ОРИЕНТИРЫ: Маята с прогнозами

По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются. По данным IRN.ru, средний уровень цен 1 кв. м московского жилья составляет $4107. В МИАН считают, что средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве составила $3839, на вторичке – $4433. “Разница между ценой предложения и реальной ценой продажи порой достигает 12–15%”, – напоминают в АН “Савва”.

Прогноз в прошлое

Геннадий Стерник для коррекции своих прогнозов обращается к динамике прошлых лет. Ежемесячные наблюдения за средней удельной ценой квартир в Москве с середины 1990 г., в Петербурге, Екатеринбурге, Твери – с начала 1992 г. и в ряде других городов показали, считает он, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994–1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, “нефтяной” рост, стабилизация-2004, “ажиотажный” рост (2005–2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.). “Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, – констатирует Стерник. – Но специфические региональные особенности привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах”.

“Например, в Петербурге в отличие от Москвы и всех других городов стабилизация в начале 2002 г. не произошла: продолжался медленный рост, объясняемый подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. Проседание цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время “нефтяного” бума 2003 г., вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 г. Переход к стабилизации после “ажиотажного” роста произошел в Москве и Петербурге одновременно – в ноябре – декабре 2006 г. – и закончился на уровне цен $4835 и $2590 за 1 кв. м соответственно”, – напоминает аналитик.

Интересны результаты мониторинга поведения рынков, пользующихся разной валютой. “Августовский кризис 1998 г. разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: “долларовые” города держали цены предложения до конца года и лишь в 1999–2000 гг. понизили их на 35–55%, “рублевые” обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 г. (на 50–65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 г. К концу 2006 г. Екатеринбург вышел на уровень $2415 за 1 кв. м, а Тверь – $1370 за 1 кв. м, и стадия “ажиотажного” роста в этих городах еще не завершилась. В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены в долларовом выражении более чем вдвое (до $230 за 1 кв. м), в то время как в “долларовой” Московской области – лишь в полтора раза (до $180 за 1 кв. м). К концу 2006 г. уровень цен в Новосибирске достиг $1560 за 1 кв. м и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне $2520 за 1 кв. м”, – пишет Стерник.

“Последние шесть лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Был построен для рынка жилья Москвы так называемый базовый тренд, который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10–15 лет в среднем 20–25%”, – оптимистичен аналитик.

Но! “Далее был разработан метод “негармонического разложения ценового тренда”, который позволил рассчитать в декабре – январе среднесрочный прогноз (на 2007–2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще восьми городах”. Получилось, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5–10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 г., после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.

Для других городов эта стадия начнется на 3–5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 г., весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 г.

Сверка прогноза с данными за прошедшие пять месяцев 2007 г. показала Стернику, что Москва и область (а также Екатеринбург и Нижний Новгород) “близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом”. Питер выдал небольшое повышение цен, разойдясь с расчетами на $190 за 1 кв. м (7,4%), но этого мало для коррекции. Лишь Новосибирск заставил потрудиться и откорректировать расчеты. В городе, отмечает Стерник, сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило $390 за 1 кв. м (19%).

Нюансы терминов

“Коррекция” – вообще ключевое слово для рынка недвижимости в 2007 г. Неблагодарное дело прогнозирования на далеком от идеальных моделей поведения рынке жилья осложнилось необходимостью выбирать выражения в условиях, когда цены очевидно не растут. В итоге даже прибавку в цене за месяц на доли процентов эксперты величают коррекцией.

“Прошедший месяц характеризуется продолжающейся корректировкой цен в сторону равновесных значений на фоне умеренного интереса к приобретению жилья, вызванного продолжительным праздничным периодом и ошибочным пониманием потребителями ситуации как наметившейся тенденции к снижению цен” – так изящно описывают аналитики “МИАН – Агентство недвижимости” ситуацию в мае, когда, по их же оценке, спрос со стороны потенциальных покупателей в целом по рынку упал по сравнению с апрелем примерно на 10%.

Аналитикам хорошо рассуждать, что столичный рынок недвижимости еще не видел кризисов. И что зарубежный опыт показывает: недвижимость может обесцениваться. В Москве никому не надо, чтобы она обесценивалась, – ни властям города, старающимся выжать максимальные поступления в бюджет из каждого участка под коммерческую застройку, ни продавцам на вторичном рынке.

Сложнее всего приходится продавцам новостроек. С одной стороны, руководство страны сказало, что жилье должно быть доступным и что сейчас оно – в Москве уж точно – слишком дорого. С другой – сама мысль о том, что цены могут снижаться, вредна, поскольку способна заставить платежеспособных покупателей занять выжидательную позицию.

Конечно, рост цен в 2006 г. был слишком значителен и хорошо, что рынок успокаивается, говорит большинство его участников. Кто-то ожидает оживления рынка уже осенью, но ряд экспертов относят этот момент на весну 2008 г.

По мнению экспертов аналитического центра IRN.ru, сегодняшняя ситуация напоминает 2004 г.: “Тогда рынку понадобилось около 8–9 месяцев для стабилизации. Можно предположить, что если бы были предпосылки для более существенного снижения цен, то оно бы уже происходило”.

Но под оживлением на IRN.ru подразумевают не рост цен, а увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен. А вот в “Миэле” считают, что “с августа велика вероятность повышения спроса и возобновления роста цен с начала осени 2007 г.”.

По оценке аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”, с учетом элитных объектов средневзвешенная цена предложения в мае – $5677 за 1 кв. м, что больше, чем в апреле, на 2,9%. Повышение цены спровоцировано ростом цен на элитные новостройки. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 г. составила $4905 за 1 кв. м, а прирост к апрелю – 0,9%.

Агентство Rway, напротив, отмечает, что цены в целом по городу на вторичке за месяц стали меньше на 1,7%. С начала года 1 кв. м подешевел на $150. В АН “Савва” говорят о “потерянных” $143.

“Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен”, – обнадеживают в Rway, директор которого Александр Крапин признан лучшим аналитиком 2007 г. Российской гильдией риэлторов.

“Для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15–20% от пиковых уровней осени 2006 г.”, – уверены эксперты Rway. Соответственно, жилье будет продолжать дешеветь на 1–1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г., т. е. до президентских выборов.