Между тем пока эксперты ставят столичным новостройкам по качеству троечку. “В Москве уровень качества строительства, скажем так, средний, – говорит Лариса Патлух. – Это касается всех ценовых сегментов: и дешевого жилья, и достаточно дорого. Также нельзя выделить каких-то отдельных застройщиков или девелоперов, у всех качество работ примерно одинаковое”.

Елена Голубева, управляющий компании “Хирш”, считает, что легкая жизнь бракоделов скоро закончится благодаря нетерпимости жильцов: “Ситуация должна измениться кардинально, и довольно скоро: с 1 января следующего года начнется новый этап реформы системы ЖКХ, граждане все-таки начнут оплачивать сами содержание всего своего дома. И тогда выяснится, что многие “подарки”, оставленные бракоделами-строителями, становятся для жителей буквально золотыми в эксплуатации”.

Творчество и ремесло

Хорошего качества зданий никогда не будет без хороших материалов. Как утверждает Сергей Круглик, в настоящее время в России около 80% выпускаемых стройматериалов соответствует мировым стандартам качества. Этого, по его словам, удалось достичь за счет технического перевооружения предприятий. А перевооружение, в свою очередь, осуществлялось и осуществляется за счет инвестиций. “Еще в 1997–1998 гг. мы получили приблизительно $100 млн на развитие базы стройиндустрии от Всемирного банка, – рассказывает Сергей Круглик. – Наступивший затем в 1998 г. дефолт нанес сокрушительный удар по поставщикам импортных строительных материалов, которые только в течение одного года после дефолта потеряли 40% российского строительного рынка. Зато отечественные предприятия благодаря невысоким ценам и хорошему качеству получили благоприятную возможность завоевать рынок. Сейчас в стройиндустрию вкладывают деньги российские корпоративные инвесторы, в том числе газовые, энергетические и алюминиевые комплексы, где накапливаются значительные финансовые ресурсы. А строительная индустрия – достаточно ликвидный сектор, сюда очень выгодно вкладывать деньги. По всей России средний годовой рост цен в строительстве составляет 15%. По отдельным видам стройматериалов рост достигает 20–30% – например, по напольной и стеновой плитке или по кровельным материалам”.

Но если российские предприятия и начали выпускать качественные материалы, то на строительных рынках все еще очень много подделок и низкосортных товаров. “Часто бываю на строительных рынках, – делится впечатлениями Владимир Самошин. – Должен сказать, качество поставляемых на рынки материалов у нас никто не отслеживает. На фальшивую продукцию у продавцов есть сертификаты качества и сопроводительные документы, отличить которые от настоящих неискушенному человеку сложно. Специалист, конечно, определит. Так же и в новостройках: что там используют строители, кто знает?”

Еще один важнейший фактор – квалификация рабочих и инженерно-технического персонала. В настоящее время из-за повсеместной нехватки профессионалов строительным компаниям приходится привлекать значительное количество иммигрантов, которые даже не всегда владеют русским языком, не говоря уже о мастерстве, сетуют некоторые застройщики.

Что касается иностранных рабочих, то их действительно много, но подобная ситуация наблюдается во всех развитых странах, говорит Сергей Круглик. “В Читу, например, около 16 000 китайцев ежегодно приезжают на работу. И в Москве за редким исключением почти в каждой строительной организации трудятся граждане из-за рубежа. Их квалификация далеко не всегда на должном уровне, но зато в России много классных специалистов – инженеров и техников, – говорит он. – К примеру, Московский государственный строительный университет и другие профильные вузы страны по-прежнему выпускают хорошо подготовленные кадры. Хочу также заметить, что сегодня на российском рынке присутствуют 700 зарубежных компаний – это хороший стимул для наших инженеров повышать конкурентоспособность. Поэтому люди занимаются самоподготовкой и даже обучаются за границей. Менеджмент у серьезных российских строительных компаний ничуть не хуже, чем у их западных коллег. Если же говорить шире – о градостроительной школе в современном понимании, то, действительно, эта школа у нас отсутствует и подготовленных кадров нет”.

В свою очередь, Максим Григорьев полагает, что в России нет подготовки грамотных кадров, поскольку разрушена система ПТУ, все это нужно создавать заново. Ему вторит Владимир Самошин: “Качество невозможно без нормальной квалификации. У нас среди рабочих специальностей осталось 3–4% профессионалов – кровельщиков, бетонщиков и др., всех остальных я бы назвал многостаночниками. Это те, кто приходит на объект и занимается чем угодно безо всякой предварительной подготовки, учась на лету, – чего можно от них ждать? Прораб и мастер, к примеру, не умеют и не знают, как рассчитать снеговую нагрузку на кровлю, делают на глазок. А кто у нас архитектор? Сейчас это человек, который мало думает. Строительство – это творчество, а у нас его свели к худому ремеслу. Строительством занимаются все кому не лень. Люди с деньгами накупают

кучи архитектурных альбомов, набирают неквалифицированных иммигрантов и начинают строить, даже не имея представления, что такое профессионально составленный план объекта. Чтобы сдвинуть вопрос качества с мертвой точки, надо детально проанализировать весь строительный конвейер от начала до конца, буквально от составления технического задания до сдачи дома в эксплуатацию, и вычистить все, что его сделало пагубным. И тогда себестоимость строительства упадет в четыре раза. Но здесь нужна политическая воля”.